Finanziell frei durch Schnäppchen-Häuser

Schnäppchen-Häuser

Es gibt diese Menschen mit außergewöhnlichen Lebensgeschichten.

Dabei meine ich keine TV-Stars, Instagram-Sternchen oder die Armada an einflussreichen Persönlichkeiten, die sich auf der Forbes-Liste tummeln. Ich meine ganz normale Menschen aus dem Alltag, mit einem Lebenslauf wie Du und ich, die es geschafft haben, aus eigenem Antrieb ihrem Leben eine besondere Wende zu geben.

Heiko gehört dazu. Ich lernte ihn erstmals vor ein paar Jahren auf dem Finanzglück-Lesertreffen* kennen (genauso übrigens wie Christoph oder den Versicherungsfuchs). Mit seiner ruhigen und bescheidenen Art stellt sich Heiko nicht in den Vordergrund. Aber wenn er spricht, spitzen die anderen am Tisch die Ohren.

Heute teile ich mit Dir Heikos Geschichte, denn sie ist außergewöhnlich. In nur einer Dekade hat er sich durch pfiffige Käufe von Schnäppchen-Häusern und viel Arbeit einen Einkommensstrom geschaffen, der die Kosten seiner Familie deckt. Pünktlich zur Geburt seiner kleinen Tochter hat er seinen Job gekündigt. Er konzentriert sich jetzt auf die für ihn wesentlichen Dinge im Leben.

Aber genug des Vorgeplänkels.


Interview mit Heiko

Hallo Heiko, es freut mich, Dich heute hier auf Finanzglück begrüßen zu dürfen. Magst Du vielleicht erst mal ein paar Worte über Dich sagen?

Moin Nico, freut mich auch sehr. Ich bin Architekt, 46 Jahre alt, und wohne mit meiner Frau und unserer 14-monatigen Tochter in einer unserer Wohnungen am Rande des Rhein-Main-Gebiets.

Beim letzten Treffen hast du mir erzählt, dass Du jetzt tatsächlich Deinen Job an den Nagel gehängt hast. Wie lebt es sich in der neugewonnenen Freiheit?

Ja, das stimmt! Meine Frau, (Landschaftsarchitektin) hatte ihre Stelle bereits vor Geburt unserer Tochter aufgegeben, sodass wir jetzt beide zu Hause sind. Lebt sich ehrlich gesagt sehr angenehm, aber auch unspektakulär und schon gar nicht glamourös. Mit einem kleinen Kind und der Unterhaltung von ca. 20 Mietwohnungen, verteilt auf 7 Häuser, gibt es auch immer etwas zu tun.

Es dürfte aber noch genug Zeit übrigbleiben, die Du jetzt selbstbestimmt mit Deiner jungen Familie verbringen kannst. Das ist wirklicher Luxus. Woher bezieht Ihr Euer Einkommen?

Da hast Du Recht, tatsächlich empfinden wir es auch als Luxus. Unser Einkommen stammt, neben dem Kindergeld, ausschließlich aus den genannten Mietwohnungen.

Wieviel kommt dabei rum und reichen die Einnahmen aus, damit Ihr gut davon leben könnt?

Die Nettomieteinnahmen betragen pro Jahr etwas über 100.000 €, pro Monat also ca. 8.500 €. Davon abzuziehen sind noch die Raten für zwei Kredite, die sich zusammen auf 350.000 € belaufen. Die monatlichen Zahlungen dafür betragen 1.700 € zusammen, wobei ich recht hoch tilge, mit 5% ungefähr. Hier wäre also noch etwas Spielraum.

Wie gut wir davon leben können, wird sich vermutlich erst nach einigen Jahren zeigen. Problematisch sind dabei weniger unsere Lebenshaltungskosten und auch nicht die geringen zusätzlichen Kinderausgaben. Was regelmäßig große Löcher reißt, sind die Investitionen in die Immobilien. Diesen Punkt sollte man als Immobilieninvestor keinesfalls unterschätzen.

Ich finde es erstaunlich, wie Du Dir aus eigener Kraft so ein großes Immobilienportfolio aufbauen konntest. Wann hast Du Deine erste Immobilie gekauft?

Meine erste Immobilie habe ich 2008 gekauft, ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen aus dem Bestand einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft, das aber als zwei Doppelhaushälften mit separaten Eingängen konzipiert war. Damit war es ideal für eine Aufteilung. Ich habe es mit einem meiner Brüder zusammen gekauft und inzwischen haben wir es auch aufgeteilt. Bezahlt haben wir damals jeder nur 65.000 Euro. Diese Summe haben wir im Nachhinein jeder von unseren Eltern als Schenkung bekommen. 

Insofern muss ich Dein „aus eigener Kraft“ leider etwas einschränken.

Und wie ging es dann weiter?

2010 habe ich in einer Zwangsversteigerung ein größeres Anwesen mit Restaurant und eigener Schlachterei ersteigert. Auch dieses Anwesen konnte ich aufteilen und teilweise weiterverkaufen, so dass ich letztendlich für ein Mehrfamilienhaus mit inzwischen fünf Wohnungen (das Restaurant habe ich umgebaut) nur 25.000 € bezahlt habe.

Auch noch 2010 und ebenfalls in einer Zwangsversteigerung habe ich zusammen mit meinen Geschwistern ein Mehrfamilienhaus erworben. Es war erst sieben Jahre alt und daher etwas teurer. Wir vier Geschwister haben jeder 75.000 Euro bezahlt. Dies war die zweite Schenkung unsere Eltern.

2013 kaufte ich dann zusammen mit einem Freund eine alte, kleine Schule aus kommunalem Besitz. Mein Kaufpreisanteil betrug 35.000 €. Ich vermiete jetzt in diesem Objekt eine Dreizimmerwohnung, der Rest ist eigengenutzt.

