Die beste Investition meines Lebens

Beste Investition

An diesen Tag erinnere ich mich, als wäre es gestern gewesen.

Der Makler, ein typischer Vertreter seiner Zunft, empfängt mich am Eingang des Mehrparteienhauses. Wir überqueren direkt mit flottem Schritt einen Innenhof, wie Du ihn oft im Prenzlauer Berg findest. Eingerahmt von Altbauwohnungen stehen Fahrräder neben einer kleinen Rasenfläche mit Kinderspielzeug.

Wir steigen die Treppen im Seitenaufgang hinauf in den ersten Stock. An der Tür lässt er mir den Vortritt. Ich trete ein und werfe einen ersten Blick auf das Innere der Wohnung, die ich ein paar Monaten später mein Eigen nennen werde.

Vorausgegangen waren bestimmt 15 Wohnungsbesichtigungen im Prenzlauer Berg und sogar die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung. Bisher hatte ich kein Glück gehabt. Aber diesmal scheint alles zu stimmen. Das Mikro-Umfeld ist attraktiv. Die Ausstattung der 55pm-Wohnung ist solide, aber nicht edel. Und der Preis von 78.000 Euro ist günstig.

Während ich mir die Details der Wohnung anschaue, plaudere ich beiläufig mit dem Makler. Plötzlich horche ich auf. Hat er gerade im Nebensatz erwähnt, dass der Verkäufer noch eine weitere Wohnung in dem Haus verkaufen möchte? Tatsächlich. Es gibt noch eine ähnliche Wohnung mit gleicher Miete, nur ein Stockwerk drüber.       

Ich grübele kurz darüber nach und treffe dann eine Bauchentscheidung: Der Makler soll den Verkäufer direkt anrufen. Ich kaufe beide Wohnungen für einen Paketpreis von insgesamt 140.000 Euro.

Mein Herz beginnt zu rasen.


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Du kannst diesen Artikel auch bequem im Podcast Meine Mäuse – der Finanzpodcast für die Familie hören. Dann erfährst Du auch, wie Eva und ich unsere Immobilien vermieten.


Surprise, surprise

Diese Geschichte trug sich vor zehn Jahren zu und hatte ein Happy End. Am 14.3.2011 kaufte ich zwei 55qm Altbauwohnungen im Prenzlauer Berg für 140.000 Euro. Seitdem bin ich Vermieter.

Auf Finanzglück habe ich schon oft von meinen Immobilien berichtet. Aber zum Anlass meiner zehnjährigen Haltedauer, bei der ich jetzt die Wohnungen steuerfrei verkaufen könnte, habe ich mir die Mühe gemacht, die Zahlen zu dieser Investition zu analysieren und auszuwerten.

Welche Kosten habe ich über die Jahre gehabt? Wie haben sich die Mieten und die Preise entwickelt? Wieviel Leerstand gab es? Und am wichtigsten:

Welche Rendite könnte ich erwirtschaften, wenn ich heute die Wohnungen verkaufen würde?

Eines kann ich Dir schon mal vorab mitgeben. Das Ergebnis hat mich überrascht. Sehr überrascht sogar.

Am Ende des Beitrags teile ich schließlich auch noch mit Dir, wie ich mit den Wohnungen weitermachen werde.

Arm, aber sexy

Beginnen wir mit den Eckdaten zum Kauf.

Den Kaufpreis von 140.000 Euro für beide Wohnungen habe ich mit einem Kredit über 100.500 Euro finanziert. Das entspricht einer Eigenkapitalquote von 28%.

Hinzu kamen noch Kaufnebenkosten von insgesamt 18.961 Euro oder 13.54% (!) des Kaufpreises:

  • Makler: 9.996 Euro
  • Grunderwerbsteuer: 6.300 Euro (4,5%; ist heute übrigens 6%)
  • Notar: 1.554 Euro
  • Gericht: 725 Euro
  • Sonstiges: 386 Euro (Flüge, Taxi, etc.)

Ich wohnte zu dem Zeitpunkt noch in London, daher die Kosten für die Flüge. Berlin hatte ich mir bewusst als Investitionsziel ausgesucht (und damit meine Home Bias überwunden). Die Stadt war damals noch „arm, aber sexy“! Viele zog es in die Hipster Stadt. Die Immobilienpreise stiegen zwar, waren aber immer noch günstig.

