Die beste Investition meines Lebens

An diesen Tag erinnere ich mich, als wäre es gestern gewesen.

Der Makler, ein typischer Vertreter seiner Zunft, empfängt mich am Eingang des Mehrparteienhauses. Wir überqueren direkt mit flottem Schritt einen Innenhof, wie Du ihn oft im Prenzlauer Berg findest. Eingerahmt von Altbauwohnungen stehen Fahrräder neben einer kleinen Rasenfläche mit Kinderspielzeug.

Wir steigen die Treppen im Seitenaufgang hinauf in den ersten Stock. An der Tür lässt er mir den Vortritt. Ich trete ein und werfe einen ersten Blick auf das Innere der Wohnung, die ich ein paar Monaten später mein Eigen nennen werde.

Vorausgegangen waren bestimmt 15 Wohnungsbesichtigungen im Prenzlauer Berg und sogar die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung. Bisher hatte ich kein Glück gehabt. Aber diesmal scheint alles zu stimmen. Das Mikro-Umfeld ist attraktiv. Die Ausstattung der 55pm-Wohnung ist solide, aber nicht edel. Und der Preis von 78.000 Euro ist günstig.

Während ich mir die Details der Wohnung anschaue, plaudere ich beiläufig mit dem Makler. Plötzlich horche ich auf. Hat er gerade im Nebensatz erwähnt, dass der Verkäufer noch eine weitere Wohnung in dem Haus verkaufen möchte? Tatsächlich. Es gibt noch eine ähnliche Wohnung mit gleicher Miete, nur ein Stockwerk drüber.       

Ich grübele kurz darüber nach und treffe dann eine Bauchentscheidung: Der Makler soll den Verkäufer direkt anrufen. Ich kaufe beide Wohnungen für einen Paketpreis von insgesamt 140.000 Euro.

Mein Herz beginnt zu rasen.

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Du kannst diesen Artikel auch bequem im Podcast Meine Mäuse – der Finanzpodcast für die Familie hören. Dann erfährst Du auch, wie Eva und ich unsere Immobilien vermieten.

Surprise, surprise

Diese Geschichte trug sich vor zehn Jahren zu und hatte ein Happy End. Am 14.3.2011 kaufte ich zwei 55qm Altbauwohnungen im Prenzlauer Berg für 140.000 Euro. Seitdem bin ich Vermieter.

Auf Finanzglück habe ich schon oft von meinen Immobilien berichtet. Aber zum Anlass meiner zehnjährigen Haltedauer, bei der ich jetzt die Wohnungen steuerfrei verkaufen könnte, habe ich mir die Mühe gemacht, die Zahlen zu dieser Investition zu analysieren und auszuwerten.

Welche Kosten habe ich über die Jahre gehabt? Wie haben sich die Mieten und die Preise entwickelt? Wieviel Leerstand gab es? Und am wichtigsten:

Welche Rendite könnte ich erwirtschaften, wenn ich heute die Wohnungen verkaufen würde?

Eines kann ich Dir schon mal vorab mitgeben. Das Ergebnis hat mich überrascht. Sehr überrascht sogar.

Am Ende des Beitrags teile ich schließlich auch noch mit Dir, wie ich mit den Wohnungen weitermachen werde.

Arm, aber sexy

Beginnen wir mit den Eckdaten zum Kauf.

Den Kaufpreis von 140.000 Euro für beide Wohnungen habe ich mit einem Kredit über 100.500 Euro finanziert. Das entspricht einer Eigenkapitalquote von 28%.

Hinzu kamen noch Kaufnebenkosten von insgesamt 18.961 Euro oder 13.54% (!) des Kaufpreises:

• Makler: 9.996 Euro
• Grunderwerbsteuer: 6.300 Euro (4,5%; ist heute übrigens 6%)
• Notar: 1.554 Euro
• Gericht: 725 Euro
• Sonstiges: 386 Euro (Flüge, Taxi, etc.)