2015 erstand ich, wieder in einer Versteigerung, wieder mit einem meiner Brüder, ein freistehendes Einfamilienhaus im Rheinland. Der Kaufpreis betrug 50.000 €, mein Anteil die Hälfte davon.

2017 ersteigerte ich dann ein kleines Einfamilienhaus in unserer Gegend für 75.000 Euro. Mittlerweile waren die Immobilienpreise schon deutlich gestiegen, und ich benötigte zum ersten Mal einen Bankkredit.

Das letzte Objekt habe ich in 2019 gekauft. Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen. Es handelt sich um ein ehemaliges Hotel direkt am Kurpark einer kleinen Kreisstadt. Der Kaufpreis betrug 380.000 €, davon habe ich 300.000 € finanziert. Das Eigenkapital stammte aus dem Verkauf eines Bauplatzes in Familienbesitz. Alle Immobilien, außer das Haus im Rheinland, liegen in einem Radius von 5 km um unseren Wohnsitz.

Zwei Punkte fallen mir dabei direkt auf: Die Kaufpreise sind wirklich niedrig. Das Rhein-Main-Gebiet ist nicht gerade für günstige Immobilien bekannt. Und zweitens: Du hast, anders als viele andere Immo-Investoren, kaum Fremdkapital genutzt. Aber dazu gleich mehr. Erst mal würde ich gerne wissen, wo Du solche Schnäppchen-Häuser findest?

Die meisten Käufe habe ich in Versteigerungen getätigt. In Zeiten des Nachfragebooms kann man dies aber nicht mehr uneingeschränkt empfehlen, da die Bieter sich im Bietgefecht gegenseitig in irrationale Höhen hochtreiben können. Dabei lauern gerade im Zwangsversteigerungsverfahren einige Risiken, die unbedingt eingepreist werden müssen.

Sehr interessant ist auch der Kauf direkt von Kommune oder Wohnungsbaugesellschaft, zumal diese Verkäufe oft nur regional angekündigt werden, z.B. in Tageszeitungen oder Info-Blättchen.

Mein letztes Mehrfamilienhaus habe ich „off-market“ gekauft, wie man sagt. Die Verkäuferin lernten wir beim Baby-Spaziergang kennen. Sie führte ihren Hund aus. Das ist sicherlich die angenehmste Einkaufsmöglichkeit und daher empfehle ich jedem, seine Kaufabsichten breit im sozialen Umfeld zu streuen.

Das dürfte dann tatsächlich eher die Ausnahme sein. Mir schlackern regelmäßig die Ohren, wenn ich mir die aktuell niedrigen Renditen am Immobilienmarkt anschaue. Die Preise sind in den letzten Jahren, im Vergleich zu den Mieten, sehr stark gestiegen. Wie siehst Du das?

Das ist absolut richtig, die Kaufpreise sind deutlich höher gestiegen als die Mieten. Gleichzeitig sind aber auch die Zinsen deutlich gesunken, wie jeder weiß. Daher bin ich der Meinung, dass sich auch mein zuletzt gekauftes Mehrfamilienhaus noch sehr gut rechnen wird.

Dieses konnte ich zum Kaufpreisfaktor 10 erwerben (sprich der Kaufpreis war 10 Mal so hoch wie die mutmaßliche Jahresmiete, das Haus stand beim Kauf leer), solche Angebote sind natürlich selten geworden. Mein früheres Konzept, Schrottimmobilien für ganz kleine Beträge zu kaufen und diese dann auf Vordermann zu bringen, funktioniert in diesem Umfeld natürlich nicht mehr.

Den Kaufpreisfaktor hast Du oben schon erwähnt. Rechnest Du noch mit anderen Kennzahlen, um zu prüfen, ob eine Immobilie für Dich in Frage kommt oder nicht?

Ehrlich gesagt berechne ich fast gar nichts und erstelle schon gar keine Excel-Tabellen. Ich strebe mittelfristig eine Rendite von möglichst 10 % an, gerechnet auf die Gesamtinvestition (Kaufpreis plus Nebenkosten plus Erstinvestitionen). Wenn ich dann schließlich nur bei 9% lande, ist das aber auch okay. Bei den ersten Objekten war die Rendite teilweise deutlich höher, Wertsteigerungen noch nicht berücksichtigt.

Unter 10% Erwartungshaltung möchte ich nicht gehen, auch wenn es sich vielleicht theoretisch rechnen würde angesichts der niedrigen Zinsen. Ist mir aber zu viel Arbeit und Risiko. Dann doch lieber ETFs 🙂 .

Ein guter erster Anhaltspunkt ist auch der Preis je vermietbarem Quadratmeter Wohnfläche. Am Anfang habe ich noch mit 500 € je Quadratmeter kalkuliert, beim letzten Objekt waren es immerhin schon 1.200 € je Quadratmeter.

Mindestens genauso wichtig wie die reinen Zahlen ist für mich die Entwicklungsperspektive der Immobilie: Ist das Grundstück noch weiter bebaubar, lässt sich das Objekt aufteilen, sind Verbesserungen im Umfeld zu erwarten?

Kommen wir zur Finanzierung des Kaufpreises. Wie hast Du Deine Immobilien finanziert?

Insgesamt 240.000 € stammen aus Erbe bzw. Schenkungen. 380.000 € habe ich in Form von langfristigen Bankkrediten aufgenommen. Kurzzeitig nutzte ich auch immer mal wieder Kredite aus dem Familien- und Freundeskreis. Der Rest waren Eigenmittel.

Das steht im krassen Gegensatz zu vielen anderen Immobilieninvestoren, die heute im Markt unterwegs sind. Ich kenne Leute, die, ohne mit der Wimper zu zucken, 100%+ Finanzierungen für Immos im siebenstelligen Bereich aufgenommen haben. Was hältst Du davon?

