Freitagsfrage: Auf welche Kennzahlen solltest Du beim Immobilienkauf achten?

Immobilienkauf Kennzahl

Willkommen zur Freitagsfrage!

Hier geht es wieder mal um Deine Meinung. Ich gebe eine kurze Einleitung zu einer konkreten Frage. Dann übernimmst Du die Show.

Heute kaufen wir Immobilien!

Netto oder Brutto?

Ein großer Teil des Finanzglück-Familienvermögens liegt in Immobilien. Dazu gehören unser Eigenheim sowie zwei vermietete Wohnungen auf dem Prenzlauer Berg. Ich mag Immobilien als Geldanlage, gerade weil sie sich so wunderbar mit Aktienmarktinvestitionen ergänzen. Es gibt gute Gründe warum Du in beide Anlageklassen investieren solltest.

Auch Leser Mark besitzt bereits Immobilien und möchte gerne noch weitere dazukaufen. Doch dabei hat er ein Problem. Aber lassen wir ihn lieber selbst zu Worte kommen.

Ich beschäftige mich viel mit Immobilien und halte selbst ein nettes, kleines Portfolio. Bei der Rendite-Berechnung zur Ankaufsprüfung einer Immobilie frage ich mich allerdings in Anbetracht der schier unzähligen Varianten (Brutto-Mietrendite, Netto-Mietrendite, adjustierte Netto-Mietrendite etc.) stets, mit welchen Parametern (z.B. Höhe der Rücklagen für Instandhaltung und Leerstand) ich ins Rennen gehe, um die Investition nicht von vornherein „totzurechnen“ (das nämlich geht ganz einfach).

Welche Rendite-Kennzahl und welche Parameter schaust du dir für eine Investitionsentscheidung an?

Schweiß und Tränen

Vor diesem Problem dürften viele Investoren derzeit stehen. Immobilien sind en vogue. Die Zeiten, in denen Du in Hamburg auf einer Zwangsversteigerung eine günstige Wohnung  schießen konntest, sind  erst mal vorbei. Für den Kauf einer günstigen Immobilie brauchst Du heute viel Schweiß und vor allem Geduld.

Welche Rendite-Kennzahlen nutzt Du, um Dir einen schnellen Überblick zu verschaffen, wenn Du Dich durch die Immoscouts dieser Welt forstest? Und welche Parameter sind gerade noch akzeptabel?

Ich hoffe Du kannst uns mit Deiner Sicht der Dinge weiterhelfen.

Auf welche Kennzahlen solltest Du beim Immobilienkauf achten?

Ich bin schon gespannt auf Deinen Kommentar!


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16 Kommentare

  1. Hallo,
    eine spannende Frage. Ich kaufe nur kleine Studentenwohnungen, die in einem größeren Objekt liegen. Dort plane ich nichts für Reparaturen und Wartungen ein, da die großen Dinge im Gemeinschaftseigentum liegen und über das Hausgeld bzw. die Instandhaltungsrücklage abgedeckt sind.

    Ein erster Indikator ist für mich das, was ich „Maklerrendite“ nenne. Sprich 12 Kaltmieten dividiert durch den Kaufpreis. Dieser Wert muss für mich größer als 6 % sein, sonst schaue ich gar nicht weiter.

    Dann schaue ich, wie sich die Finanzierung auswirkt. Ich kaufe mit 90 % Finanzierung und tilge anfangs 2,5 %. Mit diesen Angaben sollte die Eigenkapitalrendite > 9 % sein. Darunter verstehe ich aber die jährlichen Einkünfte nach Kosten, Zinsen und Steuern bezogen auf die tatsächlich anfallenden Kosten (also KP + Nebenkosten).

    Das letzte Kriterium, das erfüllt werden muss ist der entstehende ChasFlow. Meine Wohnungen kosten in der Größenordnung von 80.000 EUR. Der entstehende Geldfluss auf meinem Konto (Steuern schon abgezogen) sollte > 40 EUR sein. Das heißt bei mir in der Regel, dass meine „Kapitalfluss-Eigenkapital-Rendite“ bei ungefähr 2 % liegen sollte.

    Das heißt, auf mein eingesetztes Eigenkapital bekomme ich quasi 2 % Zinsen als freien Geldfluss.