Mein Eigenkapitaleinsatz, inklusive Nebenkosten, betrug damit 58.461 Euro.

Anfangs spielte ich mit dem Gedanken die Sonderverwaltung, inklusive Vermietung, von einer Hausverwaltung machen zu lassen. Ich entschied mich anders. Der Makler empfahl mir, es erst einmal selbst zu probieren. Ein guter Rat, der mir in den zehn Jahren wohl rund 6.000 Euro an Verwalterkosten gespart hat. Die Sache ist tatsächlich halb so wild, aber dazu gleich mehr.

Die beiden Wohnungen haben sich unterschiedlich entwickelt.

Gentlemen-Agreement

Beginnen wir mit der Schlafmützen-Wohnung.

Seit meinem Kauf habe ich den gleichen Mieter. Einmal habe ich ihn kennengelernt und ich war auch tatsächlich nur einmal in der Wohnung. Er hält die Wohnung in Schuss und zahlt immer pünktlich. Es gab in den zehn Jahren nur einen einzigen Zwischenfall (siehe auch: Die Schattenseite des Vermietens: Meine Immobilie säuft ab). Ansonsten passierte hier nichts.

Die Kaltmiete startete 2011 mit 360 Euro, stieg 2015 auf 380 Euro und 2019 auf 425 Euro (genau einen Monat vor Inkrafttreten des Berliner Mietendeckels).

Es gibt ein unausgesprochenes Gentlemen-Agreement zwischen meinem Mieter und mir: Er wohnt günstig zur Miete, dafür hält er die Bude in Schuss und lässt mich in Ruhe.

Das ist etwas anders bei der Action-Wohnung.

4.000 Euro für eine neue Küche

In der zweiten Wohnung kam kurz nach der Eigentumsübertragung auch schon die Kündigung vom ersten Mieter. Er stellte dann auch umgehend die Mietzahlungen ein – dafür dürfte ich dann auch gerne die drei Monatsmieten Kaution behalten. Willkommen in Berlin!

Er gab mir freundlicherweise direkt die Schlüssel und so konnte mein Makler in Ruhe Interessenten die Wohnung zeigen und schließlich ohne Leerstand vermieten. Die Kaltmiete stieg mit der Neuvermietung von 360 Euro auf 428 Euro. Gar nicht so übel. 

Mieter Nummer 2, ein fröhlicher Finne, verabschiedete sich nach dreieinhalb Jahren. Ihm folgte Mieter Nummer 3, der dann auch mit 490 Euro startete und 2017 von dannen zog.

Mieter Nummer 4, der immer noch in der Wohnung lebt, hatte ich mir erstmalig selbst organisiert. Da der Vermieter mittlerweile die Maklerkaution zahlen musste, wollte ich die Neuvermietung mal aus der Ferne selbst versuchen. Das funktionierte erstaunlich gut. Insgesamt investierte ich 7,5 Stunden in die Neuvermietung. Es kostete mich 8,45 Euro und ein paar Runden in der Kneipe. (Mehr Details dazu findest Du hier)

Die Staffelmiete ist seitdem auf 550 Euro angestiegen und dann aufgrund des Mietendeckels eingefroren.   

In der Action-Wohnung hatte ich immer mal wieder kleinere Geschichten (Spülmaschine reparieren, Durchlauferhitzer erneuern, usw.). Das lief dann immer nach dem gleichen Schema: Der Mieter meldet sich mit dem Problem. Ich bitte den Mieter, das Problem selbst zu lösen und mir die Rechnung zu schicken. Das passt normalerweise für beide Seiten am besten.

Im letzten Jahr habe ich Mieter Nummer 4 schließlich noch eine neue Küche für 4.000 Euro spendiert. Warum? Weil ich mir einen besseren Mieter kaum wünschen kann. Er hat beim Einzug mit großem Aufwand den Boden der Wohnung erneuert (ich zahlte nur das Material) und dabei den 100-Jahre alten Original-Holzboden freigelegt und aufbereitet. Auch andere Schönheitsreparaturen macht er selbst und hat den Kücheneinbau organisiert und durchgeführt. Die Wohnung ist deutlich aufgewertet. Da ist auch mal eine neue Küche drin, wenn er sich damit wohler fühlt.

In der Action-Wohnung war schon deutlich mehr los als in der Schlafmützen-Wohnung. Aber auch hier hielt sich der Aufwand in Grenzen.

