REITs – Börsengehandelte Immobilienanlagen

REITs

Wenn Du langfristig Vermögen aufbauen möchtest, solltest Du in den Aktienmarkt und in Immobilien investieren. Beide Anlageklassen bringen Dir langfristig hohe Renditen und ergänzen sich gut.

Aber wie stellst Du das an?

Für Dein breit diversifiziertes Aktienmarktportfolio brauchst Du nur eine Hand voll Aktien-ETFs. Das stellst Du Dir im Handumdrehen selbst zusammen.

Bei Immobilien wird es schon kniffliger. Wenn Du eine (oder auch mehrere) Immobilien als Kapitalanlage vermietest holst Du Dir ein zünftiges Klumpenrisiko ins Portfolio. Vielleicht hast Du auch gar keinen Bock Dich mit dem ganzen Kleinkram des Vermieterlebens rumzuschlagen.

Deine Lösung könnte dann ein Investition in Real Estate Investment Trusts (REITs) sein – eine börsengehandelte Immobilienanlage.

REITs sagen Dir jetzt erst mal nicht viel?

Kein Problem. Das ging mir bis vor kurzem genauso.

Aber jetzt bringen wir etwas Licht ins Dunkel. Ich freue mich für dieses Spezialthema den Finanzblogger und Autoren Luis Pazos – vom Blog Nur Bares ist Wahres – gewonnen zu haben.

Luis kennt sich nicht nur bestens mit REITs aus, sondern investiert auch einen Teil seines eigenen Geldes darin.

Luis PazosIm folgenden Gastbeitrag erklärt Dir Luis:

  • was REITs sind und in welchen Ländern es sie gibt,
  • worin REITs genau investieren,
  • wie die Besteuerung von REITs funktioniert,
  • welche Chancen und Risiken REITs bieten und nicht zuletzt
  • in welche REITs Du konkret investieren könntest.

Du bekommst das volle Paket.

Enjoy!

REITs – Börsengehandelte Immobilienanlagen

Zwischen solidem Betongold und spekulativem Carrytrade

Als Heimatmarktneigung, englisch „Home Bias“, bezeichnet die Verhaltensökonomie die Tendenz von Investoren, auf heimische Geldanlagen ein überproportional starkes Augenmerk zu legen. Das gilt nicht nur für einzelne Wertpapiere, sondern auch ganze Anlageklassen. Wer hier einmal über den Tellerrand schaut stellt schnell fest, dass die internationalen Finanzmärkte weitaus mehr zu bieten haben als Aktien und Anleihen.

Real Estate Investment Trusts (REITs) sind so eine Anlagekategorie. Und hierzulande den wenigsten ein Begriff, so das Ergebnis einer Gemeinschaftsstudie von AXA Investment Managers und TNS Infratest aus dem Jahr 2013. Ganze 93 Prozent der Befragten konnten mit dem Begriff „REIT“ nichts anfangen. Höchste Zeit, diese Wissenslücke zu schließen.

Was sind REITs?

REITs sind börsennotierte Unternehmen, die im Bereich der Erschließung, Verwaltung und Bewirtschaftung von Grundstücken, Immobilien sowie im Hypothekengeschäft tätig sind. Der Geschäftsbetrieb unterliegt einerseits besonderen Beschränkungen, andererseits genießen REITs auch spezielle Vorzüge. Beide Aspekte finden ihren Niederschlag meist in länderspezifischen REIT-Gesetzen.

Bekannt geworden sind REITs vor etwa 10 Jahren nach dem Platzen der US-amerikanischen Immobilienblase. Mit den Häuserpreisen sackten auch die Notierungen der seinerzeit zum Teil mit hohem Fremdkapitaleinsatz operierenden US-REITs um 40 bis 75 Prozent ab. Schwer getroffen wurden dabei vor allem jene REITs, die sich auf Investitionen in hypothekarisch besicherte Kredite US-amerikanischer Hausbesitzer spezialisiert hatten (weiterführende Informationen findest Du hier).

Seit wann gibt es REITs?

Historisch gehen REITs auf ein US-amerikanische Gesetzesvorlage, den The Real Estate Investment Act of 1960, zurück, die unter dem damaligen Präsidenten Eisenhower am 14. September 1960 unterzeichnet wurde. Ziel dieser Maßnahme war es zum einen, die seit jeher volkswirtschaftlich bedeutende Immobilienwirtschaft fördern. Zum anderen wurde so gerade Kleinanlegern die Möglichkeit verschafft, sich einem Vermieter gleich in einem regulierten Immobiliensegment direkt über die Börse zu engagieren und hieraus regelmäßige Einnahmen zu erzielen.

