Als Blogger lerne ich eine ganze Stange interessanter Menschen kennen.
Mich haut immer wieder vom Hocker, was es für kreative Köpfe da draußen gibt, die einfach mal einen anderen Weg einschlagen. Damit erfolgreich und glücklich durchs Leben segeln.
Das ist Inspiration pur.
Eines meiner Highlights ist daher auch die jährliche Finanzblogger-Konferenz, organisiert vom Rocker und dem Wesir. Hier wird über den Tellerrand geschaut. Aus meinem Besuch im letzten Jahr entstand das Interview mit Lars Wrobbel über passives Einkommen durch Self-Publishing.
In diesem Jahr hatte ich das Glück in der Kneipe abends neben Alexander, vom Blog Rente mit Dividende, sitzen zu dürfen. Sein erfolgreicher Blog dreht sich in erster Linie um Aktieninvestitionen und den Aufbau eines stetigen Dividendenstroms. Viel faszinierender fand ich allerdings, was Alexander über Immobilien zu sagen hatte. Als gestandener Profi mit jahrzehntelanger Erfahrung auf diesem Gebiet hat er eine eher kritische Haltung.
Da habe ich als Vermieter und Eigenheim-Besitzer die Ohren gespitzt!
Das Interview mit Alexander ist eine erfrischende Abwechslung zu den zahlreichen Get-Rich-Quick-Storys über Immobilien, die man leider viel zu oft im Netz findet.
Aber ich möchte nicht zu viel verraten.
Interview mit Alexander
Servus Alexander, magst Du vielleicht erst mal ein paar Worte über Dich und Deinen Blog “Rente mit Dividende” schreiben?
Hallo Nico.
Ich bin Jahrgang 1966, von Beruf Bauingenieur und bin im Bereich der Immobilienbewertung zu Hause. Mit Unterbrechungen (Studium, Hausbau) bin ich seit 1984 am Kapitalmarkt aktiv, vorwiegend im Aktiengeschäft. Meinen Blog habe ich eher aus Neugierde angefangen. Hierbei stand der Fokus auf die Technik eines Blogs im Vordergrund. Gleichzeitig nutze ich den Blog als persönliches Tagebuch, um meine Entwicklung besser verfolgen zu können.
In den letzten vier Jahren habe ich festgestellt, dass doch ein erheblicher Bedarf zum Thema “Börse” besteht und ich freue mich, wenn ich meinen Lesern etwas mitgeben kann, genauso habe ich sehr viel von meinen Lesern lernen dürfen. Ich versuche den Blog persönlich und authentisch zu gestalten, denn er ist in erster Linie Hobby.
Auf “Rente mit Dividende” bloggst Du über den Vermögensaufbau mit Hilfe eines diversifizierten Aktiendepots. Dein beruflicher Schwerpunkt liegt aber in der Immobilienbranche.
Wie eingangs erwähnt, bin ich in der Immobilienbranche tätig. Ich erstelle Verkehrswertgutachten über Immobilien, berate Investoren und führe Marktanalysen durch. Eigentlich alles rund um Immobilien und deren Wert. Ich mache keine Steuerberatung oder juristische Beratung.
Wäre es da nicht naheliegend Deine Zusatzrente mit Immobilieninvestitionen zu bestreiten? Schließlich bist Du vom Fach.
Hier fällt mir immer ein Sprichwort ein: “Der Schuster hat die schlechtesten Schuhe.” Da ich vom Fach bin und täglich die Fallstricke erlebe, die mit einer Investition in Immobilien zwangsläufig auftreten, habe ich schlichtweg keine Lust auf Immobilien. Es wird sehr oft die Rendite von Immobilien überschätzt. Zur Kapitalbildung sind Immobilien durchaus interessant, dagegen sind Immobilien bei vorhandenem Kapital nicht die beste Investition. Vorhandenes Kapital lässt sich am freien Kapitalmarkt deutlich lukrativer investieren.
Du warst in der Vergangenheit selber Vermieter. Warum hast Du Deine Immobilien dann doch wieder verkauft?
Ich hatte meine Immobilien von Anfang an unter dem Hintergrund der Vermögensbildung gekauft und nie als Langzeitinvestition betrachtet und es war klar, dass ich nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist wieder verkaufe. Die Gründe sind vielfältig, hauptsächlich waren es der Arbeitsaufwand (Steuererklärung, Renovierungen, Mieterwechsel usw.). Immobilien zu bewirtschaften kostet Zeit und diese sollte man einplanen, auch wenn es pro Objekt nur wenige Stunden im Jahr sind. Mit steigender Anzahl der Immobilien kann sich das zu einem Vollzeitjob entwickeln.
Ein weiterer Grund ist die Gesetzgebung in Deutschland. Als Immobilienbesitzer hat man es da nicht leicht. Ständig werden neue Gesetze und Verordnungen erlassen, wenn ich nur an die letzten Jahre denke. Zum Beispiel die Energieeinsparungsverordnung, Rauchmelderpflicht, Legionellenschutz, Energieausweis usw.