Passives Einkommen (fast)

Ein Wort noch zum Zeitaufwand.

Im Durchschnitt habe ich in den zehn Jahren wohl weniger als 10 Stunden pro Jahr auf die Vermietung verwendet. Das hat mich wirklich überrascht, denn ich hätte mir das Vermieterdasein deutlich zeitintensiver vorgestellt.

Es gab Jahre, in denen es weder Neuvermietungen noch Schäden gab und ich außer der Nebenkostenabrechnung (maximal eine Stunde Aufwand) keine Zeit investieren musste. Ich habe die Immobilienvermietung bisher tatsächlich als sehr passives Einkommen wahrgenommen.

An den Eigentümerversammlungen – für Vermieter der Vorhof der Hölle – habe ich noch nie physisch teilgenommen. Ich lasse mir von der Hausverwaltung die Agenda schicken und sprechen die Themen mit ihr durch. Dann erteile ich eine detaillierte Vollmacht zu den einzelnen Punkten und fertig ist der Lachs. Mir gehören zwei von insgesamt 30 Einheiten in der Hausgemeinschaft. Mein Einfluss ist eh beschränkt, wozu also aufregen und mich in Details verlieren.

Dafür ist das Leben zu kurz.

Tilgung statt Cash-Flow

Kommen wir zur detaillierten Renditeberechnung.

Ich gehe noch mal kurz auf die einzelnen Parameter ein. Über die Mieten hatte ich oben bereits berichtet:

  • Abschreibung: Die steuerlich relevante Abschreibung pro Jahr für beide Wohnung beträgt insgesamt 2.500 Euro.
  • WEG-/Instandhaltungskosten: Pro Jahr trage ich ungefähr 600 Euro pro Wohnung an Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes und nicht-umlegbare Vermieterkosten (Hausverwaltung etc.).
  • Reparaturkosten: Für alle Reparaturen an meinem Sondereigentum bin ich verantwortlich. Die hielten sich aber bisher in Grenzen. Insgesamt hatte ich rund 7.100 Euro an Kosten (entspricht 355 Euro pro Jahr/Wohnung), wovon aber auch 4.000 Euro auf die Küche in der Action-Wohnung entfallen, die ich nicht hätte erneuern müssen. 
  • Finanzierung: Die Tilgungsrate habe ich recht hoch angesetzt. In den zehn Jahren habe ich den Kredit von insgesamt 100.500 Euro auf rund 36.000 Euro getilgt. Die Zinsen betragen 4% (das waren noch Zeiten…).
  • Steuern: Die steuerliche Belastung kann ich nicht mehr im Detail nachvollziehen. Aber ich habe auf Grundlage meines Immobilienrendite-Tools eine fiktive Steuer mit der Annahme eines 35% Steuersatzes errechnet.
  • Leerstand: Ich hatte in den 10 Jahren nicht einen einzigen Monat Leerstand.

Mehr zu diesen Annahmen und der Berechnung findest Du übrigens im Finanzglück-Klassiker „So berechnest Du Deine Immobilienrendite (inkl. Excel-Tool), indem Du auch das Rendite-Tool kostenlos runterladen kannst, dass ich für meine Berechnung hier genutzt habe.

Bevor wir zur Renditeberechnung kommen, möchte ich Dir noch kurz meine Strategie zu diesem Immobilienkauf erklären. Meine Absicht war nie einen möglichst hohen laufenden Cash-Flow aus der Vermietung zu erzielen, wie es von vielen Immobilieninvestoren präferiert wird. Mein Ziel ist es den Kredit im Rahmen meiner Schuldenstrategie bis zum Jahr 2024 vollständig abzulösen. Während der zehn Jahr hatte ich aufgrund der hohen Tilgung daher einen niedrigen negativen Cash-Flow von rund 2.000 Euro pro Jahr.

Der Berliner Immobilienmarkt ging durch die Decke

Das Feld ist bereitet. Die Spannung steigt. Wir legen noch eine Schippe drauf.

Wie hat sich der Wert der Wohnungen entwickelt?

Für diesen Artikel habe ich mich in die Untiefen von Immoscout24 begeben und analysiert, für welche Kaufpreise vergleichbare Wohnungen angeboten werden. Das habe ich seit Jahren nicht gemacht. Und das Ergebnis hat mich vom Hocker gehauen. 