Gerade letzterer Umstand ist in einem Land, in dem die Altersvorsorge in weiten Teilen auf privater Basis betrieben wird, ein bedeutender Faktor. Zuvor war privaten Investoren der indirekte Immobilienbesitz aufgrund administrativer Hürden kaum möglich.

Dennoch verlief die Etablierung der neuen Anlageklasse eher schleppend. Erst 1963 erfolgte der erste Börsengang eines US-REITs. In den weiteren Jahren folgten lediglich vereinzelte Neuemissionen. Erst ab den frühen 1990er Jahren begann ein Boom in dem Anlagesegment, der nicht zuletzt aufgrund der sich aufblähenden Immobilienpreise bis 2008 anhalten sollte.

In welchen Ländern gibt es REITs?

Diese wenigen sehr erfolgreichen Jahre genügten, um dem REIT-Konzept zum internationalen Durchbruch zu verhelfen. Mittlerweile ist das Modell weltweit in über 40 Ländern etabliert. Gleichwohl variieren die gesetzlichen Grundlagen sowie die Namensgebung von Land zu Land, wie nachfolgende und keinesfalls abschließende Aufzählung verdeutlicht:

  • Belgien, 1995, Société d’ Investissement à Capital Fixe en Immobilier (SICAFI)
  • Australien, 1998, A-REIT
  • Singapur, 1999, S-REIT
  • Japan, 2001, J-REIT
  • Südkorea, 2001, K-REIT
  • Frankreich, 2003, Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC)
  • Hongkong, 2003, H-REIT
  • Großbritannien, 2007, UK-REIT
  • Deutschland, 2007, G-REIT
  • Spanien, 2012, Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)

Selbst für exotische Märkte wurde dieses spezielle Immobilien- und Anleger-Förderprogramm umgesetzt. So schuf beispielsweise Bulgarien im Jahr 2003 die gesetzlichen Grundlagen für den Bulgarian REIT (BG-REIT) und Malaysia zwei Jahre später diejenigen für den Malaysian REIT (M-REIT). Es gibt allerdings auch Länder, die aus dem zeitlichen Raster fallen. In den Niederlanden beispielsweise existiert mit der Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) bereits seit 1969 ein REIT-Konstrukt.

Sind alle REITs gleich?

So vielfältig wie die Länder und ihre Rechtspraxis, so unterschiedlich sind auch die auf dieser Grundlage gegründeten REITs. Auch wenn die Unterschiede zum Teil von Land zu Land sehr beachtlich sein können, so gibt es doch einige gemeinsame Merkmale. Zum einen wird der REIT-Status durchgehend an ein Mindestengagement des Trusts im Immobiliensektor geknüpft. Das können beispielsweise der Immobilienanteil am Anlagevermögen oder die Mieterträge im Verhältnis zu den Gesamteinkünften sein. Ferner sind alle REITs zu Mindestausschüttungsquoten in bestimmten Auszahlungsintervallen verpflichtet. Und schließlich genießen sie alle irgendeine Form steuerlicher Vorteile. So sind REITs in zahlreichen Ländern komplett von der Körperschaftssteuer befreit, das heißt Erträge und Ausschüttungen fließen brutto für netto.

Jenseits dieser Gemeinsamkeiten sind die Unterschiede jedoch so zahlreich, dass diese hier nicht im Detail thematisiert werden können. Allerdings setzen sie fast immer bei folgenden Punkten an:

  • Vorgabe eines minimalen Trustvermögens.
  • Art und Anteil der zulässigen Immobilieninvestments – in Deutschland dürfen REITs nicht in Wohnimmobilien investieren, in den USA selbst in Hypotheken privater Eigenheimbesitzer.
  • Maximal zulässige Höhe des Fremdkapitals – diese ist in den USA unlimitiert, in Deutschland auf maximal 55 Prozent des Gesamtvermögens des Trusts beschränkt.
  • Höhe der minimalen Ausschüttungsquote – in zahlreichen Ländern müssen mindestens 90 Prozent der Erträge ausgeschüttet werden, damit diese als reguläre Betriebsausgaben geltend gemacht und von der Körperschaftssteuer befreit werden können.
  • Höhe des minimalen Streubesitzes, um die nötige Handelbarkeit an der Börse sicherstellen zu können.
  • Regionale Beschränkungen – zahlreiche REITs dürfen lediglich in ihren Heimatländern aktiv sein, andere weltweit.
  • Anteilsobergrenze für einzelne Anleger sowie ein Minimum an Anteilseignern, um eine ausgewogene Anlegerstruktur zu gewährleisten

In was investieren REITs?