    1. Hi Simon,

      besten Dank und sehr interessant. Darf ich fragen warum es bei Dir nur kleine Studentenwohnungen sind? Ich vermute mal es ist die leichte Vermietbarkeit mit der Möglichkeit regelmäßig die Miete auf Marktniveau anpassen zu können. Vermietest Du sie selber oder hast Du noch eine Sonderverwaltung zwischengeschaltet? Sind die Wohnungen möbliert?

      VG, Nico

      1. Ich habe mein Studium vor mittlerweile 6 Jahren abgeschlossen und wohne aber noch in der selben Stadt. Von daher kenne ich mich hier was die Erwartungen dieser Zielgruppe hinsichtlich Lage und Standard angeht etwas aus.

        Viele Studenten ziehen von zu Hause aus und freuen sich auf ihre erste eigene Wohnung. Die schauen nicht so genau hin und nerven dich nicht wegen jeder Kleinigkeit. Die Eltern haben auch oft was anständiges gelernt und können die Miete bezahlen. Ein wichtiger Punkt, den du angesprochen hast, ist dass die Mieter relativ häufig wechseln, spätestens alle 5 Jahre. So kann man dann die Miete beim Wechsel anpassen.

        Hinzu kommt, dass die Wohnungen eben relativ klein und damit in absoluten Zahlen noch relativ günstig sind. Es schien mir für den Einstieg in dieses Geschäft sinnvoll zu sein, mit kleinen Beträgen anzufangen. Selbst wenn der Wert der Bude und die Mieteinnahmen auf 0 fallen, kann ich das finanziell stemmen, ohne meinen Lebensstandard aufgeben zu müssen. Ab einer gewissen Anzahl geht das natürlich auch bei kleinen Wohnungen nicht mehr. Aber da ist man dann ja auch diversifiziert. Probleme habe ich dann nur, wenn die maroden belgischen Atomkraftwerke hochgehen.

        Ich kümmere mich um alles selbst, die Wohnungen sind nicht mbliert. Es gibt in jedem Objekt eine Hausverwaltung, die mir die Nebenkostenabrechnungen macht und sich um die Instandhaltung kümmert. Aber alles, was mit meinem Sondereigentum zu hat, mache ich selbst. Also Mieterauswahl, Kommunikation mit den Mietern, Reparaturen in den Wohnungen (neuer Spülkasten, neuer Lüfter im Bad und sowas). Das ist vielleicht auch noch ein Grund für die Wohnungen, dass ich mich zunächst nicht um alles kümmern muss, sondern noch eine Hausverwaltung habe, die mir vieles abnimmt. So muss ich auch sagen, dass sich der Zeitaufwand echt in Grenzen hält.

  2. Nochmal ich, bearbeiten kann man ja leider nicht.

    Ich habe derzeit Probleme mit einem Makler und wollte mal hören, ob hier vielleicht jemand sachdienliche Hinweise oder Erfahrungsberichte hat.

    Die Situation: Ich habe eine Wohnung gekauft. Bei der Besichtigung sprach der Makler von „älterer Elektrik“ und dass für das Badezimmer ein FI-Schalter nachgerüstet werden müsse – Kostenpunkt etwa 180 Euro.

    Okay, dachte ich. Kein Problem. Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages fragte die Verkäuferin den Makler, ob er mir „Das mit der Elektrik“ gesagt hätte, was dieser bejahte. Ich war zur Unterzeichnung nicht selbst da, sonern hatte jemanden mit einer Vollmacht geschickt. Da ich ja anscheinend informiert war, hat diese Person auch wie von mir gewünscht den Vertrag unterschrieben.

    Jetzt stellt sich heraus, dass in der Wohnung viel mehr gemacht werden müsste, als bloß einen FI-Schalter einzubauen. Der Schaltkasten muss z.B. aus der Küche entfernt werden und auch ein weiterer FI-Schalter für den Rest der Wohnung ist nötig, außerdem müssen Kabel zur neuen Position des Kastens gelegt werden. Erdungskabel liegen hoffentlich, dann müssten diese nur richtig angeschlossen werden. Kostenpunkt ca. 2500,- Euro netto.

