Ferienhausvermietung – Geldanlage oder Liebhaberei?

Ferienhaus

Stell dir vor Du kannst an einem wunderschönen Ort Urlaub zu machen.

So oft Du willst. Ohne etwas dafür zu zahlen.

Und es wird noch besser. Wenn Du gerade mal keinen Bock hast hinzufahren, überweisen Dir ein paar wildfremde Menschen Geld und machen stattdessen in Deinem Häusle Urlaub.  

Klingt zu gut um wahr zu sein?

Genauso könnte es funktionieren, wenn Du Dir ein nettes Ferienhaus anlachst und erfolgreich vermietest. Im Idealfall bekommst Du für Dein Investment eine laufende Rendite ausgezahlt und erwirtschaftest darüber hinaus genug Einnahmen, um Deinen Immobilienkredit zügig zu tilgen.

Ein Traum wird wahr

Ich finde das Konzept charmant.

Sollte es tatsächlich möglich sein, das Beste aus allen Welten zu vereinen?

Ein Ferienhaus kaufen und verwalten lassen, so dass der Aufwand gering ist. In der Hauptsaison die Butze teuer vermieten und in der Nebensaison dort selber mit Family and Friends Urlaub machen. Und dass alles soll sich dann auch noch rechnen und einen stattlichen Gewinn abwerfen.

Mich interessieren die Zahlen und Erfahrungen dahinter. Glücklicherweise durfte ich auf dem letzten Finanzglück-Lesertreffen Lukas kennenlernen. Er vermietet, gemeinsam mit seiner Mutter, ein Ferienhaus auf Rügen. Und das, obwohl beide deutlich über 700 Kilometer entfernt wohnen.

Lukas hat sich bereit erklärt in diesem Interview seine Erfahrungen zu teilen. Dabei gewährt er einen spannenden Blick hinter die Kulissen, inklusive:

  • der tatsächlichen Zahlen (Kaufpreise, Mieten, Kosten, Rendite, …),
  • der Vermarktung,
  • der Verwaltung,
  • der Fallstricke und
  • der steuerlichen Seite.

Am Ende des Interviews teilt Lukas schließlich noch seine ehrliche Meinung, ob dieses Ferienhaus eine gute Investition war oder nicht.

Aber entscheide selbst.

Interview mit Lukas

Moin Lukas, magst Du vielleicht erst mal ein paar Worte über Dich selbst erzählen?

Ich wohne in Frankfurt, stehe mit fast Mitte vierzig in der Mitte meines Berufslebens und arbeitete als Projektmanager bei einer Bank. Ich interessiere mich besonders für „Side projects“, die Spaß machen und neben dem Gehalt finanziell Zubrot bieten. So möchte ich zunehmend unabhängiger vom 9-5/6-Job zu werden, um mehr Zeit mit meiner Frau und unserem kleinen Sohn verbringen zu können.

Du verwaltest gemeinsam mit Deiner Mutter ein Ferienhaus auf Rügen. Wie kam es dazu?

Nach der Finanz- und Eurokrise hatte meine Mutter, die in Süddeutschland lebt, den Drang gehabt, ihr Angespartes in einen Sachwert zu investieren. Ihr Kerngedanke war: „Ich traue dem Euro und den Wertpapiermärkten nicht und will meine Ersparnisse in eine solide Immobilie investieren.“. Gleichfalls wollte sie Zeit am Meer verbringen und sich als Pensionärin einer neuen Aufgabe widmen, die auch noch lukrativ sein sollte.

Das grobe Suchraster ist dann erst einmal auf die ostdeutsche Ostseeküste gefallen, wegen des generell niedrigeren Preisniveaus und der Nähe zu Berlin, wo mein Bruder wohnt. Nach dem wir zuerst etwas breiter geschaut hatten, ist dann die Vorauswahl auf Rügen gefallen.

Dort hat es uns landschaftlich und vom Ambiente am besten gefallen. Meine Mutter hatte monatelang ImmoScout beobachtet und mehrere Trips für Besichtigungstermine unternommen, bis sich dann schließlich eine attraktive Option ergab.

Im Jahr 2011 haben wir dann zugeschlagen und in ein Ferienhaus investiert.

Hatte einer von Euch beiden Vorerfahrung bei der Vermietung von Ferienhäusern?

Ehrlich gesagt nicht, nein. Wir haben uns keine großen Gedanken gemacht, ob es schwierig oder zeitaufwändig ist. Der Gedanke war eher „Wir haben ein Haus am Meer, die Ersparnisse in Sicherheit gebracht und verdienen noch was dabei“. Das Wissen über die Vermarktung von Ferienimmobilien haben wir uns dann erst sukzessive angelesen – im Internet bei den gängigen Buchungsportalen findet man viel Lesestoff und Tips dazu.

Was für ein Ferienhaus habt ihr schließlich gekauft? Gab es besondere Merkmale, nach denen Ihr gesucht hattet?

Es handelt sich um ein bestehendes, älteres Doppelhaus mit zusätzlichem Bungalow und großem Garten, etwa 500m Fußweg zum Ostseestrand. Die Lage ist direkt am Naturschutzgebiet und landschaftlich einmalig. Die größere Hälfte wurde vorher von einer Familie bewohnt, die Einliegerwohnung und der Bungalow wurden auch schon an Feriengäste vermietet.

Wir haben damals besonders auf die Lage geachtet und dort gesucht, wo es uns besonders gut gefällt – damit ist die Wahl auf den etwas abgelegenen und landschaftlich sehr schönen Nordosten von Rügen gefallen. Wir haben auch vorrangig nach Lagen mit Ostseestrand und eher nicht am Bodden gesucht. Die Idee war: Wenn es uns gut gefällt, wird es anderen auch gut gefallen und eine entsprechende Nachfrage geben.

Das Haus haben wir nach dem Kauf umfangreich renoviert und auch in die Einrichtung und neue Möbel investiert.

Nun vermieten wir drei Einheiten mit 2, 4 und 8 Betten, also den Bungalow, die Einliegerwohnung und das Haupthaus.

Wieviel hatte das Ferienhaus gekostet, inklusive Renovierung?