Auch das Investitionsspektrum ist je nach rechtlichem Rahmen breit gefächert. Dabei lassen sich REITs generell in drei Kategorien einteilen, die insbesondere in den USA und Kanada von Bedeutung sind: Equity-REITs, Mortgage-REITs und Hybrid-REITs. Equity-REITs, der mit Abstand bedeutsamste Vertreter der Anlageklasse, investieren unmittelbar in Immobilien. Im Gegensatz dazu legen Mortgage-REITs das Trustvermögen in Immobilienkredite an. Hybrid-REITs wiederum nutzten beide Investitionsmöglichkeiten je nach gesetzlicher Auflage und Strategie des Trustmanagements. Hauptsächlich besitzen, verwalten und finanzieren REITs Immobilien verschiedenster Kategorien:

  • Einfamilienhäuser, Wohnungen, Apartmentanlagen
  • Agrarflächen, Farmen, Wälder
  • Einzelhandels- und Großhandelsliegenschaften
  • Büro- und Gewerbeimmobilien
  • Lager- und Logistikflächen
  • Industrieanlagen und –komplexe
  • Ferienhäuser und –anlagen
  • Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen, Altenheime
  • Hypothekarisch besicherte Darlehen
  • Grundstücke und Landerschließungsunternehmen
  • Firmen im Bereich der Immobilienentwicklung und –Projektierung
  • Kindergärten, Schulen und andere öffentliche Einrichtungen
  • Sport- und Unterhaltungseinrichtungen (zum Beispiel Stadien und Kinos)
  • Andere REITs beziehungsweise Immobilienaktien und -fonds

Wonach richtet sich der Wert eines REITs?

Wie bei jeder Aktie oder jedem Fonds muss auch bei REITs zwischen zwei Größen unterschieden werden. Zum einen hat ein REIT Börsen- oder Marktwert. Dieser errechnet sich aus der Anzahl der umlaufenden Anteile multipliziert mit dem Wertpapierkurs. Dieser Kurs ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage an der entsprechenden Börse.

Vom Börsenwert zu unterscheiden ist der Nettoinventarwert (NIW) beziehungsweise „net asset value“ (NAV). Der NAV errechnet sich aus dem Vermögen des REITs, also vor allem dem Gesamtwert des Immobilienportfolios, abzüglich sämtlicher Verbindlichkeiten. Privatanlegern dürfte es fast unmöglich sein, den jeweiligen NAV nachzuprüfen, vor allem bei im Ausland notierten Titel. Hier bleibt als Momentaufnahme in der Regel lediglich der Rückgriff auf die Quartalsberichte sowie Halbjahres- und Jahresabschlüsse, die so gut wie jede Gesellschaft zumindest in Englisch auf der Unternehmensseite bereithält.

Der Börsenwert eine REITs kann über oder unter dem jeweiligen NAV liegen. Zumindest informationsfreudige Unternehmen veröffentlichen beide Zahlen anlegergerecht auf einen Anteil bezogen und laufend aktualisiert auf ihrer Seite, zumindest jedoch in ihrer jeweils aktuellen Kurzpräsentation (Factsheet). Ansonsten bleibt auch hier nur der Rückgriff auf die letzte Finanzpublikation.

Ein REIT, der zu einem Kurs unterhalb des NAV je Anteil notiert, wird mit einem Abschlag oder Disagio gehandelt, ein REIT, der zu einem Kurs oberhalb des NAV je Anteil notiert, wird mit einem Aufschlag oder Agio gehandelt. Gerade für einkommensorientierte Investoren bieten Titel, die mit Disagio gehandelt werden, eine Zusatzrendite. Hier wirkt die Kurs unterhalb des NAV wie ein Hebel auf die Dividende. Umgekehrt dämpft ein zu zahlendes Agio die potenzielle Auszahlungsrendite und sollte daher tendenziell vermieden werden.

