Wenn Du langfristig Vermögen aufbauen möchtest, solltest Du in den Aktienmarkt und in Immobilien investieren. Beide Anlageklassen bringen Dir langfristig hohe Renditen und ergänzen sich gut.
Aber wie stellst Du das an?
Für Dein breit diversifiziertes Aktienmarktportfolio brauchst Du nur eine Hand voll Aktien-ETFs. Das stellst Du Dir im Handumdrehen selbst zusammen.
Bei Immobilien wird es schon kniffliger. Wenn Du eine (oder auch mehrere) Immobilien als Kapitalanlage vermietest holst Du Dir ein zünftiges Klumpenrisiko ins Portfolio. Vielleicht hast Du auch gar keinen Bock Dich mit dem ganzen Kleinkram des Vermieterlebens rumzuschlagen.
Deine Lösung könnte dann ein Investition in Real Estate Investment Trusts (REITs) sein – eine börsengehandelte Immobilienanlage.
REITs sagen Dir jetzt erst mal nicht viel?
Kein Problem. Das ging mir bis vor kurzem genauso.
Aber jetzt bringen wir etwas Licht ins Dunkel. Ich freue mich für dieses Spezialthema den Finanzblogger und Autoren Luis Pazos – vom Blog Nur Bares ist Wahres – gewonnen zu haben.
Luis kennt sich nicht nur bestens mit REITs aus, sondern investiert auch einen Teil seines eigenen Geldes darin.
Im folgenden Gastbeitrag erklärt Dir Luis:
- was REITs sind und in welchen Ländern es sie gibt,
- worin REITs genau investieren,
- wie die Besteuerung von REITs funktioniert,
- welche Chancen und Risiken REITs bieten und nicht zuletzt
- in welche REITs Du konkret investieren könntest.
Du bekommst das volle Paket.
Enjoy!
REITs – Börsengehandelte Immobilienanlagen
Zwischen solidem Betongold und spekulativem Carrytrade
Als Heimatmarktneigung, englisch „Home Bias“, bezeichnet die Verhaltensökonomie die Tendenz von Investoren, auf heimische Geldanlagen ein überproportional starkes Augenmerk zu legen. Das gilt nicht nur für einzelne Wertpapiere, sondern auch ganze Anlageklassen. Wer hier einmal über den Tellerrand schaut stellt schnell fest, dass die internationalen Finanzmärkte weitaus mehr zu bieten haben als Aktien und Anleihen.
Real Estate Investment Trusts (REITs) sind so eine Anlagekategorie. Und hierzulande den wenigsten ein Begriff, so das Ergebnis einer Gemeinschaftsstudie von AXA Investment Managers und TNS Infratest aus dem Jahr 2013. Ganze 93 Prozent der Befragten konnten mit dem Begriff „REIT“ nichts anfangen. Höchste Zeit, diese Wissenslücke zu schließen.
Was sind REITs?
REITs sind börsennotierte Unternehmen, die im Bereich der Erschließung, Verwaltung und Bewirtschaftung von Grundstücken, Immobilien sowie im Hypothekengeschäft tätig sind. Der Geschäftsbetrieb unterliegt einerseits besonderen Beschränkungen, andererseits genießen REITs auch spezielle Vorzüge. Beide Aspekte finden ihren Niederschlag meist in länderspezifischen REIT-Gesetzen.
Bekannt geworden sind REITs vor etwa 10 Jahren nach dem Platzen der US-amerikanischen Immobilienblase. Mit den Häuserpreisen sackten auch die Notierungen der seinerzeit zum Teil mit hohem Fremdkapitaleinsatz operierenden US-REITs um 40 bis 75 Prozent ab. Schwer getroffen wurden dabei vor allem jene REITs, die sich auf Investitionen in hypothekarisch besicherte Kredite US-amerikanischer Hausbesitzer spezialisiert hatten (weiterführende Informationen findest Du hier).
Seit wann gibt es REITs?
Historisch gehen REITs auf ein US-amerikanische Gesetzesvorlage, den The Real Estate Investment Act of 1960, zurück, die unter dem damaligen Präsidenten Eisenhower am 14. September 1960 unterzeichnet wurde. Ziel dieser Maßnahme war es zum einen, die seit jeher volkswirtschaftlich bedeutende Immobilienwirtschaft fördern. Zum anderen wurde so gerade Kleinanlegern die Möglichkeit verschafft, sich einem Vermieter gleich in einem regulierten Immobiliensegment direkt über die Börse zu engagieren und hieraus regelmäßige Einnahmen zu erzielen.
Gerade letzterer Umstand ist in einem Land, in dem die Altersvorsorge in weiten Teilen auf privater Basis betrieben wird, ein bedeutender Faktor. Zuvor war privaten Investoren der indirekte Immobilienbesitz aufgrund administrativer Hürden kaum möglich.
Dennoch verlief die Etablierung der neuen Anlageklasse eher schleppend. Erst 1963 erfolgte der erste Börsengang eines US-REITs. In den weiteren Jahren folgten lediglich vereinzelte Neuemissionen. Erst ab den frühen 1990er Jahren begann ein Boom in dem Anlagesegment, der nicht zuletzt aufgrund der sich aufblähenden Immobilienpreise bis 2008 anhalten sollte.
In welchen Ländern gibt es REITs?
Diese wenigen sehr erfolgreichen Jahre genügten, um dem REIT-Konzept zum internationalen Durchbruch zu verhelfen. Mittlerweile ist das Modell weltweit in über 40 Ländern etabliert. Gleichwohl variieren die gesetzlichen Grundlagen sowie die Namensgebung von Land zu Land, wie nachfolgende und keinesfalls abschließende Aufzählung verdeutlicht:
- Belgien, 1995, Société d’ Investissement à Capital Fixe en Immobilier (SICAFI)
- Australien, 1998, A-REIT
- Singapur, 1999, S-REIT
- Japan, 2001, J-REIT
- Südkorea, 2001, K-REIT
- Frankreich, 2003, Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC)
- Hongkong, 2003, H-REIT
- Großbritannien, 2007, UK-REIT
- Deutschland, 2007, G-REIT
- Spanien, 2012, Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)
Selbst für exotische Märkte wurde dieses spezielle Immobilien- und Anleger-Förderprogramm umgesetzt. So schuf beispielsweise Bulgarien im Jahr 2003 die gesetzlichen Grundlagen für den Bulgarian REIT (BG-REIT) und Malaysia zwei Jahre später diejenigen für den Malaysian REIT (M-REIT). Es gibt allerdings auch Länder, die aus dem zeitlichen Raster fallen. In den Niederlanden beispielsweise existiert mit der Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) bereits seit 1969 ein REIT-Konstrukt.
Sind alle REITs gleich?
So vielfältig wie die Länder und ihre Rechtspraxis, so unterschiedlich sind auch die auf dieser Grundlage gegründeten REITs. Auch wenn die Unterschiede zum Teil von Land zu Land sehr beachtlich sein können, so gibt es doch einige gemeinsame Merkmale. Zum einen wird der REIT-Status durchgehend an ein Mindestengagement des Trusts im Immobiliensektor geknüpft. Das können beispielsweise der Immobilienanteil am Anlagevermögen oder die Mieterträge im Verhältnis zu den Gesamteinkünften sein. Ferner sind alle REITs zu Mindestausschüttungsquoten in bestimmten Auszahlungsintervallen verpflichtet. Und schließlich genießen sie alle irgendeine Form steuerlicher Vorteile. So sind REITs in zahlreichen Ländern komplett von der Körperschaftssteuer befreit, das heißt Erträge und Ausschüttungen fließen brutto für netto.
Jenseits dieser Gemeinsamkeiten sind die Unterschiede jedoch so zahlreich, dass diese hier nicht im Detail thematisiert werden können. Allerdings setzen sie fast immer bei folgenden Punkten an:
- Vorgabe eines minimalen Trustvermögens.
- Art und Anteil der zulässigen Immobilieninvestments – in Deutschland dürfen REITs nicht in Wohnimmobilien investieren, in den USA selbst in Hypotheken privater Eigenheimbesitzer.
- Maximal zulässige Höhe des Fremdkapitals – diese ist in den USA unlimitiert, in Deutschland auf maximal 55 Prozent des Gesamtvermögens des Trusts beschränkt.
- Höhe der minimalen Ausschüttungsquote – in zahlreichen Ländern müssen mindestens 90 Prozent der Erträge ausgeschüttet werden, damit diese als reguläre Betriebsausgaben geltend gemacht und von der Körperschaftssteuer befreit werden können.
- Höhe des minimalen Streubesitzes, um die nötige Handelbarkeit an der Börse sicherstellen zu können.
- Regionale Beschränkungen – zahlreiche REITs dürfen lediglich in ihren Heimatländern aktiv sein, andere weltweit.
- Anteilsobergrenze für einzelne Anleger sowie ein Minimum an Anteilseignern, um eine ausgewogene Anlegerstruktur zu gewährleisten
In was investieren REITs?
Auch das Investitionsspektrum ist je nach rechtlichem Rahmen breit gefächert. Dabei lassen sich REITs generell in drei Kategorien einteilen, die insbesondere in den USA und Kanada von Bedeutung sind: Equity-REITs, Mortgage-REITs und Hybrid-REITs. Equity-REITs, der mit Abstand bedeutsamste Vertreter der Anlageklasse, investieren unmittelbar in Immobilien. Im Gegensatz dazu legen Mortgage-REITs das Trustvermögen in Immobilienkredite an. Hybrid-REITs wiederum nutzten beide Investitionsmöglichkeiten je nach gesetzlicher Auflage und Strategie des Trustmanagements. Hauptsächlich besitzen, verwalten und finanzieren REITs Immobilien verschiedenster Kategorien:
- Einfamilienhäuser, Wohnungen, Apartmentanlagen
- Agrarflächen, Farmen, Wälder
- Einzelhandels- und Großhandelsliegenschaften
- Büro- und Gewerbeimmobilien
- Lager- und Logistikflächen
- Industrieanlagen und –komplexe
- Ferienhäuser und –anlagen
- Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen, Altenheime
- Hypothekarisch besicherte Darlehen
- Grundstücke und Landerschließungsunternehmen
- Firmen im Bereich der Immobilienentwicklung und –Projektierung
- Kindergärten, Schulen und andere öffentliche Einrichtungen
- Sport- und Unterhaltungseinrichtungen (zum Beispiel Stadien und Kinos)
- Andere REITs beziehungsweise Immobilienaktien und -fonds
Wonach richtet sich der Wert eines REITs?
Wie bei jeder Aktie oder jedem Fonds muss auch bei REITs zwischen zwei Größen unterschieden werden. Zum einen hat ein REIT Börsen- oder Marktwert. Dieser errechnet sich aus der Anzahl der umlaufenden Anteile multipliziert mit dem Wertpapierkurs. Dieser Kurs ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage an der entsprechenden Börse.
Vom Börsenwert zu unterscheiden ist der Nettoinventarwert (NIW) beziehungsweise „net asset value“ (NAV). Der NAV errechnet sich aus dem Vermögen des REITs, also vor allem dem Gesamtwert des Immobilienportfolios, abzüglich sämtlicher Verbindlichkeiten. Privatanlegern dürfte es fast unmöglich sein, den jeweiligen NAV nachzuprüfen, vor allem bei im Ausland notierten Titel. Hier bleibt als Momentaufnahme in der Regel lediglich der Rückgriff auf die Quartalsberichte sowie Halbjahres- und Jahresabschlüsse, die so gut wie jede Gesellschaft zumindest in Englisch auf der Unternehmensseite bereithält.