Der Kaufpreis des Hauses betrug 300.000 Euro. Da wir es direkt von Privat erworben hatten, fiel keine Maklerprovision an. Allerdings mussten wir 5% Grunderwerbsteuer und ca. 1% Notar-und Beurkundungskosten auf den Kaufpreis, sowie ca. 80.000 Euro für die Renovierung und Einrichtung zahlen.

Insgesamt waren es damit 398.000 Euro.

War die Absicht beim Kauf dort auch selber Urlaub zu machen oder ist es eine reine Investition?

Die Absicht war anfangs schon, dort auch selbst Zeit zu verbringen. Aber natürlich ging es primär um eine Investition im Sinne von Sicherheit durch einen Sachwert, Inflationsschutz und zusätzlichen Verdienst durch Vermietung. So richtig durchdacht war das damals allerdings nicht. Der Gedanke war auch: Wenn schon in ein Haus zum Vermieten investiert, dann wenigstens eines, von dem man selbst auch etwas hat.

Wir nutzen das Ferienhaus nun auch fast ausschließlich in der Nebensaison. In den Saisonzeiten, z.B. Schulferien, können wir die Wohnungen ja gut vermieten und hätten durch die entgangenen Einnahmen hohe Opportunitätskosten. In den nachfrageschwachen Zeiten (Frühjahr / Herbst) ist es dafür dann fast „umsonst“.

Wenn wir dann selbst vor Ort sind, ist das allerdings kein richtiger Urlaub. Es fällt dann doch immer relativ viel Arbeit an – von der Gartenarbeit über Großputz, kleinere Reparaturen und die Verwaltung und Koordination vor Ort.

Wie funktioniert die Vermarktung – sprich, wie findet Ihr Eure Gäste?

Buchungen bekommen wir eigentlich über drei Wege:

Neue Gäste finden uns meistens über ein Buchungsportal für Ferienwohnung im Internet. Bis letztes Jahr haben wir fewo-direkt benutzt. Seit diesem Jahr sind wir bei bestfewo.de gelistet, wo uns das Geschäftsmodell und die Preisgestaltung besser gefällt.

Im Laufe der Jahre haben sich die Geschäftsmodelle der großen Internetbuchungsportale wie z.B. fewo-direkt sehr stark verändert. Früher haben wir ganz einfach mit unseren Kontaktdaten inseriert und dafür eine fixe Gebühr bezahlt. Jetzt – vielleicht auch durch AirBnB getrieben – drängen sich die Portale zwischen Urlauber und Gast, anonymisieren die Kontaktdaten und lassen fast nur noch Online-Buchungen zu. Dann zahlt entweder der Gast eine saftige prozentuale Buchungsgebühr oder uns wird zusätzlich zur Jahresgebühr eine Provision abgeknöpft. Wir mussten daher Preise anpassen oder die Gebühr mittragen, was den Ertrag verschlechterte.

Daher sind wir dieses Jahr zu bestfewo gewechselt. Ob wir hier genug Nachfrage bekommen, wird sich zeigen, aber preislich ist es besser, da wir nun wieder nur eine fixe Jahresgebühr für unser Online-Inserat bezahlen. Um die Pflege und Befüllung des Portals kümmere ich mich. Das Wichtigste sind hierbei gute Fotos, die alle Vorteile optimal darstellen und den Feriengästen einen guten Eindruck vermitteln, wo sie ihren Urlaub verbringen werden.

Und die anderen beiden Wege?

Als zweiten Vermarktungskanal gibt es noch unsere alte Webseite, die wir vom Voreigentümer übernommen haben. Als zukünftiges Projekt habe ich mir noch ein Re-launch der Seite vorgenommen. Ich bin aber nicht sicher, ob ich mit der eigenen Webseite annähernd so viel Nachfrage generieren kann, wie über das Buchungsportal. Zumindest ohne Geld an Google für eine gute Positionierung in den Suchergebnissen zu bezahlen.

Als drittes verlassen wir uns auf Stammgäste und Wiederholungsgäste, die meistens direkt per Email oder Telefon / Fax buchen. Ein großer Stamm an zufriedenen Stammgästen ist für uns sehr wertvoll, da diese unkompliziert sind, alles schon kennen und eine stabile Nachfrage darstellen, die keiner so starken Konkurrenz unterliegt. Stammgäste buchen auch mit relativ langem Vorlauf. Durch den Direktkontakt fallen dabei auch keine Buchungsgebühr an. Bei uns erfolgen schätzungsweise 30%-40% der Buchungen durch Stammgäste.

Bei uns läuft die Buchung meist noch „old-school“ über ein Mietvertragsformular, das dann per Post oder Email als pdf verschickt wird und Zahlung per Banküberweisung. Bei Fewo-direkt wurden wir dann schließlich zu einer Online-Buchung gedrängt. Da wir aber gerne den Feriengästen die Besonderheiten der Wohnungen erklären und auch telefonisch besprechen, ob die Wohnung jeweils in Frage kommt, passte eine reine Online-Buchung nicht so gut. Falls man dem Buchungsportal dann noch die Online-Zahlungsabwicklung überträgt, werden weitere Gebührenabzüge fällig, so dass wir diese Option nie genutzt haben.

Habt Ihr Euch auf eine besondere Zielgruppe spezialisiert?

Die Zielgruppe sind typische Ostseeurlauber – gerne auch mit Hund, da der Garten sehr groß ist und hierfür eine Marktnische besteht. Für Familien mit Großeltern oder zwei befreundeten Familien passt die Wohnung mit 8 Betten auch gut – das ist auch ein etwas besonderes Angebot im Vergleich zur Konkurrenz. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass es für uns lukrativ war, unser Angebot etwas von der breiten Konkurrenz zu differenzieren, so dass nicht nur der Preis entscheidend ist, sondern wir ein besonderes Bedürfnis, wie etwa den Hund mitzunehmen, befriedigen können. Nicht jeder Vermieter hat ja Lust auf Hunde.

Wie ist die Auslastung über das Jahr verteilt?