Der Mieterschutz genießt einen sehr hohen Rang, denn es ist populärer auf die Vermieter zu schimpfen als auf die Mieter. Mieterschutz ist wichtig, aber bei der allgemeinen Diskussion wurde das Augenmaß verloren. Mieter können inzwischen wegen jedem denklichen Umstand die Miete kürzen. So gibt es inzwischen Gerichtsurteile, dass eine Mietminderung möglich ist, wenn der Nachbar zu laut uriniert oder Baulärm auf der anderen Straßenseite ist. Mieterhöhungsverlangen sind inzwischen schwierig durchzusetzen und die Mietpreisbremse tut ihr Übriges. Die Rendite von Immobilien ist aktuell auch nicht berauschend. Diese liegt oft bei nur noch 2 % bis 3 % vor Steuer (je nach örtlicher Lage).
Würdest Du Privatanleger vom Kauf einer vermieteten Immobilie abraten?
Generell rate ich nicht von Immobilieninvestitionen ab, aber man sollte sich intensiv mit der Thematik auseinandersetzen, um zu wissen, auf was man sich da einlässt. Es ist nicht so, dass man mal schnell eine Wohnung kauft und ab jetzt wird man reich. Man geht auch erhebliche Risiken ein, sei es die Finanzierung, die Immobilie an sich (Schäden, Renovierungen) und hat nur einen Kunden – den Mieter. Laut einer Untersuchung zahlt ca. jeder zweite private Immobilienbesitzer langfristig drauf, das sollte einem zu denken geben. Man steht in Konkurrenz mit den Profis, die wissen wie das Geschäft funktioniert.
Viele Privatinvestoren setzen eine Immobilieninvestition mit einem Wohnungskauf gleich, es gibt aber vielfältige Möglichkeiten, z. B. Garagen, Grundstücke, Erbbaurechte, gewerbliche Immobilien. Hier sind deutlich bessere Renditen möglich. Letztlich rate ich dem Privatanleger deswegen davon ab, da sie nur ein kleines Rad drehen wollen. Möchte sich jemand auf Immobilien fokussieren und ist bereit, hier zu lernen und Profi zu werden, dann bietet sich in diesem Bereich durchaus Potential.
Wie hältst Du von den steuerlichen Vorteilen beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage?
Steuerlich ist es so, dass die Abschreibung quasi den Steuerfreibetrag darstellt. Werbungskosten müssen in der Regel vorher bezahlt werden, wie Reparaturen etc. Es kommt dabei auch erheblich auf den persönlichen Steuersatz an. Je niedriger der ist, desto weniger hat man davon. Interessant sind da noch eher denkmalgeschützte Objekte. Eine Immobilie zur Steuerersparnis ist für den Kleinanleger unsinnig, denn er spart effektiv nichts.
Eines der Hauptargumente für die Investition in Immobilien ist die attraktive Möglichkeit der günstigen Kreditfinanzierung. Was ist Deine Meinung dazu?
Das ist tatsächlich interessant. Finanziert man den Immobilienkauf günstig, können die Mieteinnahmen die Schuldzinsen, die Tilgung und bestenfalls die nichtumlegbaren Nebenkosten decken. Wenn dann nichts dazwischen kommt (Sonderumlagen, Mietnomaden, Rechtstreitigkeiten usw.), dann kann man praktisch mit Nichts ein Vermögen aufbauen. Der Leverage-Effekt und die Eigenkapitalrendite sind dann unschlagbar.
Allerdings muss man hier Zeit mitbringen, bis die Immobilie weitestgehend getilgt ist. Daher sollte man sich überlegen, ob man das mit 50+ noch machen will und erst mit 70+ effektiv etwas davon hat. Für die jüngere Generation kann das ausgesprochen lukrativ sein. Hat man das Glück und die Immobilienpreise steigen, kann man nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen und hat einen schönen Gewinn erwirtschaftet.
Der Albtraum eines Vermieters sind Mietnomaden oder Messies. Durch Deinen Job hast Du hier einen Einblick wie wahrscheinlich das ist. Eher Schreckgespenst oder tatsächliches Risiko?
Ich meine, es ist ein tatsächliches Risiko und musste das bei einer meiner eigenen Immobilien erfahren. Glücklicherweise habe ich den Mietnomaden selber rausgeklagt (ohne Anwalt), unterm Strich bin ich aber trotzdem auf einigen tausend Euro sitzengeblieben.
Das Problem sind nicht unbedingt die klassischen Mietnomaden, hier wird in den Medien gerne ein Horrorszenario gemalt, es sind vielmehr die alltäglichen Probleme, die einen Mieter insolvent machen können. Scheidung, Jobverlust, Krankheit usw. Wenn das Geld zum Essen nicht mehr langt, dann wird eben an der Miete gespart. Das kommt häufiger vor, als man denkt. Oft wird auch das Argument angeführt, dass dann das Jobcenter die Miete bezahlt. Das ist ein Trugschluss, denn man hat keinen Mietvertrag mit der Behörde, diese überweist lediglich die Miete. Hat man einen “Spezialisten” erwischt, der seinen Auflagen nicht nachkommt, wird die Leistung gekürzt, da kann es vorkommen, dass auch die Miete nicht überwiesen wird.
Das Leben bietet vielfältigste Möglichkeiten, dass es zu Mietausfällen kommt, da sind die klassischen Mietnomaden eher die Ausnahme.