Ich wohnte zu dem Zeitpunkt noch in London, daher die Kosten für die Flüge. Berlin hatte ich mir bewusst als Investitionsziel ausgesucht (und damit meine Home Bias überwunden). Die Stadt war damals noch „arm, aber sexy“! Viele zog es in die Hipster Stadt. Die Immobilienpreise stiegen zwar, waren aber immer noch günstig.

Mein Eigenkapitaleinsatz, inklusive Nebenkosten, betrug damit 58.461 Euro.

Anfangs spielte ich mit dem Gedanken die Sonderverwaltung, inklusive Vermietung, von einer Hausverwaltung machen zu lassen. Ich entschied mich anders. Der Makler empfahl mir, es erst einmal selbst zu probieren. Ein guter Rat, der mir in den zehn Jahren wohl rund 6.000 Euro an Verwalterkosten gespart hat. Die Sache ist tatsächlich halb so wild, aber dazu gleich mehr.

Die beiden Wohnungen haben sich unterschiedlich entwickelt.

Gentlemen-Agreement

Beginnen wir mit der Schlafmützen-Wohnung.

Seit meinem Kauf habe ich den gleichen Mieter. Einmal habe ich ihn kennengelernt und ich war auch tatsächlich nur einmal in der Wohnung. Er hält die Wohnung in Schuss und zahlt immer pünktlich. Es gab in den zehn Jahren nur einen einzigen Zwischenfall (siehe auch: Die Schattenseite des Vermietens: Meine Immobilie säuft ab). Ansonsten passierte hier nichts.

Die Kaltmiete startete 2011 mit 360 Euro, stieg 2015 auf 380 Euro und 2019 auf 425 Euro (genau einen Monat vor Inkrafttreten des Berliner Mietendeckels).

Es gibt ein unausgesprochenes Gentlemen-Agreement zwischen meinem Mieter und mir: Er wohnt günstig zur Miete, dafür hält er die Bude in Schuss und lässt mich in Ruhe.

Das ist etwas anders bei der Action-Wohnung.

4.000 Euro für eine neue Küche

In der zweiten Wohnung kam kurz nach der Eigentumsübertragung auch schon die Kündigung vom ersten Mieter. Er stellte dann auch umgehend die Mietzahlungen ein – dafür dürfte ich dann auch gerne die drei Monatsmieten Kaution behalten. Willkommen in Berlin!

Er gab mir freundlicherweise direkt die Schlüssel und so konnte mein Makler in Ruhe Interessenten die Wohnung zeigen und schließlich ohne Leerstand vermieten. Die Kaltmiete stieg mit der Neuvermietung von 360 Euro auf 428 Euro. Gar nicht so übel. 

Mieter Nummer 2, ein fröhlicher Finne, verabschiedete sich nach dreieinhalb Jahren. Ihm folgte Mieter Nummer 3, der dann auch mit 490 Euro startete und 2017 von dannen zog.

Mieter Nummer 4, der immer noch in der Wohnung lebt, hatte ich mir erstmalig selbst organisiert. Da der Vermieter mittlerweile die Maklerkaution zahlen musste, wollte ich die Neuvermietung mal aus der Ferne selbst versuchen. Das funktionierte erstaunlich gut. Insgesamt investierte ich 7,5 Stunden in die Neuvermietung. Es kostete mich 8,45 Euro und ein paar Runden in der Kneipe. (Mehr Details dazu findest Du hier)

Die Staffelmiete ist seitdem auf 550 Euro angestiegen und dann aufgrund des Mietendeckels eingefroren.   

In der Action-Wohnung hatte ich immer mal wieder kleinere Geschichten (Spülmaschine reparieren, Durchlauferhitzer erneuern, usw.). Das lief dann immer nach dem gleichen Schema: Der Mieter meldet sich mit dem Problem. Ich bitte den Mieter, das Problem selbst zu lösen und mir die Rechnung zu schicken. Das passt normalerweise für beide Seiten am besten.