Zu den Ferienzeiten (Ostern, Pfingsten, Sommer) und über Sylvester sind wir immer ausgebucht. In dieser Zeit, v.a. in den Sommerferien, übersteigt die Nachfrage das Angebot, so dass man mit Vollauslastung zu guten und relativ hohen Preisen rechnen kann.

Im Jahr haben wir nur etwa 90 -110 Tage vermietet, vor allem in den Hauptsaison-Zeiten. Da kommen die Gäste fast automatisch. In den Zeiten zwischen den Ferien ist es eher etwas Glücksache Buchungen zu bekommen und es läuft wegen des Überangebotes über den Preis. Als Beispiel ist die 8er- Wohnung in der Hauptsaison für 225 Euro pro Tag zu mieten, während sie in der Nebensaison nur 150 Euro kostet und wir auf Anfrage dann auch versuchen den günstigsten Preis zu bieten.

Falls jemand mit dem Gedanken spielt, in eine Ferienimmobilie zu investieren, wäre meine Empfehlung, einen Standort zu suchen, der zu möglichst vielen Zeiten im Jahr für Urlauber attraktiv ist und auch in entsprechende Ausstattung für Nebenzeiten (Sauna, große Fernseher) zu investieren. Auf Rügen ist z.B. der Kurort Binz in der Nebensaison attraktiver als ein Häuschen auf dem Land. Es gibt auch Statistiken, aus denen man die ortsübliche Belegung ablesen kann. Makler von Ferienimmobilien stellen die erzielbare Auslastung oft sehr optimistisch dar.

Weder Du noch Deine Mutter wohnen in der Nähe. Wie schafft ihr es das Ferienhaus aus der Entfernung zu verwalten?

Das ist nicht so einfach, aber funktioniert, wenn man Leute vor Ort hat, auf die man sich verlassen kann und die auch mal flexibel die kurzfristig auftretenden Probleme lösen können.

Vor Ort holen sich die Gäste den Schlüssel bei Ankunft aus dem Schlüsselsafe. Die Nachbarin, die per Minijob als „Kümmerer“ und zur Gästebetreuung engagiert ist, steht bei Fragen / Problemen zur Verfügung.

Die Reinigung der Wohnungen und Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern erfolgt durch eine Agentur, die auf Rechnung arbeitet. Die Reinigungspreise sind ganzjährig gesalzen. Für die 8er-Wohnung sind das 149 Euro. Die knappe Verfügbarkeit von zuverlässigem Personal, insbesondere am Bettenwechseltag Samstag, ist hier ein Problem und schlägt ziemlich auf die Preise durch. Die meisten Ferienwohnungen werden in der Hauptsaison von Samstag auf Samstag vermietet, und dann sind die wenigen lokalen Arbeitskräfte, die über ausreichend Leistungsbereitschaft und Arbeitsmoral verfügen, sofort ausgebucht.

Lass uns mal über die Zahlen sprechen. Wie hoch sind eure jährlichen Mieteinnahmen?

Wir nehmen brutto etwa 32.000 EUR pro Jahr ein. Davon sind geschätzt mindestens zwei Drittel aus Buchungen in der Hauptsaison, also Ostern, Pfingst- und Sommerferien und der Sylvestervermietung. Es ist also sehr saisonal.

Was geht von solch einem Mieteinkommen noch an Kosten und Gebühren ab? Wie hoch ist die tatsächliche Rendite?

Wenn man die jährlichen Mieteinnahmen von ca. 32.000 Euro durch die Anfangsinvestition teilt, hört sich das dann ja nach einer guten Mietrendite von 8% an.

Allerdings ist das mit einer Wohnungsvermietung überhaupt nicht zu vergleichen, da eine Reihe Kosten anfallen, die größtenteils fix sind. Hier sind beispielsweise die Zahlen von 2017:

  • 2.000 Euro – Steuerberater mit Buchhaltung (mit über 12 Betten gilt man als gewerblicher Vermieter – dadurch sind wir umsatzsteuerpflichtig und kommen ohne Steuerberater nicht aus);
  • 1.000 Euro – unsere Gästebetreuerin inkl. dem Lohnbüro für die Lohnbuchhaltung;
  • 1.500 Euro – die Gartenfirma, hier gibt es viel Rasen zu mähen;
  • 600 Euro – Internet/Telefon;
  • 5.000 Euro – verschiedene Handwerker für Reparaturen, Instandhaltungskosten und Ersatzinvestitionen für zu ersetzende Einrichtung;
  • 2.500 Euro – Versicherung, ist etwas teurer bei gewerblicher Vermietung und Grundsteuer;
  • 4.000 Euro – Strom, Gas, Heizung;
  • 700 Euro – das erwähnte Buchungsportal;
  • 2.500 – die Reinigungsagentur – die Kosten sind allerdings variabel.

Das macht in diesem Beispiel in Summe Kosten von 19.800 Euro. Damit blieben von den 32.000 Euro nur ca. 12.200 als Cash-Gewinn vor Steuern hängen. Der tatsächliche Cash-flow hängt immer stark davon ab, wieviel Instandhaltungskosten und Ersatzinvestitionen im jeweiligen Jahr anfallen.

Die wahre Vermietungsrendite vor Steuer ist dann eher so bei 3%. Nicht eingerechnet ist dabei noch die eigene Arbeit für die Vermarktung und Verwaltung sowie die Arbeit vor Ort.

Das ist dann das Hobby, das einem Spaß machen sollte, wenn man sich so einer Aufgabe widmet.

Wie funktioniert die steuerliche Seite bei Eurer Ferienimmobilie?

Es lässt sich vieles steuerlich geltend machen. Nachdem ich bisher von der „Cash-Rendite“ vor Steuern gesprochen habe, ist natürlich der steuerliche Gewinn oder Verlust eine wesentliche Kennzahl. Hierdurch kommen zusätzliche Steuereffekte in der persönlichen Steuerlast hinzu. Das Bild sieht dann wieder anders aus. Abschreibungen sind hier ein treibender Faktor.