Welche Risiken werden Deiner Meinung nach von Privatimmobilieninvestoren häufig unterschätzt?
Meistens sind es nicht die Risiken, die unterschätzt werden, sondern die unvorhergesehenen Kosten.
Viele gehen einfach davon aus, wenn die Immobilie vermietet ist, dann bekommen sie 12 mal im Jahr die Miete überwiesen. Es werden bei der Renditeberechnung oft die anfallenden Kosten nicht berücksichtigt. Das kann Leerstand bei häufigem Mieterwechsel sein oder Sonderumlagen wegen Reparaturen. Es wird zwar monatlich mit dem Hausgeld in Rücklagen eingezahlt, diese langen aber oft nicht für größere Renovierungsmaßnahmen wie Heizungsanlage, Dacheindeckung, Pflasterarbeiten usw. Hier können gerne mal einige hundert bis tausend Euro auf einen Eigentümer zusätzlich zukommen.
Der Zustand der Wohnung spielt auch eine große Rolle. Es müssen unter Umständen Fenster ausgetauscht oder das Bad renoviert werden. Das kann die Rendite von einigen Monaten bis Jahren auffressen. Dies ist auch häufig der Grund, warum Privatinvestoren langfristig keinen Gewinn erwirtschaften.
Wie stehst Du zum Thema Eigenheim?
Als Eigenheimbesitzer sehe ich das natürlich positiv. Ein Eigenheim ist aus rein finanziellen Gesichtspunkten ein wahres Desaster, unter psychologischen Gesichtspunkten möchte ich mein Haus im Grünen nicht missen. Ob ein Eigenheim sinnvoll ist oder nicht, darüber könnte man vermutlich eine Doktorarbeit schreiben. Hier kommt es extrem auf die Lage und den eigenen finanziellen Hintergrund an. Letztlich ist das eine Lebensentscheidung.
Immobilien werden oft an die nächste Generation vererbt. Welche Erfahrungen konntest Du damit in Deinem Beruf machen?
Eigentlich gibt es hier zwei Hauptprobleme.
Zum einen die Steuerproblematik. Im ländlichen Raum, wo die Preise nicht so hoch sind, langen die Freibeträge der Kinder oft aus. Anders sieht es in hochpreisigen Ballungsräumen aus, hier kann es dazu führen, dass selbst das Einfamilienwohnhaus der Eltern verkauft werden muss. Ist der Verwandtschaftsgrat weitläufiger, bleibt vielen nichts anderes übrig.
Ein anderes Problem sind die Erblasser. Es wird zu Lebzeiten einfach nicht geregelt, wer welche Immobilie bekommt und bei Testamenten, die einen Erben bevorzugen, sind die Streitigkeiten vorprogrammiert. Hier sollte sich die ältere Generation viel mehr Gedanken machen. Es gibt durchaus Möglichkeiten, vorab Immobilien auf die künftigen Erben zu übertragen und sich ein Nießbrauch im Grundbuch eintragen zu lassen. Was bei größeren Immobilienportfolios auch noch Steuervorteile bietet, da die Freibeträge alle 10 Jahre genutzt werden können. Hierzu bietet sich eine Beratung durch einen Steuerberater und Notar an.
Was hältst Du von Real Estate Investment Trusts (REITs) als Alternative zum Immobilienkauf?
REITs halte ich für eine ideale Alternative für Immobilieninvestitionen. Sie bieten sehr viele Vorteile.
Sie haben oft eine höhere Rendite als eine eigene Immobilie, es kümmern sich Profis um das Geschäft, man ist gleichzeitig an tausenden Immobilien beteiligt und die Anteile können täglich über die Börse veräußert werden. Sie sind in der Regel auch steuereinfach und man hat praktisch null Aufwand. Man kann bereits mit kleinen Summen ab 1.000 Euro einsteigen, denn man zahlt nur die übliche Börsengebühr. Ich selber habe 10 REITs alleine in meinem US-Depot und fühle mich damit sehr wohl.
Ein Nachteil ist, dass man keine vernünftige Kreditfinanzierung hinbekommt, wie beispielsweise bei einer Eigentumswohnung. Wobei man hier durchaus Möglichkeiten finden kann, indem man einen günstigen Kredit auf eine vorhandene Immobilie aufnimmt oder eine Beteiligungsfirma gründet. Ich habe diese Möglichkeit der Vermögensbildung allerdings bisher nicht in Betracht gezogen und habe daher keine Erfahrungen. Ich habe in REITs bisher nur vorhandenes Kapital investiert.
Alexander, vielen Dank für das Interview!
Was konnte ich aus dem Interview mitnehmen?
Das Thema Immobilien ist komplex und vielschichtig. Man kann sich leicht blenden lassen durch vermeintliche Erfolgsstorys, in denen ohne Eigenkapital in wenigen Jahren große Vermögen aufgebaut werden. Die Schattenseiten werden dabei gerne verschwiegen.
Trotzdem gibt es sehr gute Gründe, warum Du in den Aktienmarkt UND Immobilien investieren solltest.