Im letzten Jahr habe ich Mieter Nummer 4 schließlich noch eine neue Küche für 4.000 Euro spendiert. Warum? Weil ich mir einen besseren Mieter kaum wünschen kann. Er hat beim Einzug mit großem Aufwand den Boden der Wohnung erneuert (ich zahlte nur das Material) und dabei den 100-Jahre alten Original-Holzboden freigelegt und aufbereitet. Auch andere Schönheitsreparaturen macht er selbst und hat den Kücheneinbau organisiert und durchgeführt. Die Wohnung ist deutlich aufgewertet. Da ist auch mal eine neue Küche drin, wenn er sich damit wohler fühlt.

In der Action-Wohnung war schon deutlich mehr los als in der Schlafmützen-Wohnung. Aber auch hier hielt sich der Aufwand in Grenzen.

Passives Einkommen (fast)

Ein Wort noch zum Zeitaufwand.

Im Durchschnitt habe ich in den zehn Jahren wohl weniger als 10 Stunden pro Jahr auf die Vermietung verwendet. Das hat mich wirklich überrascht, denn ich hätte mir das Vermieterdasein deutlich zeitintensiver vorgestellt.

Es gab Jahre, in denen es weder Neuvermietungen noch Schäden gab und ich außer der Nebenkostenabrechnung (maximal eine Stunde Aufwand) keine Zeit investieren musste. Ich habe die Immobilienvermietung bisher tatsächlich als sehr passives Einkommen wahrgenommen.

An den Eigentümerversammlungen – für Vermieter der Vorhof der Hölle – habe ich noch nie physisch teilgenommen. Ich lasse mir von der Hausverwaltung die Agenda schicken und sprechen die Themen mit ihr durch. Dann erteile ich eine detaillierte Vollmacht zu den einzelnen Punkten und fertig ist der Lachs. Mir gehören zwei von insgesamt 30 Einheiten in der Hausgemeinschaft. Mein Einfluss ist eh beschränkt, wozu also aufregen und mich in Details verlieren.

Dafür ist das Leben zu kurz.

Tilgung statt Cash-Flow

Kommen wir zur detaillierten Renditeberechnung.

Ich gehe noch mal kurz auf die einzelnen Parameter ein. Über die Mieten hatte ich oben bereits berichtet:

• Abschreibung: Die steuerlich relevante Abschreibung pro Jahr für beide Wohnung beträgt insgesamt 2.500 Euro.
• WEG-/Instandhaltungskosten: Pro Jahr trage ich ungefähr 600 Euro pro Wohnung an Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes und nicht-umlegbare Vermieterkosten (Hausverwaltung etc.).
• Reparaturkosten: Für alle Reparaturen an meinem Sondereigentum bin ich verantwortlich. Die hielten sich aber bisher in Grenzen. Insgesamt hatte ich rund 7.100 Euro an Kosten (entspricht 355 Euro pro Jahr/Wohnung), wovon aber auch 4.000 Euro auf die Küche in der Action-Wohnung entfallen, die ich nicht hätte erneuern müssen. 
• Finanzierung: Die Tilgungsrate habe ich recht hoch angesetzt. In den zehn Jahren habe ich den Kredit von insgesamt 100.500 Euro auf rund 36.000 Euro getilgt. Die Zinsen betragen 4% (das waren noch Zeiten…).
• Steuern: Die steuerliche Belastung kann ich nicht mehr im Detail nachvollziehen. Aber ich habe auf Grundlage meines Immobilienrendite-Tools eine fiktive Steuer mit der Annahme eines 35% Steuersatzes errechnet.
• Leerstand: Ich hatte in den 10 Jahren nicht einen einzigen Monat Leerstand.

Mehr zu diesen Annahmen und der Berechnung findest Du übrigens im Finanzglück-Klassiker „So berechnest Du Deine Immobilienrendite (inkl. Excel-Tool)“ , indem Du auch das Rendite-Tool kostenlos runterladen kannst, dass ich für meine Berechnung hier genutzt habe.