Zum einen waren die Anfangsinvestitionen interessant, da Renovierungsmaßnahmen, wenn sie in den ersten drei Jahren nach Kauf nicht höher als 15 % des Kaufpreises sind, abgeschrieben werden können. Weiterhin sind bei einem hohen vom Finanzamt anerkannten Gebäudewert die Abschreibungen (2% p.a.) auch relevant. In unserem Fall ist das Grundstück mit Teich in der Mitte in der feuchten Jahreszeit leicht sumpfig, was als wertmindernd anerkannt wurde. Daher entfiel dann ein relativ hoher Anteil des Kaufpreises auf den Gebäudewert.

Dann ziehen alle Möbel- und Gebrauchsgüteranschaffungen wie z.B. Fernseher, Kochtöpfe, Gartengeräte innerhalb der Abschreibungsdauer steuerliche Aufwände nach sich.

Interessant in unserem Fall ist noch die Anrechnung von Fahrtkosten unserer langen An- und Abreise aus Süddeutschland, wenn wir für die Saisonvorbereitung dorthin fahren. Das sind natürlich auch Kosten, die den steuerlichen Gewinn mindern.

Auf lange Sicht erwartet das Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht, sonst wird es problematisch. Wir haben aber aufgrund der hohen Abschreibungen, außer in den letzten beiden Jahren, immer steuerlich einen Verlust gemacht, der dann über unsere persönliche Steuererklärung zu einer Steuerentlastung geführt hat.

Das kann ein ganz interessanter Faktor für die Investitionsentscheidung sein.

Wenn man die Immobilie zu Urlaubszwecken selbst nutzt, sind die anteiligen Kosten allerdings herauszurechnen und der Steuereffekt schrumpft. Weiterhin sollte man das vorher mit einem Steuerberater besprechen, da das Finanzamt dann evtl. von Liebhaberei und keiner Gewinnerzielungsabsicht ausgeht und die steuerliche Behandlung  ganz anders aussehen kann.

Welche Fallstricke/Probleme haben sich für Euch bei der Vermietung Eures Ferienhauses ergeben?

Schon einige. Ferienvermietung ist ein mühsames Geschäft. Wir haben wahrgenommen, dass man von vielen Trittbrettfahrern abhängig ist, die mit am Kuchen knabbern und ihren Teil mit einstreichen. Somit ist man selbst derjenige mit dem Risiko, aber Dienstleister nutzen die Abhängigkeit aus und kassieren mit.

Das Internetportal habe ich schon erwähnt. Des Weiteren sind wir stark von lokalen Helfern abhängig und kostengünstige zuverlässige Reinigungskräfte sind ein Thema. Derzeit sind die Preise weit über 20 Euro pro Stunde für die Kernzeit samstags zum Bettenwechsel. Wenn man alles selbst macht, ist das als Kehrseite der Medaille sehr zeitaufwändig und man muss vor Ort sein.

Und der Kontakt zu den Gästen, die mit allen möglichen Problemen auf einen zukommen, muss einem liegen. Da muss man sich ein dickes Fell aneignen.

Zu guter Letzt hängt es stark davon ab, wie sich der Ort und die Urlaubsvorlieben entwickeln. Bestimmte Ferienorte können auch wieder „out“ werden. Wir hatten allerdings Glück, da der Trend ja schon zum Urlaub in Deutschland geht und z.B. Türkei oder Ägypten nicht mehr so gerne bereist werden.

Was sind Eure Pläne für die Zukunft mit dem Ferienhaus?

Nach den Erfahrungen, die wir gemacht haben, wie der aufwändigen Verwaltung, dem ständigen Bedarf sich zu „kümmern“ und der Abhängigkeit von lokalen Partnern, haben wir uns entschieden das Haus wieder zu verkaufen, da es für uns kein dauerhaftes Modell ist. Und für meine Mutter wird die lange Anreise und Betreuung mit zunehmendem Alter immer weniger attraktiv. Nach 10 Jahren Haltedauer sind etwaige Gewinne aus Wertsteigerungen ja steuerfrei. Daher streben wir dann in zwei Jahren einen Verkauf an.

Glaubst Du rückblickend, dass das Ferienhaus eine gute Investition war? Würdest Du Dir selber ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung zur Vermietung kaufen?

Ich hoffe, dass es eine gute Investition werden wird und berichte dann nach dem „Exit“. Bisher hat sich das ganze gut selbst getragen und wir konnten kleinere Gewinne erzielen, von denen man allerdings nicht reich wird.

Laut Immobilienmarkstatistiken haben wir auch bis dato eine Wertsteigerung erfahren, aber handfest wird das erst beim Verkauf. Wenn alles gut läuft, der Immobilienmarkt in zwei Jahren immer noch boomt und wir genau den Geschmack eines zahlungskräftigen Käufers treffen, der anbeißt, dann besteht die Aussicht, dass es eine sehr gute Investition war. Was unterm Strich herausgekommen ist, werden wir erst dann wissen und die Rendite wird zu einem sehr großen Teil vom Verkaufspreis abhängen, den wir erzielen werden.

Ich persönlich möchte im Gegensatz zu meiner Mutter eher wenig Zeit in die ganze Betreuung einer Ferienwohnung stecken. Da ich selbst die Erfahrung gemacht habe, dass es z.B. für meine Urlaube über AirBnB sehr attraktive Gelegenheiten gibt, benötige ich auch nicht den Vorteil einer eigenen Wohnung. Ich würde nicht in eine Ferienimmobilie investieren.

Wenn man allerdings eine besondere Beziehung zu einem Ort hat, das Gefühl, im Eigentum Urlaub zu machen wertschätzt und Zeit mitbringt, um in der Immobilie mit zu arbeiten, dann kann es eine interessante Alternative zur gewöhnlichen Vermietung einer Eigentumswohnung sein. Die steuerliche Behandlung sollte jedoch vorher eingehend geprüft werden. 

Damit es attraktiv wird, muss man sich genaue Gedanken über den Markt und die Entwicklung vor Ort machen. Die vielen unterschiedlichen Zusatzkosten sollte man dabei unbedingt in die Berechnung mit einbeziehen.

Den größten Teil meiner Ersparnisse habe ich allerdings breit gestreut an den Aktienmärkten angelegt. Neben ETFs investiere ich auch in Einzeltitel und fokussiere mich dabei auf qualitativ hochwertige Aktien in Aufwärtstrendphasen. Damit bin ich sehr zufrieden.

