Schulden – gefährlich und sinnvoll zugleich (Teil 2)

Schulen

Dies ist der zweite Teil meines Beitrags über Schulden. Im ersten Teil ging es um die Einordnung sinnvoller und gefährlicher Schulden und warum Immobilienschulden so besonders sind.

Der Banken liebster Kredit

Wenn Du Schulden hast, besonders gefährliche Schulden, brauchst Du Dich um Investitionen erst mal nicht groß kümmern. Schuldentilgung ist der erste und wichtigste Schritt beim Vermögensaufbau.

Fangen wir ganz unten an. Der Dispo ist der Banken liebster Kredit. Einen höheren Zins kann sie Dir nicht abknüpfen. 10% und mehr sind hier keine Seltenheit. Solch eine hohe und dabei sichere Rendite findest Du in keiner anderen Geldanlage.

Nach dem Dispo stürzt Du Dich auf alle anderen gefährlichen Schulden wie Autokredite, Kreditkartenschulden oder Konsumentenkredite. Der Abbau dieser Schulden hat Vorrang vor allem anderen. Ich persönlich würde sogar auf Urlaubsreisen verzichten, solange ich noch solche Kredite ausstehend hätte.

Wenn dieser Rotz getilgt ist, nimmst Du Dir die sinnvollen Schulden vor. Hier musst Du schauen welche Reihenfolge bei Dir individuell passt. Sondertilgungen für das Eigenheim sollten ganz weit vorne stehen. Beim zinslosen BAföG-Darlehen kannst Du Dir mehr Zeit lassen.

Interessant wird es bei Krediten vermieteter Immobilien. Hier scheiden sich die Geister.   

Deutsche Staatsanleihen = Junk-Bonds

Bei einer Immobilie als Kapitalanlage gibt es einen interessanten Steuereffekt. Die Kreditzinsen lassen sich steuerlich geltend machen. Sie werden als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt. Diese Steuerersparnis würdest Du bei einer vorzeitigen (Sonder-) Tilgung Deiner vermieteten Immobilie teilweise verlieren.

Ein kleines, stark vereinfachtes, Zahlenbeispiel:

Du überlegst 10.000 Euro Deines Darlehens in Form einer Sondertilgung vorzeitig zurückzuzahlen. Der Kreditzins beträgt 3% und Dein persönlicher Steuersatz 30%.

Auf ein Jahr gerechnet ergibt sich folgendes Bild:

  • „Bruttorendite“ der Tilgung: 300 Euro (Tilgung x Zins)
  • Steuerersparnis-Verlust: 90 Euro (Tilgung x Zins x Steuersatz)
  • „Nettorendite“ der Tilgung in Euro: 210 Euro
  • „Nettorendite“ der Tilgung in Prozent: 2,1%

In anderen Worten: Die „Bruttorendite“ Deiner Sondertilgung entspricht einer Zinsersparnis von 300 Euro. Diesen Betrag zahlst Du jetzt weniger. Du verlierst allerdings einen Steuervorteil von 90 Euro. Die „Nettorendite“ ist daher nur 210 Euro, was 2,1% Deiner Sondertilgung entspricht.

Jetzt denkst Du Dir vielleicht: Da komme ich beim Kauf eines Aktien-ETFs doch locker rüber! Dann wäre es rational Dein Erspartes nicht zur Sondertilgung zu nutzen, sondern lieber anderweitig zu investieren.

Naja, so ganz einfach ist es nicht. Denn Rendite ist hier nicht gleich Rendite. Bei den 2,1% handelt es sich um eine risikofreie Nachsteuerrendite. Diese jährliche Ersparnis ist so sicher wie das Amen in der Kirche. Dagegen sehen selbst kurzfristige deutsche Staatsanleihen wie Junk-Bonds aus. Von einem Aktien-ETF ganz zu schweigen. Dazu gibt es noch einen hochprozentigen Schnaps aus der Seelenfriedenpulle gratis dazu. Diese 2,1% sind ein paar Gründe weniger sich mit Deiner Gläubiger-Bank rumzuschlagen.

Dabei setze ich voraus, dass Du für Deine vermietete Immobilie eine vernünftige Instandhaltungsreserve angelegt hast. Denn Geld, was Du einmal der Bank zurückzahlst, ist futsch. Bevor Du also sondertilgst, musst Du eine ausreichende Notreserve für Unvorhergesehenes aufgebaut haben – eigentlich genauso wie im persönlichen Bereich auf dem Familienkonto.

Schulden tilgen oder investieren?

Diese Frage treibt viele Finanzglück-Leserinnen und Leser um (die passende Freitagsfrage findest Du hier). Solltest Du Dein Erspartes lieber zur Schuldentilgung nutzen oder Dir stattdessen ein Portfolio an Vermögenswerten aufbauen. Die Meinungen streuen weit. Bringen wir etwas Ordnung in die Diskussion.

Gefährliche Schulden sind Brandbeschleuniger. Die müssen sofort weg. Ohne Wenn und Aber.

Bei den sinnvollen Schulden aus der Kategorie Humankapital und Business kommt es auf den Einzelfall an. Es gibt keine pauschale Regel.

Spannend wird es bei den Immobilienkrediten – also der Frage: Lieber alles in die Tilgung stecken oder es doch lieber langsamer angehen und parallel z.B. ein ETF-Portfolio füttern.

Hier unterscheiden wir zunächst zwischen Eigenheim und Vermietung. Eigenheimkredite würde ich immer schnellstmöglich tilgen – soweit es die vertraglich festgelegten Sonderkündigungsklauseln erlauben. Es gibt keinen guten Grund die Tilgung Deines Eigenheimkredites aufzuschieben.

Bei vermieteten Immobilien kommt es auf Deinen Charakter und Deine Lebenssituation an.

Wer bist Du?  