Der Kauf meiner beiden vermieteten Eigentumswohnungen dürfte bis auf weiteres meine Investition mit der höchsten Langfristrendite bleiben. Es bildet neben unserem ETF-Portfolio das Fundament unseres Familienvermögens. Daraus werden wir in nicht allzu ferner Zukunft einen Hauptteil unseres Einkommens bestreiten.
Es muss aber nicht gleich eine eigene Immobilie sein. REITs, also börsengehandelte Immobilienanlagen, sind eine gute Alternative. Du geniest viele der Vorzüge des Immobilienbesitzes ohne selbst als Vermieter im Feuer zu stehen (mehr dazu hier).
Ich hoffe das Interview hat Dir Gefallen. Falls Du Alexanders Rente mit Dividende noch nicht kennen solltest kann ich Dir sehr empfehlen dort mal vorbeizuschauen.
Was konntest Du aus dem Beitrag mitnehmen? Decken sich Alexanders Erfahrungen mit Deinen? Ich bin schon gespannt auf Deinen Kommentar!
Meine Depot-Bank seit über 10 Jahren
Eine weitere Aufgabe des Immobilieninvestors ist, Schnäppchen aufzuspüren. Der erfolgreiche Immobilieninvestor verfügt daher entweder über ausreichend Fachwissen zur Beurteilung von Immobilien oder über ein Netzwerk von Experten.
Außerdem ist die Zeit ein Gewichtungsfaktor.
Viele Grüße
SALIH
Hallo,
Das ist ein super Interview von Euch beiden geworden, ich hab es geteilt. Vor allem ist es nicht schwarz weiss. Danke.
Hallo,
Danke für den interessanten Artikel. Ich frage mich immer wieder, wer Immobilien mit einer Rendite von 2-3% kauft. Auch weiß ich immer nicht mit welcher Rendite gerechnet wird. Mietrendite von 2-3% p.a.?
Die Immobilieninvestoren, die ich kenne, investieren eigentlich nie in Objekte die unter 10- 15% Eigenkapitalrendite liegen.
Das bekomme ich mit keinem Depot in ETF´s hin. Zumindestens nicht ohne Hebel oder ohne Leverage.
Also, nicht falsch verstehen. Ich investiere sowohl in Immobilien und auch in ETF´s.
Naja, 10 % Eigenkapitalrendite würde ich nicht investieren. Da ist man bei ETF besser aufgehoben.
Hi Nico, Alex,
vielen Dank für das Interview.
Was ich bei Immobilien noch nicht verstanden habe, und was ich auch noch nie irgendwo gelesen habe, ist das Thema Zinseszins. Selbst wenn ich eine 100% Finanzierung bekomme (meine Bank war in einem Vorabgespräch davon nicht sehr angetan) und die Nebenkosten selbst trage, muss ich diesen Transaktionsverlust erstmal wieder hereinbekommen. Packe ich die Nebenkosten stattdessen in ein Depot, dass seine Arbeit tut, braucht die Immobilie einen sehr grossen Teil ihrer Kreditlaufzeit um auf den gleichen Stand zu kommen. Und über 30+ Jahre mit einzelnen Prozentpunkten hin oder her zu rechnen wird dann eh akademisch.
Vielleicht übersehe ich etwas, aber für mich ist Immo-Buy-and-Hold gerade eher nebensächlich geworden.
Grüße
Marc
Hi Mark,
Zinseszins bei Immobilien… Da müsste ich tatsächlich mal drüber nachdenken. Das könnte ein interessanter Beitrag werden. Sicher spielt dort Dein ganz normaler Miet-Cash-Flow mit rein, den Du ja weiter investieren könntest. Aber auch die Inflation dürfte eine große Rolle spielen (Dein Abtrag bleibt konstant während Deine Mieten mit der Inflation steigen). Darüber muss ich mir noch mal Gedanken machen und es vernünftig strukturieren.
VG, Nico
Hey, schön dass du darauf antwortest. Wie geschrieben habe ich da auch noch nicht meinen “head around” bekommen und eine Antwort für mich gefunden. Wenn du möchtest könenn wir uns gerne mehr dazu austauschen.
Viele Grüße aus deiner alten Heimat
Marc
Naja,
Du hast zwar in Deinem Beispiel ca 6% auf die opportunitatskosten, jedoch Punkte wie Wertentwicklung und Tilgung betreffen den gesamten Betrag.
Nehmen wir Dein Beispiel mit 330 KP inkl NK, Dein Anteil 30 L, 300 Bank. Aktuelle Konditionen müssten so 2% Zins und Tilgung nach Gusto sein. Nehmen wir mal 3% um leichter rechnen zu können.
Rendite 10 %, dann bleiben zum einen noch 2.5 % “Rest”.
Und die 3% Tilgung, knapp 10K gehen ja jedes Jahr runter.
Mietzuwachs und Wertsteigerung aussen vor.
Jetzt entgehen Dir so gesehen jedes Jahr 1800 Euro Zinsen und deren Zinseszins, das ist aber im Vergleich auf die 10K Vermögens zuwachs nicht wirklich relevant.
Alles nur grob gerechnet….