Die 100% Finanzierung halte ich nicht für das größte Risiko, sondern die geringe Rendite, die solche Investoren oftmals nur haben. Prinzipiell kann und muss man zu Beginn seiner Investoren-Laufbahn natürlich höhere Risiken eingehen, als zum Ende hin. 

Das Risiko, dass mit einer hohen Verschuldung einhergeht, kommt besonders dann zum Tragen, wenn es zu unerwarteten Ausgaben kommt. Welche Erfahrungen hast Du mit den Schattenseiten des Vermietens gemacht (unerwartete Renovierungen, Mietnomaden, Mietausfälle)?

Unerwartete Renovierungen sind weniger ein Problem. Zwar geht manchmal überraschend eine Heizungsanlage kaputt (grundsätzlich am Wochenende), aber insgesamt sind notwendige Maßnahmen meist im Voraus zu erahnen.

Was dagegen brutal ist, ist die Schnelligkeit, in der frisch renovierte Wohnungen wieder runtergerockt werden. Häufige Mieterwechsel tragen dazu natürlich einiges bei. Rauchen in der Wohnung ist auch ein großer Faktor. Der klassische Mietnomade, wie man ihn aus dem Fernsehen kennt, ist dagegen eine seltene Spezie. Also jemand, der schon mit dem Vorsatz einzieht, keine Miete zu zahlen und dann am besten auch noch die Wohnung verwüstet. 

Mein krassester Fall war ein Mieter, der auf einmal verschwunden war und bis heute nicht wieder aufgetaucht ist. Die große Vierzimmerwohnung war noch komplett eingerichtet und nicht einmal ungepflegt. Ich habe sie räumen lassen, den Inhalt zwei Jahre eingelagert und dann entsorgt. Durch schnelles Handeln konnte ich erreichen, dass die Mietkaution alle meine Kosten deckte und mir kein Verlust entstand. Ganz legal war das sicherlich nicht, heute aber verjährt 😉 

Hast Du eine Reserve für Instandhaltungskosten oder Mietausfall? Wie hoch ist sie?

Geld spare ich speziell für diese beiden Punkte nicht auf einem besonderen Reservekonto an, sondern halte einen ausreichenden Puffer auf unserem normalen Konto.

Vielmehr versuche ich die Investitionen möglichst gleichmäßig zu verteilen, damit sie steuerlich besser kalkulierbar sind. Insbesondere sind Herstellungskosten zu vermeiden und Erhaltungsaufwendungen zu bevorzugen, da letztere direkt in voller Höhe abzusetzen sind.

Zur Kalkulation meiner privaten Entnahmen, also unserer möglichen Lebenshaltungskosten, nehme ich ganz grob 20 % der Kaltmiete für Mietausfall und Investitionen in die Gebäudesubstanz an. Mietausfall oder Leerstand hatte ich bisher allerdings noch nicht, denn dies ist ein Punkt, den ich unbedingt zu vermeiden versuche. Außerhalb der begehrten Ballungsräume ist das aber bestimmt ein größeres Thema.

Gibt es Fehler, die Du rückblickend bei Deinen Immobilieninvestitionen lieber vermieden hättest?

Natürlich hätte ich, wenn ich denn die Immobilienpreisentwicklung der letzten Dekade vorausgesehen hätte, zu Beginn wesentlich mehr Objekte kaufen müssen, auch auf Kredit. So, wie die Entwicklung jetzt war, dass ich nämlich erst in den letzten Jahren größere Kredite in Anspruch genommen habe, ist es eigentlich eher ungeschickt. Außerdem wären natürlich sehr viele Objekte für einen Kauf in Frage gekommen. Auf einen vollzogenen Kauf kamen mindestens zehn missglückte Anbahnungen.

Wir haben eingangs über die Höhe Deines laufenden Mieteinkommens gesprochen. Spielt die Höhe Deines Vermögens auch eine Rolle für Dich?

Nein, die Höhe des Vermögens spielt keine große Rolle für mich. Man kann es bei Immobilien ja ohnehin nur vermuten, da es keine tagesgenauen Kurse wie bei Aktien gibt. Durch die jetzige Corona-Krise dürften meine Immobilien momentan auch nur schwer verkäuflich sein. Es fühlt sich aber sicherlich trotzdem besser an, als der Blick in ein tiefrotes Depot.

Du erwähnst die Corona-Krise, die gerade die Weltwirtschaft verwüstet. Glaubst Du, dass sie einen nachhaltigen Effekt auf die Immobilienpreisentwicklung hat? Vielleicht sogar das Ende dieses langen Immobilienbooms einläutet?

Auf jeden Fall hat diese Krise das Potenzial dazu, eine Prognose traue ich mir aber nicht zu. Allgemein halte ich eine längere Seitwärtsbewegung für wahrscheinlicher, als das Platzen einer vermeintlichen Blase, also einen drastischen Preisrückgang. Hängt natürlich aber alles sehr von der Zeitdauer der jetzigen weltweiten Maßnahmen ab.

Deine Vermögenskonzentration auf Immobilien (im Rhein-Main-Gebiet) ist sehr hoch. Besorgt Dich das? Du könntest zum Beispiel ein paar Wohnungen verkaufen und Dich dafür mit ETFs eindecken.

Natürlich ist die hohe Konzentration ein Risiko. Trotzdem behagt es mir so mehr, da ich mehr gestalten kann und zumindest das Gefühl habe, jederzeit steuernd eingreifen zu können. So wie ich die Immobilien bewirtschafte, ist es aber zugegeben mehr eine Selbstständigkeit als eine passive Geldanlage.

Wie hast du es kürzlich formuliert: Diese Immobilieninvestoren schmücken sich mit fetten Karren und heißen Miezen, während die frugalistischen ETF-Investoren ihr Brot selbst backen. Das allein ist doch schon Grund genug, nicht in langweilige ETFs zu gehen 🙂 .