Der Sturm-und-Drang-Typ: Du bist risikotolerant, auch weil Du noch jung und nur für Dich selbst verantwortlich bist. Du baust Dir ein Portfolio von hoch beliehenen Immobilien auf, die Dir mit wenig Eigenkapitaleinsatz einen monatlichen Cash-Flow generieren. Dieses Einkommen nutzt Du, um weitere Vermögenswerte zu kaufen. Die hohe Verschuldung (Leverage) ist Dein Vermögensbeschleuniger.

Der Familientyp: Neben der Rendite hast Du auch das Risiko im Auge. Sicherheit ist Teil Deiner persönlichen Rendite. Du trägst das Risiko nicht allein, denn eine Familie ist von Dir abhängig. Dein Ziel ist es schnellstmöglich alle Schulden zu tilgen, bevor Du Geld anderswo investierst.

Und dann gibt es noch einen dritten Stereotypen:

Der Privatier: Das Ziel ist es irgendwann vom Investierten Leben zu können – sei es zum Rentenalter oder (deutlich) davor. An diesem Zieldatum müssen alle Schulden getilgt sein, denn im nächsten Lebensabschnitt kannst Du solch einen Klotz am Bein nicht mehr gebrauchen.   

Findest Du Dich wieder?

Ich falle in die letzte Gruppe. Die Tilgung meiner Immobilienschulden habe ich so strukturiert, dass ich mit 45 Jahren schuldenfrei bin. Bis es soweit ist agiere ich flexibel.

Die Tilgungsquote der Kredite meiner vermieteten Wohnungen lege ich so fest, dass die Schulden sich bis zu meinem 45. Lebensjahr regulär auf null tilgen. Hier brauche ich keine Sondertilgungen.

Bei unserem Eigenheim nutzen wir alle Sondertilgungsmöglichkeiten. Pünktlich zu meinem 45. Lebensjahr laufen unsere Eigenheimkredite für 10 Jahre und damit greift ein in Deutschland gesetzlich geregeltes Sonderkündigungsrecht. Du kannst den kompletten Restkredit tilgen ohne Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen zu müssen. Zu diesem Zeitpunkt werde ich den noch ausstehenden Restkredit durch den Verkauf von einigen unserer ETF-Anteile vollständig zurückführen (außer wir befinden uns mitten im Crash, dann muss ich nochmal schauen).   

Wucherzins!

So weit zu den verschiedenen Arten von Schulden und dem jeweils passenden Umgang damit. Bevor wir strammen Schrittes auf das Ende zu marschieren, teile ich noch meine persönliche Schuldensituation mit Dir.

Ich bin ein freiheitsliebender Mensch und versuche Abhängigkeiten zu vermeiden wo es geht.

Schulden aufzunehmen ist daher eigentlich ein rotes Tuch. Trotzdem war ich genau zweimal im Leben bei einer Bank vorstellig und habe einen hohen Kredit aufgenommen.

2011 kaufte ich zwei Wohnungen im Prenzlauer Berg. Der Wohnungsmarkt war damals noch recht entspannt und ich konnte die Wohnungen für je 70.000 Euro plus Nebenkosten erwerben. Dafür nahm ich eine Finanzierung von 100.000 Euro auf, was etwas über 70% des Kaufpreises entsprach.

Finanziert habe ich die Wohnungen mit einem Zinssatz von 4%, fixiert für 10 Jahre. Solche Zinssätze sind heute kaum noch vorstellbar. Die ersten beiden Jahre habe ich noch Sondertilgungen von 10% geleistet, dann aber aufgehört, da ich auf die oben beschriebene Privatier-Schuldenstrategie umgeschwenkt bin.

Statt Sondertilgungen zu leisten hatte ich die Tilgungsrate so angepasst, dass die Mieteinnahmen alle erwarteten Kosten decken und der Kredit sich bis zu meinem 45. Lebensjahr voll tilgt. Im Moment gehen rund 50% der Mieteinnahmen in die Tilgung, also ziemlich viel. Ich bekomme monatlich kaum etwas raus, zahle aber auch nichts drauf (außer es kommt zu unerwarteten Ausgaben wie diesen hier).

Home Sweet Home

Unser Eigenheim war da finanziell schon ein ganz anderer Brocken als die schnuckligen Wohnungen. Ein Hauskauf im Rhein-Main-Gebiet war auch 2014 kein Spaß (und jetzt noch viel weniger). Wir reden hier über deutlich höhere Beträge.

Knapp unter 80% des Kaufpreises finanzierten wir – einen Teil in einer 10-Jahrestranche und den Rest in einer 15-Jahrestranche. Der Zinssatz von 3% (Durchschnitt beider Tranchen) war jetzt etwas niedriger, aber immer noch hoch. Die kurzlaufende Tranche tilgt sich in den nächsten fünf Jahren auf null. Die lange Tranche prügel ich durch die vertraglich erlaubten Sondertilgungen soweit runter, wie möglich.  

Wenn alles rund läuft, ist die Finanzglück-Familie in fünf Jahren, pünktlich zu meinem 45 Geburtstag, schuldenfrei.

Die Heizung gibt den Geist auf

Immobilienschulden sind unsere einzigen Schulden. Alle anderen Familienausgaben bestreiten wir entweder aus unseren laufenden Einnahmen oder der Notreserve.

Dazu gehört auch unser Auto. Pünktlich zu Heiermanns Geburt haben wir uns einen sechs Jahre alten Ford Fokus Turnier angelacht. Mit 6.500 Euro konnten wir diese Ausgabe aus unserem Ersparten bezahlen. Wenn wir das Geld nicht gehabt hätten, wäre es zunächst mal ein kleineres oder älteres Auto geworden, dass wir uns hätten leisten können.