Hallo Dirk,
zieht man die Psychologie mit in Betracht, hast du natürlich recht. Die Leser und Kommentatoren auf den Finanzblogs interessieren sich auch für Investments und rechnen, da sind diese den meisten Anlegern schon voraus. Ich erlebe es aber immer wieder, dass wirklich unbedarften Leuten Wohnungen regelrecht aufgeschwatzt werden. Die haben absolut keine Ahnung und der Griff ins Klo ist vorprogrammiert. Dies betrifft den Aktien- und Anleihemarkt genauso. Daher sehe ich das etwas kritischer. Ich verteufele keine Immobilieninvestments, nur das Vorgehen vieler Leute. Da wird schon 400 € für eine Kaufpreisüberprüfung durch einen Gutachter als zu teuer empfunden…
Da stapelst Du zu tief Nico. Man bekommt momentan laut Immoscout auch im Erdgeschoss, Hinterhof keine 2-Zimmer-Wohnungen für 125-150k in Berlin Prenzlauer Berg. Auch eine Anmietung von 2 Zimmer Wohnungen unter 1.000,- Euro warm gestaltet sich dort schwierig. Die Hütten dürften aktuell jeweils für 200-250k + Käufer finden.
Mich interessiert in diesem Zusammenhang, warum Du nicht planst, die Wohnungen 2020 steuerfrei für sagen wir mindestens 400-450 k oder gar 500k zu verkaufen,( vorausgesetzt die aktuellen Immopreise bleiben bis dahin halbwegs stabil), und nach dieser exorbitanten Gewinnmitnahme den Überschuss nach Kreditablösung komplett in ETF und Co investierst. Traust Du den Lobpreisungen der ETF und Aktien-Jünger dann am Ende doch nicht richtig über den Weg?
Ich selbst stelle mir diese Frage übrigens auch. Die Überlegung passt dann auch wieder zu dem von Alexander erwähnten Aspekt der Vermögensbildung mit Immobilien.
Hältst Du die Immobilien hingegen weiterhin, so droht Dir (irgendwann endet jeder Aufschwung)
ein Sinken des Verkehrswertes der Immobilien (ideeller Verlust nicht realisierten Gewinns)Bleiben die Werte hoch, beträgt Deine Mietrendite bei einem Verkehrstwert von 200-250k pro Wohnung nur 2-3 Prozent. Dagegen erscheint die Idee, für 200-250k pro Wohnung steuerfrei zu verkaufen und mit dem Geld langfristig für die nächsten50+x Jahre die deutlich höheren Renditen des Maschinisten einzufahren doch verlockend, oder?
Moin Dirk,
Einen Verkauf nach der 10-Jahresfrist würde ich auch gar nicht ausschließen wollen. Sollte ich irgendwann keinen Bock mehr auf Vermieten haben (vielleicht bei Mieterproblemen) würde ich die Wohnungen verkaufen und mich über den Gewinn freuen.
Aber solange alles rund läuft ist so eine Immobilie eine wunderbare (Risiko-) Diversifikation bei bestehendem ETF-Portfolio. Der Immobilienmarkt korreliert kaum mit den Aktienmärkten. Wenn es dort zum Einbruch kommt hat das erst mal keine direkte Auswirkung auf die Wohnungen (und andersherum). Die Mieten sind auch ein sehr vorhersagbarer und stetiger Cash-Flow, mehr noch als Dividenden. Es ist aus Risikosicht also durchaus von Vorteil beides zu haben.
Wenn ich mich zwischen beiden entscheiden müsste, würde ich aber das ETF-Depot wählen. Zum Glück brauche ich das nicht 🙂
VG, nico
Moin Moin,
interessante Diskussion!
Eines vorweg: Mein Kauf der beiden Wohnungen in 2010 im Prenzlauer Berg passt in die Kategorie Glück. Market Timing bei Immobilien (für Privatinvestoren) gibt es nicht. Entweder jemand hat Bock auf Immobilien und das nötige Kapital. Dann wird investiert, egal wo der Markt gerade ist. Oder man lässt es oder zögert ewig – egal wo der Markt gerade ist.
Ich passe in die erste Kategorie. 2010 hatte ich das nötige Kapital und wollte es nicht in den Aktienmarkt investieren. Also habe ich mein Glück mit Immobilien versucht. Im Nachhinein ist es gut gelaufen.
Sowohl beim Kauf der beiden Eigentumswohnungen als auch beim Kauf unseres Eigenheims (2014, Großraum Frankfurt) mussten wir uns rechtfertigen weil wir gerade „auf dem Höchststand“ kaufen. In beiden Fällen war der Zeitpunkt im Nachhinein günstig. Market Timing ist einfach verdammt schwer – vielleicht sogar unmöglich. Das gilt für Immobilien genauso wie für den Aktienmarkt.
Aus der psychologischen Sicht macht Dirk hier einen guten Punkt. Es gibt zwei sehr starke Vorteile bei Immobilieninvestitionen. Erstens wird man diszipliniert durch den Schuldendienst, den es zu leisten gilt. Das Geld was an die Bank geht gibt man nicht aus. Zweitens ist man gezwungenermaßen Take-and-Hold-Anleger, da Immobilien schwer (und teuer) zu handeln sind. Da gibt es von Haus aus kein hin-und-her-macht-taschen-leer. Für den Durchschnittsinvestor sind das zwei machtvolle Faktoren um langfristig Vermögen aufzubauen.