Die Berliner Immobilienpreise steigen unaufhaltsam weiter. Der Mietendeckel konnte diesen Trend nicht wirklich stoppen – auch weil er ja das Grundproblem des Wohnungsmangels nicht angeht, sondern eher noch verschlimmert.

Ich gehe realistisch davon aus, pro Wohnung einen Verkaufserlös von 200.000 Euro erzielen zu können. Darin ist schon ein Sicherheitsabschlag auf vergleichbare inserierte Wohnungen eingerechnet. 

Holy Shit!! Das entspricht einer Preiserhöhung seit dem Kauf 2011 von 12,5% – pro Jahr.

Holla, die Waldfee

Mit diesen Zahlen im Rücken stellt sich das ganze wie folgt dar.

Immobilienrendite

Das entspricht einer Eigenkapitalrendite (IRR) von… trommel, trommel, trommel,…

19,96% p.a.

Holla, die Waldfee! Dabei ist die Rendite der Action-Wohnung mit 20,45% noch etwas höher als die Schlafmützenwohnung (19,47%). Die höheren Mieten überkompensieren die höheren Kosten. Aber nur leicht.

Von dieser Bruttorendite müssen wir jetzt noch die Inflation abziehen, damit wir die Realrendite erhalten. Die Inflation lag in den letzten 10 Jahren durchschnittlich bei rund 1%.

Diese beeindruckende Rendite ist zu einem großen Teil der Wertsteigerung zuzuschreiben. Würde ich die Wertsteigerung im Model auf die Inflation von 1% reduzieren (das entspräche einem Verkaufswert von 76.600 Euro pro Wohnung), dann läge die Rendite bei 5% – oder real halt bei 4%.

Das entspricht schon eher einer erwarteten Rendite für solch eine Immobilieninvestition.

Und was heißt das in Euros?

Aber solche prozentualen Renditeberechnungen sind etwas abstrakt. Ich möchte es etwas greifbarer machen.

Was heißt das denn jetzt in Euros?

Die Inflation, bzw. den Zeitwert des Geldes, lassen wir mal für einen Moment außen vor und berechnen den Saldo von allen Einnahmen (Mieten, Verkaufserlöse) und Ausgaben. Also die Aufsummierung der rechten Spalte oben.

Wie hoch ist der Netto-Cash-Erlös beider Wohnungen in den letzten zehn Jahren?

285.600 Euro

Diese Zahl finde ich sogar noch beeindruckender als die 20% Rendite.

Hätte ich meine 58.461 Euro damals auf dem niedrigverzinsten Tagesgeldkonto liegen lassen, statt mir die Wohnungen zu kaufen, wäre ich heute fast 300.000 Euro ärmer.  

Dieser Vergleich hinkt natürlich etwas. Denn ich hätte das Geld wahrscheinlich anderswo investierst. Z.B. in mein breitgestreutes ETF-Portfolio.

Was wäre denn dann aus meinem Vermögen geworden?

Der Leverage-Effekt als Renditeturbo

Der MSCI World hat in den vergangen zehn Jahren eine Rendite von rund 10% pro Jahr eingefahren.

Nehmen wir an, ich hätte vor zehn Jahren mein Eigenkapital von 58.000 Euro in den MSCI World investiert. Dann hätte sich diese Investition zu stattlichen 150.000 Euro entwickelt (vor Steuern).

Das ist ein tolles Ergebnis, verblasst aber im Vergleich zu dieser Immobilieninvestition. Nach Abzug des investierten Eigenkapitals bleiben noch rund 93.000 Euro übrig – etwa ein Drittel des Nettoerlöses der beiden Wohnungen.

Das liegt einerseits an der niedrigeren Rendite. Aber es schlägt auch noch ein weiterer Effekt zu Buche: Der Leverage-Effekt.

Meine Immobilieninvestition habe ich „gehebelt“, sprich teilweise mit Krediten finanziert. Das ist ein Turbo für Dein investiertes Geld. Du kannst mit weniger Eigenkapital den vollen Wertgewinn mitnehmen. Leider zündet dieser Turbo in beide Richtungen. Bei steigenden Märkten lässt er Deine Rendite exponentiell wachsen. Bei fallenden Märkten vernichtet er Dein Eigenkapital schneller, als Du gucken kannst.

Wie hoch war der Leverage-Effekt bei meinen Immobilien? Hätte ich die Wohnungen komplett mit Eigenkapital gekauft (ohne Finanzierung), dann wäre die Rendite unter gleichen Annahmen bei 14% – also ganze 6% weniger als mit meiner Finanzierung.