Der Börsenwert eine REITs kann über oder unter dem jeweiligen NAV liegen. Zumindest informationsfreudige Unternehmen veröffentlichen beide Zahlen anlegergerecht auf einen Anteil bezogen und laufend aktualisiert auf ihrer Seite, zumindest jedoch in ihrer jeweils aktuellen Kurzpräsentation (Factsheet). Ansonsten bleibt auch hier nur der Rückgriff auf die letzte Finanzpublikation.
Ein REIT, der zu einem Kurs unterhalb des NAV je Anteil notiert, wird mit einem Abschlag oder Disagio gehandelt, ein REIT, der zu einem Kurs oberhalb des NAV je Anteil notiert, wird mit einem Aufschlag oder Agio gehandelt. Gerade für einkommensorientierte Investoren bieten Titel, die mit Disagio gehandelt werden, eine Zusatzrendite. Hier wirkt die Kurs unterhalb des NAV wie ein Hebel auf die Dividende. Umgekehrt dämpft ein zu zahlendes Agio die potenzielle Auszahlungsrendite und sollte daher tendenziell vermieden werden.
Aus den Daten zur Ermittlung des NAV lässt sich auch das Verhältnis vom Eigen- und Fremd- zum Gesamtkapital, also die Eigen- beziehungsweise Fremdkapitalquote, herleiten. Als Grad der Verschuldung informieren diese Kennzahlen über die Fähigkeit des REIT, Vermögensverluste, beispielsweise Neubewertungen im Zuge einer Immobilienkrise, absorbieren zu können. Je niedriger die Eigenkapitalquote eines REIT, mit je mehr Schulden dieser also operiert, desto höher ist die Hebelwirkung auf die Investitionen – nach oben wie nach unten. Die Ausführungen in diesem Absatz gelten freilich für jede Form der Geldanlage.
Ausschüttungen eines REITs speisen sich in aller Regel vor allem aus Mieteinnahmen. Auf mittlere Sicht sollte die Dividende durch die Mieteinnahmen voll gedeckt sein, damit der REIT nicht von der Substanz zehren beziehungsweise die Schulden erhöhen muss. Die Mieteinnahmen selbst sollten im Interesse einer stabilen und kalkulierbaren Ausschüttungspolitik mindestens konstant gehalten werden können. Zumindest für die Vergangenheit hilft auch hier nur der Blick in die Finanzberichterstattung des jeweiligen REIT. Die meisten REITs zahlen aufgrund der Orientierung am US-Vorbild eine Quartals-, mache sogar eine Monatsdividende. Deutsche REITs nehmen allerdings keine unterjährigen Ausschüttungen vor.
Wie viele REITs gibt es?
Der eingangs erwähnten Immobilien- und Weltfinanzkrise zum Trotz stehen interessierten Anlegern weltweit immer noch mehrere hundert REITs zur Verfügung. Dabei stellt der US-amerikanische Markt mit einer Börsenkapitalisierung von über einer halben Billionen US-Dollar sowie knapp 200 gelisteten REITs noch immer über die Hälfte des globalen Sektors. Allein 14 REITs gehören zu den 500 größten Unternehmen des Landes.
Auf dem zweiten und dritten Platz folgen nach Marktkapitalisierung Australien und Frankreich mit jeweils 70 Milliarden US-Dollar und um die 40 REITs. Weitere große Märkte mit Kapitalisierungsvolumina zwischen zehn und 40 Milliarden US-Dollar sowie jeweils mehr als zehn REITs sind Großbritannien, Hongkong, Japan, Kanada, die Niederlande und Singapur. Wer in deutsche REITs investieren möchte muss sich mit einer deutlich bescheideneren Auswahl zufrieden geben: Hier werden lediglich drei REITs mit einer Marktkapitalisierung von insgesamt gut einer Milliarde Euro gehandelt.
Wie werden Erträge aus REITs besteuert?
Eine grundsätzliche, allerdings von Land zu Land variierende Gemeinsamkeit aller REITs ist die der (teilweisen) Steuerbefreiung. Während „normale“ Aktiengesellschaften auf ihre Gewinne zuerst Körperschaftssteuer zahlen müssen, sind REITs hiervon teilweise bis vollständig ausgenommen. Dieses Privileg ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, denen der jeweils betroffene REIT allerdings im eigenen Interesse so gut wie immer nachkommt.
Zumindest in Australien, Deutschland, Japan, Kanada, Singapur und den USA werden die Erträge ohne vorherigen Körperschaftssteuerabzug an die Anleger ausgeschüttet. Die Besteuerung der Ausschüttung erfolgt dann als Einkommen aus Kapitalvermögen auf Ebene des Anlegers. In Deutschland wird nach Ausschöpfung des Sparerfreibetrags die Abgeltungssteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer fällig. Von der neuen Investmentfondsbesteuerung sind REITs übrigens ausdrücklich ausgenommen (siehe meinen Blogbeitrag zum Thema).
Bisweilen wird bei ausländischen REITs von allen Ausschüttungen eine Quellensteuer einbehalten. Auch hier sind die Sätze höchst unterschiedlich. So erheben beispielsweise sowohl Großbritannien als auch Singapur keine Quellensteuer für im Ausland steuerpflichtige Personen. Im Gegensatz hierzu verlangen die USA eine Quellensteuer von 15 Prozent, Kanada 15 bis 25 Prozent, Australien und Frankreich sogar bis zu 30 Prozent. Bisweilen wird die Ausschüttung in mehrere Komponenten gesplittet, auf die unterschiedliche Quellensteuersätze fällig werden (so zum Beispiel in Australien).
In Deutschland steuerpflichtige Anleger können die gezahlten Quellensteuern jedoch entsprechend den jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) auf die fällige Abgeltungssteuer anrechnen lassen. Dies sind in der Regel bis zu 15 Prozent, womit derzeit die meisten bedeutenden REIT-Märkte abgedeckt werden können, ohne doppelt zur Kasse gebeten zu werden beziehungsweise komplizierte Erstattungsverfahren zu durchlaufen. Wie Kapitalerträge ausländischer Wertpapiere deklariert werden habe nebst Praxisbeispielen und Excel-Vorlage ebenfalls auf meinem Blog in diesem Beitrag erklärt.
Wie chancenreich sind REITs?
REITs eröffnen auch Kleinanlegern die unkomplizierte Beteiligung an großen, globalen Immobilienportfolios sowie den daraus im Vergleich zu anderen Investitionen relativ konstant fließenden Einkünften. Dies kann gegenüber der Direktinvestition in Immobilien durchaus Vorteile haben.
Allein aufgrund der nötigen Investitionssumme zum Erwerb auch nur eines Objektes sehen sich hier selbst gutbürgerliche Investoren mit einem erheblichen Klumpenrisiko konfrontiert. Kostspielige Reparaturen, komplizierte Schäden oder die Lage des Objekts verschlechternde Änderungen schlagen unmittelbar auf den potenziellen Wiederverkaufswert durch. REITs hingegen bewirtschaften in aller Regel mehrere Liegenschaften, oft auch unterschiedliche Immobilienarten in verschiedenen Regionen, so dass Anleger auch mit relativ kleinen Beträgen ein breit gestreutes privates Immobilienportfolio aufbauen können.
Was für die Immobilienanlage als solche gilt, spiegelt sich natürlich auch in den Einnahmen, sprich Mieterträgen, wider. Ein komplizierter Rechtsstreit bei gleichzeitiger Zahlungsverweigerung des in der Regel einzigen Mieters führt bei Einzelinvestments diesbezüglich zu monatelangen Einnahmeausfällen. Gleiches gilt für insolvente Mieter, Mietnomaden oder im Fall berechtigter Mietkürzungen bei Vorlage von Mängeln im oder am Objekt. Ebenso werfen leer stehende Objekte keine laufenden Erträge ab. Auch diesem Einkommensausfallrisiko wirken REITs entgegen. Miet- oder auch Nutzverträge werden, vor allem im kommerziellen Bereich, in aller Regel sehr langfristig geschlossen und umfassen eine Vielzahl unterschiedlicher Vertragsnehmer, was sich auf die regelmäßigen Einnahmen des REIT und damit auch seiner Anteilseigner risikomindernd auswirkt. Ein professionelles Management hält zudem die Verwaltungskosten niedrig und kümmert sich selbständig um rechtliche oder bauliche Probleme – für handwerklich nicht begabte Personen durchaus ein Pluspunkt.
Gegenüber geschlossenen Immobilienfonds und sonstigen nicht börsennotierten Immobiliengesellschaften bieten REITs den Vorteil einer transparenten Preisbildung sowie die Notierung an liquiden Börsen. Die dafür anfallenden Handelsgebühren sind zudem um Größenordnungen kleiner als die Ausgabeaufschläge oder das Agio von Immobilienfonds in Höhe von drei bis fünf Prozent der Anlagesumme, ganz zu schweigen von den Nebenerwerbskosten beim Direkterwerb von zum Teil deutlich über zehn Prozent.
Als Immobilienanlage und damit Sachwert schlechthin bewahren REITs gerade während inflationärer Phasen das Vermögen ihrer Anleger. REITs mit aus Sicht des Anlegers ausländischem Immobilieneigentum bieten zudem die Chance auf Währungsgewinne beziehungsweise das Risiko von Währungsverlusten, da sowohl Kauf- als auch Mietverträge in aller Regel in der jeweiligen Landeswährung geschlossen werden. Solide aufgestellte REITs werfen aktuell eine Dividendenrendite von fünf bis acht Prozent ab, spekulative Mortgage-REITs bis zu 20 Prozent.
Wie in anderen Anlageklassen auch weisen Titel mit häufigeren Auszahlungsintervallen eine geringere Kursvolatilität auf als solche mit selteneren. Das heißt, dass zum Beispiel eine Monatsdividende dämpfender auf den Kursverlauf wirkt als eine Quartals- oder Jahresdividende. Zudem ist das REIT-Geschäft keinem starken Wandel unterworfen, wie es etwa Unternehmen im Bereich zyklischer Konsumgüter oder Hochtechnologiefirmen sind. Auch ist der Wettbewerbsdruck aufgrund der sprichwörtlichen Immobilität des Anlagevermögens niedriger, zumal vor allem Wohnraum als nicht substituierbares Gebrauchsgut unverzichtbar ist.
Aktuell bieten die niedrigen Finanzierungskosten (nicht nur) REITs günstige Rahmenbedingungen für die Ablösung alter Darlehen oder die Finanzierung von Erhaltungs- oder Erweiterungsinvestitionen. Nicht zuletzt sollten REITs auf lange Sicht vom ungebrochenen Trend zur Urbanisierung profitieren, da sich der weit überwiegende Anteil der verwalteten Liegenschaften im städtischen Umfeld befindet. Verstärkt oder vermindert werden dürfte dieser Trend durch die demographische und ökonomische Entwicklung am jeweiligen Standort.
Wie risikoreich sind REITs?
Wie die diversen weltweit boomenden und anschließend zusammenbrechenden Immobilienmärkte in jüngerer und fernerer Vergangenheit belegen, ist auch Betongold eine durchaus schwankungsintensive Anlageklasse. Dies gilt nicht nur für die in diesem Segment tätigen REITs, sondern für jedwede Form der Immobilienanlage, einschließlich eines Direktinvestments. Umso wichtiger ist die Auswahl solider Titel und einer inhaltlichen wie regionalen Streuung, da sowohl bestimmte Immobiliensegmente wie auch Länder meist zu unterschiedlichen Zeiten überhitzen und abkühlen. Hierbei bieten sich gerade in Post-Crash-Perioden bei solide finanzierten REITs günstige Einstiegsmöglichkeiten, also mit hohem Disagio respektive Dividendenrendite gehandelte Titel, da hier regelmäßig die Börsenkurse viel schneller sinken als sich die Ertragslage verschlechtert.