Lukas, vielen Dank für das Interview.

Mein Fazit

Diese Geschichte ist doch schon ziemlich ernüchternd – und spiegelt wohl gut die Erfahrungen vieler anderer Ferienhausvermieter wieder.

Es muss schon viel richtig laufen, damit ein Ferienhaus eine saftige Rendite abwirft. Die Arbeit, die in die Verwaltung einfließt, sollte dabei mit eingerechnet werden. Bei der Vermietung meiner beiden Eigentumswohnungen komme ich (bisher) mit einigen wenigen Stunden pro Jahr an Verwaltungsaufwand aus.

Bei der Vermietung eines Ferienhauses würde das ganz anders aussehen.

Vielleicht sollte man es, ähnlich wie beim Eigenheim, als eine Lifestyle-Entscheidung ansehen. Auch ein Eigenheim kann eine sinnvolle Investition sein. Aber der Hauptgrund für den Kauf  ist doch eher der Wunsch in den eigenen vier Wänden leben zu wollen. Oder halt dort Urlaub zu machen.

Für mich ist das nichts.

Der Aufwand ist mir persönlich zu hoch. Und auch der Gedanke daran, öfter am gleichen Ort Urlaub machen zu müssen, klingt nicht wirklich reizvoll.

Aber wie sieht es bei Dir aus?

Könntest Du Dir den Kauf einer Ferienwohnung zur Vermietung vorstellen? Oder klingt es zu stressig? Ich freue mich schon auf Deinen Kommentar!


Gefällt Dir was Du siehst? Wenn Du Bock auf mehr hast dann trage Dich doch einfach für den Finanzglück-Newsletter ein.

29 Kommentare

  1. Danke für den interessanten Artikel, auch oder gerade weil die Ferienhaus-Story etwas ernüchternd ist, finde ich es mal interessant sowas zu lesen.

  2. Danke für den sehr informativen Artikel, gerade weil er z.B. durch die Nebenkostenaufrechnung Kostenpositionen zeigt, die viele zu Beginn nicht auf dem Schirm haben.

    Das Investment hat sich in diesem speziellen Fall wahrscheinlich trotzdem gelohnt, weil die Immobilienpreise auf Rügen in Strandnähe in der letzten Dekade explodiert sind.

    Das Gleiche zum aktuellen Zeitpunkt zu starten, könnte dagegen zu einer negativen Gesamtrendite nach allen Kosten führen.

    Schönen Tag!

  3. Sehr interessant. Vielen Dank an Dich und natuerlich an Lukas fuer die Offenheit.

    Das ist auch fuer uns ein Thema, welches immer mal wieder im Kopf rumschwirrt. Ein echter Fall und echte Zahlen zeigen die Fallstricke und den gehoerign Aufwand.

    Vielleicht doch eher nicht…

  4. Die Nebenkosten sind schon heftig. Ich glaube, ein Ferienhaus ergibt vor allem Sinn wenn eine gewisse Selbstnutzung ausserhalb der Peakzeiten da ist. Diese tragen das Objekt ja alleine.

    Bei uns wäre das zB die holländische Nordseeküste. Fahren wir gerne hin, würden wir auch gerne öfter ist aber leider mit Kind auch ausserhalb der Hochsaisons recht teuer. Unter 130/Nacht schwierig, sind 250/Besuch nur für B&B. Lunch und Dinner noch dazu, da fällt natürlich einiges weg wenn man sich abends mal was machen kann.
    Allerdings sind für mich die Objekte im Ausland aufgrund der unterschiedlichen Gesetze noch etwas ausser Reichweite, in Deutshcland ist das einfacher 🙂
    Gerade in NL und Spanien, die beiden Orte die uns interessieren müsste ich noch erstmal richtig beraten lassen da gerade das spanische Recht m.W.n. detlich von dem deutschen abweicht.
    Spanien ist auch nicht für kurztrips am WE geeignet, die Flugkosten sind da in der Regel doch deutlich über den 250 km mit dem Auto nach Holland 😉

    Zu Nicos „Bedenken“ – „Und auch der Gedanke daran, öfter am gleichen Ort Urlaub machen zu müssen, klingt nicht wirklich reizvoll. „- das kann ich gar nicht nachvollziehen 🙂
    Wir fahren zB seit ca 10 Jahren mindestens einmal im Jahr in das gleiche Örtchen nach Mallorca, seit mehreren Jahren auch mehrmals in die gleiche Gegend nach NL. Ich finde, gerade wenn man sich „angekommen“ fühlt ist es wie Urlaub. Das Erkunden neuer Ziele ist natürlich auch immer nett, das machen wir dann halt alle 1-2 Jahre. Wobei es zB schon ausreichend sein kann anstatt nach Dubai nach AbuDhabi zu fliegen im Frühjar. Ist auch schön warm 🙂

    1. Hi Mat,

      wenn ein Urlaubsort wirklich schön ist, denke ich auch oft ich sollte wiederkommen. Bei den wenigen Malen, in denen ich tatsächlich irgendwo zurückgekehrt war, gab es eher Enttäuschung. Für mich zählt das Neue zu entdecken beim Urlaub einfach dazu. Aber da ist jeder anders gestrickt.

      VG, Nico

  5. Cooles Interview und da scheint doch einiges durch, was man im ersten Moment so nicht bedenkt. Reich wird man also nicht. Das gilt wahrscheinlich auch für AirBnb-Vermieter, solange man das im legalen Rahmen macht, also mit der eigenen Wohnung und dafür auch Steuern zahlt. Wenn man vor Ort ist, kann man natürlich viel selbst machen und sich die Reinigungskosten und die Minijobberin sparen. Aber die Frage ist, ob man wirklich Lust hat, ständig Gästen hinterher zu putzen und sich um jedes kleine oder große Problemchen selbst zu kümmern. Wenn man typische Check-out und Check-in Zeiten hat, muss man außerdem sonst sehr flexible Arbeitszeiten haben, denn dann ist auch mal wochentags zwischen 10-15 Uhr putzen angesagt. Als Privatier könnte ich mir das gut vorstellen und ein bisschen sozialer Austausch mit den Gästen könnte sogar ganz nett sein. Als Angestellter ist es wahrscheinlich eher ein nerviger Zweitjob.