Der Leverage-Effekt ist einer der Hauptgründe, warum sich so viele Immobilieninvestoren in der letzten Dekade eine goldene Nase verdient haben. Die Foren sind voll von (Jung-) Investoren, die mit minimalem Eigenkapitaleinsatz große Immobilienbestände kauften. Dreht sich der Markt, geht der Schuss direkt nach hinten los und wird hochverschuldete Privatinvestoren vor große Probleme stellen.

Fazit

Das war die Geschichte meines Immobilienkaufes vor zehn Jahren.

Besser hätte es kaum laufen können. Ich hatte bisher keine schlechten Erfahrungen mit meinen Mietern, kaum größere Schäden, keinen Leerstand. Die Mieten haben sich ordentlich entwickelt und die Preise sind sehr stark gestiegen.

Das hätte ich mir damals nicht erträumen können. Zwar waren die Wohnungen auch im damaligen Markt günstig im Einkauf, aber eine solche Preisentwicklung war nicht vorherzusehen. Rückblickend war dieser Kauf die beste Finanzentscheidung meines Lebens. Aber vor 10 Jahren war mir das nicht klar. Ich hatte große Sorgen und auch Zweifel, ob ich mich hier nicht zu weit aus dem Fenster lehne: Ohne Erfahrung gleich zwei Wohnungen zu kaufen, in einer 900 Kilometer entfernten Stadt? Crazy!

Und jetzt?

Ich habe gerade den Kredit mit einem Zins von 0,84% bis 2024 verlängert. Das ist das Jahr, indem ich schuldenfrei sein möchte. Bis dahin sollen meine Kredite für die Wohnungen und das Eigenheim vollständig zurückgeführt sein. Die Mieteinnahmen werden den Wohnungskredit fast komplett tilgen. Durch die niedrigere Rate werden die Wohnungen ab jetzt jeden Monat einen positiven Cash-Flow zu unserem Einkommen beisteuern.  

2024 werde ich entscheiden, wie ich weitermache. Die ganze Situation rund um den Mietendeckel in Berlin ist schon nervig. Sollte ich die Lust am Vermieten verlieren, dann habe ich auch kein Problem damit, die Wohnungen zu verkaufen und die Erlöse anderweitig zu investieren. Wenn es weiter Spaß macht, behalte ich sie für immer und die Mieteinnahmen werden meine Rentenlücke schließen.

Mal schauen, was die Zukunft bringt.

Fest steht: Dies ist und bleibt die beste Investition meines Lebens.  

Möchtest Du Deine eigenen Immobilien-Erfahrungen teilen? Oder hast Du noch Fragen? Dann hinterlasse gerne einen Kommentar unten!

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18 Kommentare

  1. Hi Nico,
    herzlichen Glückwunsch.
    Eine Anmerkung noch: Falls Dir die beiden Wohnungen alleine gehören wäre es jetzt sinnvoll gewesen die an Deine Frau zu verkaufen. Entweder mit vendor loan oder komplett finanziert. Das sorgt dann auch wieder für Abschreibungen.

    Du hättest dann zum einen die Reserven gehoben, zum anderen eine nette neue Afa, nämlich auf die 400-500 K anstatt der “lächerlichen” 150K. Die Notargebühren hast Du nach einem Jahr drin. Einziger Negativpunkt wäre halt dass Du die Wohnungen dann erst steuerfrei verkaufen kannst nach weiteren zehn Jahren, also nicht Du, sondern Deine Frau. Du wärst ja durch 😉

    1. Hi Mat,

      wirklich ein interessanter Gedanke – bin mir aber nicht sicher, ob das für mich passt. Muss ich mir mal durchrechnen… und auch überlegen, ob ich meiner Frau die Wohnungen verkaufen möchte 🙂

      VG, nico

    2. Naja, ich habe Zweifel, dass sich dies so einfach steuerwirksam realisieren lässt.
      1. Das Geschäft müsste wie unter Dritten vollzogen werden. Dies bedeutet insb., dass das Geld – fremdüblicher Preis vorausgesetzt – auch gezahlt wird. Hat Frau Finanzglück entsprechende Finanzierungsmöglichkeiten?
      2. Müsste nun auch Frau Finanzglück die Einkünfte aus Vermietung erzielen. Nur ein Aufwand im Rahmen der Einkünfteerzielung kann steuerlich abgezogen werden.
      (3. Da es möglicherweise nur steuerliche Gründe gibt, könnte ein Gestaltungsmissbrauch vorliegen.)