Ein weiteres Risiko, gerade im Immobiliensektor, ist die relativ hohe Fremdfinanzierungsquote vieler Gesellschaften. So müssen auch REITs durch ihre Konzentration auf Immobilien naturgemäß hohe Anfangsinvestitionen tätigen, die oft durch langlaufende Kredite gehebelt werden. Der Verschuldungsgrad wiederum bestimmt die in Höhe und Zeit zu tragenden Fixkosten. In Krisenzeiten, wenn Mietzahlungen ausfallen, können sich diese als untragbar erweisen und der REIT wird insolvent. Aus demselben Grund reagieren sie relativ sensibel auf Zinsänderungen – in beide Richtungen.
Traditionell operieren in diesem Segment Mortgage-REITs mit den im Schnitt höchsten Fremdkapitalquoten. So nutzen sie derzeit verstärkt die aktuelle Niedrigzinsphase um relativ kurzfristige Kredite aufzunehmen und gleichzeitig relativ langfristige Hypothekendarlehen zu erwerben – ein sehr riskantes, wenngleich aktuell sehr lukratives Unterfangen. Jedem potenziellen REIT-Investor bleibt also nichts anderes übrig, als sich mit den jeweiligen Bilanzen auseinanderzusetzen.
Durch die Konzentration auf Immobiliengeschäfte ist zudem das Wachstumspotential von REITs relativ beschränkt, da sie nicht flexibel auf neue Investitionschancen außerhalb ihres angestammten Sektors reagieren können. Jedenfalls nicht, ohne ihren Status zu verlieren. Obwohl sich ihre Ertragslage stabiler als die konjunktursensibler Industrie- und Dienstleistungsunternehmen erweist, werden auch REITs von wirtschaftlichen Turbulenzen negativ betroffen. Rezessionen drücken regelmäßig, im kommerziellen Bereich mehr, im nichtkommerziellen Bereich weniger, das erzielbare Mietniveau, führen zu vermehrten Zahlungsausfällen und höheren Leerstandquoten.
Auch aufgrund der hohen sozialpolitischen Bedeutung von Immobilien können REIT-Anteilseignern zusätzliche Ertrags- und Vermögensrisiken erwachsen. Sowohl Miet- als auch Baugesetzgebung sowie Regulierungen bezüglich des Erwerbs von Immobilieneigentum durch Ausländer werden gerade in Rezessionen tendenziell repressiver. Das gilt nicht zuletzt auch für die Steuergesetzgebung, die REITs deutliche Vergünstigungen einräumt und selbstverständlich auch dem gesetzgeberischen Wandel unterliegt.
Allerdings ist dieses Risiko eher als gering einzustufen, was vor allem an der internationalen Verbreitung dieser Anlageklasse und der damit einhergehenden Wettbewerbssituation liegt – ein Land alleine würde sich durch eine einseitige Statusänderung erhebliche Nachteile auf dem jeweiligen Finanz- wie auch Immobilienmarkt einhandeln.
Sollte ich in REITs investieren?
REITs sind Zwitter, eine Wertpapierklasse, welches die Eigenschaften von Aktien und Immobilien vereint. Als unternehmerische Beteiligung mit Börsennotiz sind REITs zum Teil heftigen Kursschwankungen ausgesetzt, anders als beispielsweise eine Eigentumswohnung. Auf der anderen Seite verbriefen REITs das Miteigentum an bewirtschafteten Immobilien, was unternehmerisch ein eher „langweiliges“ Unterfangen sein kann. Und nur mit REITs dürfte es den meisten Anlegern möglich sein, in ein globales und diversifiziertes Immobilienportfolio zusammenstellen. Ein weiterer Vorteil: REITs und Aktien entwickeln sich zum Teil deutlich unterschiedlich, beide Anlageklassen korrelieren nur mäßig miteinander. Durch die Hinzunahme von REITs lässt sich ein Aktienportfolio breiter diversifizieren, das Risiko also bei gleicher Renditeerwartung senken.
REITs eignen sich insbesondere für Anleger, die primär auf möglichst konstante Ausschüttungen bedacht sind und nicht mit Kursgewinnspekulationen liebäugeln. Bei der Auswahl sollten klassische REITs mit soliden Bilanz- und Ertragskennzahlen bevorzugt werden, die unter oder in der Nähe des NAV notieren. Hybrid- und vor allem Mortgage-REITs sind aufgrund ihrer Finanzierungsstruktur (hoch-)spekulativ und bestenfalls für kurz- bis mittelfristig orientierte Investoren geeignet. Anleger, die es noch konservativer wünschen, können auch auf von REITs emittierte Preferred Shares (siehe weiter unten) oder Anleihen zurückgreifen.
Welcher REIT ist der richtige für mich?
Für Investoren, denen vor allem Dividendenzahlungen wichtig sind, gibt es kaum einen Grund, einzelnen REITs zu erwerben. Warum? Mit Einzelwerten holen sich Anleger auch immer ein Einzelwertrisiko ins Portfolio. Hierunter werden unternehmensspezifische Risiken wie beispielsweise Managementfehler verstanden, die unmittelbar auf Kurs und Dividenden durchschlagen. Dieses Risiko lässt sich durch den Kauf von auf REITs spezialisierte Investmentfonds beziehungsweise Exchange Traded Funds (ETFs) vermeiden.
Ich selbst decke diese Anlageklasse durch den Alpine Global Premier Properties Fund. Der Fonds wird unter dem Kürzel AWP an der New York Stock Exchange (NYSE) gehandelt und ist in über 100 unterschiedliche REITs rund um die Welt investiert. Die Position macht derzeit etwa fünf Prozent meines Hochdividendenportfolios aus. Das liegt allerdings daran, dass ich auch anderweitig in Immobilien investiert bin. Sonst würde ich die Quote mindestens verdoppeln.
Wer es einen Tick riskanter mag, kann den Global X SuperDividend REIT ETF erwerben. Der ETF kann über das Kürzel SREIT an der NASDAQ gehandelt werden und investiert in die weltweit dreißig REITs mit der höchsten Dividendenrendite. Hiervon sind aktuell knapp die Hälfte Mortgage-REITs.
Eine Dividendenrendite von über 20 Prozent erzielt, wer in die ETRACS Monthly Pay 2xLeveraged Mortgage REIT ETN investiert. Hierbei handelt es sich um eine Exchange Traded Note (ETN) der Schweizer Großbank UBS. ETNs sind Zertifikaten sehr ähnlich und letztlich Schuldverschreibungen der ausgebenden Bank. Die ETN der UBS bildet die Entwicklung eines Korbes verschiedener Mortgage-REITs ab, der zur Hälfte mit Fremdkapital gehebelt ist.
Keine Lust auf Berg- und Talfahrten der Kurse und Nerven? Dann lohnt die Beschäftigung mit den oben erwähnte Preferred Shares. Ein ebensolches Papier, die Emission des US-amerikanischen Colony NorthStar REIT, habe ich ausführlich in diesem Beitrag vom Juni des vergangenen Jahres besprochen. Hier finden sich auch Anmerkungen zu Wechselkurschancen und -risiken, die bei einem global ausgerichteten REIT unausweichlich sind.
Immer noch nicht genug?
Weitere Informationen zu REITs und vielen weiteren hierzulande weitgehend unbekannten Anlageklassen können in meinem Buch „Bargeld statt Buchgewinn“* nachgelesen werden. Wer sich einen ersten Eindruck verschaffen möchte, kann zunächst auch einen Gratisreport zum Thema beziehen. Die kurze Einführung in die faszinierende Welt der Hochdividendenwerte biete ich exklusiv auf meinem Finanzblog an. Umfassende Angaben zu monatlich ausschüttenden Wertpapieren sowie Sammelanlagen – in Summe über 250 börsengehandelte Titel – können neben vielen weiteren Informationen im Premiumbereich meiner Seite nachgelesen werden.
Ich hoffe dieser Gastbeitrag hat Dir gefallen. Hast Du noch Fragen? Würdest Du selber in REITs investieren – als Alternative zu einer vermieteten Immobilie? Ich freue mich schon auf Deinen Kommentar!
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Meine Depot-Bank seit über 10 Jahren
Hallo Luis,
I would like also to ask you a question. So I want to buy units of Canadian REITs, for example SmartCentres Real Estate Investment Trust (SRU-UN.TO) they do monthly distributions. How will I be taxed in Germany and in Canada? As far as I understand (and not taking into account the currency gains/losses) the income from REITs is considered capital income but due to the specific DTA between Germany and Canada, Canada will withhold 25% tax which will be recognized in Germany and then I will have to pay only the solidarity tax in Germany. Also if this is the procedure, do you know if it will be automatic (done by the broker)? Or I will have to fill in papers to the Finanzamt in order not to tax me twice? Thanks in advance!!!
Hallo Luis,
vielen lieben Dank für Deinen sehr aufschlussreichen Blog und deine Mühen, die Fragen hier zu beantworten.
Für alle Leser habe ich drei REITs ETFs rausgesucht, die ich interessant finde :
https://www.ishares.com/de/privatanleger/de/produkte/251801/ishares-developed-markets-property-yield-ucits-etf (fast 60 % USA, Rest gestreut)
https://www.finanzen.net/fonds/morgan_stanley_global_property_fund (ca. 32 % USA, Rest gestreut)
https://www.wisdomtree.com/etfs/equity/drw (ohne USA, sehr starker Fokus auf Asien)
Trotzdem hätte ich noch eine Frage dazu:
1. Ich habe in den Reports versucht herauszulesen, ob diese ETFs ausschließlich in Immobilienunternehmen investiert sind und eben nicht in Unternehmen, die Anleihen besitzen.
Ich finde, das ist sehr schwierig. Mir ist nicht klar, woran ich das feststellen kann. Kannst du mir das kurz erklären ? Und vielleicht kennst du diese drei ETFs bereits und kannst hier schon ein kurzes Statement abgeben ?
Vielen herzlichen Dank !! Laurent
Hallo Laurent,
die Fragen sprengen das Format, zumal der Kommentarbereich eines Blogbeitrags nicht der passende Ort für eine Wertpapieranalyse ist. Ich kann Dir vorläufig empfehlen, Dich eingehender mit dem Thema zu beschäftigen, dann wird Dir die Unterscheidung und Analyse von REITs und entsprechenden ETFs auch leicht fallen. Falls ich Dich dabei unterstützen kann, gib mir gerne per E-Mail Bescheid.
Beste Grüße
Luis
Hallo Zusammen,
ich würde gern einen kleinen Teil meines Vermögens in den Vanguard REIT ETF (VNQ) investieren.
Leider ist das über meinen Broker (DKB) nicht möglich. Ich finde den ETF zwar in der Datenbank kann ihn aber nicht kaufen.
Bevor ich jetzt ein neues Depot bei einem anderen Broker eröffne und dort das selbe Problem feststelle, würde mich interessieren ob ihr mir einen Broker empfehlen könnt bei dem dies möglich ist.