    1. Hi Richie,

      als Privatier, oder zumindest Job-Aussteiger mit einem soliden passiven Einkommen, stelle ich es mir auch spannend vor. Frau Finanzglück und ich haben schon öfter drüber nachgedacht irgendwann später mal eine Art B&B aufzumachen. Irgendwas schnuckeliges mit ein paar Zimmern. Ich würde die Leute dann beim Frühstück unterhalten und hätte tagsüber noch genug Zeit für meine Projekte. Wenn wir vereisen wollen, nehmen wir einfach keine Buchungen für den Zeitraum an (und verzichten dafür auf das Einkommen). Mal schauen. Es wird wohl deutlich stressiger, als ich es mir jetzt vorstelle.

      Ein kleiner Fun-Fact zu AirBnB: Ein Bekannter (über zwei Ecken) hat sich nach einigen Jahren Ehe von seiner Frau geschieden. Beide mussten nun das gemeinsame Eigenheim verkaufen. Zum Glück hatte es in den Jahren ordentlich an Wert zugenommen, so dass ein saftiger Gewinn beim Verkauf entstand. Nach drei Jahren selbst drin wohnen ist dieser Gewinn eigentlich steuerfrei. Jetzt hatte der Bekannte aber ab und zu ein Zimmer bei AirBnB vermietet. Das Finanzamt konnte das nachweisen und – das war mir nicht bewusst – hat entschieden, dass damit die 10 Jahresfrist gilt. Wie bei einer vermieteten Wohnung. Damit fiel auf den Veräußerungsgewinn ordentlich Steuern an. Das ist ein Grund eine gelegentliche AirBnB Vermietung im Eigenheim noch mal zu überdenken. Vor allem wenn der/die Partner(in) einen morgens beim Frühstück immer fies anguckt…

      VG, Nico

      1. Ich gehe davon aus, dass du zu der Entscheidung des Finanzamts nicht mehr sagen kannst aber trotzdem hier die Nachfrage:

        Wenn ein Teil vermietet wurde, müsste dieser nicht separierbar sein und somit nur für diesen Teil die Frist von 10 Jahren ziehen? Ich hoffe dein Bekannter hat sich damals juristische Unterstützung gesichert und die bittere Pille nicht einfach so geschluckt. Im Steuerrecht ist dieser Separierbarkeit ja häufig (ebenso ja auch im HGB) vertreten und es würde mich daher wundern, wenn man dort nicht einen Weg hätte finden können. Das klappt natürlich nicht, wenn dein Bekannter das alte Kinderzimmer vermietet hat, sondern nur, wenn es sich bspw. um eine Einliegerwohnung oder zumindest ein ganzes Stockwerk oder änliches gehandelt hat.

  6. Ich kann aus einer ähnlichen Perspektive bestätigen, dass die Aufwendungen/Kosten und Mühen mit einer Ferienwohnung um einiges höher sind als von außen zunächst vermutet.
    Meine Eltern besitzen eine 80 m² Ferienwohnung in Wernigerode im Harz für bis zu 4 Personen. Die Ferienwohnung befindet sich in einem Fachwerkhaus (Eigentum) in 1A-Lage im Erdgeschoss. Die 1. und 2. Etage bewohnen meine Eltern. 2014 haben meine Eltern die Wohnung nach ca. 2 Jahren mühevoller Kernsanierung in Eigenarbeit fertiggestellt und liebevoll eingerichtet. Die Kosten für die Renovierung und Einrichtung beliefen sich auf ca. 80-100 TEUR. Eigene Arbeitsstunden sind darin nicht eingerechnet. Seitdem vermieten meine Eltern für ca. 13-15 TEUR im Jahr, die jährlichen laufenden Kosten liegen bei ca. 2-3 TEUR. Nicht darin enthalten sind allerdings abermals Personalkosten. Die Reinigung wird komplett durch meine Eltern übernommen, das Buchungsmanagement übernehme ich als ihr Sohn kostenfrei. Als Richtwert kann man sagen, dass die Reinigung der Wohnung 3 Personenstunden dauert. Bei ca. 40 Mieterwechseln im Jahr kommen so ca. 120 Personenstunden hinzu. Eine Fremdfirma würde dafür (moderat) geschätzt 3-4 TEUR pro Jahr nehmen. Außerdem muss bedacht werden, dass bei der An- (und weniger die Abreise) jemand vor Ort sein muss, um die Schlüssel zu übergeben und einige Besonderheiten (des alten Hauses) zu zeigen und zu erklären. Das übernimmt meine Mutti, was mit ihrem 30h/Woche-Job gut überein zu bringen ist. Wenn meine Eltern mal in Richtung 70-80 Jahre gehen, werden sie wahrscheinlich in die Ferienwohnung ziehen, um das Treppensteigen nicht mehr zu haben. Falls sie irgendwann nicht mehr Sein sollten, Gott bewahre, werde ich mir aber stark überlegen, die Fewo aufgrund des enormen Aufwands weiterzuführen. Zumal ich nicht in der Nähe wohne.

  7. Hi Nico,

    meine Eltern besitzen auch eine Ferienwohnung auf einer italienischen Insel. Da mein Vater dort geboren ist, macht das vieles einfacher. Er kann perfekt die Sprache und wickelt so die Sachen beim Amt ab für unsere Familie.
    Trotzdem beurlauben wir zu 90% die Wohnung selbst und der Rest des Jahres steht sie eben leer.

    Man sollte bei einer Immobilie im Ausland auch wirklich mal dran denken das der ganze Behördengang ziemlich Zeitaufwändig ist und auch ich mit dem Amtitalienisch an meine grenzen stoße. Auch ist im Ausland oft alles für uns „Deutsche“ komplizierter und langsamer.
    Selbst mein Vater schimpft da.

    Deshalb sage ich:
    Eigentum ist ein toller Gedanke, man sollte sich denoch überlegen wieviel zeit man investieren möchte und ob man sich das wirklich auch zutraut

    1. Moin Ceelow,

      im Ausland ist das auch noch mal eine ganz andere Kiste. Da muss man sich erst mal richtig in das Thema reinarbeiten, wie es in den lokalen Märkten läuft. Steuern, Gesetzgebung, Behörden, … Das wäre mir auch auf jeden Fall eine Nummer zu viel.