Nächste Woche bekommen wir eine neue Heizung, da die alte langsam den Geist aufgibt. Ich rechne mit rund 7.500 Euro für den Spaß. Ausgaben dieser Art kommen selten komplett unverhofft. Hier konnten wir über die letzten Monate einiges ansparen. Wenn das nicht reicht, greifen wir auf unsere Notreserve zurück. Wir haben meist rund 10.000 Euro an Cash auf unserem Girokonto liegen, um solche Notfälle abzufedern. Und sollten wirklich mal unerwartet sehr hohe Kosten anfallen ist es auch kein Weltuntergang. Wir könnten immer einen Teil unseres ETF-Depots verkaufen.

Kommen wir zum Ende…

Ich fasse noch einmal kurz und knackig die wichtigsten Kernbotschaften zum Thema Schulden für Dich zusammen:

  • Gefährliche Schulden finanzieren Konsum. Davon solltest Du uneingeschränkt die Finger lassen.
  • Sinnvolle Schulden produzieren Einkommen. Sei wachsam, denn auch hier gibt es in den meisten Fällen Gründe Abstand zu halten.
  • Wenn Du Vermögenswerte finanzierst, stehen Immobilien ganz vorn auf der Liste.
  • Bei der Rückzahlung bereits existierender Schulden startest Du mit den gefährlichen Schulden. Das hat allerhöchste Priorität. Erst danach knöpfst Du Dir die sinnvollen Schulden vor.
  • Dabei unterscheidest Du zwischen dem Eigenheim und einer vermieteten Immobilie. Bei ersterer ist eine schnelle Tilgung immer sinnvoll, bei letzterer kommt es drauf an.
  • Bevor Du Dein Geld in Vermögenswerte steckst, solltest Du erst Deine Schulden aus dem Weg schaffen. Ausnahmen könnten Dein Humankapital, Dein Business und Deine vermieteten Immobilien sein.
  • Ein großzügiges Reservekonto (Notgroschen) ist Deine beste Versicherung gegen Verschuldung – sowohl bei den Familienfinanzen als auch bei Deinen Immobilien.

Dies war mein heroischer Versuch beim schwierigen Thema Schulden etwas Licht ins Dunkel zu bringen. Nimm es gerne als Inspiration Deine eigene Schuldensituation zu überdenken.

Mein Ziel ist es in fünf Jahren komplett schuldenfrei zu sein. Mit der Überweisung der letzten Rate wird es eine Monsterparty geben.

Versprochen!

Jetzt lass Die Hosen runter! Hast Du Schulden oder meidest Du sie? Wie sieht Deine Schuldenstrategie aus? Ich freue mich schon auf Deinen Kommentar!


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28 Kommentare

  1. Moin Nico,
    Einige Verbindlichkeiten,wie z.B. auch Heizungenlassen sich aber auch fördern. Manchmal durch noch niedrigere Zinsen oder durch verlorene Zuschüsse. Bei Deiner Heizung wäre dann ein Blick bei der KFW interessant oder aber auch bei Deinem Gas oder Ölanbieter. Da kann es Sinn machen, Vermögen als Sicherheit liegen zu lassen und die Förderkredite zu nehmen. Selbst die Gemeinde hat manchmal Förderprogramme. Das lässt die „guten“ Verbindlichkeiten noch weiter sinken.
    Wir unterscheiden noch zwischen Schulden und Verbindlichkeiten. Schulden haben wir keine, Verbindlichkeiten jedoch einige. Der Unterschied? Bei Verbindlichkeiten steht ein entsprechender Gegenwert wie z.B. eine vermietete Immobilie dagegen. Ausserdem klinkt es freundlicher 😉
    Fam. Plutusandme

  2. Ich bin bei Schulden deutlich lockerer unterwegs, lässt sich bei Selbstständigkeit auch nicht immer vermeiden. Teilweise ist es auf Grund der Abschreibungen sogar unsinnig, zur Beruhigung bzw. zur Erhöhung der EK-Quote in der Firma mache ich es aber dann teilweise doch so, dass ich Dinge komplett aus dem Cash-flow kaufe, obwohl das steuerlich zunächst nicht besonders clever ist. Wenn Kredite aufgenommen werden, bin ich bei der Tilgung dann aber zügig unterwegs und habe in etwa das gleiche Ziel wie Du, Nico, nämlich zu meinem 50. Geburtstag so weit vorn zu sein, dass ich den Rest mit links erledige. Ganz schuldenfrei wird vermutlich nicht gehen bzw. strebe ich nicht an, kann aber passieren. Wenn ich meine Gesamtbilanz betrachte, bin ich sowieso schon beruhigend im Plus.

    Worauf ich bei (neuen) Schulden eher achte, ist die Frage, wofür ich das ausgebe und wie das zum Gesamtumsatz- und -gewinn passt. Außerdem kann man manche Sachen auch nicht verschieben. Wenn einem die Produktionsmittel für einen Großauftrag fehlen oder unvermittelt defekt sind, dann muss man eben investieren. Klar könnte man dann alternativ erst mal das Kapital ansparen, um dann Cash zu kaufen, aber dann ist der Großkunde schon zur Konkurrenz oder ein Auto steht unnütz am Wegesrand herum und bringt nichts ein. Also immer die Opportunitätskosten im Blick haben. 😉

    1. Moin Zapp, jo, beim Unternehmen können Schulden durchaus Sinn machen. Bei den privaten Schulden liegt der Hase im Pfeffer begraben. Es erstaunt mich immer wieder, wenn mir Bekannte von ihren Schulden berichten. Teilweise mit sechsstelligen Gehältern werden dann vermeintlich kleine Ausgaben für eine Wohnzimmerrenovierung mit einem Kredit finanziert. Argument: Ist ja günstig im Moment! Ja, aber wenn ich es mir nicht so leisten kann? Naja, jeder ist seines Glückes Schmied.