Besten Dank und Grüße
Lukas
Hallo,
die Frage nach der Handelbarkeit ausländischer Wertpapiere habe ich hier ausführlich beantwortet:
https://nurbaresistwahres.de/fragen-und-antworten/#depotbanken
Beste Grüße
Luis
Hi Luis, das Thema ist bei meiner Bank auch schon in der Beschwerdeabteilung. Nur solange die sog. Fachabteilung meint, dass A2AR58 sowohl mit 15% Quellen-, als auch mit 25% Abgeltungssteuer+Soli behandelt werden muss, wird die auch nicht viel ausrichten können. Die Frage ist, wo bzw. von wem kann man einen eindeutigen Beleg einsehen/anfordern, der zeigt, dass A2AR58 lediglich ganz normal mit der 15% US-Quellensteuer belastet wird?!
Hallo Stefan,
das geht aus dem Doppelbesteuerungsabkommen in Kombination mit den deutschen Steuergesetzen sowie gegebenenfalls Erlassen des Bundesfinanzministeriums hervor. Allerdings wird umgekehrt ein Schuh daraus: Die Bank muss belegen, auf welcher Rechtsgrundlage die “Extrabesteuerung” denn erfolgt? Auf die Erklärung bin ich gespannt. Ich persönlich tue mir solch einen Stress nicht an und bin daher zu frühzeitig zu Instituten gewechselt, die das Thema beherrschen.
Beste Grüße
Lusi
Wussten sie, dass die monatlichen Erträge/Dividendenzahlungen der US-REITs, wie zB (A2AR58) AGNC in der BRD sowohl der 25% KapESteuer unterliegen als auch der 30 bzw. 15%igen US-Quellensteuer? Was ein Investment in diese Papiere höchst uninteressant macht!
Die Feststellung ist so nicht korrekt. Auf Ausschüttungen der AGNC fallen wie bei US-amerikanischen REITs üblich 15 Prozent Quellensteuer an. Diese können vollständig auf die heimische Abgeltungssteuer angerechnet werden. Die Gesamtbelastung liegt somit analog zu inländischen Aktien bei 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer). Gerade für Einkommensinvestoren ist diese Anlageklasse also höchst interessant!
Danke Luis. So hatte ich auch gedacht, bis ich die Abrechnung meiner Depotbank erhielt. Im Detail vom 9.4.19: 1000 Stück x 0,18$ Dividende = 180$ (159,18€)
abzgl. 15% Quellensteuer = 153$
= 135,30€
Darauf werden dann 25% Kapitalertragssteuer abgezogen: 39,80€ und
der Solidaritätszuschlag von 2,18€
Somit wurden mir 93,32€ überwiesen!
Es bleiben von 159€ Bruttodividende 93 übrig…ein Fehler der Bank? Es wurde mir mit der Besonderheit des REITs erklärt.
Dann hat Deine aktuelle Depotbank entweder die Prozesse oder ihre IT nicht im Griff. Andere deutsche Broker bekommen das problemlos korrekt hin. Welche “Besonderheit” sollen REITs denn aufweisen? Fazit: Die Abrechnung macht die Bank uninteressant, nicht die REITs.
Lieber Luis
Was muss ich bedenken, wenn ich als Schweizer in deutsche REITs investieren will:
Wie sieht es aus bezüglich Quellensteuer-Abzug?
Oder erhalte ich die volle Dividende?
Und wie erhalte ich einen allfälligen Abzug wieder zurück?
Ich danke Ihnen sehr für Ihre Antwort.
Mit freundlichem Gruss
Andreas
Lieber Andreas,
meines Wissens werden bei Dividendenzahlungen deutscher Kapitalgesellschaften 26,375 Prozent Quellensteuer einbehalten, davon können sich Schweizer Anleger beim Bundeszentralamt für Steuern auf Antrag 11,375 Prozent zurückerstatten lassen, so dass die tatsächliche Quellensteuer 15 Prozent beträgt – allerdings mit dem damit verbundenen Aufwand. Wie lange der Erstattungsprozess dauert und in wie weit diese Bestandteile beim Schweizer Fiskus angerechnet werden können entzieht sich meiner Kenntnis.
Beste Grüße
Luis
Hi Luis,
super, vielen Dank für die schnelle Antwort. Inzwischen habe ich die erste Bankabrechnung zu den Ausschüttungen der Global-X-Reihe von der OnVista erhalten:
Ertrag für 2018 USD 27,04
Betrag zu Ihren Gunsten EUR 19,92
Steuerpflichtiger Ausschüttungsbetrag EUR 23,44
US-Quellensteuer 15% USD 4,06
davon anrechenbare US-Quellensteuer EUR 3,52
Verrechnung mit allgemeinem Verlusttopf EUR -23,44
Zuführung zum Quellensteuertopf EUR 3,52
zu versteuern EUR 0,00
Die o.g. Abrechnung habe ich so verstanden, dass der gesamte Ausschüttungsbetrag gegen meinen Verlusttopf gerechnet wurde, d.h. wenn dieser vorher auf 0 € gewesen wäre, hätte ich die volle deutsche Abgeltungssteuer zu tragen gehabt, oder?
Und die anrechenbare US-Quellensteuer ist dem Quellensteuertopf zugeschlagen worden. Wie verhält sich das mit diesem Quellensteuertopf? Er ist bei mir inzwischen durch einige Dividenden von AbbVie, AT&T, etc. für das Jahr 2018 auf ca. 120 € angewachsen. Kann ich mir dieses Geld irgendwie zurück holen oder verrechnet die Bank das am Jahresende automatisch? Ich habe inzwischen aus Vorsicht mal so ein W8-BEN-Formular an die OnVista gesendet. Bei Lynx wird das ja automatisch für 3 Jahre hinterlegt.
Das Wesen der Steuern: Aus einer Frage werden 1000 Fragen… ;-))
Viele Grüße
Patric
Hallo Patric,
Dein Ausschüttungsbetrag wurde mit Deinen bestehenden Verlusten voll verrechnet, also fällt darauf keine Steuer an. Wäre der Verlusttopf “leer” gewesen, hättest Du auf die 23,44 Euro die 25 Prozent Abgeltungssteuer zahlen müssen (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer – sofern der Sparerpauschbetrag ausgeschöpft ist), abzüglich der bereits gezahlten und anrechenbaren 15 Prozent Quellensteuer – in Summe also noch 10 Prozent.
Zurückholen kannst Du Dir die Quellensteuer in diesem Fall nicht, die Bank wird sie mit allerdings mit einer eventuell fälligen Abgeltungssteuer auf US-Wertpapiere verrechnen. Der Betrag wird allerdings nicht ins Folgejahr übertragen. Will heißen: Kann der Quellensteuer-Topf nicht geleert werden, verfällt der Inhalt mit dem Jahreswechsel.
Beste Grüße
Luis
PS: Wie immer spiegeln die Ausführungen meinen persönlichen Kenntnisstand wider – ich bin allerdings kein Steuerberater.
Hallo,
ich bin neu hier und habe nach dem Studium von Luis’ Buch/Blog angefangen in Hochdividendenwerte zu investieren. Ich habe sowohl ein Depot bei LYNX als auch bei der OnVista. Die allermeisten besprochenen Werte kann ich natürlich über LYNX einkaufen, aber manche ausländischen ETF’s tatsächlich nicht, deshalb habe ich es spaßeshalber einfach mal bei der OnVista probiert. Und siehe da: Orders auf die Global X-Reihe: SuperDividend, Superincome Preferred Shares, SuperDividend US, SuperDividend REIT und YieldCo Index und dazu noch Spark Infrastructure wurden anstandslos ausgeführt!
Jetzt meine konkrete Frage: Was kann mir denn schlimmstenfalls steuerlich mit diesen Positionen passieren? Ich habe nämlich inzwischen Bedenken, dass mir durch Doppelbesteuerungen die hohe Ausschüttungsrendite der Fonds/Aktien wieder wegekappt wird.
Wäre super, wenn Ihr mir dazu etwas sagen könntet!
DANKE und ganz großes WEITER SO! 🙂
Patric
Hallo Patric,
vielen Dank für Dein Lob und gut, dass Du Dich direkt nach dem Studium mit dem Thema Finanzen beschäftigt hast – da bist Du vermultlich vielen in Deinem Jahrgang voraus.
Zu Deiner Frage: Bei allen den genannten Titeln wird sich meines Wissens per Saldo keine Änderung der steuerlichen Belastung ergeben. Auch mit “Papierkram” dürftest Du verschont bleiben. Begründung: Bei allen genannten Wertpapieren fallen maximal 15 Prozent Quellensteuer auf die Ausschüttungen an. Diese wird direkt vor Auszahlung an Dich an den jeweiligen Fiskus (hier also USA und Australien) abgeführt. Diese Quellensteuer kann aber in voller Höhe auf die Abgeltungssteuer in Deutschland angerechnet werden, so dass Du in Summe maximal 25 Prozent bezahlst – also genausoviel wie bei inländischen Titeln. Die Berechnung führt Onvista automatisch durch, bei LYNX musst die diese in der Steuererklärung selbst vornehmen.
Weitere Informationen zum Thema Steuern mit eigenen Praxisbeispielen findest Du hier:
https://nurbaresistwahres.de/category/steuern/
Beste Grüße
Luis
Servus,
toller Artikel, der mir bei meiner Recherche zum ersten REIT invest sehr hilft.
Was spricht aus eurer Sicht dagegen, eine bestehende, unbelastete Immobilie bei den derzeitigen Konditionen zu beschulden und dieses in eine diversifizierte Gruppe von high yield REITS zu investieren? Auf 10-20 Jahressicht sollten doch de Risiken überschaubar sein?
Finde einfach keine passende andere Immobilie und Klumpenrisiko wird immer wahrscheinlicher…
Was meint ihr?
Herzlichen Dank Phil
Hallo Phil,
das freut mich, vielen Dank!
Zu Deiner Frage: Die lässt sich nicht mit “richtig” oder “falsch” beantworten. Mir ist durchaus bewusst, dass Dein Ansatz sehr verführerisch ist, gerade angesichts der derzeitigen Zinssituation. Dennoch lautet mein ganz persönliches Dogma, dass ich nie, nie, nie mit Fremdkapital an der Börse operiere. Die Risiken mögen überschaubar sein, aber sie sind da. Zum Ausfall-, Kurs- und Ausschüttungsrisiko gesellt sich ein schwankender Wechselkurs.
Bitte beachte auch, dass viele REITs, insbesondere Mortgage REITs, ohnehin mit Hebel arbeiten – daher kommt ja der High-Yield-Status. Zudem müssten die Kosten der Grundschuld mit einkalkuliert werden sowie der Umstand, dass eine schuldenfrei Immobilie auch einen (Sicherheits-)Wert an sich hat. Ich persönlich würde diese Option nicht ziehen. Meine Alternative: Die Immobilie schuldenfrei belassen und lieber mit wenig Eigenkapital ein stark gehebeltes Produkt wie beispielsweise die ETN von ETRACS erwerben.
Beste Grüße
Luis
sehr spannend. Vielen Dank, Luis. Die ETNs schaue ich mir an.
Ich weiß, wir können den Markt nicht timen, aber gibt es aus deiner Sicht irgendwelche Gründe, mit dem Einstieg in die REITs derzeit zu warten? Das Risiko steigender Zinsen müsste doch voll eingepreist sein, oder?
lg Phil
Hallo Phil,
als langfristig orientierter Einkommensinvestor betreibe ich in der Tat kein “Markettiming”. Taktieren und warten ist meiner Erfahrung nach eher kontraproduktiv. Wer nicht gleich voll ins Risiko gehen möchte, kann ja in mehreren Chargen investieren. Die erwarteten Zinsänderungen sind ebenso wie alle anderen Informationen jetzt schon in den Kursen drin!