    Nach kurzer Internetrecherche bin ich auf dem Stand, dass der Makler haftet, wenn er solche Aussagen wie „das kostet nur 180 EUR“ tätigt. Ich würde ihm jetzt gerne die Kosten von der Provision abziehen, bzw. diese ganz einbehalten. Das ist meiner Meinung nach die gängige Rechtsauffassung. Er zeigt sich jedoch nur wenig einsichtig.

    Hat hier jemand Erfahrungen in dem Bereich? Liege ich mit meiner Einschätzung richtig?
    Bin für jede Anregung dankbar.

    1. Ich habe hier keine eigenen Erfahrungen. Du dürftest wahrscheinlich im Recht sein, aber es ist natürlich schwer das zu beweisen. Mit einem Anwalt könntest Du hier Klarheit schaffen. Bei den Beträgen ist es allerdings die Frage ob es den Aufwand lohnt. Gut ist, dass Du den Makler noch nicht bezahlt hast. Der Makler dürfte genauso wenig Lust auf eine rechtliche Auseinandersetzung haben wie Du. Wenn Du es auf die Spitze treibst wird vielleicht ein Kompromiss bei rauskommen, so dass Du wenigstens einen Teil der Kosten wieder rausbekommst.

      Du kannst ja später mal schreiben was dabei rausgekommen ist. Viel Glück!

      1. Ja auf eine gerichtliche Auseinandersetzung habe ich eigentlich auch keine Lust.

        Ich habe noch etwas weiter recherchiert und befürchte, dass der Makler sogar recht hat. Denn es gilt ja der Bestandsschutz. Theoretisch müsste ich vermutlich nichteinmal den FI für das Badezimmer einbauen. Nur das weiß ich leider nicht genau. Ich bin leider immer noch auf Dienstreise, so dass ich auch nicht selbst mit dem Elektriker gesprochen habe.

        Unabhängig davon werde ich die Elektrik neu machen lassen, da fühle ich mich wohler bei und das dürfte ja auch den Wert der Wohnung etwas erhöhen. Die Frage ist nur: Was muss ich eigentlich machen und was ist „Schnickschnack“?

  3. Hallo zusammen,

    ich habe mich seit Jahren nicht mehr nach weiteren Immobilien umgeschaut, da wir mit Eigenheim und den beiden Wohnungen eh schon zu viel von unserem Vermögen in dieser Anlageklasse haben. Die Devise lautet jetzt erst mal Schulden abzubauen.

    Für den Kauf der beiden Wohnungen hatte ich den Berliner Wohnungsmarkt (auch schon gezielt die Gegend Prenzlauer Berg) nach Quadratmeterkosten und dem Verhältnis Miete zu Kaufpreis durchsucht (Bruttomietrendite). Dazu kamen Lage und auch die Infos aus der Beschreibung (inklusive Fotos). Das diente aber nur dazu um auszusieben. Alles was dann interessant aussah habe ich mir näher angeschaut. Dazu habe ich dann die groben Eckdaten in mein Immobilien-Rendite Modell gehackt und mir das genauere Resultat angeschaut. Da fließen dann auch Annahmen bezüglich Nebenkosten, Abschreibung, laufende Kosten, jährliche Dynamik (Miete, Kosten), persönlicher Steuersatz, Zins, Finanzierungsdauer und Leerstand mit ein. Klinkt erst mal wilder als es ist, weil es eigentlich auch ziemlich fix geht. Das Ergebnis ist dann eine ziemlich genaue Vorstellung von Deiner langfristigen Nachsteuerrendite des Objektes.

    Das Modell kannst Du Dir übrigens kostenlos im dazu passenden Beitrag „So berechnest Du Deine Immobilienrendite“ runterladen.

    Zu den Annahmen/Parametern würde ich empfehlen mit einem angenommenen Leerstand von 2% zu rechnen (obwohl ich selber noch keinen Leerstand selber hatte… touch wood!). Ein großer Treiber zur Berechnung ist die Annahme der Instandhaltungskosten. Hier sollte 2% des Kaufpreises realistisch sein. Das deckt sich in meinem Fall auch ungefähr mit meinen Erfahrungen.