      VG, nico

  3. Hallo Nico,
    erst einmal ein Lob für deine beiden Artikel. Ich bin in fast allen Punkte deiner Meinung was Schulden angeht. Ich spreche dabei auch aus Erfahrung, da ich mich in meinem Leben bereits sehr hoch verschuldet hatte. Leider in meinem Fall dann auch einen Großteil für Konsumzwecke. Ich habe etwas gebraucht, bis ich mir über die selbst angelegten Fessel klar geworden bin.
    Als ich realisiert habe, das es so nicht weiter gehen kann, habe ich eine 180 Grad Wendung hingelegt und keinen Stein auf dem anderen gelassen. Ausgaben wurden drastisch reduziert. Alle freien Geld wurden in die Tilgung der Kredite gesteckt. Nebenher habe ich angefangen zu investieren.
    Grundsätzlich bin ich bei dir, was die schnellstmögliche Tilgung von schlechten Krediten angeht. Aus Motivationssicht vertrete ich jedoch die Meinung, das kleine Investitionen, die den Schuldenabbau nicht zu sehr verzögern, motivierend sein können. Dazu habe ich auf meinem Blog auch einen Artikel verfasst.
    https://investmentmosaik.de/die-50-50-regel-trotz-schulden-vermogen-aufbauen/

    Grüße
    Pascal

    PS: Es freut mich das wir wieder mehr Inhalte von dir erwarten können. Ich bin gespannt was alles in der nächsten Zeit auf uns zukommt.

  4. Hallo Nico,
    das BAföG-Darlehen ist zwar de jure tatsächlich zinslos, allerdings gibt es einen saftigen Bonus, wenn man es nach dem Studium auf einen Schlag zurückzahlt. Wer es trotzdem noch abstottern möchte, bezahlt de facto einen Zins von ca. 13%! Zumindest waren das die Daten, als bei meiner Frau vor zwei Jahren diese Entscheidung anstand. Sollte die Lage heute immer noch so sein, kann ich jedem nur raten, den Bonus unbedingt mitzunehmen, z.b. indem man sich innerhalb der Familie Geld leiht oder ähnliches. Bei 13 % lohnt es sich schon fast, seinen Dispo zu nutzen (sollte man natürlich nicht tun, nur zur Veranschaulichung).
    Ob man seinen Kredit für die eigengenutzte Immobilie wirklich mit aller Gewalt sondertilgen sollte, ist meiner Meinung nach bei den aktuellen Zinsen zumindest diskussionswürdig. (Meine aktuellen Konditionen 0,62% bei 80%-Finanzierung und 10 Jahren Zinsbindung, bei Deinen alten Konditionen mit 3% bzw. sogar 4% sieht die Situation natürlich anders aus).

    Liebe Grüße von Papa Ente

    1. >>> Ob man seinen Kredit für die eigengenutzte Immobilie wirklich mit aller Gewalt sondertilgen sollte, ist meiner Meinung nach bei den aktuellen Zinsen zumindest diskussionswürdig. (Meine aktuellen Konditionen 0,62% bei 80%-Finanzierung und 10 Jahren Zinsbindung, bei Deinen alten Konditionen mit 3% bzw. sogar 4% sieht die Situation natürlich anders aus). <<<

      Klarer Trugschluss. Zum Kaufzeitpunkt der 3-4%-Kredite waren die absoluten Kaufpreise im Keller. Ich schulde diese Summe gerade peu a peu um, d.h., Nico und ich haben günstig gekauft und schulden die geringeren Restkredite sobald möglich auf die günstigen Kredite um. Nico kann mit seinen Immos in B Pech haben, dass die Immos bzw. die Kredite auf Grund der Mietpreisbremse neu bewertet werden. Wer aber um 2008-2011 gekauft hat, kommt grundsätzlich deutlich günstiger an seine Immobilie und kann es sich daher auch viel eher leisten, auf die SoTi zu verzichten. Ich mache vermutlich einen Zwitter, ich will möglichst schnell unter 100K Belastung, dann gucke ich mir an, wie die Zinsen sind. Kann sein, dass ich dann sogar ein endfälliges Darlehen wähle und gar nichts mehr tilge, sondern nur noch die Zinsen auf die Restsumme zahle und das Haus dann nach 8-10 Jahren verkaufe. Mal sehen.

      Du hingegen musst fürchterlich Gas geben, gerade WEIL die Zinsen günstig sind – also entweder durch stramme SoTi's oder einen durchschnittlich hohen Tilgungssatz. Ansonsten zahlst Du zwar geringe prozentuale Zinsen, diese aber bis zum St.-Nimmerleinstag auf einen hohen Kredit.

      Du kannst Dir zum Spaß ja mal Deine eigene Immobilie mit einem fiktiven Kaufpreis 2010 und 3,5% Finanzierung durchrechnen – dann wirst Du sehen, wie teuer Deine aktuelle Finanzierung ist.

      1. Lieber Zapp,
        der „klare Trugschluss“ bei Deiner Betrachtung ist, dass es nicht auf den Vergleich mit der Situation von vor 10 Jahren ankommt, sondern ausschließlich auf den Vergleich der Handlungsoptionen im Hier und Jetzt. Und da könnte mancher zu der Überzeugung gelangen, dass er sein Kapital besser einsetzen kann, als damit magere 0,62% zu erlösen (nach Steuern, ich weiß). Man muss eben etwas diszipliniert sein, darf die Kohle nicht verkonsumieren und sollte verschiedenste Szenarien in seinen Überlegungen berücksichtigen.
        Gruß, Ente

        1. Das Problem liegt im Zinsänderungsrisiko. Ich komme bei meiner Finanzierung vor Lachen nicht in den Schlaf, weil die Kosten sinken und der Immowert sowie die Tilgungsrate lustig steigen. Bei heutigen Finanzierung ist aber häufig unterberücksichtigt, dass die Kaufpreise zu hoch sind. Interessant wird es dann, wenn die Nachfinanzierungen anstehen. Wenn das Zinsniveau steigt und immer noch hohe Restschulden vorhanden sind, muss Dein Zinsswap (nichts anderes deutest Du an) den absoluten Fehlbetrag einspielen. Je größer aber die Restschulden absolut sind, desto größer das Risiko. Sollte man als Privatmann im Blick haben, was man da tut. 2007/08 ist genau diese Unbekümmertheit vielen Leuten zum Verhängnis geworden.