Aus den Daten zur Ermittlung des NAV lässt sich auch das Verhältnis vom Eigen- und Fremd- zum Gesamtkapital, also die Eigen- beziehungsweise Fremdkapitalquote, herleiten. Als Grad der Verschuldung informieren diese Kennzahlen über die Fähigkeit des REIT, Vermögensverluste, beispielsweise Neubewertungen im Zuge einer Immobilienkrise, absorbieren zu können. Je niedriger die Eigenkapitalquote eines REIT, mit je mehr Schulden dieser also operiert, desto höher ist die Hebelwirkung auf die Investitionen – nach oben wie nach unten. Die Ausführungen in diesem Absatz gelten freilich für jede Form der Geldanlage.

Ausschüttungen eines REITs speisen sich in aller Regel vor allem aus Mieteinnahmen. Auf mittlere Sicht sollte die Dividende durch die Mieteinnahmen voll gedeckt sein, damit der REIT nicht von der Substanz zehren beziehungsweise die Schulden erhöhen muss. Die Mieteinnahmen selbst sollten im Interesse einer stabilen und kalkulierbaren Ausschüttungspolitik mindestens konstant gehalten werden können. Zumindest für die Vergangenheit hilft auch hier nur der Blick in die Finanzberichterstattung des jeweiligen REIT. Die meisten REITs zahlen aufgrund der Orientierung am US-Vorbild eine Quartals-, mache sogar eine Monatsdividende. Deutsche REITs nehmen allerdings keine unterjährigen Ausschüttungen vor.

Wie viele REITs gibt es?

Der eingangs erwähnten Immobilien- und Weltfinanzkrise zum Trotz stehen interessierten Anlegern weltweit immer noch mehrere hundert REITs zur Verfügung. Dabei stellt der US-amerikanische Markt mit einer Börsenkapitalisierung von über einer halben Billionen US-Dollar sowie knapp 200 gelisteten REITs noch immer über die Hälfte des globalen Sektors. Allein 14 REITs gehören zu den 500 größten Unternehmen des Landes.

Auf dem zweiten und dritten Platz folgen nach Marktkapitalisierung Australien und Frankreich mit jeweils 70 Milliarden US-Dollar und um die 40 REITs. Weitere große Märkte mit Kapitalisierungsvolumina zwischen zehn und 40 Milliarden US-Dollar sowie jeweils mehr als zehn REITs sind Großbritannien, Hongkong, Japan, Kanada, die Niederlande und Singapur. Wer in deutsche REITs investieren möchte muss sich mit einer deutlich bescheideneren Auswahl zufrieden geben: Hier werden lediglich drei REITs mit einer Marktkapitalisierung von insgesamt gut einer Milliarde Euro gehandelt.

Wie werden Erträge aus REITs besteuert?

Eine grundsätzliche, allerdings von Land zu Land variierende Gemeinsamkeit aller REITs ist die der (teilweisen) Steuerbefreiung. Während „normale“ Aktiengesellschaften auf ihre Gewinne zuerst Körperschaftssteuer zahlen müssen, sind REITs hiervon teilweise bis vollständig ausgenommen. Dieses Privileg ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, denen der jeweils betroffene REIT allerdings im eigenen Interesse so gut wie immer nachkommt.

Zumindest in Australien, Deutschland, Japan, Kanada, Singapur und den USA werden die Erträge ohne vorherigen Körperschaftssteuerabzug an die Anleger ausgeschüttet. Die Besteuerung der Ausschüttung erfolgt dann als Einkommen aus Kapitalvermögen auf Ebene des Anlegers. In Deutschland wird nach Ausschöpfung des Sparerfreibetrags die Abgeltungssteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer fällig. Von der neuen Investmentfondsbesteuerung sind REITs übrigens ausdrücklich ausgenommen (siehe meinen Blogbeitrag zum Thema).

Bisweilen wird bei ausländischen REITs von allen Ausschüttungen eine Quellensteuer einbehalten. Auch hier sind die Sätze höchst unterschiedlich. So erheben beispielsweise sowohl Großbritannien als auch Singapur keine Quellensteuer für im Ausland steuerpflichtige Personen. Im Gegensatz hierzu verlangen die USA eine Quellensteuer von 15 Prozent, Kanada 15 bis 25 Prozent, Australien und Frankreich sogar bis zu 30 Prozent. Bisweilen wird die Ausschüttung in mehrere Komponenten gesplittet, auf die unterschiedliche Quellensteuersätze fällig werden (so zum Beispiel in Australien).