Zum Ende des Interviews möchte ich den großen Bogen um Deine neugewonnene Freiheit spannen. Was hast Du Dir für Ziele gesetzt, bzw. was möchtest Du mit Deiner Zeit anfangen?

So riesige Ziele hinsichtlich Veränderungen habe ich momentan gar nicht mehr.

Hauptsächlich möchte ich von unseren Mieteinnahmen gut leben können. Gesundheit ist ja momentan das größte Thema, das ist mir auch sehr wichtig und ich möchte nicht zuletzt deshalb wieder etwas mehr Sport machen.

Eigentlich war ich Anfang diesen Jahres noch an einem weiteren Mehrfamilienhaus interessiert, habe aber zum Glück noch vor der Corona-Krise beschlossen, nur noch richtig lohnende Objekte zu kaufen und es daher abgeblasen.

Meine Zeit bekomme ich mit Familie und Hausprojekten sehr gut gefüllt, für die “ Corona-Ferien“ haben wir uns beispielsweise vorgenommen, den Dachboden über unserer Wohnung auszubauen. Dann wäre auch noch Platz für weiteren Nachwuchs 🙂 . Bis zum Beginn der Schulpflicht möchte ich unbedingt weiterhin die kalte und dunkle Jahreszeit mit dem Wohnmobil in Südeuropa abkürzen.

Lieber Heiko, vielen Dank für das Interview!

Lieber Nico, ich danke Dir für diese super Plattform und die inspirierenden Lesertreffen. Bis bald!


FAZIT

Na, das nenne ich mal eine spannende Lebensgeschichte!

Heiko hat sich in nur einer Dekade seine finanzielle Freiheit selbst erarbeitet. Dabei waren zwei Punkte entscheidend:

  1. Er ist Risiken eingegangen, indem er teils heruntergekommene Schnäppchen-Häuser zu sehr günstigen Preisen gekauft hat. Den Mut muss man erst mal haben. Mir wäre das zu unsicher gewesen.  
  2. Heiko hat nach dem Kauf viel Arbeit und Herzblut in die Entwicklung der Wohnungen gesteckt. Ein großer Teil der Wert- und Mietsteigerungen geht auf seine Arbeit, sowie pfiffige Entscheidungen zu Teilungen und Teilverkäufen, zurück.

Wenn ich es etwas allgemeiner fasse: Heiko hat ganz einfach Chancen erkannt, lose Enden verknüpft und dann ordentlich angepackt.

Klar, die Immobilienpreise haben sich in den letzten zehn Jahren außergewöhnlich gut entwickelt. Aber die Preise selbst spielen, außer beim Kauf, keine große Rolle für Heiko. Allein das Nettomieteinkommen, nach Kosten, zählt für ihn und seine Familie.

Heiko hat auf seinem Weg von Schenkungen bzw. Erbe profitiert. Das tut der Sache aber keinen Abbruch. Die Immobilien dürften heute einen Gesamtwert von mehreren Millionen Euro haben. Die 240.000 € an Schenkungen spielen dabei eine untergeordnete Rolle. Stattdessen hätte er auch Kredite nutzen können.

Mich inspirieren solche Geschichten! Heikos Story lässt sich nicht eins zu eins kopieren. Aber wenn Du genau hinschaust, kannst Du zu jedem Zeitpunkt Nischen finden, die sich mit Mut, Initiative und Arbeit zu einem lohnenden Nebengewerbe entwickeln lassen.

Wir müssen die Chancen nur nutzen.

Was konntest Du aus Heikos Geschichte mitnehmen? Hast Du noch Fragen an ihn? Ich freue mich schon auf Deinen Kommentar!  

* Eigentlich hatte ich mir vorgenommen, ab jetzt das Finanzglück-Lesertreffen zweimal jährlich stattfinden zu lassen. Corona hat mir leider einen Strich durch die Rechnung gemacht, so dass wir uns voraussichtlich das nächste Mal im November sehen werden.   


Gefällt Dir was Du siehst? Wenn Du Bock auf mehr hast dann trage Dich doch einfach für den Finanzglück-Newsletter ein.

18 Kommentare

  1. Hallo Heiko,

    ich fand den Beitrag äußert spannend und kann Deine Entscheidungen gut nachvollziehen. Bei mir blieben aber noch einige Fragen offen, von denen ich hoffe, dass Du sie vielleicht noch erläutern kannst.

    1. Bei den von Dir genannten Kaufpreisfaktoren würde mich interessieren, aus welchen Baujahren die Immobilien ungefähr stammen. Die Faktoren lassen vermuten, dass es sich eher um ältere Objekte handelt. Wäre dies der Fall, dann hätte ich aber vermutet, dass tendenziell der Instandhaltungsbedarf kurz nach dem Kauf höher ist (neues Dach, neue Wasser- oder Stromleitungen etc.). Das wiederum würde mit der Abschreibung bzw. den anschaffungsnahen Wiederherstellungsaufwand kollidieren. Kannst Du evt. noch etwas mehr zu den Gebäudeeckdaten bzw. dazu sagen, aufgrund welcher Gegebenheiten die Kaufpreisfaktoren zustande kamen?

    2. Du hast einige Objekte aus Zwangsversteigerungen gekauft. Wie sind Deine Erfahrugen mit den Vorbesitzern, die ja u.U. noch in den Wohnungen wohnten. Ich hätte vermutlich Bauchschmerzen hinsichtlich der Mietzahlungen oder schlimmstenfalls wegen etwaiger Wohnungsräumungen gehabt. Wie sind da Deine Erfahrungen (sorry wegen der etwas heiklen Fragestellung).