Fehlt noch der Leverage-Effekt, den Alexander und Mat oben ja auch erwähnt haben. In meinem Fall waren es pro Wohnung 70t Euro Kaufpreis plus ca. 10t Euro Nebenkosten. Mein Eigenkapitaleinsatz war ca. 30t Euro. Heute sind die Wohnungen ca. 125-150t Euro wert. In diesem Fall hat sich der Leverage Effekt sehr positiv auf die Rendite ausgewirkt. Bei fallenden Märkten geht es aber auch genauso in die andere Richtung…
Wie gesagt, Immobilieninvestitionen sind ein vielschichtiges Thema. Ich bin froh hier (zum richtigen Zeitpunkt) investiert zu haben. Da war aber auch eine gehörige Portion Glück dabei.
VG, nico
Schönes ausgewogenes Interview Nico.
Sofern allerdings Verluste für die Hälfte der Immobilien-Privatanleger bzw. derzeit nur 2-3 % Rendite zumindest im Subtext und den Kommentaren 5-6% regelmäßig erzielbarer Aktienrendite gegenübergestellt werden, mag das dem überwiegenden Credo der Finanzblogger entsprechen. Ich halte das jedoch für eine verzehrte Wahrnehmung die den menschlichen Faktor bei (passiven oder aktiven ) Aktieninvestments und die hiermit verbundenen Verluste ausblendet.
Zum einen wird die Mähr von den deutlich besser als Immobilien laufenden Aktien in jüngster Zeit in Frage gestellt:
https://www.wiwo.de/finanzen/geldanlage/renditevergleich-das-jahrhundertduell-aktien-gegen-immobilien/19587708.html
Zum anderen berücksichtigen die meisten Finanzblogger zu wenig, dass in weiten Teilen der Bevölkerung eine sehr geringe Risikoafinität im Hinblick auf Wertpapiere besteht. Dies zeigt sich an der geringen Investmentquote von unter 20% der Deutschen und darin, dass in Krisen eben doch entgegen der Empfehlung ETFs und Aktien regelmäßig panisch verkauft werden. Insofern sind 5-6 % Aktienrendite vielleicht für Dich und Deine sturmerprobten Bloggerkollegen realistisch, für den ganz überwiegenden Teil der Noramlanleger hingegen nicht. Die kriegen nämlich mehrheitlich das große Heulen und Zähneklappern und verkaufen panisch, wenn der Dax mal 50+% abschmiert. Damit ist die theoretische Renditeannahme für wahrscheinlich alle Zeit hin.
Diese Verhalten mag zwar falsch und dumm sein. Langfristige Verhalten- bzw Mentalitätsänderungen lassen sich m.E aber nicht durch das gebetsmühlenartige Anpreisen der größten Wohlstandsmaschine, seit 200 Jahren usw. bewirken.
Immobilien haben da den Vorteil, dass Panikverkäufe bei Werteinbrüchen weniger schnell möglich sind, was viele Anleger vor voreiligen Fehlentscheidungen bewahrt.
Fazit : Wie die Vergleichsrechnung Immobilien vs Wertpapiere ausfällt, hängt neben vielen weiteren Faktoren vor allem auch von der Anlegermentalität ab.
Mir geht es ähnlich wie Dir, wenn Prenzlauer Berg und Mitte neben 150+% Wertsteigerung in den letzten 8-10 Jahren zusätzlich noch 8% Nettomietrendite bringen, dann habe ich wenig Lust, mich durch den mehrfachen tägliche n Blick auf Charts und Kursverläufe zu stressen:-)
@Dirk.
2009 eine Wohnung am Prenzlauer Berg zu erwerben, würde man am Aktienmarkt mit “Markttiming” beschreiben.
Das ist mit beiden Anlageklassen möglich aber dafür braucht man selbst jede Menge Erfahrung, ein gutes Händschen (oder Glück)
Bezüglich Rendite in der letzten Dekade: Ein S&P500 ETF ist in den letzten 9 Jahren inkl. der Dividenden um ca. 400% gestiegen. Das schlägt jede Prenzlauer Immobilie. Es ist 100% passiv und hat keine Betriebskosten.
Wenn man sagt, das konnte niemand vorhersehen, kann man antworten, dass das bei der Berliner Immobilie 2009 ähnlich ist. Für beide Anlageprodukte braucht man viel Erfahrung, wenn man eine Überperformance erzielen will.
Schönen Gruß!
D‘accord Maschinist, Mein Punkt war ja auch nicht, was für ein Superduper Immobilien Investor ich bin oder diesen glücklichen Zeitabschnitt meiner Investment Karriere ins Verhältnis zu willkürlich gewählten Ausschnitten aus der DAX etc.Historie zu setzen.
Mir geht es um die mentale Verfasstheit der ganz überwiegenden Mehrheit der Anleger, die du und deine Bloggerkollegen In löblichster Form mit euren Beiträgen ändern wollen.
Ich kann mich allerdings des Eindrucks nicht ganz erwehren, dass ihr euch da zu guten Teilen in einer Echokammer unter Gleichgesinnten bewegt, Andererseits wächst die Schar eurer Anhänger ja kontinuierlich, was dafür spricht, dass man doch auch in der Breite eine Veränderung des mindset erreichen kann.