In Deutschland steuerpflichtige Anleger können die gezahlten Quellensteuern jedoch entsprechend den jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) auf die fällige Abgeltungssteuer anrechnen lassen. Dies sind in der Regel bis zu 15 Prozent, womit derzeit die meisten bedeutenden REIT-Märkte abgedeckt werden können, ohne doppelt zur Kasse gebeten zu werden beziehungsweise komplizierte Erstattungsverfahren zu durchlaufen. Wie Kapitalerträge ausländischer Wertpapiere deklariert werden habe nebst Praxisbeispielen und Excel-Vorlage ebenfalls auf meinem Blog in diesem Beitrag erklärt.

Wie chancenreich sind REITs?

REITs eröffnen auch Kleinanlegern die unkomplizierte Beteiligung an großen, globalen Immobilienportfolios sowie den daraus im Vergleich zu anderen Investitionen relativ konstant fließenden Einkünften. Dies kann gegenüber der Direktinvestition in Immobilien durchaus Vorteile haben.

Allein aufgrund der nötigen Investitionssumme zum Erwerb auch nur eines Objektes sehen sich hier selbst gutbürgerliche Investoren mit einem erheblichen Klumpenrisiko konfrontiert. Kostspielige Reparaturen, komplizierte Schäden oder die Lage des Objekts verschlechternde Änderungen schlagen unmittelbar auf den potenziellen Wiederverkaufswert durch. REITs hingegen bewirtschaften in aller Regel mehrere Liegenschaften, oft auch unterschiedliche Immobilienarten in verschiedenen Regionen, so dass Anleger auch mit relativ kleinen Beträgen ein breit gestreutes privates Immobilienportfolio aufbauen können.

Was für die Immobilienanlage als solche gilt, spiegelt sich natürlich auch in den Einnahmen, sprich Mieterträgen, wider. Ein komplizierter Rechtsstreit bei gleichzeitiger Zahlungsverweigerung des in der Regel einzigen Mieters führt bei Einzelinvestments diesbezüglich zu monatelangen Einnahmeausfällen. Gleiches gilt für insolvente Mieter, Mietnomaden oder im Fall berechtigter Mietkürzungen bei Vorlage von Mängeln im oder am Objekt. Ebenso werfen leer stehende Objekte keine laufenden Erträge ab. Auch diesem Einkommensausfallrisiko wirken REITs entgegen. Miet- oder auch Nutzverträge werden, vor allem im kommerziellen Bereich, in aller Regel sehr langfristig geschlossen und umfassen eine Vielzahl unterschiedlicher Vertragsnehmer, was sich auf die regelmäßigen Einnahmen des REIT und damit auch seiner Anteilseigner risikomindernd auswirkt. Ein professionelles Management hält zudem die Verwaltungskosten niedrig und kümmert sich selbständig um rechtliche oder bauliche Probleme – für handwerklich nicht begabte Personen durchaus ein Pluspunkt.

Gegenüber geschlossenen Immobilienfonds und sonstigen nicht börsennotierten Immobiliengesellschaften bieten REITs den Vorteil einer transparenten Preisbildung sowie die Notierung an liquiden Börsen. Die dafür anfallenden Handelsgebühren sind zudem um Größenordnungen kleiner als die Ausgabeaufschläge oder das Agio von Immobilienfonds in Höhe von drei bis fünf Prozent der Anlagesumme, ganz zu schweigen von den Nebenerwerbskosten beim Direkterwerb von zum Teil deutlich über zehn Prozent.

Als Immobilienanlage und damit Sachwert schlechthin bewahren REITs gerade während inflationärer Phasen das Vermögen ihrer Anleger. REITs mit aus Sicht des Anlegers ausländischem Immobilieneigentum bieten zudem die Chance auf Währungsgewinne beziehungsweise das Risiko von Währungsverlusten, da sowohl Kauf- als auch Mietverträge in aller Regel in der jeweiligen Landeswährung geschlossen werden. Solide aufgestellte REITs werfen aktuell eine Dividendenrendite von fünf bis acht Prozent ab, spekulative Mortgage-REITs bis zu 20 Prozent.

Wie in anderen Anlageklassen auch weisen Titel mit häufigeren Auszahlungsintervallen eine geringere Kursvolatilität auf als solche mit selteneren. Das heißt, dass zum Beispiel eine Monatsdividende dämpfender auf den Kursverlauf wirkt als eine Quartals- oder Jahresdividende. Zudem ist das REIT-Geschäft keinem starken Wandel unterworfen, wie es etwa Unternehmen im Bereich zyklischer Konsumgüter oder Hochtechnologiefirmen sind. Auch ist der Wettbewerbsdruck aufgrund der sprichwörtlichen Immobilität des Anlagevermögens niedriger, zumal vor allem Wohnraum als nicht substituierbares Gebrauchsgut unverzichtbar ist.