Beste Grüße
Luis
Ist jemand von euch schon auf einen UCITS-konformen ETF gestoßen, welcher den FTSE EPRA/NAREIT Global (also inklusive Schwellenländern) und NICHT den Global Developed bzw. Developed abbildet?
Es scheint meiner Meinung nach nur ETFs auf den Global Developed zu geben oder kann mich da jemand eines besseren belehren?
Guten Abend Dominik,
jedes Gesetz – und das schließt EU-Richtlinien mit ein – benötigt zuallererst einen Geltungsbereich. Dieser findet sich neben den grundlegenden Definitionen daher auch immer am Anfang eines Gesetzestextes.
Die Richtlinie 2011/61/EU heißt auch “Richtlinie über die Verwalter alternativer Investmentfonds”. Somit ist schon vom Namen her klar, dass sie sich auf Fondsverwalter bezieht. Auf welche genau? Das steht in Artikel 1: “In dieser Richtlinie werden Vorschriften für die Zulassung, die laufende Tätigkeit und die Transparenz der Verwalter alternativer Investmentfonds […] festgelegt, die alternative Investmentfonds (AIF) in der Union verwalten und/oder vertreiben.”
Das bedeutet im Umkehrschluss zwingend, dass die Richtlinie NICHT für Verwalter von AIFs gilt, die nicht in der Union verwaltet und/oder vertrieben werden. Das ist auch vollkommen logisch. EU-Richtlinien beziehen sich immer nur auf EU-Staaten. Sie können keinen australischen oder US-amerikanischen Verwalter regulieren, der seine Produkte außerhalb der EU, zum Beispiel in seinem Heimatmarkt, verwaltet und vertreibt – das ist mangels hoheitlicher Macht außerhalb des Staatsgebiets schlichtweg unmöglich.
Umgekehrt wird ein Schuh draus: Möchte beispielsweise der kanadische Anbieter eines AIF diesen in Deutschland und nicht nur in Kanada vertreiben, muss er (der Verwalter) sich obiger Richtlinie unterwerfen und bestimmte Auflagen erfüllen (zum Beispiel Prospekte in deutscher Sprache bereithalten). Die Richtlinie muss sich auch an den Verwalter wenden, da ein Fondsvermögen (im Gegensatz zum Trustvermögen) keine juristische Person, also kein Träger von Rechten und Pflichten, ist.
Aus diesem Grund hat der ETF-Gigant Vanguard im letzten Jahr seine Fondspalette innerhalb der EU neu aufgelegt, übrigens ausdrücklich als Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapieren. Dies wäre gar nicht nötig gewesen, wenn die US-amerikanischen ETFs von Vanguard zuvor schon unter die Richtlinie gefallen wären. Genau dies wollte Vanguard vermutlich verhindern und hat die Fonds hier nochmal aufgelegt.
Machen wir es doch mal umgekehrt: Bitte lege mir dar, ob und wenn ja unter welche EU-Richtlinie der Global X SuperDividend REIT ETF fällt und ob bei diesem ETF die neue Fondsbesteuerung greift. Hinweis: Global X (Verwalter) hat seinen Sitz in den USA. Der ETF ist an der NASDAQ notiert und hat keine Vertriebszulassung in der EU.
Hallo Luis (und Dominik),
danke für die engagierte Darstellung und Diskussion. Das Ganze ist ja für einen Laien im Steuerrecht kaum noch nachvollziehbar. Deswegen eine ganz praktische Frage. Offenbar hat diese faktische Gleichsetzung deutscher Broker von REITS mit Investmentfonds keine großen Auswirkungen auf die Auszahlungen von REITS. Ich halte selbst eine ganze Reihe von US- und Singapur-REITS bei einem IB-Affiliate (Captrader), also einem ausländischen Broker, der sich nicht für die deutschen Steuerkapriolen interessiert. Ich meine irgendwo gelesen zu haben, dass Du auch einen ausländischen Broker hast? Ich habe es bisher so gehalten, dass ich die Jahresberichte dem Finanzamt aufbereite und den Gewinn regulär versteuere, REITS dabei wie andere Aktien behandelt habe. Wie machst Du oder machen Andere das jetzt? Wäre schön, da mal Erfahrungen auszutauschen.
Beste Grüße, Andre
Hallo Dominik,
leider kann ich nicht direkt auf Deinen Kommentar antworten (da fehlt die entsprechende Funktion), daher erfolgt meine Rückmeldung an dieser Stelle. Vielen Dank für Deine aufwändige Recherche, da waren auch einige für mich neue Punkte dabei.
Was mich allerdings wundert, ist die Aussage des Mitarbeiters aus dem Bundesfinanzministerium, wonach US-REITs unter § 1 KAGB fallen und damit als Investmentvermögen gelten. Denn ein “Organismus für gemeinsame Anlagen” ist in der entsprechenden OGAW-Richtlinie klar definiert und umfassen in der EU zugelassene und überwachte Fonds. Und genau hierzu gehören US-REITs definitiv nicht!
Ist das eventuell der Grund, warum keine Teilfreistellung erfolgt und “alles so wie vorher” bleibt? Das wäre doch unlogisch beziehungsweise unrechtmäßig. Wenn der US-REIT unter die Richtlinie fallen würde, dann dürfte es ja gerade nicht so bleiben …
Beste Grüße
Luis
Hallo Luis,
Reits sind Alternative Investmentfonds deswegen nach KAGB 1(3):
„Alternative Investmentfonds (AIF) sind alle Investmentvermögen, die keine OGAW sind.“
Hallo Dominik,
das ist grundsätzlich richtig. In diesem Fall greift aber die “Alternative Investment Fund Manager Directive” beziehungsweise die EU-Richtlinie 2011/61/EU für Alternative Investmentfonds (AIF). Die Richtlinie umfasst allerdings nur AIF mit Sitz in der EU beziehungsweise solche aus Drittländern, die in der EU offiziell zum Vertrieb zugelassen und reguliert werden. Genau das dürfte auf die meisten REITs nicht zutreffen (warum auch sollten sich deren Verwalter die Mühe machen). Diese fallen also weder unter die OGAW- noch die AIF-Richtlinie.
Beste Grüße
Luis
Hey Luis,
wir – insbesondere ich – begeben uns hier auf dünnes Eis, weil ich selbst nichts mit Steuerrecht am Hut habe und in meinem Artikel nur das widergegeben habe, was ich im Zuge meiner Recherche herausgefunden habe. Ich wollte eigentlich nur für mich die Frage beantworten: Warum zum Teufel ist OHI jetzt ein Fonds? Und auf welche Weise wird OHI jetzt besteuert? Die Antworten darauf habe ich bekommen, und sie sind auch für mich mehr oder weniger schlüssig (und wie immer im Steuerrecht: willkürlich).
Außerdem hat mich mein Gespräch mit dem Finanzbeamten gelehrt, dass es ganz schöne Spitzfindigkeiten sind, die hier herangezogen werden, z.B. die Regelung mit der nicht-prinzipiellen Steuerbefreiung von US-REITS. Und ich will hier auch gar nicht als Verteidiger einer Besteuerung auftreten; ich versuche nur sie zu verstehen. Also
Wenn ich in die von dir zitierte Richtlinie schaue und die Begriffsdefinition durchlese, dann sehe ich da:
Artikel 4: Definitionen
(1) Für die Zwecke dieser Richtlinie gelten folgende Begriffsbestimmungen:
a) „AIF“ ist jeder Organismus für gemeinsame Anlagen einschließlich seiner Teilfonds, der
1) von einer Anzahl von Anlegern Kapital einsammelt, um es gemäß einer festgelegten Anlagestrategie zum Nutzen dieser Anleger zu investieren, und
2) keine Genehmigung gemäß Artikel 5 der Richtlinie 2009/65/EG benötigt.
“AIF” selbst ist gemäß der Definition nicht ortsgebunden oder auf die EU beschränkt. Was du meinen könntest wäre unter Buchstabe k) der EU-AIF sein.
PS: Warum konntest du nicht bei mir kommentieren? Gab es ein Problem? Ich habe die Kommentarfunktion getestet und es hatte bei mir funktioniert. Wäre nett wenn du mir dazu auch was sagen könntest.
Hallo Dominik,
ich kann Dir auf den Kommentar von 20:52 Uhr nicht antworten, weil unter Deinem Text leider nicht der Link “Antworten” (in roter Schrift steht). Warum das so ist, kann ich Dir nicht sagen. Unter Deinem ersten und letzten Post fehlt der Link, unter dem mittleren ist er vorhanden – ein Fall für den Blogbetreiber 😉
Zur Sache: Das KAGB definiert (ausländischen) AIFs als Verwaltungsgesellschaften “mit Sitz in einem Drittstaat, die den Anforderungen an einen Verwalter alternativer Investmentfonds im Sinne der Richtlinie 2011/61/EU entsprechen.” Die von Dir aus dieser Richtlinie zitierte Definition ist richtig, diese folgt allerdings, wie bei Gesetzten üblich nach dem Geltungsbereich. Und hier stehe in Artikel 1, dass sich die Richtlinie auf “die laufende Tätigkeit und die Transparenz der Verwalter alternativer Investmentfonds (alternative investment fund managers — AIFM) festgelegt, die alternative Investmentfonds (AIF) in der Union verwalten und/oder vertreiben.” Ferner ist in Artikel 2 genau gelistet, auf welche AIF sich die Richtlinie bezieht. Ergo: AIFs sind ganz klar ortsgebunden! US-REITs zählen definitiv nicht dazu …
Das ist ja eigentlich auch ganz logisch, da eine EU-Richtlinie niemals australische, koreanische oder eben US-amerikanische Finanzanlagen regulieren kann sondern nur solche innerhalb ihres Hoheitsgebiets.
Beste Grüße
Luis
PS: Was ich nicht verstanden habe (in der Logik des Finanzbeamten) ist, warum der REIT einerseits ein AIF ist, andererseits aber dennoch nicht der neuen Fondsbesteuerung unterliegt – das ist doch ein Widerspruch!?
Moin Moin,
Kommentare können auf 4 Ebenen “geschachtelt” werden. Sonst wird es irgendwann unleserlich, besonders wenn Du es Mobil liest (dann scrollst Du nur noch). Wenn Du direkt antworten magst klick einfach auf den Kommentar Button im Kommentar darüber, so wie Du es gemacht hast. Oder schreibe einen neuen Kommentar.
VG, nico
Hi Luis,
ich bin mal wieder nicht deiner Meinung. Ich bin kein Jurist, (ich weiß auch nicht inwiefern du eine juristische Ausbildung hast).
Die von dir angeführte Richtlinie 2011/61/EU regelt laut der Erklärung von Gabler “grundsätzlich nicht die AIFs selbst”, sondern nur die Verwalter solcher “Fonds”, ist also wahrscheinlich in der Argumentation fehl am Platz.
Link: http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Definition/aifm-richtlinie.html
Zu dem PS: Der REIT unterliegt der neuen Fondsbesteuerung, nur sind die Dividenden bei REITS gewöhnlich so hoch, dass die berüchtigte Besteuerung der Vorabpauschale wahrscheinlich nie zum tragen kommt. Was REITS nicht haben ist die Teilfreistellung, weil sie die als AIF nicht bekommen.
Hallo Luis, hallo Nico,
das nenne ich eine ausführlichen Artikel. Endlich.