Aus eigener leidvoller Erfahrung und der Beobachtung meines nicht kleinen Umfeldes weiß ich jedoch, dass die meisten aus psychologischen Gründen deine beschriebenen 400 % in neun Jahren nie in ihrem Depot gesehen hätten, da schon bei 50 % eine Gewinnsmitnahme durch Verkauf erfolgt wäre.:-)
Das war mein eigentlicher Punkt: Der Mensch (Ausgenommen die finanzblogger natürlich)wird auch nicht durch das Lesen Von 100 RatgeberBüchern zu einem ausschließlich rationalen Wesen, dass grundlegend Emotionen, wie Gier, Angst etc. völlig ausblenden kann.
Und das für dann nach meiner bescheidenen Erfahrung zu langfristig schlechteren Durchschnittsrenditen bei Aktien als den angegebenen 6 % per anno..
Schöne Grüße, und deinen Blog finde ich trotz meines vorausgegangen kleinen Seitenhiebes natürlich auch toll.
Ein Punkt fehlt mir hier: die Wohnung in Prenzlberg hat aus 10-20 K Eigenkapital mal eben 100K gemacht. (10-20% bei 90K kaufpreis + NK).
Der S&P500 ETF hätte aus 10K nur 40 gemacht….
Und zu Berlin – es ist teuer geworden, aber die Preise werden sicher noch weiter steigen. Im vergleich mit Rom Paris Barcelona London einfach viel zu billig…..
Hi Thorsten,
liquidität ist sicher ein nachteil bei Imoobilien. Eine eigene Immobilie sollte Dir aber mehr bringen als nur Zwangssparen. Wenn Du von einer günstigen Wohnung ausgehst mit 500 nettokaltmiete / 6000 im Jahr bekommst Du dafür eine ETW für knapp 100K. Und dabei werden bei 2% Zins und 4% Tilgung auch 500 E / Monat fällig. Sicher bietet der Aktienmarkt höhere Renditen, die “Zwangsweise” gesparte Tilgung sollte man aber nicht vergessen, bei der anderen Betrachtung ist diese ja weg…
Kurzes off topic
Deine Webseite gefällt mir, ich finde das Theme super!
Hi Nico,
wirklich schön auch mal einen eher kritischen Artikel zum Thema Immobilien zu lesen – ich bin selbst für mich zu dem Schluss gekommen, nur indirekt also über REITs in Immobilien investeirt zu sein und das Geschäft den “Großen” zu überlassen (Grund: Skaleneffekte besser, weniger Stress für mich, sehr liquide).
Wo eine (auch eigene) Immobilie eine gute Funktion erfüllt, ist aber der Punkt “Motivation” um Leute zum sparen zu bekommen, die sonst das meiste Geld ausgeben. Ist die Immobilie da, “muss” man ja den Kredit bedienen und ist damit gezwungen etwas zur Seite zu legen!
(auch wenn es sicher nicht die beste Anlage/ Verzinsung ist, 2-3% vs 5-6% am Aktienmarkt)
Viele Grüße
Thorsten
Hi Thorsten,
je länger ich mich mit REITs beschäftige, desto sympathischer sind sie mir. Bei mir ist der Zug allerdings bis auf weiteres abgefahren. Mein Vermögen ist bereits jetzt viel zu sehr auf Immobilien konzentriert – da muss das ETF-Portfolio erst mal weiter ordentlich gefüttert werden bevor mir ein REIT ins Haus kommt.
Willkommen unter den Bloggern! Hübsches Layout.
VG, nico
Hallo Nico und Alex,
danke für Euren schönen Beitrag. Ich halt es mit Alex – Eigenheim ist eine Lifestyleentscheidung und keine Investmententscheidung. Ansonsten habe ich die Erfahrung gemacht, dass die Kapitalanlage über Wertpapiere (und damit meine ich auch REITs) deutlich komfortabler und stressfreier ist als die Vermietung von Eigentumswohnungen.
Viele Grüße
Andreas
Schönes Interview. 2-3% sind sicher keine gute Rendite, Immobilien sind dafür , gerade in Toplagen, sicher. Berlin ist trotz des Anstieges der letzten Jahre im europäischen Vergleich mit London, Rom, Barcelona und Paris billig.
Zum Vermögensaufbau trotzdem sicher deutlich besser geeignet. Wenn man bei den Immobilien auf halbwegs cashflowositive Objekte achtet kann man sich durchaus ein schönes Vermögen anhäufen ohne viel EK zu investieren. Abgerechnet wird dann halt nach ca 20 Jahren.
Moinsen.
Vielen dank für das unterhaltsame und informative Interview. Wir planen für dieses oder nächstes Jahr den Erwerb eines MFH zur Vermietung und werden dies auch nur dann durchziehen, wenn am Ende (jedenfalls der im Vorfeld anzustellenden) der Berechnungen ein plus bleibt! Draufzahlen möchte ich nämlich auch nicht…
Vielen Dank für dieses interessante Interview!