      Steuersparen ist nicht Alles!

  2. Hallo Nico,
    Ich habe 2013/14 in deiner Heimat ebenfalls zwei Wohnungen gekauft. Einmal nur die NK aus EK und einmal sogar 112% finanziert. Habe seit dem ersten Monat einen positiven Cashflow, 0 Leerstand und wenig Arbeit. Dementsprechend ist mein EK-Rendite wirklich absurd.

    Etwas vergleichbares schafft man wohl nicht mehr. Hoffe die Preisentwicklung bleibt so und ich kann die Wohnung an einen der ganzen gecoachten Neulingen 😉 überteuert verkaufen.
    Als größtes Problem sehe ich die Politik und der von „heute auf morgen“ geänderten Gesetze.
    Mit einem Aktiendepot ist man deutlich mobiler…

    Jeder der heute in Immobilien investieren will muss sich der Risiken bewusst sein. Wie du ja schreibst nutzen viele den Hebel, womöglich ohne Sicherheiten oder ausreichendem Gehalt.

    Ich werde das jedenfalls ganz genau weiter beobachten und habe ja noch ein wenig Zeit für die Entscheidung.

    Viele Grüße

    1. Hi Christoph,

      ja, die Änderungen der Gesetzeslage ist wirklich eine Wild-Card. Berlin hat ja gezeigt, wie schnell gesetzliche Änderungen einen ganzen Markt durcheinanderwirbeln können. Das kann auch auf Bundesebene passieren – und da wird es dann wohl nicht wieder vom Gericht einkassiert, wie ich es im Berliner Fall vermuten würde.

      VG, nico

  3. Hi Niko,
    toll, dass Deine frühen Immobilien so gut gelaufen sind.
    Ich vermute, einer der wesentlichen Gründe für diesen Erfolg dürfte der Zeitraum sein. Wer 10 Jahre eine Immobilie/Aktie/Sonstwas gehalten hat, steht am Ende meistens mit dickem Plus da. Eigentlich geht es bei dem ganzen Investieren doch immer um Streuung und den Verzicht auf Lustgewinn in der Gegenwart, also Sparsamkeit. Wer hier schlau (investieren) und dort diszipliniert ist, landet fast zwangsweise im Plus. Daher: Zeit schlägt fast alles.
    Häufige Frage von Freunden: Soll ich heute Immobilien/Aktien/Bitcoin/Spacs/Gold/Younameit kaufen? Die Antwort lautet doch (unabhängig vom Markt) in den meisten Fällen: Ja, wenn Du Zeit hast. Auf 10 bis 15 Jahre rockt fast alles.
    Und daneben Streuung, denn: Wenn A nicht läuft, verkaufe ich eben B (und kaufe A nach). Wenn dann mal C nicht läuft, aber dafür A, verkaufe ich eben A (und kaufe C nach). Kurz: Wer nicht streut, muss in der Not verkaufen, was da ist. Wer streut kann fast immer irgendwas im Plus verkaufen.
    Den besten Deal meines Lebens habe ich übrigens mit 6 Jahren getätigt, als ich mit 5 Mark 50x Zehnerleis (Wassereis für 10 Pfennige) gekauft habe. Ein ganzer Sommer ohne Abhängigkeit (von Eisgeld der Eltern) und mit Freigiebigkeit (teilen mit den Freunden). Heute bin ich natürlich irre stolz auf meine nahezu “visionären” Bitcoins, aber der Sommer mit 50 Eis bleibt Königsklasse. Ich habe nie verstanden, warum von all meinen Freunden damals niemand eine ähnlich tolle Idee hatte – aber die meisten haben halt bis heute (40 Jahre später) auch keinen ETF-Sparplan oder ähnliches.

    1. Hi Philipp,

      was sind schon Bitcoin gegenüber Wassereis! Ich habe das Zeug früher auch geliebt 🙂

      Da bin ich ganz bei Dir. Wichtig ist zu investieren. Es wird immer mal Sachen geben, die nicht gut laufen. Aber langfristig wird schon was bei rumkommen. Wenn es um Exoten geht, dann wäre ich aber vorsichtig. Beimischen ok, aber der Hauptteil sollte in Aktien und Immobilien angelegt sein. Es ist ja auch nicht so, dass man mit vermeintlich sicheren Alternativen kein Geld verdient. Wenn ich mir meine fondsgebundene Rentenversicherung anschauen, dann hatte ich schon 5.000 Euro Verlust, bevor ich den ersten Euro “investiert” hatte.