Bevor wir zur Renditeberechnung kommen, möchte ich Dir noch kurz meine Strategie zu diesem Immobilienkauf erklären. Meine Absicht war nie einen möglichst hohen laufenden Cash-Flow aus der Vermietung zu erzielen, wie es von vielen Immobilieninvestoren präferiert wird. Mein Ziel ist es den Kredit im Rahmen meiner Schuldenstrategie bis zum Jahr 2024 vollständig abzulösen. Während der zehn Jahr hatte ich aufgrund der hohen Tilgung daher einen niedrigen negativen Cash-Flow von rund 2.000 Euro pro Jahr.

Der Berliner Immobilienmarkt ging durch die Decke

Das Feld ist bereitet. Die Spannung steigt. Wir legen noch eine Schippe drauf.

Wie hat sich der Wert der Wohnungen entwickelt?

Für diesen Artikel habe ich mich in die Untiefen von Immoscout24 begeben und analysiert, für welche Kaufpreise vergleichbare Wohnungen angeboten werden. Das habe ich seit Jahren nicht gemacht. Und das Ergebnis hat mich vom Hocker gehauen. 

Die Berliner Immobilienpreise steigen unaufhaltsam weiter. Der Mietendeckel konnte diesen Trend nicht wirklich stoppen – auch weil er ja das Grundproblem des Wohnungsmangels nicht angeht, sondern eher noch verschlimmert.

Ich gehe realistisch davon aus, pro Wohnung einen Verkaufserlös von 200.000 Euro erzielen zu können. Darin ist schon ein Sicherheitsabschlag auf vergleichbare inserierte Wohnungen eingerechnet. 

Holy Shit!! Das entspricht einer Preiserhöhung seit dem Kauf 2011 von 12,5% – pro Jahr.

Holla, die Waldfee

Mit diesen Zahlen im Rücken stellt sich das ganze wie folgt dar.

Das entspricht einer Eigenkapitalrendite (IRR) von… trommel, trommel, trommel,…

19,96% p.a.

Holla, die Waldfee! Dabei ist die Rendite der Action-Wohnung mit 20,45% noch etwas höher als die Schlafmützenwohnung (19,47%). Die höheren Mieten überkompensieren die höheren Kosten. Aber nur leicht.

Von dieser Bruttorendite müssen wir jetzt noch die Inflation abziehen, damit wir die Realrendite erhalten. Die Inflation lag in den letzten 10 Jahren durchschnittlich bei rund 1%.

Diese beeindruckende Rendite ist zu einem großen Teil der Wertsteigerung zuzuschreiben. Würde ich die Wertsteigerung im Model auf die Inflation von 1% reduzieren (das entspräche einem Verkaufswert von 76.600 Euro pro Wohnung), dann läge die Rendite bei 5% – oder real halt bei 4%.

Das entspricht schon eher einer erwarteten Rendite für solch eine Immobilieninvestition.

Und was heißt das in Euros?

Aber solche prozentualen Renditeberechnungen sind etwas abstrakt. Ich möchte es etwas greifbarer machen.

Was heißt das denn jetzt in Euros?

Die Inflation, bzw. den Zeitwert des Geldes, lassen wir mal für einen Moment außen vor und berechnen den Saldo von allen Einnahmen (Mieten, Verkaufserlöse) und Ausgaben. Also die Aufsummierung der rechten Spalte oben.

Wie hoch ist der Netto-Cash-Erlös beider Wohnungen in den letzten zehn Jahren?

285.600 Euro

Diese Zahl finde ich sogar noch beeindruckender als die 20% Rendite.

Hätte ich meine 58.461 Euro damals auf dem niedrigverzinsten Tagesgeldkonto liegen lassen, statt mir die Wohnungen zu kaufen, wäre ich heute fast 300.000 Euro ärmer.  

Dieser Vergleich hinkt natürlich etwas. Denn ich hätte das Geld wahrscheinlich anderswo investierst. Z.B. in mein breitgestreutes ETF-Portfolio.

Was wäre denn dann aus meinem Vermögen geworden?

Der Leverage-Effekt als Renditeturbo

Der MSCI World hat in den vergangen zehn Jahren eine Rendite von rund 10% pro Jahr eingefahren.