Danach habe ich gesucht. Danke.
Was vielleicht ein kleiner Nachteil ist, ist das du keinen Hebel verwenden kannst. Sprich, du kannst kein Fremdkapital benutzen.
Aber sonst sehe ich auf den ersten Blick keine größeren Nachteile.
Ein Manko an deinen Artikel: Ich hätte gerne auch einen deutschen ETF dabei gehabt 😀 Aber das kannst du glaube ich verkraften.
Ansonsten werde ich mir auch deinen Blog sehr gerne angucken.
Beste Grüße
Björn
Hallo Björn,
es freut mich, dass Du Nektar saugen konntest. Die deutschen ETFs haben ja die Kommentatoren nachgeliefert 😉
Und was den Hebel angeht: Die meisten Broker dürften REIT-Anlegern einen Lombard-Kredit auf ihre Position einräumen. Die Beleihungsquote ist dabei natürlich niedriger, die Zinsen höher als bei einem klassischen Immobiliendarlehen. Ob das zweckmäßig ist steht natürlich auf einem ganz anderen Blatt Papier.
Beste Grüße
Luis
Eine sehr gute Erklärung und viele Infos! Allerdings ziehe ich ein anders Fazit:
Wenn du aus Diversifikationsgründen auf Betongold willst, dann sind REITS gegenüber richtigen Immobilien die schlechtere Variante. Dir fallen die ganzen Vorteile der Immobilie weg
1) Abschreibung
2) Hebelung durch Kredite – teilweise bis zu 100%
3) Gestaltungsmöglichkeiten (z.B. Mieterhöhung)
Viele Grüsse,
Alexander
Mathematisch mag die Berechnung korrekt sein. Allerdings kommt das Ergebnis so nur deshalb zustande, weil als Ausgangspunkt der Höhepunkt einer Jahrhundertblase am Immobilienmarkt gewählt wurde. Genausogut könnte man folgende Gegenrechnung aufmachen: Wer nicht zu Höchst- sondern zu Tiefstkursen eingestiegen ist, beispielsweise am 6. März 2009 zu 2,28 US-Dollar, der freut sich heute über 170 Prozent Kursgewinn, etwa 12 US-Dollar Dividenden, die seither geflossen sind sowie eine Yield on Cost von 52,6 Prozent. Die oben erwähnt Gesamtperformance bezieht sich freilich auf einen mittleren Einstiegskurs, nach dem Auspendeln der Extrema.
Der VNQ kommt für Einkommensinvestoren aufgrund der relativ niedrigen Ausschüttungsrendite nicht in Betracht. Anleger, denen es nicht auf die Dividende ankommt, aber ihr Portfolio um REITs erweitern wollen, sind hingegen mit dem Papier bestens bedient. Der RFI wiederum weist eine interessante Ausschüttungsrendite auf und arbeite ebeso wie der AWP ohne Fremdkapital. Ja, die TER ist günstiger. Allerdings wird er aktuell mit einem leichten Aufschlag zum Nettoinventarwert gehandelt und investiert ausschließlich in den USA, nicht weltweit.
In meinen letzten Kommentar hat sich der Fehlerteufel eingeschlichen. Im ersten Absatz muss es wie folgt heißen: “Wer nicht zu Höchst- sondern zu Tiefstkursen eingestiegen ist, beispielsweise am 6. März 2009 zu 2,28 US-Dollar, der freut sich heute über 170 Prozent Kursgewinn, etwa fünf US-Dollar Dividenden, die seither geflossen sind sowie eine Yield on Cost von 26,3 Prozent.” Ich hatte versehentlich mit einer Monatsdividende von zehn statt fünf Cent gerechnet und hoffe, niemanden verwirrt zu haben …
Das mit den Spreads ist ein wichtiger Hinweis – daher auch die Empfehlung, eine Order grundsätzlich zu limitieren.
Zum Thema AWP: Der Closed-end Fund wurde zum Höhepunkt der Immobilienblase aufgelegt. Zwischen 2007 und 2008 ist der Kurs abgestürzt, seit 2009 verläuft er nach einer kurzen Erholung in relativ stabilen Bahnen. Das erklärt in Verbindung mit der regelmäßigen Ausschüttung aller vereinnahmten Erträge die Tatsache, dass der Kurs weit unter dem Ausgabepreis notiert (was so bei zahlreichen REITs zu beobachten ist). Ganz anders sieht aber die Gesamtperformance aus. Anleger, die das Wiederanlageprogramm der Gesellschaft (Reinvestition der Dividenden zum Nulltarif) genutzt hätten, lägen heute deutlich im Plus. Und was die Kapitalrückzahlungen angeht ist zu beachten, das gerade bei REITs Gewinn und Cashflow durch die Abschreibungsregeln auf das Anlagevermögen bisweilen deutlich auseinanderfallen. Somit sind Kapitalrückzahlungen nicht zwangsläufig Kapitalverzehr, an dem die Fondsgesellschaft in der Regel kein Interesse hat. Zudem ist die Dividendenrendite auch der Tatsache geschuldet, dass der Kurswert deutlich unter dem Nettoinventarwert notiert.
Der AWP zeigt laut DRIP Returns Calculator von Dividendchannel seit Auflegung eine jährliche Negativrendite von -0,69% an, bei Wiederanlage der Ausschüttung. Ohne Wiederanlage -3,38%. Er verliert rendite- und risikomässig sowohl gegen den Vanguard ETF(VNQ) , der auch die Finanzkrise mitgemacht hat, als auch gegen einen anderen CEF mit Schwerpunkt REIT, den RFI, der bereits seit 1993 besteht und 0,5% günstiger ist.
Der Global X kann bei der Ing-DiBa zum Nulltarif gekauft werden. Ebenso der Vanguard REIT( A0JEHJ), beinhaltet allerdings nur amerikanische Reits. Ist der grösste REIT ETF mit 30Mrd und günstigen laufenden Kosten von 0,12%.
Noch etwas günstiger ist der Schwab US REIT(3,6Mrd) mit nur 0,07%, ebenfalls zum Nulltarif bei Ing-DiBa. Bei all diesen US ETF, sollte man auf die zum Teil obszönen Spreads von mehreren Prozent an deutschen Börsen achten ,und erst kaufen, wenn der amerikanische Markt geöffnet hat.
Der AWP ist ein Sonderfall, da er ein CEF ist und man die Besonderheiten von sg. Closed-End Funds kennen sollte, bevor man darin investiert. So kommen die hohen Ausschüttungen von 9,79% hauptsächlich von Kapitalrückzahlungen , was zu einem deutlichen Rückgang des Nettoinventarwertes von 64% seit Auflegung2007 geführt hat. Der Kurs liegt mit 6,13$ sogar 70% unterm Ausgabepreis von 20$.
Kann den Post leider nicht direkt unter deine Antwort setzen, Uta. Möchte mich nur für deine zusätzlichen Infos bedanken!
Dito. Auch hier eine kurze Ergänzung: “Ich habe allerdings Zweifel, ob bei der in Deutschland handelbaren Variante auch eine monatliche Ausschüttung erfolgt.” Das sollte eigentlich der Fall sein. Bei einer Order an einer deutschen Börse bitte das Limit nicht vergessen – hier ist der Markt in der Regel enger als in Übersee!
Beste Grüße
Luis
Lieber Luis,
cool wie gut du auf meine Fragen eingehst, dass hilft mir weiter für noch mehr Klarheit. Eigentlich hätte ich – bei dem Aufwand den du schon hattest – einfach nur nochmal Danke gesagt, doch dann war dein letzter Satz „Wenn Du noch eine Frage hat, nur zu“ –so dass ich mich erneut ermuntert sehe. DIrekt als Antwort funktionierte es nicht – weswegen ich eine neuen Kommentar anfange.
1. Wenn ich es richtig verstehe kann man entweder in einen Anleiehen-ETF mit Hypothekendarlehen investieren oder in einen Mortgage-REIT und hat mehr oder weniger dasselbe – bloß dass der Mortgage-REIT die Investion auch noch hebelt. Ergo, höherer Ertrag, höheres Risiko.
2. Danke dass du auch konkret auf den LYXOR FTSE EPRA/NAREIT Global Developed UCITS ETF eingegangen bist. Ja, das mit dem Swap ist mir klar und für mich auch passend. Im Grunde muss ich sehen, was im Index zusammengefasst ist und da habe ich eben nicht von Mortgage-REIT gefunden. Ich glaube, das sollte mir ausreichen als Gewissheit. Schließlich kann der Index ja nicht alles formulieren worin er NICHT investiert. Hm…im Grunde hier also keine Frage, nur bitte kurz Einhaken, wenn meine Überlegung falsch ist.
3. Jetzt wo ich Mortgage-REITs verstanden habe, werde ich Sie mir auf den Schirm legen für mein Portfolio nach dem nächsten Crash. Wenn der nicht kommt, freue ich mich über die hohen Renditen meiner Aktien und meines normalen REITs-ETF. Hm..schon wieder keine Frage – danke schon wieder keine Frage, aber du hast einfach das meiste geklärt.
LIebe Grüße,
Tobias
Lieber Tobias,
kein Problem, hier meine Antworten:
1. Ja, es gibt Anleihen-ETFs, die in Hypothekendarlehen investieren, wie beispielsweise der iShares US Mortgage Backed Securities UCITS ETF. Dann gibt es ETFs, die in Mortgage-REITs investieren (die selbst wieder in hypothekarisch besicherte Anleihen anlegen), wie zum Beispiel den VanEck Vectors Mortgage REIT Income ETF. Die ETFs arbeiten aber in der Regel mit Eigenkapital. Es gibt allerdings spezielle Wertpapiere, beispielsweise ETRACS Monthly Pay 2xLeveraged Mortgage REIT ETN, welche die Investition mit Schulden hebeln (in diesem Fall: 50 Prozent Eigenmittel, 50 Prozent Schulden).
2. Ich habe auch mal in den Index geschaut. Da sind zwar mehrere hundert Papiere enthalten, die großen Mortgage-REITs finde ich aber nicht. Von daher gehe ich davon aus, dass der Index keine Mortgage-REITs enthält, sonst würden Werte wie Annaly oder Agnc auf jeden Fall auftauchen (vermutlich hat sie der Indexanbieter ausgeschlossen). Aber Dir sollte auch klar sein, dass “nur” 83 Prozent des ETFs in Immobilien investiert ist (siehe oben). Die restlichen 17 Prozent sind “Verschnitt”.
3. Der Crash ist das eine, die Zinsen das andere. Mortgage-REITs reagieren extrem empfindlich auf Zinsänderungen. Konkret dürften sich steigende Zinsen tendenziell negativ auf die Performance auswirken, insbesondere, wenn die Differenz zwischen lang- und kurzfristigen Zinsen sinkt (denn von der Differenz “leben” die Mortgage-REITs. Das nur als kurze Ergänzung …
Schönes Restwochenende
Luis
Nochmal superdanke!
Moin Luis,
wie immer ein hervorragender und fundierter Artikel von dir.
Eine Frage hätte ich bzgl. der jährlichen Kosten für den Alpine Global Premier Properties Fund: Wie hoch ist die Kostenquote für diesen? Wenn ich es richtig gesehen habe, liegen die Kosten bei happigen 1,28%, was natürlich die Rendite massiv schmälert. Hast du hier konkrete Infos?
Vielen Dank!