      VG, Nico

  8. Wirklich sehr interessanter Artikel und tolle Kommentare! Gegenrechnen müsste man natürlich die ersparten Aufwendungen durch die Eigennutzung (auch wenn ja scheinbar viel in der Zeit zu machen ist) – allerdings ist man natürlich dann auch „gezwungen“ seinen Urlaub stets dort zu verbringen. Das ist für mich auch ein ganz wesentlicher Minuspunkt. Für mich würde eine solche „Ferienwohnung“ nur in Frage kommen, wenn ich dort schnell und kurz zum Entspannen etwa über das Wochenende hinfahren könnte. Das ist dann natürlich schwierig mit dem Vermietungsmodel zu vereinbaren.

  9. Danke für das Interview! Sehr heilsam, falls mal wieder so eine Idee aufkommt, ein Ferienhaus/-Wohnung zu kaufen. Dann freue ich mich doch wieder, mich auf der entspannten Mieterseite wiederzufinden und parallel vermehrt sich das Vermögen passivst in einem Weltportfolio.

    Ich glaube in dem Interview finden sich viel Annahmen wieder, die – sauber strukturiert – im „Kaufen oder Mieten“-Kommer aufgeräumt werden. „Immobilie als Inflationsschutz“, „solide Immobilie (am Meer) als Sicherheit“, bis hin zu den eingangs erwähnten „… investiere ich auch in Einzeltitel und fokussiere mich dabei auf qualitativ hochwertige Aktien in Aufwärtstrendphasen“ – Hihi.. Das klingt so einfach 😉

    Am meisten scheinen die Dienstleister vor Ort von dem Modell zu profitieren, wenn man sich die Nebenkosten anschaut 🙂

    1. Bingo! Und wenn das alles so ein toller Lifestyle für irgendwen wäre, dann könnte man lieber eine Verwaltungsfirma für solche ferienhäuser gründen. Dann käme auch eine Netto-Real-Rendite über 0 heraus.

  10. Ich besitze auch 12 Ferienwohnungen auf Hawaii. Nein, Spaß!
    Vielen Dank für die Einblicke in diese Investment-Welt. Am meisten haben mich die hohen Kosten für das Reinigungspersonal gewundert, ehrlich gesagt. Insgesamt scheint es mir, dass es viele Puzzleteile gibt und man auf viele verschiedene Dienstleister angewiesen ist. Das schmeckt mir neben dem Klumpenrisiko nicht so gut. Attraktiv ist natürlich die Option, selber oft und günstig Urlaub machen zu können und auch noch Freunden etwas Gutes tun zu können. Ich bin noch unentschieden…

    1. „die Option, selber oft und günstig Urlaub machen zu können“ – so habe ich mir das auch mal versucht schön zu reden. Aber dafür für knapp 400.000 Euro ein Ferienhaus zu kaufen (mit all den realen und psychischen Verbindlichkeiten) ist so ähnlich wie ein Schwimmbad in den Keller zu bauen, um ‚umsonst‘ schwimmen zu gehen 😉 Kann man machen, ist aber alles reiner Lifestyle.

  11. Ich kam im Februar aus einem 4-wöchigen Traumurlaub auf Indonesien. Und das war nicht der erste. Ich habe das dem glücklichen Umstand zu verdanken, dass mein Neffe dort auf einer der Inseln eine Villa gebaut hat, an der wir uns finanziell beteiligt haben, weshalb wir da (fast gratis) Urlaub machen können. Mittlerweile wird sie auch immer wieder mal vermietet, allerdings nur an Leute, „die man kennt, oder die ein Bekannter empfohlen hat“ (fremdvermieten wäre überhaupt kein Problem – insbesondere an Chinesen, aber er hat Bedenken wegen etwaiger Schäden)
    Die Sache hat aber nur deshalb so gut geklappt, weil er dort einen einheimischen Freund hat, für den er nebendran gleich ein Haus mitgebaut hat, in der er – mittlerweile mit Familie – wohnt, und der jetzt den Rest des Jahres drauf aufpasst und alles unterhält. Und als Chauffeur und Betreuer/Dolmetscher zur Verfügung steht. Apropos: Indonesisch ist sehr einfach zu lernen (keine Deklination, keine Konjugation, nur sehr viel Vokabeln).
    Die Lohnkosten generell und auch die eigenen Verpflegungskosten im Urlaub sind extrem niedrig. Was höher zu Buche schlägt, ist, dass Dinge durch die Luftfeuchtigkeit schneller angegriffen werden (Elektrik!), so dass mein Neffe, wenn er hinreist – mehrfach im Jahr – immer wieder den Koffer voll hat mit Ersatzteilen – vom Rotorblatt für den Rasenmäher bis hin zu elektrischen Kabeln.
    Natürlich hat der Flug (und die Kompensationszahlungen dafür) seinen Preis – aber wenn ich mir die Kosten für Ferienwohnungen in Deutschland ansehe, ist der auch wieder relativ.

  12. Das ist ein sehr ernüchternder Bericht. Obwohl ich schon geahnt habe, dass es auch im Ferienwohnungsbereich nicht ganz einfach ist, eine ordentliche Rendite zu erwirtschaften.
    Früher habe ich selbst mit dem Gedanken gespielt, aber inzwischen habe ich dazu Abstand genommen.

    Eine Anlage sollte für mich mindestens die Rendite eines breiten ETFs erwirtschaften können. Je mehr Aufwand diese Anlage erfordert, desto mehr Rendite sollte sie bringen.
    Im Fall von Lukas könnte das sogar aufgehen. Aber nur, weil die Preise in den letzten Jahren explodiert sind. Dieses Spiel kann allerdings auch nach hinten losgehen.

  13. Also, es wundert mich immer wieder, wie versöhnlich und offen das Fazit selbstzu solchen eindeutigen Investment-Gurken wie dem Ferienhaus ausfällt.