Aktuell bieten die niedrigen Finanzierungskosten (nicht nur) REITs günstige Rahmenbedingungen für die Ablösung alter Darlehen oder die Finanzierung von Erhaltungs- oder Erweiterungsinvestitionen. Nicht zuletzt sollten REITs auf lange Sicht vom ungebrochenen Trend zur Urbanisierung profitieren, da sich der weit überwiegende Anteil der verwalteten Liegenschaften im städtischen Umfeld befindet. Verstärkt oder vermindert werden dürfte dieser Trend durch die demographische und ökonomische Entwicklung am jeweiligen Standort.

Wie risikoreich sind REITs?

Wie die diversen weltweit boomenden und anschließend zusammenbrechenden Immobilienmärkte in jüngerer und fernerer Vergangenheit belegen, ist auch Betongold eine durchaus schwankungsintensive Anlageklasse. Dies gilt nicht nur für die in diesem Segment tätigen REITs, sondern für jedwede Form der Immobilienanlage, einschließlich eines Direktinvestments. Umso wichtiger ist die Auswahl solider Titel und einer inhaltlichen wie regionalen Streuung, da sowohl bestimmte Immobiliensegmente wie auch Länder meist zu unterschiedlichen Zeiten überhitzen und abkühlen. Hierbei bieten sich gerade in Post-Crash-Perioden bei solide finanzierten REITs günstige Einstiegsmöglichkeiten, also mit hohem Disagio respektive Dividendenrendite gehandelte Titel, da hier regelmäßig die Börsenkurse viel schneller sinken als sich die Ertragslage verschlechtert.

Ein weiteres Risiko, gerade im Immobiliensektor, ist die relativ hohe Fremdfinanzierungsquote vieler Gesellschaften. So müssen auch REITs durch ihre Konzentration auf Immobilien naturgemäß hohe Anfangsinvestitionen tätigen, die oft durch langlaufende Kredite gehebelt werden. Der Verschuldungsgrad wiederum bestimmt die in Höhe und Zeit zu tragenden Fixkosten. In Krisenzeiten, wenn Mietzahlungen ausfallen, können sich diese als untragbar erweisen und der REIT wird insolvent. Aus demselben Grund reagieren sie relativ sensibel auf Zinsänderungen – in beide Richtungen.

Traditionell operieren in diesem Segment Mortgage-REITs mit den im Schnitt höchsten Fremdkapitalquoten. So nutzen sie derzeit verstärkt die aktuelle Niedrigzinsphase um relativ kurzfristige Kredite aufzunehmen und gleichzeitig relativ langfristige Hypothekendarlehen zu erwerben – ein sehr riskantes, wenngleich aktuell sehr lukratives Unterfangen. Jedem potenziellen REIT-Investor bleibt also nichts anderes übrig, als sich mit den jeweiligen Bilanzen auseinanderzusetzen.

Durch die Konzentration auf Immobiliengeschäfte ist zudem das Wachstumspotential von REITs relativ beschränkt, da sie nicht flexibel auf neue Investitionschancen außerhalb ihres angestammten Sektors reagieren können. Jedenfalls nicht, ohne ihren Status zu verlieren. Obwohl sich ihre Ertragslage stabiler als die konjunktursensibler Industrie- und Dienstleistungsunternehmen erweist, werden auch REITs von wirtschaftlichen Turbulenzen negativ betroffen. Rezessionen drücken regelmäßig, im kommerziellen Bereich mehr, im nichtkommerziellen Bereich weniger, das erzielbare Mietniveau, führen zu vermehrten Zahlungsausfällen und höheren Leerstandquoten.

Auch aufgrund der hohen sozialpolitischen Bedeutung von Immobilien können REIT-Anteilseignern zusätzliche Ertrags- und Vermögensrisiken erwachsen. Sowohl Miet- als auch Baugesetzgebung sowie Regulierungen bezüglich des Erwerbs von Immobilieneigentum durch Ausländer werden gerade in Rezessionen tendenziell repressiver. Das gilt nicht zuletzt auch für die Steuergesetzgebung, die REITs deutliche Vergünstigungen einräumt und selbstverständlich auch dem gesetzgeberischen Wandel unterliegt.