    2. Bezüglich Bafög: Das kommt auf die Höhe der Verschuldung an!
      Der Höchstschuldenbetrag, der zurück gezahlt werden muss, beträgt 10.000€. Wenn man nun aber mehr als das an Förderung erhalten hat, kann sich das abstottern lohnen. Beim Bonus/Teilschuldenerlass wird nämlich immer von der realen Schuldensumme (z.B. 15.000€) ausgegangen und davon dann die Prozente erlassen. Da kann es dann sein, dass man nicht oder nur knapp unter den 10.000€ landet , die man abzahlen müsste, wenn man es monatlich abstottert.
      Also immer genau nachrechnen, was im Einzelfall sinnvoll ist! 🙂

      1. Hallo Kiki und Ugly Duckly,

        interessant! Mir waren diese Bonusregelungen gar nicht bewusst. Vielleicht sollte ich hierzu mal einen Beitrag veröffentlichen. Gebt gerne Bescheid, wenn Ihr Lust auf einen Austausch hierzu habt!

        VG, nico

        1. Sorry Nico,
          kann zu dem Thema nicht mehr beitragen als oben schon, habe selbst nie Bafög bezogen. Ist aber bestimmt interessant. Was Kiki schrieb, war mir auch neu.

          Gruß, Ente

    3. Moin Ugly Duckly,

      Du kannst bei Deinem Eigenheimkredit natürlich die Wette eingehen, dass die Aktienmärkte in den kommenden 10 Jahren eine höhere Nachsteuerrendite haben als 0,64%. Das ist im langjährigen Durchschnitt gut möglich und bei 10 Jahren haut es wahrscheinlich auch hin. Aber es kann halt auch zur Marktkorrektur kommen und die Kurse dümpeln auf niedrigem Niveau viele Jahre vor sich hin. Das klingt jetzt vielleicht wenig realistisch, aber wir haben gerade 10 Jahre Bullenmarkt hinter uns, da gibt es viel Potential nach unten. Alleine eine Zinswende könnte hier schon große Veränderungen bewirken. In der Vergangenheit hat es immer wieder langjährige Perioden gegeben, in denen Du am Aktienmarkt negative Renditen eingefahren hast (in den 70ern haben Aktienmarktinvestoren keinen Spaß gehabt). Du bist auch nicht befreit von Ausfallrisiken, je nachdem wie weit oder eng Du streust.

      Jetzt lass mal solch einen längerfristigen Bärenmarkt auf einen Wertverfall Deiner Immobilie treffen. Oder einen finanziellen Schicksalsschlag. Dann geht die Wette nicht auf und Du hast richtige Probleme. Dann wirken die paar % Ertragsarbitrage, die Du vielleicht generiest, wie ein Tropfen auf den heißen Stein.

      Und deshalb bin ich der Meinung, dass Excel Dir hier nicht wirklich weiterhilft. Auf dem Papier mag es wie ein guter Deal aussehen. Wenn es funktioniert sind die paar % Rendite ein nettes Zubrot. Aber wenn die Wette schiefläuft, hast Du ein richtiges Problem, was Dein Leben überproportional negativ beeinflusst. Die Wette ist es einfach nicht wert – auch bei 0,64% Zins.

      VG, nico

  5. Hallo Zapp,
    kann Dir oben nicht mehr antworten, daher hier:
    Also, Deine Selbstzufriedenheit in allen Ehren, aber stell‘ Dir einfach vor, wie sehr Du lachen würdest, wenn Du vor 10 Jahren die Sondertilgungen in Aktien investiert hättest oder in ein zweites Haus…
    Prinzipiell hast du mit Deinen Überlegungen natürlich Recht, deshalb schrieb ich oben auch nur, die Überlegung sonderzutilgen sei diskussionswürdig.
    Mal zu Deiner festen Überzeugung, dass die Immopreise in 2008 total knorke waren, heute aber völlig überteuert: Angenommen, ein Reihenhaus hätte seinerzeit in Deiner Stadt 250.000,- gekostet und wäre heute mit 500.000,- genau doppelt so teuer. Verrückte Preise, würdest Du sagen. Und tatsächlich dürfte es bei einer angenommenen durchschnittlichen Inflation von 2% nach 11 Jahren nur 310.000,- kosten. Allerdings ist die Finanzierung von 310.000,- bei 4% etwa genauso teuer wie die von 500.000,- bei 0,6 %, nämlich jeweils etwa 1.500,- monatlich über 30 Jahre. Bezüglich Zinsänderungsrisiko sind wir natürlich d’accord, wollte nur aufzeigen, dass die vermeintliche Blase nicht unbedingt eine sein muss.
    Die Ente hat übrigens auch schon 2008 ihr erstes Nest gekauft, danach alle 1-2 Jahre ein weiteres, bin auch ganz zufrieden. 🙂

    Viele Grüße von der Ente

    1. Hi Ente und alle,

      irgendwann muss ich bei den Verschachtelungen in den Kommentaren einen Schlussstrich ziehen, sonst bleibt es nicht mehr lesbar (besonders mobil). Daher lieber noch mal einen neuen Threat anfangen (oder eine Ebene weiter oben anworten).