Gut auch mal eine kritische Gegenstimme zu hören. Was mir aber bei Alexanders Worten gleich am Anfang aufgefallen ist: Für Leute, die schon ein Vermögen haben, ist ihr Geld am Kapitalmarkt besser aufgehoben, da ultimativ passiv. Für Leute, die aber noch kein großes Vermögens haben, sind Immobilien ein sehr wichtiger Leverage Effekt. Du sagst es ja selbst, Deine Immo könnte langfristig Dein bestes Invest werden.
Ich selbst habe auch zwei Eigentumswohnungen, die ich vermiete und bin gerade an der dritten dran. Risiken sind natürlich bei jedem Invest vorhanden. Aber selbst bei grandioser Sparquote dauert es alleine mit Aktien bzw. ETFs unglaublich lange bis man dem Hamsterrad entkommt. Daher kalkulierte Immoinvests. Heißt: Tilgung, Zins und ein kleiner Puffer für sonstiges muss durch die Miete als Minimumvoraussetzung erbracht werden. Dementsprechend muss man viel Zeit in die Immosuche investieren. Eventuell werde ich demnächst dazu auch mal einen Beitrag verfassen.
Ein anderer Gedanke: Ich halte auch einen REITs Sammelfond (NYSE Kürzel: AWP). Genau die Idee einer Beteiligungsgesellschaft auf ein breit diversifiziertes REIT Portfolio ging mir in letzter Zeit auch im Kopf herum. Einzig die Frage einer Finanzierung durch eine Bank stelle ich mir schwierig vor, da diese Wertpapiere (und erst Recht “exotische”, im Sinne von andere als Dax, S&P, Stoxx usw.) eben deutlich niedriger als Sicherheit bewerten. Was meinst Du bzw. vielleicht hat Alexander dazu ja doch noch ein paar Infos parat? Gerne auch per Mail!
Weiter so! Dein Blog gefällt mir am besten in der Szene!
Grüße, Jan
Moin Jan,
naja, ich vermute mal einen REIT zu leveragen (cooles Wort!) dürfte ähnlich funktionieren wie bei anderen Wertpapieren. Zum Thema Wertpapierverpfändung kannst Du hier mal schauen. Generell ist die Beleihung Deines Wertpapierportfolios natürlich eine heiße Nummer. Das würde ich nur in wirklich beschränktem Maße empfehlen mit ordentlichem Sicherheitspuffer.
Aber vielleicht kann Alexander hier ja noch mehr beisteuern.
VG, nico
Das Problem bei Wertpapierkrediten ist der rel. hohe Zinssatz. Die Zinsen kann man nicht gegenrechnen, dafür wird fleißig Kapitalertragssteuer von den Dividenden abgezogen. Da bleibt nur ein Unternehmen zu gründen. Allerdings dürfte man dann wieder keinen Kredit bekommen. Hat man eine Immobilie, kann man diese günstig beleihen und der Firma einen günstigen Privatkredit geben. Das lohnt aber erst bei größeren Beträgen. Ich habe mal gelesen, dass es erst ab 500k bis 600k lohnt. Ich kann das aber nicht genauer verifizieren. Hier wäre ein Steuerberater gefragt.
Hallo Nico,
danke für das Thema und das Interview! Auch hier gibt es, wie bei fast allem im Leben auch Vor- und Nachteile. Letztes Jahr habe ich mich gegen das vermieten und für den Verkauf meiner Wohnung entschieden. Nach langem hin und her empfand ich als Vermieter eine Belastung da man für die Wohnung verantwortlich bleibt. Einen Immobilienfonds oder -aktien kann man jederzeit verkaufen. Immobilien bereiten eben Aufwand, Verantwortung und können Probleme und Kosten verursachen.
Viele Grüße
Bergfahrten
Super interessantes Interview, hat mir gut gefallen.
Vor allem der Punkt mit diesen blendende Erfolgsstories war ganz wichtig. 2 % oder 3 % Rendite sind einfach alles andere als berauschend.. Vor allem auch in Hinblick auf den Arbeitseinsatz etc.
Gerald Hörhan und andere erfolgreiche Immobilieninvestoren stellen diese ja gerne als den heiligen Gral dar. Kurz nen Kredit aufnehmen, der Mieter tilgt fleißig und man selber wird reich… Dass eine unbedarfte Privatperson aber mit der ersten Immobilie (höchstwahrscheinlich) kein riesiges Vermögen aufbauen wird, wird dabei leicht unter den Tisch gekehrt.
Grüße vom Depotstudent Dominik 🙂
Das ist so eigentlich nicht richtig. Von Hörhan, Knedel, Fischer – alle kommunizieren (eigentlich) offen das der Weg zum Immobilien-Investor steinig ist. Fischer sagte mal, 2-4 Stunden täglich ein halbes Jahr lang Zeit investieren, um einen guten Start zu haben. Das ist natürlich ungefähr das 10fache was ein normaler Aktieninvestor in sein Leben aufwendet.
Danke fuer das Interview. Hat mir sehr gut gefallen.
Gerade weil wir selbst keine Immobilie haben, fahre ich unsere Depots auch mit ca. 15% REIT-Anteil.
(Hauptsaechlich Vanguard VNQ)
Schoene Woche!