Allerdings ist dieses Risiko eher als gering einzustufen, was vor allem an der internationalen Verbreitung dieser Anlageklasse und der damit einhergehenden Wettbewerbssituation liegt – ein Land alleine würde sich durch eine einseitige Statusänderung erhebliche Nachteile auf dem jeweiligen Finanz- wie auch Immobilienmarkt einhandeln.

Sollte ich in REITs investieren?

REITs sind Zwitter, eine Wertpapierklasse, welches die Eigenschaften von Aktien und Immobilien vereint. Als unternehmerische Beteiligung mit Börsennotiz sind REITs zum Teil heftigen Kursschwankungen ausgesetzt, anders als beispielsweise eine Eigentumswohnung. Auf der anderen Seite verbriefen REITs das Miteigentum an bewirtschafteten Immobilien, was unternehmerisch ein eher „langweiliges“ Unterfangen sein kann. Und nur mit REITs dürfte es den meisten Anlegern möglich sein, in ein globales und diversifiziertes Immobilienportfolio zusammenstellen. Ein weiterer Vorteil: REITs und Aktien entwickeln sich zum Teil deutlich unterschiedlich, beide Anlageklassen korrelieren nur mäßig miteinander. Durch die Hinzunahme von REITs lässt sich ein Aktienportfolio breiter diversifizieren, das Risiko also bei gleicher Renditeerwartung senken.

REITs eignen sich insbesondere für Anleger, die primär auf möglichst konstante Ausschüttungen bedacht sind und nicht mit Kursgewinnspekulationen liebäugeln. Bei der Auswahl sollten klassische REITs mit soliden Bilanz- und Ertragskennzahlen bevorzugt werden, die unter oder in der Nähe des NAV notieren. Hybrid- und vor allem Mortgage-REITs sind aufgrund ihrer Finanzierungsstruktur (hoch-)spekulativ und bestenfalls für kurz- bis mittelfristig orientierte Investoren geeignet. Anleger, die es noch konservativer wünschen, können auch auf von REITs emittierte Preferred Shares (siehe weiter unten) oder Anleihen zurückgreifen.

Welcher REIT ist der richtige für mich?

Für Investoren, denen vor allem Dividendenzahlungen wichtig sind, gibt es kaum einen Grund, einzelnen REITs zu  erwerben. Warum? Mit Einzelwerten holen sich Anleger auch immer ein Einzelwertrisiko ins Portfolio. Hierunter werden unternehmensspezifische Risiken wie beispielsweise Managementfehler verstanden, die unmittelbar auf Kurs und Dividenden durchschlagen. Dieses Risiko lässt sich durch den Kauf von auf REITs spezialisierte Investmentfonds beziehungsweise Exchange Traded Funds (ETFs) vermeiden.

Ich selbst decke diese Anlageklasse durch den Alpine Global Premier Properties Fund. Der Fonds wird unter dem Kürzel AWP an der New York Stock Exchange (NYSE) gehandelt und ist in über 100 unterschiedliche REITs rund um die Welt investiert. Die Position macht derzeit etwa fünf Prozent meines Hochdividendenportfolios aus. Das liegt allerdings daran, dass ich auch anderweitig in Immobilien investiert bin. Sonst würde ich die Quote mindestens verdoppeln.

Wer es einen Tick riskanter mag, kann den Global X SuperDividend REIT ETF erwerben. Der ETF kann über das Kürzel SREIT an der NASDAQ gehandelt werden und investiert in die weltweit dreißig REITs mit der höchsten Dividendenrendite. Hiervon sind aktuell knapp die Hälfte Mortgage-REITs.

Eine Dividendenrendite von über 20 Prozent erzielt, wer in die ETRACS Monthly Pay 2xLeveraged Mortgage REIT ETN investiert. Hierbei handelt es sich um eine Exchange Traded Note (ETN) der Schweizer Großbank UBS. ETNs sind Zertifikaten sehr ähnlich und letztlich Schuldverschreibungen der ausgebenden Bank. Die ETN der UBS bildet die Entwicklung eines Korbes verschiedener Mortgage-REITs ab, der zur Hälfte mit Fremdkapital gehebelt ist.