    3. Schließlich erwähntest Du, dass Du einige Objekte auch direkt von Kommunen oder Wohnungsbaugesellschafter erworben hast. Gerade bei Letzteren habe ich es zumindest bei mir in der Region Hannover noch nicht erlebt, dass diese sich von einzelnen Objekten trennen (eher schon einmal große Immobilienpakte die an Großinvestoren veräußert werden), insb. nicht zu so geringen Faktoren. Ist dies dem Immobilienboom der letzten Jahre geschuldet und war vor 10 Jahren anders oder gibt es vergleichbare Angebote bei Dir in der Region immer noch regelmäßig?

    Beste Grüße

    Lars

    1. Hallo Lars,
      vielen Dank für das Lob und Dein Interesse:
      1. Die Baujahre sind 1860, 1876, 1948, 1958, 1960, 1986 und 2003 – also bunt gewürfelt, wie es gerade kam. Die ältesten Objekte haben nicht unbedingt die schlechteste Bausubstanz, beim Baujahr 1860 z.B. wird einem sofort einleuchten, dass dort nicht mehr das erste Dach und die ersten Wasserrohre verbaut sind. Elektrik und Zentralheizung gab es damals ohnehin noch nicht. Woran ich mich allerdings nicht trauen würde, sind Fachwerkhäuser, also mit Fachwerk in den Außenwänden, in den Innenwänden findet man es noch bis in die frühe Nachkriegszeit.
      Ob man sich steuerlich über die ersten drei Jahre retten kann, hängt also nicht so sehr vom Baujahr ab, sondern zum Großteil vom individuellen Erhaltungszustand und – noch wichtiger – von der Vermietungssituation: Übernimmt man Bestandsmieter oder kann man neu vermieten? Bei Neuvermietung ist es dann nur eine Rechenaufgabe, ist direkte Vermietung im schlechten Zustand wirtschaftlicher oder sollte man zuerst das Objekt aufwerten, auf dass die dann zu erzielende höhere Miete die steuerlichen Nachteile überwiegt? Bei 2-3 Objekten habe ich das in Kauf nehmen müssen. Allerdings wurde das bis vor einigen Jahren noch etwas großzügiger von den Finanzämtern ausgelegt, damals wurden Schönheitsreparaturen nicht mit angerechnet, sonst wären es vielleicht 3-4 Objekte über der Grenze geworden.

      2. Die Frage finde ich überhaupt nicht heikel, sondern berechtigt. Prinzipiell versuche ich mich immer außergerichtlich zu einigen, mit Reden, sachlicher Vernunft, gutem Willen und ggf. etwas Geld. In meinem Leben war ich noch nie vor Gericht und habe auch noch keinen Gerichtsvollzieher bemüht – und das bleibt hoffentlich so. Von den insgesamt 4 Häusern, die ich in Versteigerungen erworben habe, war zum Glück nur eines von den Voreigentümern bewohnt. Es war eines der Objekte, die ich aufteilen konnte, so dass die Familie schließlich einen Teil zurück kaufte und in ein anderes Gebäude auf dem dann geteilten Grundstück umzog. Die Verhandlungen und die anschließende Abwicklung haben sich aber, einschließlich geplatzter Finanzierung und Rückabwicklung des ersten Kaufvertrags, über zwei Jahre hingezogen. Man darf übrigens nicht vergessen, dass viele Zwangsversteigerungen nicht von einem Gläubiger betrieben werden, sondern zur Auflösung der Gemeinschaft, meistens zerstrittene Erbengemeinschaften – deshalb stellt sich die von Dir angesprochene Frage seltener, als das gängige Klischee vermuten lässt.

      3. Dass Wohnungsbaugesellschaften einzelne Objekte verkaufen, kommt nach meiner Beobachtung immer noch manchmal vor. Und meistens sind es dann wirklich einzeln stehende, kleinere Objekte, die sich in der Struktur einer größeren Wohnungsbaugesellschaft nicht effizient bewirtschaften lassen und daher aus dem Bestand aussortiert werden. Allerdings muss ich Dir Recht geben, zu einem mich ansprechenden Preis habe ich da in den letzten Jahren nichts mehr gefunden. Trotzdem meistens etwas günstiger als die üblichen Immoscout-Angebote, zumal der Makler entfällt.
      Aus städtischem Voreigentum hat dagegen mein Bruder erst vor 2-3 Jahren sehr günstig gekauft, 450 qm Mehrzweckgebäude im Vorort für 300.000,- € – unter Bodenrichtwert. Hier haben bestehender Denkmalschutz, notwendige Umnutzung mit Umbau und ein etwas hölzernes Veräußerungsverfahren den Preis gedrückt. Das ist auch ein wichtiger Grundsatz, auf den man sich einlassen muss: Die guten Käufe bekommt man nicht auf dem Silbertablett serviert. Bei on-market Käufen muss man die versteckten Vorteile eines Objektes erkennen und die für alle offensichtlichen Nachteile akzeptieren, bei (seltenen) off-market Käufen muss man in der Regel selbst aktiv werden und dann hartnäckig am Ball bleiben.

      Gruß, Heiko

  2. Moin,
    als bisher stiller Mitleser dieses Blogs, möchte ich dieses interessante Interview dazu nutzen auch mal meinen Senf abzugeben.
    Ich finde es toll, was Heiko gemacht hat. Klar, er hat Dank der Schenkungen, sicherlich einen einfacheren Start gehabt, als Jemand der komplett bei Null anfängt. Aber auch das muss man eben erst einmal so hinbekommen!
    Gibt genug Leute, die es eben nicht schaffen, geschenktes/ererbtes Geld zu erhalten oder gar zu vermehren.
    Ich habe in jungen Jahren etwas Geld geschenkt bekommen und habe es innerhalb einiger Jahre verkonsumiert. Klar, aus heutiger Sicht, würde ich meinem jungen Ich gehörig den Kopf waschen und hätte das Geld als Startkapital genutzt, um an meiner finanziellen Unabhängigkeit zu arbeiten. Heute, fast 30 Jahre später, geht es mir nur noch darum zu versuchen die verbleibende Zeit bis zu Rente zu nutzen um den aktuellen Lebensstandard auch im Alter halten zu können.
    Darum, toll was Heiko für sich und Seine Familie erreicht hat!