    Nein, solch ein einzelnes Ferienhaus zur Vermietung ist definitiv für absolut niemanden etwas, und am wenigsten in der Entfernung. Es hat nichts mit Lifestyle zu tun, sondern ist schlicht eine totale Fehlentscheidung, weil es tierisch Arbeit macht und die Rendite wohl nicht einmal die Inflation ausgleicht. Da gibt es meines Erachtens nichts zu deuteln und zu retten; schlichtweg für jeden ist es untauglich, eine einzelne Hütte, noch dazu ohne jede Erfahrung und ohne jedes Wissen, zu kaufen – außerdem noch im gehobenen Alter!

    Also bitte, lasst uns doch Klartext reden.

    1. Kann man so nicht sagen. Ich habe jemanden in der Familie, der vor einigen Jahren ein 4-Bett-Appartement in einer Wohnanlage in Spanien erworben hat und das als Teilzeitwohnsitz nutzt. 2-3 Monate im Jahr werden selbst genutzt, der Rest ist zu +80% ausgebucht, sodass sich aus diesen Zeiten sämtliche Kosten incl. Tilgung locker rechnen. Der Kaufpreis wurde mit 50% Ausbuchung kalkuliert.
      Das geht aber auch deshalb so gut, weil er hier in D ebenfalls zu 100% allein und übers Jahr voll flexibel arbeiten kann, die Buchungen alle selbst erledigt, Single und finanziell frei ist und obendrein noch Freunde vor Ort in Spanien hat. Dazu kommt berufliche Erfahrung, er kann sowas rechnen und wäre bei einem bestimmten Kaufpreis X einfach ausgestiegen und ohne Deal nach Hause geflogen.

      Das Objekt hier im Thread auf Rügen finde ich btw gar nicht so schlimm. Da sehe ich noch ganz andere Dinge, die sich die Leute schön rechnen, gerade im Ferienhaus/Appartement-Bereich.
      Fairerweise muss man sagen, dass die Cash-Rendite unter der Inflation liegt, vor allem, wenn man den aktuellen Wert der Immobilie (i.e. eingesetztes Kapital) ansetzt. Aber es kann auf Grund der gestiegenen Immopreise immer noch eine halbwegs ordentliche Rendite rauskommen. Gekauft hätte ich das aber selbst auch nicht – zumindest nicht zu dem Preis bei der Vermietungssituation. 😉

  14. Als FeWo-Besitzerin kann ich die vielen negativen Kommentare hier nicht nachvollziehen. Und der Ferienwohnungsmarkt würde sicherlich nicht so boomen, wenn nicht auch andere Erfolg damit hätten. Es wird hier auch ein Aspekt übersehen: Die Geldanlage und Wertsteigerung – wenn es gelingt, die richtige Immobilie zu finden. Und ist ein gutes Gefühl, wenn man breit aufgestellt ist. Wir haben ETFs, Immobilien und diverse sichere Anlagen.
    Wir haben 2011 eine Ferienwohnung im Allgäu gekauft, die inzwischen das Doppelte wert ist. Die Region ist ein ganzjähriges Urlaubsziel und in der Hochsaison könnten wir die Wohnung doppelt und dreifach vermieten. 6 Jahre lang haben wir die Vermietung in Eigenregie organisiert und sehr gut verdient. Vom ersten Jahr an haben wir Gewinn gemacht, allerdings hatten wir die Wohnung auch mit Eigenmitteln erworben, mußten also keinen Kredit abbezahlen. Niemals ist irgendetwas in der Wohnung weg gekommen, nicht mal ein Kugelschreiber. Vor 2 Jahren mussten wir die Wohnung an eine Agentur geben. Seitdem verdienen wir natürlich deutlich weniger, da die Agenturen 20-30% der Mieteinnahmen als Provision verlangen. Und einiges ist ärgerlich, z.B. dass man keinen Zugriff auf den Belegungskalender hat, wenn man selbst dort Urlaub machen möchte. Dennoch ist es immer noch lohnend für uns. Für uns war es das perfekte Investment. Mit dem verdienten Geld zahlen wir unsere Urlaub und Reparaturen an unserem Haus.

    1. Hallo Privatrice (lustiger Name!),

      schön auch mal eine positive Story zu hören. Ihr habt keinen Zugriff auf den Belegungskalender? Das ist ja seltsam. Ich hätte gedacht die Agenturen hätten hier eine Möglichkeit gefunden den Vermietern zu ermöglich selbst in der Wohnung Urlaub zu machen – statt sozusagen selber mieten zu müssen.

      VG, Nico

      1. Hallo Nico,
        nur die weibliche Form von Privatier 😉

        Wir können den Kalender online einsehen, müssen aber mehr oder weniger aushandeln, wann wir denn kommen dürfen. Zur Hochsaison wird es sehr ungern gesehen. Familie wird gar nicht als Eigenbelegung akzeptiert. Im Vertrag ist genau festgelegt, wie lange der Eigentümer kommen darf, üblich sind 4 Wochen.
        VG, Privatrice

  15. Ich denke mit einer Ferienwohnung statt Ferienhaus fährt man besser. Außerdem ist es absolut entscheidend, eine rundum sorglos Agentur vor Ort zu haben welche mehrere Objekte in der Nähe komplett betreut. Das kostet auch einiges an Provisionen, der Aufwand für den Eigentümer geht aber gegen Null, da bei guter Lage die Agenturen dann auch die komplette Vermietung übernehmen. Zu den 10 Jahren steuerfrei, vielleicht liege ich falsch, aber kurzzeitige Vermietung ist doch schnell gewerblich, da gilt doch die Steuerfreiheit bei Verkauf sowieso nicht, oder?

  16. Hi,
    vielen Dank für den tollen Beitrag, so informativ mit dem Interview! Wir sind im Moment auch am Überlegen ein Ferienhaus zu kaufen und da ist es auf jeden Fall sinnvoll sich vorher genau zu überlegen, ob das ganze eine sinnvolle Investition ist.
    Alles Liebe

Kommentar hinterlassen

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Diese Website verwendet Akismet, um Spam zu reduzieren. Erfahre mehr darüber, wie deine Kommentardaten verarbeitet werden.