Vulpes
Hallo Vulpes,
vielen Dank für das Lob. Die Kostenquote für den Alpine Global Premier Properties Fund beträgt für 2017 in Summe 1,33 Prozent. Günstig ist das beileibe nicht. Müsst ich mich heute neu positionieren, würde ich es mit tatsächlich überlegen. Aber: Ich halte dieses Papier bereits seit vielen Jahren (seinerzeit waren REIT-ETFs rar). In der Zeit wurde die Dividenden immer konstant gehalten oder gesteigert. Zudem – das ist ein Vorteil gegenüber ETFs – wird der Fonds immer mal wieder deutlich unter dem Inventarwert, also dem Wert aller Beteiligungen zu Marktpreisen, gehandelt. So auch aktuell: Da bekomme ich einen Dollar für 90 Cent. Das wirkt nochmal wie ein Hebel auf die Ausschüttungen. Daher werde ich den Wert weiter halten.
Beste Grüße
Luis
Vielen Dank für den umfangreichen und sehr aufschlussreichen Beitrag. Was haben wir gelernt:
– REITs sind Aktien mit dem Schwerpunkt der Immobilienwirtschaft.
– REITs haben in der Regel eine hohe bis sehr hohe Ausschüttungsquote.
Da stellt sich mir folglich die Frage nach dem Anwendungsfall. Wann macht es Sinn sich REITs ins Depot zu holen?
Ich verbinde in der Regel Immobilien damit, dass man sich als Anleger damit eine ausgleichende Komponente ins Portfolio legen möchte, die weniger mit dem Aktienmarkt korreliert.
Da REITs nun faktisch auch nur Aktien sind, haben sie vermutlich eine hohe Korrelation zu dem restlichen Aktienmarkt und man ist damit für schlechte Marktphase auch nicht besser aufgestellt.
Für mich klingen REITs eher nach einer guten Ergänzung für eine Dividendenstrategie und weniger zur Diversifikation eines bereits breiten Aktienportfolios. Sehe ich das richtig?
Das bringt mich zu der Frage inwieweit die Unternehmen eines REIT-ETFs bereits in marktbreiten ETFs wie dem MSCI World vertreten sind. Gibt es dazu eine Übersicht?
Ich bin ja kein Experte in der Sache, wie du an meinen Fragen oben siehst. Aber ich zumindest habe in einen REIT-ETF aus Diversifikationsgründen investiert. REITS korellieren mit dem Aktienmarkt geringer als andere Branchen, so dass diese doch einen Puffer bilden können. DIe Korrelation liegt – je nach Studie – bei 0,8. Das ist zwar nicht besonders gut, aber man nimmt ja was man kriegen kann.
Mehr Infos habe ich hier gefunden:
https://zendepot.de/immobilien-aktien-und-reits/
https://finanziell-umdenken.blogspot.de/2015/12/uberblick-anlageklasse-immobilien-reit.html
https://www.diekleinanleger.com/real-estate-investment-trusts-reits-immobilienaktien-mit-interessanten-extras/
https://www.wertpapier-forum.de/topic/41918-immobilienaktien/?page=4
https://www.wertpapier-forum.de/topic/45841-diversifikations-und-risikoanalysen-f%C3%BCr-assetklassen-und-brancheninvestments/?page=3
https://www.wertpapier-forum.de/topic/49121-reit-zwei-fragen/#entry1025551
Für Einkommensinvestoren, die mit dem Kursschwankungsrisiko leben können, sind REITs in jedem Fall eine zweckmäßige Ergänzung. Sicher, es handelt sich um Wertpapiere mit einem aktienähnlichen Profil. Aber das Geschäftmodell unterscheidet sich doch deutlich von “normalen” Geschäftsmodellen. Wenn Du eine Eigentumswohnung erwirbst, gehst Du ja im Grunde auch eine unternehmerische Beteiligung ein, die sich aber dennoch vom Betrieb einer Schreinerei oder Gastwirtschaft unterscheidet. Zur letzten Frage: Ja, REITs sind in so gut wie allen großen Indizes vertreten. Manche werden allerdings auch “ex REITs” berechnet. REITs machen aktuell knapp drei Prozent der Kapitalisierung des MSCI World aus.
Beste Grüße
Luis
Vielen Dank für diesen Gastbeitrag auf Nicos unterhaltsamen (bei dem Thema Finanzen eine Kunst!) Blog. Im Rahmen der selektiven Wahrnehmung bin ich über deinen Artikel “gestolpert”, weil ich momentan auch dein großartiges Buch lese 🙂 Mich spricht an, wie klar strukturiert deine Gedanken sind.
Meine selbstgebastelte Dividenden-Strategie (in der Hauptsache US-amerikanische Blue Chips) kommt gerade an ihre Grenzen und daher interessieren mich alternative Wege, regelmäßigen Cash Flow zu generieren. Dazu auch meine Frage: Zahlt der Global X SuperDividend REIT ETF mir eine Dividende oder werden dieses direkt wieder reinvestiert? Im zweiten Fall: Kennst Du ETFs, die wie “Dividenden-Aktien” alle drei Monate auszahlen? Keep up the good work!
Danke für die Blumen – das Lebenselexier eines jeden Finanzbloggers. Zu Deinen Fragen: Der Global X SuperDividend REIT ETF schüttet jeden Monat eine Dividenden aus. Diese wird nicht automatisch wieder reinvestiert. Typischerweise findest Du bei angelsächsischen Aktien, Fonds und ETFs diese Angabe auf der jeweiligen Internetseite. Da steht dann meist ein Eintrag wie “Distribution Frequency” mit einem entsprechenden Eintrag. Zu Deiner zweiten Frage: Ja, die kenne ich. Jede Menge sogar. Zu welcher Wertpapierklasse denn? Und welche Währung/Region?
Beste Grüße
Luis
Sehr gerne, Luis! Vielen Dank für die rasche Antwort. Den Links von Thorsten folgend, habe ich mir jetzt diesen ETF vorgemerkt: ISHARES DEVELOPED MARKETS PROPERTY YIELD UCITS ETF – USD DIS. Der schüttet den Angaben nach alle drei Monate aus und hat einen vernünftigen TER. Den Global X kann ich (leider) nicht über comdirect einkaufen. Wenn Du weitere/andere Ideen in diese Richtung (REIT, hohe Dividenden, ETF) hast, immer her damit 🙂
Hallo, ich habe gerade mal bei meiner Bank nachgeschaut, ob dort der Global X SuperDividend REIT ETF handelbar ist. Ich bin bei der Consorsbank. Nachdem ich die WKN herausgefunden habe, ist bei meiner Bank eine Orderaufgabe möglich. Hier die WKN: A14UJM (oder die ISIN US37950E1275), gehandelt wird der REIT in Berlin bzw. Tradegate. Da am Wochenende nicht gehandelt wird, kann ich natürlich nicht sagen, ob eine Order ausgeführt werden würde. Aber in Deutschland wäre ein Kauf möglich. Ich habe allerdings Zweifel, ob bei der in Deutschland handelbaren Variante auch eine monatliche Ausschüttung erfolgt.
Herzliche Grüße
Uta
Spontan fallen mir hier die REIT-ETFs von Vanguard ein: Vanguard Real Estate ETF beziehungsweise Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF. Die TER liegt hier bei unter 0,20 Prozent, notiert sind die in den USA und Deutschland, die Ausschüttungen erfolgen ebenfalls vierteljährlich. Die Dividendenrendite liegt bei knapp vier Prozent. Ansonsten ist der iShares International Developed Real Estate ETF überlegenswert. Der wird unter dem Kürzel IFGL an der NASDAQ gehandelt, schüttet quartalsweise aus wobei die Dividendenrendite bei guten fünf Prozent.
Beste Grüße
Luis
Hallo,
wow, vielen Dank für den super Beitrag, die Ausführlichkeit und den Überblick. Ich habe zwei Fragen: 1. Du schreibst: „Mortgage-REITs legen das Trustvermögen in Immobilienkredite an.“ Das bedeutet, diese Aktienunternehmen besitzen gar keine Immobilien? Vielmehr besitzen Sie Anleihen. Aber was unterscheiden Sie dann eigentlich von einer (Bad-)Bank? Bzw. Wo ist der Vorteil nicht gleich in ein Anleihen-ETF zu investieren? Ich habe da das Gefühl, die Mortgage-REITs fundamental faschl verstanden zu haben.
2. Du schreibst: „In Deutschland steuerpflichtige Anleger können die gezahlten Quellensteuern jedoch entsprechend den jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) auf die fällige Abgeltungssteuer anrechnen lassen.“ Wenn man nun in einen breit gestreuten Reit-ETF investiert ist, geschieht dies automatisch durch meine Bank (bei mir Comdirect) oder muss ich mich ähnlich wie bei Einzelaktien darum kümmern?
Ganz lieben Dank, wenn du auch Zeit findest, diese Fragen noch zu klären.
Liebe Grüße,
Tobias
Hallo Tobias,
aber gerne doch.
Zu Deiner ersten Frage: Mortgage-REITs besitzen keine Immobilie, sie investieren nicht in Sachwerte, sondern in Geldwerte. Bei diesen Geldwerten handelt es sich mit Masse um Anleihen, die durch Hypothekendarlehen besichert sind, kurz Mortgage-backed securities (MBS). Genau, das sind die “Dinger”, die zu Beginn der Finanzkrise den Anlegern, in Deutschland vor allem den Landesbanken, um die Ohren geflogen sind. Mortgage-REITs operieren also, das hast Du richtig erkannt, ein wenig wie eine Bank, indem sie kurzfristig leihen und langfristig verleihen – ob “Good” oder “Bad” wird sich zeigen.
Zu Deiner zweiten Frage: Inländische Depotbanken verrechnen die gezahlten Quellensteuern in der Regel automatisch mit der fälligen Abgeltungssteuer. Vereinfacht gesagt: Bezahlst Du beispielsweise auf einen US-REIT-ETF 15 Prozent Quellensteuer auf die Ausschüttung, führt die Bank 10 Prozent Abgeltungssteuer ab, nicht mehr 25 Prozent. Du musst Dich also um nichts kümmern.
Beste Grüße
Luis
Danke für die schnelle – und klare – Antwort sowie den Link.
Bzgl. Mortgage-REITs bzw. Reits habe ich vier erneute Fragen. Hast du nochmal Zeit darauf zu antworten – vielleicht auch für andere Leser interessant:
1. Was für einen Vorteil hat es in einen Mortgage-REIT zu investieren, der dann vorwiegenden Anleihen erwirbt, anstelle einen Anleihen-ETF von Anleihen die durch Hypothekendarlehen gesichert sind (oder gibt es nur Anleihen-ETFs von Unternehmen und Anleihen-ETFs von Staaten – ich kenne mich im Anleihenbereich miserabel aus).
2. Ich bin in dem LYXOR FTSE EPRA/NAREIT Global Developed UCITS ETF – D-EUR investiert. Ich dachte bisher damit ausschließlich in Immobilienunternehmen investiert zu seien und eben nicht in Unternehmen, die Anleihen besitzen. Bin mir nun aber unsicher – obwohl ich zu Mortgage oder Anleihen in den Unterlagen zu dem ETF nichts gefunden habe. Sicher bin ich mir, dass ich eigentlich eine „indirekte“ Immobilienbeteiligung wünsche und keine Beiteiligung an Hypothekengesicherten Anleihen. Oder anders gefragt: Wie suche ich explizit nach in Deutschland erwerbbaren Equity-REITs-ETFs (die gerne auch Global sein dürfen) und schließe Mortgage-Reits dabei aus?