    Gruß
    Dirk

  3. Ich würde gerne mal die Frage in dem Raum stellen, ab welchem EK-Anteil ein Kauf von einem Vermietungsobjekt in Frage kommen kann.

    Bzw. wie sind die Erfahrungen, ab wann die Bank mitspielt.

    Ich wohne in einem selbstgenutzten Eigenheim mit recht konservativer Finanzierung. Dennoch glaube ich die Bank würde mir einen Vogel zeigen, wenn ich ein Objekt zum Vermieten kaufen möchte.
    mögliche Mieteinnahmen werden nicht zum Einkommen gerechnet, oder ist das eine veraltete Information?

    1. Hallo Bastian, ich bin ja nun kein Finanzierungsexperte, wie im Interview nachzulesen. Aber aus meinem schmalen Erfahrungsschatz heraus kann ich Dir zumindest schon einmal ein paar Hinweise geben:
      Ein Vogel wird man dir bestimmt nicht zeigen bei der Bank, aber ob es funktioniert, hängt dann doch von mehreren Randbedingungen ab. Das wird Dir hier deshalb keiner beantworten können, dazu würde ich mit der Bank sprechen, wenn Deine Überlegungen konkreter werden. Angestelltenverhältnis ist natürlich besser als Selbständigkeit, öffentlicher Dienst oder sogar Beamter besser als Privatwirtschaft, Probezeit sollte natürlich auch vorbei sein.
      Prinzipiell machen Banken auch Finanzierungen mit 110%, hängt aber sehr von deiner Bonität ab. Ein Klassiker ist eine 80% Finanzierung, ich würde dir aber empfehlen, möglichst wenig Eigenkapital einzubringen. Viel wichtiger ist, Dir ausreichend Liquiditätsreserven zu behalten. Wenn Du finanziell Probleme bekommst, beglückwünscht Dich keiner, dass Du viel Eigenkapital eingebracht hast. Darauf hast du dann erstmal keine Zugriff mehr. Ebenfalls macht es keinen Sinn, z.b. 30% Eigenkapital einzubringen, da die Konditionen dann nicht besser werden als bei 20% Eigenkapital. Der nächste Sprung ist dann erst wieder bei 40% Eigenkapital. Ein weiterer Trick ist, geplante Investitionen direkt mit anrechnen zu lassen, das heißt wenn du 20% Eigenkapital einbringen willst, zahlst du damit eben die notwendigen Investitionen. Viele Banken wollen dafür dann keine Nachweise mehr sehen später. Das muss aber unbedingt vorher abgesprochen werden, manche wollen auch Rechnungen sehen, bevor Sie auszahlen.
      Mieteinnahmen werden von der Bank durchaus berücksichtigt, allerdings in der Regel nur Mieteinnahmen aus Wohnungen, nicht aus Gewerbevermietungen. Da sind viele Banken sehr streng, schon eine Wohnung, die als Büro vermietet ist, zählt als Gewerbe und wird nicht mit berücksichtigt, so meine Erfahrung.
      Wichtig ist auch die Anzahl der Wohnungen im Objekt, viele Banken finanzieren keine Objekte mit mehr als 3 Wohnungen, bei manchen ist die Grenze bei fünf bis sechs Wohnungen. Viel Erfolg!

  4. Schöner und interessanter Beitrag. Bisher sind nur solche Schnäppchen nicht über den Weg gelaufen, wobei mich jeweils auch die Beschreibung der Bausubstanz interessiert hätte.

    Aber was ich mir immer wieder frage ist:
    Warum wird ein normaler Job, bei dem man mit 47 Jahren durchaus auch über die 100000 Euro Grenze kommen könnte, als so unattraktive Lebensform gesehen? Ich sehe es sehr erstrebenswert und erfüllen in seinem Beruf an tollen Projekten beteiligt zu sein. Dies bringt zudem die Gesellschaft voran! Ein Arzt hilf anderen Menschen. Ein Ingenieur entwickelt Dinge zum Nutzen anderer Menschen. Ein ‚arbeitsloser‘, entschuldige, ich meinte finanziell freier Mensch leistet in der Hinsicht keinen gesellschaftlichen Beitrag. OK, in dem vorliegenden Fall ist der gute Herr ja in der Tat eher Immobilienmogul. Eine erfüllende, abhängige Arbeitsstelle wäre aber doch mindestens genauso attraktiv. Und das mit weniger Risiko. Aber ich bin froh, dass jeder seinen Weg gehen kann.

    1. Hallo Marc, ich denke, dass ein erfüllender und hervorragend (100.000+) bezahlter Beruf von den meisten keineswegs als unattraktiv angesehen wird. Noch nicht einmal von den Lesern dieses Blogs. Aber ein solcher Arbeitsplatz ist eben leider auch nicht die Regel, schon gar nicht gleichmäßig über eine Lebensarbeitszeit von 40 Jahren hinweg. Vermutlich habe ich mit meinem Beruf als Architekt schon einen gewählt, der ein überdurchschnittliches Maß an Kreativität und Selbstverwirklichung bietet. Allerdings ist man als angestellter Architekt eher bei 50.000 als bei 100.000. Das ist aber nicht das Problem. Vielmehr kommt einfach in jedem Beruf irgendwann die Routine durch, man hat Ärger mit dem Vorgesetzten oder mit Kunden. 40 Jahre Erfüllung sehe ich in meinem Umfeld eher selten. Außerdem steigt mit zunehmendem Alter das Risiko, keinen adäquaten Job mehr zu finden. Der leitende Angestellte ü50 kann schlecht nochmal unter seinem bisherigen Niveau ganz unten anfangen, in manchen Branchen, z.B. Werbung oder Medien, sieht es im Alter generell nicht gut aus.
      Ich habe die Investitionen in Immobilien ja 10 Jahre lang nebenberuflich betrieben und stand dann irgendwann an dem Punkt, dass ich entweder einen Großteil meiner Freizeit darin einbringen müsste oder deutlich mehr Arbeiten delegieren. Wenn aber die Leute, an die man delegiert, ähnlich viel verdienen wie man selbst in seinem Hauptjob, ist das nur begrenzt sinnhaft. Zumal ich die Arbeit an den Hàusern oder im Kontakt mit den Mietern mindestens genauso gern (oder ungern 🙂 ) wie meinen Bürojob machte. Insofern fiel die Entscheidung nicht schwer und 20 Familien ein Dach über dem Kopf zu geben ist mir gesellschaftlicher Beitrag genug.
      Nichtsdestotrotz stimme ich Dir grundsätzlich zu. Allerdings würde mich dann schon Deine Motivation interessieren, warum Du Finanz-Blogs liest?