      VG, nico

    2. Vor 8-10 Jahren hätte ich zu meiner Hausfinanzierung keinen weiteren Kredit bekommen. Ich war weniger als 3 Jahre selbstständig, Kinder im Anmarsch, dazu Finanzkrise und das Ausscheiden meines Vaters aus der Firma absehbar. Obendrauf eine Bestandsimmobilie gekauft, sodass nur der Rohkaufwert zur Beleihung herangezogen wurde – die Zusatzkosten für die Renovierung/Sanierung der Immobilie mussten extra abgesichert werden. Faktisch war das eine 150%-Beleihung und das bei Selbstständigkeit unter 3 Jahren. Da leuchten bei jeder Bank (zu Recht) alle Alarmglocken. Zudem war ich bei stark schwankendem Verdienst viel zu weit weg vom Spitzensteuersatz, geschweige denn von der Annahme, dass ich den locker für 10 Jahre auf Dauer erreiche. Also gefühlt 100 Gründe gegen den Erwerb eines Vermietungsobjektes. Das sieht in 5 Jahren vermutlich anders aus.

      Ja, zugegeben, das ist eine spezielle Situation und auch ein Antrieb erst mal die eigene Bude in den grünen Bereich zu kriegen, bevor man sich neben dem Risiko Selbstständigkeit weitere Baustellen aufreißt, aber …

      … dummerweise bin ich im Baubereich zuhause und dort auch teilweise in der Bewertung von Immobilien, was ich gerade durch eine Weiterbildung forciere. Wenn man dann aber sieht, dass zB Profis wie Vonovia eine EK-Quote von 20-40% konstant beibehalten, davon rund 10% in bar … dann muss man sich schon fragen, warum Laien mit schlechterer Risikoabsicherung in Bezug auf Cluster- und Lebensrisiko mit einer höheren Fremdfinanzierungsquote von 100% und mehr unterwegs sein sollen!? Darunter regelmäßig Menschen, die nicht mal ansatzweise den Spitzensteuersatz erreichen und daher die Steuervorteile gar nicht voll ausreizen können. Das ist ungefähr so, also wenn man mit schlechten Bremsen und abgefahrenen Reifen an Walter Röhrl vorbeifliegt und ihm grinsewinkend weismachen will, dass man die nächste Kurve noch kriegt, obwohl im Roadbook von Geistdörfer der Bremspunkt schon passiert wurde.

      Das Trügerische dabei ist, dass es bei vielen noch funktioniert, zumindest in dem Sinne, dass sie finanziell überleben, auch wenn die Rendite am Ende ziemlich mau ist. Aber manche eben auch nicht. Also so gar nicht. Dann hilft nur noch Finger hoch und 8 Jahre Cornflakes mit Wasser. Das will nur keiner sehen bzw. es wird nicht beachtet – ich komme mit diesen Fällen aber regelmäßig in Berührung, aus verschiedenster Richtung. Und das erdet, kann ich Dir versprechen. Ich war in meiner Ausbildung vor ca. 14 Jahren in einer strukturschwachen Region zum ersten Mal in einigen Objekten, für die ein Gutachten zur Zwangsversteigerung vorbereitet wurde, also noch bevor das überhaupt öffentlich wird. Kurz zuvor hatte ein großer Automobilkonzern eine Produktionslinie massiv runtergefahren und begonnen ein paar Tausend Stellen abzubauen. Sowas hat Auswirkungen – und wir standen mittendrin.

      Ergo werde ich selbst erst dann mit Mietobjekten anfangen, wenn meine eigene Immo safe ist und ich für zusätzliche Scherze beim EK zumindest auf Vonovia-Niveau bin und das rate ich auch allen Privatleuten, die was ähnliches vorhaben, wenn ich gefragt werde. Da ist die kurzfristige Rendite zwar schlechter, weil der Hebel nicht so stark ist, dafür überlebt das Ding aber auch ’n Hurricane.

      Im eigenen Unternehmen bin ich da deutlich lockerer, aber da bin ich auch seit +10 Jahren jeden Tag drin und kann jederzeit aktiv eingreifen …

    3. >>> Allerdings ist die Finanzierung von 310.000,- bei 4% etwa genauso teuer wie die von 500.000,- bei 0,6 %, nämlich jeweils etwa 1.500,- monatlich über 30 Jahre. <<<

      Jein. Bei 310T€ und 2% Tilgung ist die Volltilgung nach 27,5 Jahren erreicht. Bei 500T€ und 3.1% Tilgung 2 Jahre später. Was auch dazu führt, dass über die gesamte Laufzeit absolut höhere Restschulden anliegen.

      Das Kernproblem liegt aber im Wert der Immobilie. Wenn der in den ersten 10 Jahren "korrigiert" wird, ist es besser, man hat die Restschulden früh im Griff, um unter die neu berechnete Beleihungswertgrenze zu kommen.

      Und nur um mal zu illustrieren, welche Power die SoTi's haben … ohne SoTi's hätte ich eine prognostizierte Laufzeit von ca. 33 Jahren gehabt. 8 Jahre sind jetzt rum und mit planmäßigen SoTi's komme ich jetzt auf gesamt 15 Jahre. Darin enthalten sind aber noch zwei Bausteine, die ich in den nächsten 2-5 Jahren runterregeln kann oder (teilweise) direkt ablöse. Wenn das Zinsniveau also grob so bleibt wie aktuell, bin ich unter 15 Jahren fertig. Denke nicht, dass ich das bei heutigen Bau-/Kaufpreisen schaffen würde.