    Alles Gute,
    Nico

  4. Also ich durchsuche die verschiedenen Portale auch immer wieder.

    Zuerst wird grob im Kopf überschlagen, wenn es grob unter Faktor 20 liegt (je nach Lage) schaue ich Mal weiter.

    Danach geht es in einen Excel Rechner der die ganzen Sachen sehr genau darstellt.

    Die Faktoren Mietausfall nehme ich in der Großstadt 3% an. Dies sollte man nach Lage schauen.

    Instandhaltung mache ich 10€/m² pro Jahr.

    Ich gehe da lieber ein wenig vorsichtiger vor.

    1. Faktor 20? Das sind ja (wenn man die Nebenkosten raus lässt) gerade mal 5% Rendite. Warum da was kaufen?
      Bei mir kommen Wohnungen bis ca 7 % (14*)und MFH bis 8 % (12.5*)in Frage. Die 8% nur bei gutem Zustand.

      Das sind die Faktoren nach denen ich aussiebe. Dann Lage, Klientel, etc

      1. Ich gedenke da auch nicht für den Faktor endgültig zu kaufen,
        allerdings habe ich so angefangen. Erworben habe ich für 12 + 14,5 als Faktor.

        Ist allerdings doch auch sehr abhängig von dem Markt in dem man sich bewegt, habe gerade erst angefangen.

  5. Hi,

    bei einem Immokauf berechne ich die Rendite etwa wie folgt:

    Kaufpreis zuzüglich 15% für Grunderwerbsteuer, Makler-, Notar- und Grundbuchkosten und eventuell zuzüglich 10% bei Renovierungsbedarf (Tapeten, Bodenbeläge, Küche…).

    Erzielbare monatliche Kaltmiete abzüglich 30% für nicht auf die Miete umlegbare Kosten (Verwalterkosten, Kosten für laufende Reparaturen und Wartungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum der Wohnungsanlage, Betrag für die Instandhaltungsrücklage).

    Dabei sollte eine jährliche Rendite von 6%, gegebenenfalls noch 5% herausspringen.

    Unter 5 % würde ich nicht gehen, da unkalkulierbare Kosten wie Lehrstand und Instandhaltung des Sondereigentums hinzukommen.

    Hast du beispielsweise nach einem Jahr einen Mieterwechsel und du findest nicht sofort einen neuen Mieter oder hast momentan keine Zeit dich zu kümmern, steht die Wohnung schnell einen Monat (=eine Warmmiete Verlust) leer. Das verhagelt die Rendite schnell um 10%.

    Außerdem ist es nur eine Frage der Zeit, bis der Mieter (oder die Mieterin) kommt, der dir die Wohnung ruiniert und/oder per Zwangsräumung entfernt werden muss. Um solche Verluste wettzumachen brauchst du Jahre!

    Immos lohnen sich meiner Meinung nach trotzdem, da die Wertschwankungen bei weitem nicht wie bei Aktien sind. Das deine Immos durch einen Crash plötzlich nur die Hälfte wert sein könnten, das gibt es nicht. In der Geschichte der BRD gab es eigentlich nur eine Phase von etwa Mitte der 90er bis in die späten Nuller-Jahre, wo wegen eines Überangebotes an neuen Objekten (viele Neubauten nach der Wohnungsnot ende der 80er und „Steuermodelle“ im Osten der Republik) die Preise fielen.

    Ansonsten kann man bei westdeutschen Großstädten nicht viel falsch machen.

    Die Finger lasse ich von Objekten

    .: die von mehreren Maklern angeboten werden
    .: vor ca. 1975 gebaut
    .: mit Gasetagenheizungen
    .: mit Nachtspeicheröfen
    .: mit Anlagen mit weniger als ca. 15..20 Wohnungen
    .: mit Fahrstühlen
    .: mit Gemeinschaftsgaragen
    .: mit Dielenböden
    .: mit schlechter Erreichbarkeit mit Öffentlichen
    .: mit Bädern/Toiletten mit dem Charme eines Dixiklos oder einer Autobahnraststätten-WC-Anlage
    .: bei Stress innerhalb der Eigentümergemeinschaft oder der Mieter (ein fauler Apfel verdirbt den ganzen Obstkorb), hier hilft zum Beispiel ein Blick in ältere Protokolle der Versammlungen der Eigentümergemeinschaft.