      VG, nico

  4. Herzlichen Glückwunsch Nico! Das ist ein phänomenaler Anlageerfolg!

    Was sind aus Deiner Sicht die Erfolgsfaktoren? Was können wir heute für uns daraus lernen?

    Es fing damit an, dass Du vor 10 die 58.000 Euro nicht in ein Wohnmobil und eine halbjährige Reise investiert hast. Aber das ging zigtausend anderen Deutschen auch so, die dann aber fast alle keine 20 % p.A. hinbekommen haben.

    1. Moin Pantoffelheld,

      so einfach lässt sich das sicher nicht wiederholen. Die ganze Geschichte hat einfach auch eine sehr glückliche Entwicklung genommen. Aber ein paar Punkte lassen sich im Nachhinein vielleicht hervorheben:
      – Zu dem Zeitpunkt, mit 32, hatte ich genug Geld zusammengespart, um die 58.000 an Eigenkapital aufzubringen. Ein Kapitalstock zum Investieren muss vorhanden sein.
      – Ich hatte recht viel Zeit darauf verwendet zu überlegen, wo ich die Wohnungen kaufen wollte und habe mich dann auch nicht von der Distanz abschrecken lassen.
      – Es hat drei Anläufe gebraucht (jedes Mal Flug von London nach Berlin mit Übernachtung), bis ich meine Traumwohnung gefunden hatte. Es kann halt auch mal länger dauern.
      – Ich war bei der Besichtigung gut vorbereitet, hatte die Finanzierung vorbereitet und die Zahlen im Kopf. So konnte ich dann direkt zuschlagen, als sich die Gelegenheit ergab. Gute Chancen warten nicht.
      – Die Auswahl der Mieter ist sehr wichtig. Das Vermieten hat mir Freude bereitet, weil ich bisher keine wirklich schlechten Erfahrungen mit Mietern hatte. Da hatte ich sicherlich auch Glück. Aber auch der Ton im Miteinander dürfte eine Rolle spielen. Bei Problemen bin ich erreichbar und versuche zu helfen.

      Nach dem Kauf der Wohnungen erzählte ich damals einer (deutschen) Kollegin davon. Sie selbst besitzt auch mehrere Wohnungen bei Dresden. Sie meinte zu mir, dass ich jetzt für den Rest meines Lebens über weitere Immobilienkäufe nachdenken werde. Und da hat sie recht. Seit dem Kauf bleibe ich an Makler-Schaufenstern stehen und mache mir ein Bild vom Immobilienmarkt. Ich bin zwar nicht aktiv auf der Suche, aber wenn es sich ergibt, würde ich wieder eine Immobilie kaufen. Die Gelegenheit muss günstig sein – wie damals in Berlin.

      Beim Aktienmarkt gibt es keine Informationsvorsprünge. Jeder hat alle Informationen – viele sogar noch vor mir. Das ist im Immobilienmarkt anders. Hier ergeben sich Möglichkeiten, von denen sonst nur wenige oder keiner weiß. Ein Bekannter möchte eine geerbte Immobilie verkaufen oder jemand muss schnell verkaufen. Vielleicht kennt man auch einen Makler, der einen zuerst anruft, wenn eine günstige Gelegenheit auf den Markt kommt. Oder der Hausverwalter meldet sich mit einem Angebot. Das sind die Gelegenheiten, bei denen ich einen Kauf tätigen würde. Bis dahin investiere ich einfach weiter in meine ETFs.

      VG, nico

  5. Hallo Nico!
    Wie wirst du weitermachen?
    Nach der vollständigen Tilgung wird die Rendite sinken. Gerechnet auf den aktuellen Wert der Wohnungen umso mehr. Da ist man vielleicht in einem breit gestreuten ETF besser aufgehoben.
    LG Karl

    1. Hallo Karl,

      bis auf weiteres werde ich die Wohnungen halten. Es kostet mich kaum Aufwand und liefert eine gute Rendite. Dabei geht es mir weniger um die prozentuale Rendite als um die tatsächlichen Euros. Ab 2024, wenn die Kredite voll getilgt sind, wird es einen deutlichen Cash-Flow aus den Wohnungen geben (nach Kosten und vor Steuern irgendwo um die monatlich 750 Euro herum). Andererseits würde es einen ähnlichen Cash-Flow auch geben, wenn ich verkaufen und das Geld in Dividenden-Titel anlegen würde. Mal schauen. Ich werde spontan entscheiden. Ein Verkaufsauslöser könnte auch sein, wenn einer der Mieter kündigt. Denn eine freie Wohnung lässt sich noch mal deutlich teurer verkaufen als ein vermietete Wohnung.