  6. N’abend Nico,
    alles nicht falsch, was Du schreibst, nur die dogmatische Conclusio geht mir zu weit, dass Kredite für selbstgenutzte Immobilien generell mit aller Macht zu tilgen seihen, die von vermieteten aber nicht. Was Du eine Wette nennst, nenne ich unternehmerisches Risiko. Denn zweifelsfrei ist man mit seiner Vermögensanlage Unternehmer in eigener Sache, dazu gehört auch das Eigenheim als üblicherweise größter Vermögenswert. Der von Dir genannte finanzielle Schicksalsschlag kann Dich schon kurz nach dem Kauf des Eigenheims treffen, noch bevor Du die erste Sondertilgung angewiesen hast. Mit diesem Sicherheitsbedürfnis dürftest Du überhaupt nicht kaufen, nur mieten.
    Du hast aber trotzdem gekauft, vermutlich, weil es Dir rentabler erschien, als dauerhaft Miete zu zahlen.
    Genauso rätst Du in Deinem Blog zu Anlagen in Aktien (ETFs), obwohl die ganz klar ein höheres Risiko beinhalten als ein schnödes Tagesgeldkonto. Weil die höhere Rendite das Risiko eben bei weitem rechtfertigt.
    Leser „Zapp“ geht als Unternehmer wahrscheinlich jeden Tag höhere Risiken ein als ich, wenn ich mal die eine oder andere Sondertilgung auslasse.
    Schließlich ist das hier ein Finanzblog, da darf man schon jede finanzielle Entscheidung auf den virtuellen Prüfstand stellen und muss nicht blind traditionellen Glaubenssätzen folgen. Daher gilt für mich bei jeder finanziellen Entscheidung, aber auch nur für mich und natürlich nicht automatisch für jeden anderen: Wenn ich ein Risiko für beherrschbar halte und diesem Risiko eine entsprechende Chance gegenüber steht, werde ich es der Rendite wegen auch eingehen.

    Gruß, Ente

    1. Moin Ente,

      na klar sind hier anderweitige Meinung erlaugt und gewünscht. Darin sehe ich ja den Mehrwert von den Kommentaren. Der Austausch mit Dir hier, aber auch beim Lesertreffen, sind nicht nur für mich wertvoll. Ich komme bei diesem Thema eher aus der antifragilen Ecke von Nassim Taleb. Shit will happen und in dem Fall möchte ich so unabhängig wie möglich sein – und beim Eigenheim ist das noch mal eine ganz andere Nummer wie bei anderen Investitionen. Es macht hier aber einen Riesenunterschied, in wie weit man sich schon finanziell freigestrampelt hat. Bei Dir ist die finanzielle Lage aufgrund Deiner jahrelangen Investitionen (und genügsamen Lebensstils) deutlich entspannter wie beim typischen Eigenheim-Käufer, wo der größte Teil des Vermögens in den eigenen vier Wänden steckt.

      VG, nico

  7. Es lebe die Sondertilgung! Ich bin in einer ähnlichen/hinreichend vergleichbaren Lage wie Nico. Ich will unbedingt weiterhin jährlich maximal sondertilgen und den Immo-(Rest)Kredit nach 10 Jahren gesetzlich kündigen (bei 15 Jahren Zinsbindung zu 1,61% p.a. effektiv). Ob ich mit dem Geld, das ich für die Tilgungen verwenden werde, am Aktienmarkt oder anderweitig mehr Rendite einfahren könnte, ist mir egal. Warum? Weil ich nicht hellsehen kann. Der Fahrradunfall, die Krebserkrankung, die schwere Erkrankung des Kindes oder der wie auch immer verursachte Jobverlust sind reale Risiken (ja, BUV habe ich). Insbesondere falls so ein Fall eintritt, könnte ich mit einem hypothetischen, prallen ETF-Depot keine Baisse aussitzen.

    1. Hallo Wedge Antilles,
      gerade die von Dir angesprochenen unvorhersehbaren Ereignisse sprechen ja eben dafür, nicht alle Liquidität in die Sondertilgung zu stecken. Denn Liquidität ist Antifragilität und wenn diese Liquidität in der Sondertilgung aufgegangen ist, kommst Du nicht mehr dran, dieses Kapital ist für Dich nicht mehr verfügbar und steckt nun in einer illiquiden Immobilie. Hoffentlich darf ich hier zu diesem Artikel in der Freiheitsmaschine verlinken: https://freiheitsmaschine.com/2018/11/22/sondertilgung-immobilie-oder-investieren-aktienmarkt-etf/
      Die Argumentation des Maschinisten dort ist mir zwar zu absolut, aber gerade in Zeiten fast abgeschaffter Hypothekenzinsen gilt das alte Häuslebauer-Mantra vom möglichst schnellen Schuldentilgen eben nicht mehr so uneingeschränkt, wie es hier alle noch propagieren.

      Gruß, Ente

  8. Moin Nico,

    wir haben in 2007 ein Häuschen gekauft und knapp 120.000 EUR als Darlehen aufgenommen (damals zu >5%, ja so war das mal). Wir haben das ganze mit Sondertilgungen im letzten Jahr abschließen können, also nach etwas mehr als 10 Jahren.
    Irgendwie war das echt ein toller Moment, deswegen kann ich Deinen Satz mit der Monsterparty gut verstehen. 🙂
    Parallel sind wir in ETFs/Aktien investiert, aber erst seit ein paar Jahren (mittlerer 5stelliger Betrag, da ist noch Luft nach oben).

    Rückwirkend betrachtet hätten wir uns früher mit der Geldanlage in ETFs beschäftigen „müssen“, aber egal, ein paar Jahre bis zur Rente haben wir noch.

    Viele Grüße,
    Michael

    1. Moin Michael,

      es muss wirklich ein tolles Gefühl sein die letzte Rate zu überweisen. Es bedeutet ja auch, dass Ihr bis ans Lebensende „mietfrei“ leben werdet (klar, Instandhaltungs- und Nebenkosten fallen immer noch an).