Nehmen wir an, ich hätte vor zehn Jahren mein Eigenkapital von 58.000 Euro in den MSCI World investiert. Dann hätte sich diese Investition zu stattlichen 150.000 Euro entwickelt (vor Steuern).

Das ist ein tolles Ergebnis, verblasst aber im Vergleich zu dieser Immobilieninvestition. Nach Abzug des investierten Eigenkapitals bleiben noch rund 93.000 Euro übrig – etwa ein Drittel des Nettoerlöses der beiden Wohnungen.

Das liegt einerseits an der niedrigeren Rendite. Aber es schlägt auch noch ein weiterer Effekt zu Buche: Der Leverage-Effekt.

Meine Immobilieninvestition habe ich „gehebelt“, sprich teilweise mit Krediten finanziert. Das ist ein Turbo für Dein investiertes Geld. Du kannst mit weniger Eigenkapital den vollen Wertgewinn mitnehmen. Leider zündet dieser Turbo in beide Richtungen. Bei steigenden Märkten lässt er Deine Rendite exponentiell wachsen. Bei fallenden Märkten vernichtet er Dein Eigenkapital schneller, als Du gucken kannst.

Wie hoch war der Leverage-Effekt bei meinen Immobilien? Hätte ich die Wohnungen komplett mit Eigenkapital gekauft (ohne Finanzierung), dann wäre die Rendite unter gleichen Annahmen bei 14% – also ganze 6% weniger als mit meiner Finanzierung.

Der Leverage-Effekt ist einer der Hauptgründe, warum sich so viele Immobilieninvestoren in der letzten Dekade eine goldene Nase verdient haben. Die Foren sind voll von (Jung-) Investoren, die mit minimalem Eigenkapitaleinsatz große Immobilienbestände kauften. Dreht sich der Markt, geht der Schuss direkt nach hinten los und wird hochverschuldete Privatinvestoren vor große Probleme stellen.

Fazit

Das war die Geschichte meines Immobilienkaufes vor zehn Jahren.

Besser hätte es kaum laufen können. Ich hatte bisher keine schlechten Erfahrungen mit meinen Mietern, kaum größere Schäden, keinen Leerstand. Die Mieten haben sich ordentlich entwickelt und die Preise sind sehr stark gestiegen.

Das hätte ich mir damals nicht erträumen können. Zwar waren die Wohnungen auch im damaligen Markt günstig im Einkauf, aber eine solche Preisentwicklung war nicht vorherzusehen. Rückblickend war dieser Kauf die beste Finanzentscheidung meines Lebens. Aber vor 10 Jahren war mir das nicht klar. Ich hatte große Sorgen und auch Zweifel, ob ich mich hier nicht zu weit aus dem Fenster lehne: Ohne Erfahrung gleich zwei Wohnungen zu kaufen, in einer 900 Kilometer entfernten Stadt? Crazy!

Und jetzt?

Ich habe gerade den Kredit mit einem Zins von 0,84% bis 2024 verlängert. Das ist das Jahr, indem ich schuldenfrei sein möchte. Bis dahin sollen meine Kredite für die Wohnungen und das Eigenheim vollständig zurückgeführt sein. Die Mieteinnahmen werden den Wohnungskredit fast komplett tilgen. Durch die niedrigere Rate werden die Wohnungen ab jetzt jeden Monat einen positiven Cash-Flow zu unserem Einkommen beisteuern.  

2024 werde ich entscheiden, wie ich weitermache. Die ganze Situation rund um den Mietendeckel in Berlin ist schon nervig. Sollte ich die Lust am Vermieten verlieren, dann habe ich auch kein Problem damit, die Wohnungen zu verkaufen und die Erlöse anderweitig zu investieren. Wenn es weiter Spaß macht, behalte ich sie für immer und die Mieteinnahmen werden meine Rentenlücke schließen.

Mal schauen, was die Zukunft bringt.

Fest steht: Dies ist und bleibt die beste Investition meines Lebens.  

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