    Natürlich mache ich vereinzelt Ausnahmen.

    Achja: Traue nie einem Immo-Makler. Ich glaube es gibt keine Berufsgruppe die unseriöser ist. Lasse dir alle Aussagen bestätigen, zahle nie bevor der Verkäufer beim Notar unterschrieben hat und niemals in bar!

    Mit Bankkrediten finanziere ich gar nichts; verkompliziert nur die notariellen Kaufverträge und wem gehört es bis zur Zahlung der letzten Rate?

  6. Hi,

    hättet Ihr auch „Kennzahlen“-Tipps für jemanden , der gerne eine Immobilie für Eigennutzung kaufen möchte? Ich knapper schon derart lang an dem Thema und habe bei keinem Angebot ein gutes Gefühl. Für mich ist alles zu teuer, da kaum Vergleiche möglich.

    Danke!

  7. Hallo Capri,

    da helfen keine Kennzahlen weiter. Erst einmal ist es schon schwer genug, seine „Traumwohnung“ zu finden und wenn es dann doch soweit ist, musst du eben auch einen überhöhten Preis schlucken.

    Ich hätte nur ein paar Tipps allgemeiner Natur zu bieten (siehe hierzu auch mein Beitrag weiter oben).

    .: Kaufe nicht zu groß und achte auf ein moderates Hausgeld. Da auch Hausgelder wie alle kommunalen Kosten überproportional steigen, kann in einigen Jahren schnell was zusammenkommen. Ich habe bei einigen Eigentumswohnungen Hausgelder gesehen, dafür hätte man sich eine kleine 1..1,5-Zimmer-Wohnung mieten können.

    Vermeide Wohnanlagen mit unnützen Kostentreibern wie
    .: Fahrstuhl bei wenigen Wohnungen je Eingang
    .: Großgaragen die noch vor Frost geschützt werden müssen und wartungsintensive Duplex-Stellplätze haben
    .: Etagenheizungen (oder die noch schlimmere Variante mit Nachtspeicheröfen)
    .: Große Gemeinschaftsflächen die durch Landschaftsgärtner unterhalten werden müssen
    .: Dielenböden (Geräusche und Gerüche gehen durch, nachgebend, schief, Möbel wackeln, unhygienisch und wenn einmal deine Katze in die Dielen pisst, bekommst du den Gestank nie wieder weg).
    .: Generell: keine Altbauten, insbesondere die so beliebten von der Gründerzeit bis zum Jugendstil/Artdeco. Fässer ohne Boden! Am besten noch denkmalgeschützt. Diese Wohnungen sind bei Frauen der Renner. Lasse dich nicht weichquatschen! Du wirst es bereuen!
    .: und und und…

    Klopfe beim Wohnungsverwalter an und lasse dir die Versammlungsprotokolle der letzten Jahre zeigen. Gibt es rechtliche Streitereien? Gibt es Querulanten? Gibt es Problemmieter? Steht meist alles in den Protokollen.

    Klopfe beim Verwaltungsbeirat an der Tür. Das sind meist seit Jahrzehnten in der Anlage wohnende Eigentümer die aus dem Nähkästchen plaudern können und wertvolle Hinweise haben.

    Wichtig ist auch, dass eine Wohnanlage regelmäßig durch Reparaturen und Sanierungen in gutem Zustand gehalten wird.

    Was die Kosten angeht; ich habe nie finanziert. Lieber, was Wohnfläche angeht, kleinere Brötchen gebacken als mich auf Jahre zu verschulden. Ist für mich als Minimalist aber auch kein Problem und du sparst doppelt: keine Miete mehr und auch keine Zinsen für den Immokredit.

    Viel Erfolg bei deiner Suche. Es lohnt sich auf alle Fälle. Keine noch so große, luxuriöse tolle Mietwohnung wiegt das Gefühl auf, dass du hast, wenn du in DEINEN eigenen WÄNDEN lebst!

    Glaube mir!