      VG ,nico

  9. Hallo Zusammen,

    Schulden sind mir tendenziell auch ein Graus. Einfach vom subjektiven empfinden unangenehm.
    Aber in 2016 haben wir uns doch zum Eigenheim entschieden und „schleppen“ nun eine große Hypothek mit uns rum.
    Die Finanzierung drückt nicht wirklich. Diese könnten wir voraussichtlich auch noch mit einer Erwerbsminderung oder drastischen beruflichem Abstieg bedienen.
    Es ist der größte monatliche Kostenposten, aber mit der Miete war das nicht anders.

    Ich habe ein großes Sicherheitsbedürfnis. Daher ist die Zinsbindung zu Ungunsten des Zinssatzes hoch. Lässt mich aber ruhiger schlafen. Auch gibt es eine BU und Risikoleben für den Fall der Fälle.
    Natürlich gibt es auch Horrorszenarien, die unsere Finanzierung platzen lassen würden. Aber tritt der Ernstfall ein ist das dann nur eines von vielen großen Problemen.

    Ich versuche auch mich etwas schneller zu entschulden – aber wenn das nicht klappt ist die Hütte in 25 Jahren „ganz entspannt“ bezahlt.

    Schulden für eine Immobilie zur Vermietung möchte ich derzeit nicht aufnehmen. Ich habe mich intensiv informiert. Und es wäre durchaus machbar. Nur da kommt mir das Sicherheitsbedürfnis dazwischen. Vor allem bei den hohen Preisen am Markt…

    Konsumschulden habe ich keine und hatte auch noch nie welche. Auch das ist dem Sicherheitsbedürfnis geschuldet.

    Für Fortbildung und Betrieb würde ich gewisse Schulden aufnehmen wenn erforderlich. Trifft auf mich derzeit aber nicht zu.

    Trotz der hoch verschuldeten selbstgenutzten Immobilie investiere ich etwas in ETFs für die Altersvorsorge. Allemal besser als die Produkte zur Altersvorsorge, die einem sonst so angeboten werden und ich kann jederzeit über mein Vermögen verfügen. Ich habe hier die Zügel lieber selber im der Hand.
    Wäre mein Zinsänderungsrisiko größer, dann würde ich wohl dazu tendieren mehr Geld flüssig zu halten und weniger volatil anzulegen.

    Also in meinem Fall alles eine Frage meines subjektiven Risikoempfindens und Wohlfühlfaktors.

    Man muss aber dazu sagen, dass meine Frau und ich beide beruflich gerne Mal „was neues“ machen und uns daher den entsprechenden finanziellen Freiraum erhalten wollen und nicht von unseren derzeit recht üppigen Gehältern abhängig werden wollen.

    Finanzielle Freiheit heißt für mich durchaus noch von Arbeitseinkommen abhängig zu bleiben und auch noch bis in die 60er arbeiten zu müssen. Meine finanzielle Freiheit habe ich gefühlt immer dann wenn ich mir meine Arbeit im gewissen Maße aussuchen kann.
    Und solange das so bleibt möchte ich abgesehen von meiner Immobilie keine weiteren Verpflichtungen eingehen.

  10. Hallo,
    nun möchte ich auch meinen ersten Kommentar abgeben.
    Ich bin auch der Meinung, dass Konsumschulden tabu sind. Wenn ich etwas nicht bezahlen kann brauche ich es nicht. Mir wird schlecht, wenn ich an der Finanzierungstheke im Media Markt eine riesige Schlange sehe mit vielen, die eine Spielekonsole unterm Arm haben (gesehen letztes Jahr am black friday).
    Dass man für den Kauf eines Eigenheims ein Darlehen aufnimmt ist fast unvermeidlich, das habe ich auch getan, allerdings war die Tilgung inkl. Sondertilgung immer oberste Priorität, so dass das Haus nach knapp 10 Jahren abbezahlt war.

  11. Moin, die Berechnung der Bruttorendite verstehe ich nicht ganz.
    Wenn ich heute 10.000 € bei einem Zinssatz von 3% sondertilge, kann ich doch nicht nur die gesparten 300€ sehen sondern spare ja auch den Zinseszins in den kommenden Jahren der restlaufzeit, die diese 10T€ hervorgerufen hätten.

    Ist das also eine vereinfachte Rechnung oder habe ich einen Denkfehler?
    Auch wenn es sich um eine selbstgenutzte Immobilie handelt, bei meinen Sondertilgungen habe ich so zumindets gerechnet, dass dann immer mehr als die hier beispielhaften 300€ spare, denn in allen folgenden JAhren entfällt auch eine Zinslast.

    Gruß
    Andreas

    1. Hallo Andreas,

      wenn Du es korrekt berechnen willst, musst Du den Barwert nach X Jahren berechnen. Etwas einfacher ist es, wenn man sich ansieht, um wieviel die getätigte SoTi die Kreditlaufzeit reduziert. Die Summe, die man in diesem Zeitraum dann zur freien Verfügung hat, ist höher als die SoTi. Die Differenz daraus ist der kumulierte Gewinn, den man streng genommen noch mit der Inflation abzinsen muss. Zu Beginn hat eine volle SoTi bei mir ca. 1,5 Jahre verminderte Restlaufzeit ausgemacht. Das ist weniger als wenn man es für 8% an die Börse bringt, aber es ist ein fixer Wert, den man sofort aktivieren kann. Man weiß also exakt, was dabei am Ende rausspringt.

  12. Hallo Andreas,
    klar, die Sondertilgung bringt nicht nur einmalig Zinsen und natürlich auch Zinseszins. Nico schrieb ja, seine Berechnung sei die Betrachtung für ein Jahr. Das ändert aber nichts an der prinzipiellen Überlegung, denn Zinseszins gibt’s ja schließlich in allen Anlageklassen.

    Gruß, Ente

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