      VG, nico

  6. Das waren noch Zeiten, die Anfänge der 2010er. Hier gab es noch richtig gute Chancen für eine gute Immobilieninvestition. Wenn man zudem bei den niedrigen Zinsen heute umschuldet, umso besser.
    Heute ist es kaum noch möglich attaktive Möglichkeiten zu finden (wir sprechen hier aus Erfahrung…).
    Aber wer weiß…vielleicht tut sich eines Tages mal wieder was und solche Zeiten kommen zurück 🙂

    Viele Grüße von den Capital Insidern

    1. Moin,

      ja das stimmt, rückblickend gab es sehr gute Chancen damals. Aber in dem Moment war das nicht klar. Die Immobilienpreise in Berlin hatten bereits seit ein paar Jahren angezogen und es gab genug Leute, die mir erzählten, ich würde genau zum Peak investieren. Das gleich galt vor sechs Jahren bei unserem Hauskauf. Es ist einfach nicht vorauszusehen, wie sich Assetpreise kurz- und mittelfristig entwickeln. Egal ob Immobilien, Aktien oder Rohstoffe. Wir erleben gerade einen Bullenmarkt, über fast alle Assetklassen hinweg, der in der Geschichte seinesgleichen sucht. Geht das so weiter oder dreht sich bald? Keiner weiß es.

      Chancen werden sich immer wieder auftun. Wer z.B. beim Kurseinbruch zu Beginn der Corona-Krise beherzt zugegriffen hat, konnte sich damit eine goldene Nase verdienen. Und auch an den Immobilienmärkten wird es wieder zu Einbrüchen kommen. Die Frage ist wann.

      VG, Nico

  7. Hallo Nico,

    ich würde meinen, dass du die beiden Wohnungen eher für Richtung 250 k pro Einheit loswerden könntest. Oder bist du bewusst niedrig heran gegangen?

    1. Moin JC83,

      korrekt, bei 200k bin ich mir recht sicher, dass ich sie verkaufen könnte. Aber der Preis könnte auch höher sein. Es ist auch eine Frage der Vermietung. Sollte einer der Mieter ausziehen, wäre die Wohnung auf einen Schlag deutlich mehr wert. Mit den bestehenden Mietverträgen wird die Action-Wohnung mehr bringen als die Schlafmützen-Wohnung, weil die Miete höher ist.

      VG, nico

  8. Spannend, des einen Glück des anderen Leid. Als Familie haben wir beschlossen in den nächsten Jahren Hamburg zu verlassen weil Miet- und Kaufpreise so dermaßen aus dem Ruder gelaufen sind und keine Besserung in Sicht ist.

    1. Hallo Frank,

      zur Geburt unseres Sohnes vor 6 Jahren zogen wir zeitgleich nach Frankfurt – ursprünglich mit dem Gedanken in Frankfurt zu wohnen. Aber aufgrund der Immobilienpreise haben wir uns schließlich für einen Vorort entschieden (im Nachhinein für unsere Familie war das auch die richtige Entscheidung in Sachen Lebensqualität). Die Immobilienpreise sind nun mal wie sie sind. Es treffen Angebot und Nachfrage aufeinander und aktuell, befeuert durch niedrige Zinsen, steigen die Preise in den Metropolen. An diesen Rahmenbedingungen können wir erst mal nichts ändern. Was wir aber tun können, ist unsere eigene Situation zu verbessern. Das Einkommen erhöhen, die Kosten runter- und damit die Sparrate hochfahren, das Geld investieren, einen (passiven) Einkommensstrom erzeugen. Damit hast Du dann mehr (finanziellen) Spielraum und kannst entscheiden, wofür Du ihn einsetzen möchtest – z.B. in eine höhere Miete, um doch noch in Hamburg wohnen zu bleiben.

      VG, nico

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