  8. Hi Chris,

    vielen Danke für deinen Beitrag, du darfst das „und,und,und“ gerne weiter ausführen, wenn du magst :-)! Manches davon hatte ich noch nicht auf dem Radar. Ich bin grundsätzlich ganz bei dir. Ich neige auch eher dazu mich von 130 m² aktuell wieder nach unten zu korrigieren – respektive auf ein Arbeitszimmer zu verzichten (so hoch ist die Steuererstattung dann auch nicht) und die Whg ganz auf die kleine Familie zu schneidern. Fahrstuhl sehe ich etwas anders, da ich gerne altersgerecht kaufen möchte. Leider bleibt mein Wunsch nach einem Penthouse, da kein Lust auf Mieter unter/über mir. Das ist dann natürlich etwas teurer. Auf ein Haus möchte ich aber verzichten.

    Demnächste die Whg cash zu zahlen ist leider Utopie. Da müsste ich sicherlich noch mal 10 Jahre warten. Natürlich fände ich das super ;-).

    Was ist ein „adäquates“ Hausgeld aus deiner Erfahrung heraus?

    Lieben Dank,

    Capri

  9. Hallo Capri,

    also die Größenordnung mitsamt Frau und Kind(ern) ist für mich als Single-Minimalist natürlich überdimensioniert. In der Größenordnung würde ich unkonventionell denken; keine ETW mit 100 qm sondern zwei neben- oder übereinander mit jeweils 40..50 qm.

    Das ist zwar nicht einfach zu finden, aber oft sind zwei aneinanderliegende Wohnungen innerhalb einer Anlage im Paket zu erwerben.

    Dann hast du zwei Badezimmer statt eines (plus Gästeklo), eventuell zwei Balkone, zwei Küchen (kannst eine Küche als Teeküche zurückbauen und als Arbeitszimmer nützen)…

    Dann kannst du auch eine Wohnung als „Büro“ steuerlich geltend machen. Ziehen die Kinder aus, kannst du eine der Wohnungen vermieten, eventuell auch Zimmerweise. Kommt eines deiner Kinder mit Baby sitzengelassen wieder zurück, kannst du es leicht wieder einquartieren. Hängt der Haussegen schief, kann sich einer für eine Zeit in eine der Wohnungen zurück ziehen. Kommen die lieben Schwiegereltern zu Besuch, können die genauso in einer der Wohnungen separiert untergebracht werden und fummeln nicht in deinem Bad zwischen den Duschgels umher und und und.

    Was heißt adäquates Hausgeld:
    Damit meine ich die unnützen Kostentreiber wie beispielsweise
    .: Erbpacht, insbesondere bei Grundstücken die der Kirche gehören. Die langen bei Erbpacht unglaublich tief in deine Taschen.
    .: Der besagte Fahrstuhl. Ich habe eine Wohnung, da hängen 50 weitere an einen Fahrstuhl. Kosten etwa 6,00 EUR/Monat. Hängen beispielsweise nur 8..10 Wohnungen an einen Fahrstuhl bist du monatlich locker mit 50,00 EUR Unterhaltskosten dabei.
    .: Heizkosten bei unisolierten Altbauten, vielen Außenwänden oder Hochparterre über kaltem Keller. Bei einer Bekannten von mir waren die Heizkosten dort drei mal so hoch wie üblich denn es muss auch alles durchgeheizt werden, sonst hast du an Außenwänden schnell Schimmelbildung.
    .: Sonstiger eigentlich überflüssiger Schnickschnack wie Kabel-TV-Rahmenvertrag, besondere Gartenanlage, Gemeinschaftssauna, Pool…

    Mein Maßstab für ein günstiges Hausgeld liegt etwa wie folgt:

    Je qm Wohnfläche und Monat

    Heizung…1,00 EUR
    Rücklage…0,50 EUR
    Sonstiges (Versicherungen, Gemeinschaftsstrom, laufende Reparaturen, Müllbeseitigung, Schnee, Garten, Hausmeister, Treppenhausreinigung etc.)…2,00..2,50 EUR

    dazu

    Wasser…20..25,00 EUR/Person
    Verwaltergebühr…25,00 EUR (je Wohnung)

    macht bei 55 qm und zwei Bewohnern 200..250,00 EUR/Monat.

    Ich hoffe, das hilft dir weiter.

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