      Zu Deinem ersten Punkt: Die Bausubstanz der Buden ist mir grundsätzlich natürlich sehr wichtig. Allerdings kann man auch fast alles retten, inzwischen schockt mich nichts mehr. Es ist mehr eine Frage der Kalkulation. Bei den anfänglichen Käufen für 500,- je Quadratmeter kalkulierte ich ganz grob nochmal den gleichen Betrag für Investitionen. Viel wichtiger ist jedoch die Frage, wie schon im Interview erwähnt, ob man diese Investitionen über die ersten drei Jahre hinaus strecken kann oder eben nicht.

  5. Heiko hat alles richtig gemacht. Chancen gesehen und genutzt. Ist von Vorteil, wenn man das Risiko nicht alleine trägt, sondern Partner im Boot hat. Mein Bruder und ich haben auch die Überlegung, uns zusammen Immobilien zuzulegen. Aber um das richtige Objekt zu finden, gehört wohl auch Glück, ein gutes Netzwerk und passendes Timing. Ansonsten ist es schwierig nachahmbar. Schenkungen sind ein turbo. Man kann ganz andere Risiken eingehen, wenn ein Fehlkauf nicht zur Privatinsolvenz führt. Mein Bruder und ich sind beim Hauskauf viel zögerlicher, weil wir einen Kredit aufnehmen müssten. Aber viele solcher Leser-Storys zeigen letztlich, dass es immer irgendwie geht. Wo ein Wille ist, ist auch ein Weg.

    1. Hallo Jenny, vielen Dank für die Blumen, aber alles richtig gemacht habe ich bestimmt nicht. Zum Glück reicht meistens einfach schon „machen“ und dabei nicht zu viele Fehler zu produzieren. Eine Immobilie mit Partnern zu erwerben hilft in der Anfangsphase bestimmt, vor allem psychologisch. Hat aber auch einige Nachteile, daher ist es heute nicht mehr so interessant für mich. Ein Netzwerk zu haben hilft sicherlich, ich habe aber keins – geht auch. Und klar, die eine oder andere Schenkung hilft bestimmt 😉 . Viel Erfolg Dir!

  6. Toller Beitrag und eine beeindruckende Geschichte von Heiko! Man muss auf Chancenjagd gehen und die Chancen richtig nutzen. Dabei helfen definitiv solche Stories. Man kann daraus sehr viel mitnehmen und auf sich selbst anwenden. Ich hätte ich das so wie Heiko es gemacht hat wahrscheinlich auch nicht getraut, aber es hat funktioniert und das macht Mut!

  7. Moin Heiko,

    du warst mit deiner Story auch schon in den Millionärs-Interviews, richtig?

    Was mich noch interessieren würde: Was hast du an deinen Immobilien nach dem Kauf noch gemacht, bzw. musstest du machen? Hast du viel über Eigenleistung abgedeckt? Und inwiefern hat dir dein Hintergrund als Architekt beim Kauf und Beurteilung der Objekte geholfen?

    Viel Erfolg weiterhin!

    Felix

    1. Hallo Felix, ja, das stimmt, beim Maschinisten habe ich meine Geschichte auch schon erzählt.
      Eigentlich war das meine Grundidee, Schrottimmobilien durch Aufwertung profitabel zu machen. Erst später kam mir die Erkenntnis, dass das steuerlich gar nicht so günstig ist: Man sollte unbedingt darauf achten, in den ersten drei Jahren nach Kauf nicht mehr als 15% des Hauswertes zu investieren, ansonsten kann man die Investitionen nicht mehr direkt absetzen, sondern sie werden dem Kaufpreis zugerechnet. Das habe ich leider nicht immer geschafft. Manchmal verkalkuliert man sich mit den notwendigen Investitionen, manchmal zieht ein langjähriger Mieter innerhalb dieser ersten drei Jahre aus und man muss deshalb schon früher investieren, als vorher geplant. Langer Leerstand ist in der Regel noch teurer als steuerliche Nachteile.
      Den möglichen Eigenanteil an den Renovierungen habe ich zu Beginn stark überschätzt. Man hat auch schon mit der Organisation der Arbeiten ausreichend zu tun. Trotzdem mache ich auch heute noch vieles selbst und suche mir dabei die Arbeiten aus: Entweder solche, die sich besonders lohnen, z.b. weil die Arbeiten ganz schnell erledigt werden müssen, bevor Leerstand entsteht, oder solche, die mir einfach Spaß machen.
      Meine beruflichen Erfahrungen und Kontakte haben mir sicherlich geholfen, allerdings läuft man als Architekt auch schnell Gefahr, dass man die reinen Zahlen etwas außer acht lässt und bei besonders schönen Häusern eher zum Kauf neigt.