3. Wie können Mortgage-Reits eine Dividendenrendite von 20 Prozent in einem Niedrigzinsumfeld in denen Hypothekengesicherte Anleihen auch bei hohem Risiko doch sicherlich keine 20% bringen? Entsteht das durch Hebelwirkung?
4. Dein Beitrag ist für mich absolut klar und Verständlich (Danke!). Nicht klar – und erst jetzt damit beschäftigt – ist für mich der Abschnitt „Welcher REIT ist der richtige für mich?“. Warum empfiehlst du Funds, die an der New York Stock Exchange gehandelt werden? Warum keinen in Deutschland/ Europa gehandelten ETF, der in unterschiedliche REITs (ggf. global) investiert? Warum – wenn du auf dieser Ebene so konkret bist, gibst du keine WKN an – ich fands schwierig die Empfehlungen von dir über meinen Broker zu finden (bzw. würde dort auch der Erwerb scheitern).
Ganz lieben Dank,
Tobias
Zu Frage 1:
Der Anleihenmarkt ist um ein mehrfaches größer als der Aktienmarkt. Dementsprechend gibt es hier auch eine Vielfalt an Fonds und ETFs: Solche auf Staatsanleihen, Unternehmensanleihen, Wandelanleihen, Schwellenländeranleihen, Pfandbriefe, Hypothekendarlehen, Hochzinsanleihen (von bonitätsschwachen Schuldnern) etc. Und das alles für alle möglichen Währungen. Du siehst, ein Mortgage-REIT ist im Prinzip eine Kapitalsammelstelle (Fonds), die in spezielle Anleihen investiert. Die Vorteile und Nachteile ergeben sich aus dem Rendite-Risiko-Profil der hypothekarisch besicherten Wertpapiere (siehe auch Frage 3).
Zu Frage 2:
Da bleibt nur der Blick in das jeweilige Fondsprospekt oder die Finanzberichte des jeweiligen REITs oder ETFs. Gute Fondsgesellschaften geben natürlich bereits in der Kurzbeschreibung an, in was investiert wird. Ein genereller Tip: Bei Fonds oder ETFs würde ich grundsätzlich den letzten Geschäftsbericht (“annual report”) lesen. Der enthält neben der Investitionsstrategie aus sämtliche Positionen, die die Gesellschaft hält. Was den LYXOR FTSE EPRA/NAREIT Global Developed UCITS ETF – D-EUR angeht: Der investiert aktuell zu 83 Prozent in Immobilien und zu 14 Prozent in Finanzdienstleister (also kein Betongold). Der Rest läuft unter “Sonstige”. Hinweis: Es handelt sich um einen synthetischen ETF, der ganz “normale” Aktien im Portfoio hält und über ein Swap-Geschäft die Entwicklung des REIT-Index nachvollzieht. Mir ist klar, dass das jetzt viele Informationen auf wenig Raum sind (und der Absatz nicht auf Anhieb verständlich) … aber im Grund genommen enthält der ETF gar keine Immobilien.
Zu Frage 3:
Genau, Mortgage-REITs sind gewöhnlich sehr stark gehebelt und operieren mir Fremdkapitalquoten von 80 oder 90 Prozent. Auf einen US-Dollar Anlegergeld kommen da also 4 bis 9 US-Dollar Kredit. Und dann gibt es Wertpapiere, die diese gehebelten REITs in ein Portfolio packen und dieses auch nochmal zur Hälfte finanzieren. Da kommt man auch schon mal auf 20 Prozent Dividendenrendite – bei extrem hohen Ausfallrisiko.
Zu Frage 4:
Im Englischen gibt es ein schönes Sprichwort: “Put your money where your mouth is.” Diesen Grundsatz habe ich beim Verfassen des Artikels gnadenlos befolgt. Meine Kernkompetenz sind nun mal die angelsächsischen Börsen und Wertpapiere. Die vorgestellten Papiere habe ich selbst gehandelt und/oder untersucht. Das Börsenkürzel (ein dreistelliger Buchstabencode) habe ich jeweils angegeben oder auf einen entsprechenden Beitrag verwiesen. Dieses Kürzel entspricht der hiesigen WKN. Die europäischen Titel kenne ich hingegen nicht so gut. Das liegt daran, dass hierzulande die Dividendenkultur nicht so ausgeprägt ist – in den USA, Kanada und Australien hingegen sind Dividenden fester Bestandteil der (privaten) Rente. Zudem sind europäische Papiere relativ leicht zu ermitteln, die angelsächsischen nicht.
Wenn Du noch eine Frage hat, nur zu 😉
Schönen Abend
Luis
Vielen Dank für diesen ausführlichen und fundierten Artikel!
Auch ich mag REITs und nutze sie als High-Yield-Beimischung im Depot. In den letzten Jahren konnten wir hier teilweise mehrere Jahre hintereinander deutlich 2-stellige Renditen nach Steuern erzielen. Da überlegt man sich dann schon, ob das ‘klassische’ Investment in Immobilien da noch mithalten kann…
Danke für das Lob!
Der Vergleich zu den “klassischen” Immobilien hängt natürlich davon ab, ob Investoren eher mit Eigen- oder mit Fremdkapital agieren. Der Nachteil von REITs in dieser Hinsicht ist, dass diese nicht oder nur im kleinen Umfang beliehen werden können (wovon ich dringend abrate). Wer hebeln möchte kommt daher um Direktinvestitionen nicht herum.
Moin Luis,
ich glaube dies ist einer der Nachteile (wenn man es denn so nennen kann), den einige Investoren abhalten könnte in REITs statt einer eigenen Immobilie zu investieren. Bei der vermieteten Wohnung kann man wenig Eigenkapital eine große Nummer drehen. Die Immobilienforen sind voll von Stories, in denen Investoren ohne nennenswertes Eigenkapital schnell reich geworden sind. Das klappt super bei steigenden Preisen (wie jetzt). Wenn die Preise lange stabil bleiben oder sogar fallen, vielleicht noch in Kombination mit Mieter- oder Instandhaltungsproblemen, wird es schnell hässlich. Darüber wird dann aber nicht mehr im Forum berichtet.
VG, nico
Moin Nico,
das ist natürlich auch eine Typfrage. Ich kann es gut nachvollziehen, wenn sich ein Anleger allein mit dem Gedanken, Schulden zu haben, schlicht unwohl fühlt und daher auf ein profitables Immobiliengeschäft verzichtet (oder ausschließlich mit Eigenkapital tätigt). Für die sind REITs natürlich eine prima Alternative. Was die besagten Foren angeht: Die Inhalte sind selbstverständlich statistisch verzerrt, Stichwort “Survivorship Bias”.
Beste Grüße
Luis
Hallo Nico,
da stimme ich dir zu.
Leider sind in solchen Foren viele solche Storys zulesen.
Aber die dunkle Seite wird gerne verschwiegen. Wie so oft im Leben.
Trotzdem sind Finanzierungen perse nicht schlecht.
Man muss sie nur kontrolliert einsetzen ?
Daher als kleinen Nachteil würde ich das schon sehen.
Viele Grüße
Björn
Hallo Nico, Hallo Luis,
REITs finde ich auch eine tolle Möglichkeit in Immobilien zu investieren und das Risiko zu streuen. Die Auswahl der empfohlenen Fonds / ETFs finde ich allerdings für ein “normales” Portfolio etwas komisch – das sind doch schon eher “exotische” für einen deutschen Normal-Anleger. Warum?
Nach meiner Recherche (ohne Gewähr und keine Empfehlung) kommen vielleicht eher die folgenden ETFs in Betracht. Einfach an deutschen Börsen handelbar, niedrige TER/ TD.
HSCB FTSE EPRA/NAREIT Developed – ISIN DE000A1JXC78
(solider Standard, weit gestreut)
iShares Stoxx 600 Real Estate – ISIN DE000A0Q4R44
(Fokus auf Europa)
iShares FTSE EPRA/NAREIT Dev. Dividend+ – ISIN IE00B1FZS350
(wenn Fokus auf high(er) yield / Dividenden gewünscht)
Oder gibt es einen Grund, der gegen diese spricht?
Viele Grüße
Thorsten
Hallo Thorsten,
nein, gegen diese ETFs spricht überhaupt nichts. Ich selbst bin eher an den Übersee-Börsen unterwegs und wollte absichtlich die “exotische” Bandbreite von REIT-Investitionen aufzeigen (wobei der Global X ja auch ein ETF ist).
Beste Grüße
Luis
Dann “fragen” wir doch den Gesetzgeber!
Im Investmentsteuerreformgesetz (InvStRefG) heißt es in Paragraf 1 Absatz 3: “Keine Investmentfonds im Sinne dieses Gesetzes sind […] REIT-Aktiengesellschaften nach § 1 Abs. 1 des REIT-Gesetzes […].” Besagter Paragraf 1 Absatz 1 des REIT-Gesetzes definiert REITs als Aktiengesellschaften, die Immobilien bewirtschaften und an einer Börse im Europäischen Wirtschaftsraum notiert sind.
Was bedeutet das für US-REITs? Entweder ein US-REIT ist im Europäischen Wirtschaftsraum börsennotiert. Dann ist er ausdrücklich vom InvStRefG ausgenommen. Oder er ist nicht im Europäischen Wirtschaftsraum börsennotiert. In diesem Fall kann er aber auch nicht unter die OGAW- oder AIF-Richtlinie fallen, auf die wiederum das InvStRefG bei seiner Definition von Investmentfonds Bezug nimmt.
Richtig ist, dass das Bundesministerium der Finanzen REITs schon vor längerer Zeit als “Kapitalinvestitionsgesellschaften” klassifiziert hat. Das bedeutet aber eben nicht, dass diese automatisch unter das neue Gesetz fallen.
Florian, mich würde interessieren, wo die Information herkommt? Gibt es eine Quelle?
Leider gibt es eine Quelle. Und die heißt Consors. Comdirect usw. verfahren aber genauso. Die US Reits werden/wurden zum 31.12.2017 fiktiv verkauft und wieder gekauft. Erkundige dich mal bei deinem Broker. Finde das Vorgehen ebenfalls nicht rechtmäßig. Die Banken berufen sich wohl auf WM Datenservice, der die Daten liefert und die Reits, warum auch immer, nun als sonstige Fonds einstuft. Toll was? 🙂
Ich kann mich leider nicht bei meinem Broker erkundigen, da ich seit vielen Jahren ausländische Institute bevorzuge – nicht zuletzt um der komplizierten deutschen Gesetzgebung vorzubeugen.
Was Du beschreibst ist ein Problem, was die Broker verursachen. Die haften gegenüber dem Finanzamt für die korrekte Abführung von Steuern und schlagen hier lieber zu stark als zu schwach zu – ohne das Gesetz im Detail auszuwerten. Ja, das ist echt “toll” und macht den Standort Deutschland für Privatinvestoren nicht gerade attraktiver …
Übrigens: Gemäß WM-Datenservice gelten REITs als Fonds. Das ist durchaus vertretbar, letztlich sind es ja Immobilienfonds. Nur werden sie halt nicht vom neuen Gesetz erfasst.
Hallo Luis,
ich habe in den letzten Wochen ebenfalls aufwendig recherchiert und habe folgendes Ergebnis zu der Frage, warum REITS unter die neue Besteuerung fallen, erhalten.
Hilfe, meine Aktie ist ein Fonds
Leider sind US Reits nicht von der Investmentsteuerreform ausgenommen und es wird demnächst vorab Steuer zu zahlen sein. Warum das so ist? Bitte den Gesetzgeber fragen!!!