      Gruß, Heiko

  8. Guten Tag zusammen,

    Interessanter Beitrag und eine stolze Leistung von Heiko. Sicherlich sind Immobilien eine gute Anlage die aber auch immer verhältnismäßig viel Aufmerksamkeit brauchen. Wie Heiko ja auch sagt ist er in dem Sinne selbstständig.
    Allerdings halte ich es für sehr gewagt zu sagen, dass 240.000 € an Schenkungen eine untergeordnete Rolle spielen und man das auch „einfach“ über Kredite hätte finanzieren können. Ich wage mal zu behaupten, dass die Geschichte einen sehr abweichenden Ausgang ohne 240.000 € startkapital gehabt hätte…..
    Was meint die Community dazu?

    Schöne Grüße Dominic

    1. Hallo Dominic,

      dann lass mich den Punkt mit den Schenkungen noch mal klarstellen. Vielleicht wäre Heiko die Nummer anders angegangen, wenn er die Schenkungen nicht bekommen hätte. Aber er hätte auch genausogut die (übersichtlichen) Kaufpreise konservativ finanzieren können. Das Eigenkapital für den ersten Kauf hatte er erst mal vorgestreckt (die Schenkung kam später). Der Eigenkapitalanteil zum Investieren war also vorhanden. Mit Hilfe von Krediten (z.B. konservative 50% Kreditanteil) wäre der Aufbau des Immobilienportfolios noch deutlich schneller gegangen, ohne groß das Risiko zu erhöhen.

      Worauf ich hinauswill: Der Erfolg von Heikos Investitionen hängt nicht daran, dass er Schenkungen erhalten hat. Das hätte er auch ohne genauso durchziehen können, indem er Fremdkapital einsetzt.

      VG, nico

      1. Hallo Dominik, Hallo Nico, vermutlich habt ihr beide Recht: Kann gut sein, dass die Schenkungen sozusagen die Initialzündung waren, ohne die ich den Popo nicht hoch bekommen hätte. Trotzdem funktioniert es mit Fremdkapital prinzipiell noch viel besser, natürlich bei erhöhtem Risiko. Das habe ich leider auch erst zu spät verinnerlicht, obwohl mir die Grundzüge theoretisch schon bekannt waren.

        Gruß, Heiko

      2. Das sehe ich komplett anders.

        Es ist eine ganz andere, mentale Einstellung, ein anderes Risiko, eine andere Belastung.
        Wenn du FK hast, hast du Druck. Monatlich muss ne Rate bedient werden.
        Das Kreditvolumen, das man dir geben wird, hängt von deinen monatlichen Einkünften ab. Gerade ein „normaler“ Arbeitnehmer mit normalem bis gutem Gehalt, ist da schnell am ende der eigenen Kreditlinie angekommen. Es ist belastend, die Immo muss laufen.

        35T€ gibts als Immodarlehen zudem nicht, meistens gehts ab 50T€ los. Dh. von Traumkonditionen ist man meilenweit entfernt.
        Umfassende Sanierungen/Schrottimmos finanziert dir auch nicht jeder. Das ist eher das Spielfeld lokaler Banken. Da hilft dann Netzwerk bzw. ein guter Ruf, eine Historie beim jeweiligen Kreditinstiut. FK erhöht zudem die Kaufnebenkosten in Form zusätzlicher Notargebühren und vorallem Zeitaufwand für die Abwicklung.

        Ja, die erste Schenkung kam erst nach dem Kauf der ersten Immo. Aber: 240.000€ Schenkungen fallen ja nicht vom Himmel. Es ist wohl klar, ob in Zukunft so etwas (insb. in der Größenordnung) zu erwarten ist oder nicht. Sei es nun als Schenkung oder Erbe.
        Dazu kommt eine relativ angenehme finanzielle Position als DINKs, sowohl was Zeit als auch Geld angeht. Dazu kommt berufliche Vorbildung.

      3. Hi Tim,
        bei einem Kredit von 240.000 Euro, volltilgend über 20 Jahre und einem Zins von 2,5% redest Du über eine monatliche Belastung von ca. 1.250 Euro. Heiko hat monatlich Nettomieteinnahmen von 8.500 Euro. Wenn Du davon die aktuelle Belastung von 1.700 Euro abziehst (sehr hoch, wegen der hohen gewählten Tilgung) und die 1.250 Euro hinzurechnest, dann kommst Du immer noch auf Nettomieteinnahmen von rund 5.500 Euro. Der Druck, von dem Du sprichst, hält sich hier in Grenzen. Bei aggressiven Finanzierungstrukturen bin ich ganz bei Dir. Hier ist die Lage aber anders. Weil bei Heiko der Cash-Flow der Häuser im Vergleich zum Kauf so hoch ist, ist das Risiko auch niedriger, wenn etwas schiefgeht. Er hat durch den günstigen Einkauf ein großen Risikopuffer.

        Natürlich haben die Schenkungen vieles vereinfacht. Aber für uns ist doch eine ganz andere Frage wichtig: Könnten wir so etwas auch durchziehen ohne Schenkungen? Ja klar – vorausgesetzt wir machen alles andere richtig – Einkauf, Teilungen, Renovierungen (mit viel eigener Arbeit). Da spielt die Musik. Hier wurde der Wert geschaffen – nicht primär in den Schenkungen. Das ist der Teil, der nicht einfach zu kopieren ist.

        VG, nico

  9. Hallo,

    hier hast du wirklich einen tollen Beitrag geschrieben. Der Heiko ist einen guten Weg gegangen und man sollte das Risiko selber auch eingehen. Immobilien sind eine gute Investition.
    Diesen Beitrag hab ich wirklich sehr gern gelesen.

    Gruß Stefan

Kommentar hinterlassen

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Diese Website verwendet Akismet, um Spam zu reduzieren. Erfahre mehr darüber, wie deine Kommentardaten verarbeitet werden.