Keine Lust auf Berg- und Talfahrten der Kurse und Nerven? Dann lohnt die Beschäftigung mit den oben erwähnte Preferred Shares. Ein ebensolches Papier, die Emission des US-amerikanischen Colony NorthStar REIT, habe ich ausführlich in diesem Beitrag vom Juni des vergangenen Jahres besprochen. Hier finden sich auch Anmerkungen zu Wechselkurschancen und -risiken, die bei einem global ausgerichteten REIT unausweichlich sind.

Immer noch nicht genug?

Weitere Informationen zu REITs und vielen weiteren hierzulande weitgehend unbekannten Anlageklassen können in meinem Buch „Bargeld statt Buchgewinn“* nachgelesen werden. Wer sich einen ersten Eindruck verschaffen möchte, kann zunächst auch einen Gratisreport zum Thema beziehen. Die kurze Einführung in die faszinierende Welt der Hochdividendenwerte biete ich exklusiv auf meinem Finanzblog an. Umfassende Angaben zu monatlich ausschüttenden Wertpapieren sowie Sammelanlagen – in Summe über 250 börsengehandelte Titel – können neben vielen weiteren Informationen im Premiumbereich meiner Seite nachgelesen werden.

Ich hoffe dieser Gastbeitrag hat Dir gefallen. Hast Du noch Fragen? Würdest Du selber in REITs investieren – als Alternative zu einer vermieteten Immobilie? Ich freue mich schon auf Deinen Kommentar!

 

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36 Kommentare

  1. Leider sind US Reits nicht von der Investmentsteuerreform ausgenommen und es wird demnächst vorab Steuer zu zahlen sein. Warum das so ist? Bitte den Gesetzgeber fragen!!!

  2. Dann „fragen“ wir doch den Gesetzgeber!

    Im Investmentsteuerreformgesetz (InvStRefG) heißt es in Paragraf 1 Absatz 3: „Keine Investmentfonds im Sinne dieses Gesetzes sind […] REIT-Aktiengesellschaften nach § 1 Abs. 1 des REIT-Gesetzes […].“ Besagter Paragraf 1 Absatz 1 des REIT-Gesetzes definiert REITs als Aktiengesellschaften, die Immobilien bewirtschaften und an einer Börse im Europäischen Wirtschaftsraum notiert sind.

    Was bedeutet das für US-REITs? Entweder ein US-REIT ist im Europäischen Wirtschaftsraum börsennotiert. Dann ist er ausdrücklich vom InvStRefG ausgenommen. Oder er ist nicht im Europäischen Wirtschaftsraum börsennotiert. In diesem Fall kann er aber auch nicht unter die OGAW- oder AIF-Richtlinie fallen, auf die wiederum das InvStRefG bei seiner Definition von Investmentfonds Bezug nimmt.

    Richtig ist, dass das Bundesministerium der Finanzen REITs schon vor längerer Zeit als „Kapitalinvestitionsgesellschaften“ klassifiziert hat. Das bedeutet aber eben nicht, dass diese automatisch unter das neue Gesetz fallen.

    Florian, mich würde interessieren, wo die Information herkommt? Gibt es eine Quelle?

    1. Leider gibt es eine Quelle. Und die heißt Consors. Comdirect usw. verfahren aber genauso. Die US Reits werden/wurden zum 31.12.2017 fiktiv verkauft und wieder gekauft. Erkundige dich mal bei deinem Broker. Finde das Vorgehen ebenfalls nicht rechtmäßig. Die Banken berufen sich wohl auf WM Datenservice, der die Daten liefert und die Reits, warum auch immer, nun als sonstige Fonds einstuft. Toll was? 🙂

      1. Ich kann mich leider nicht bei meinem Broker erkundigen, da ich seit vielen Jahren ausländische Institute bevorzuge – nicht zuletzt um der komplizierten deutschen Gesetzgebung vorzubeugen.
        Was Du beschreibst ist ein Problem, was die Broker verursachen. Die haften gegenüber dem Finanzamt für die korrekte Abführung von Steuern und schlagen hier lieber zu stark als zu schwach zu – ohne das Gesetz im Detail auszuwerten. Ja, das ist echt „toll“ und macht den Standort Deutschland für Privatinvestoren nicht gerade attraktiver …
        Übrigens: Gemäß WM-Datenservice gelten REITs als Fonds. Das ist durchaus vertretbar, letztlich sind es ja Immobilienfonds. Nur werden sie halt nicht vom neuen Gesetz erfasst.

  3. Hallo Nico, Hallo Luis,

    REITs finde ich auch eine tolle Möglichkeit in Immobilien zu investieren und das Risiko zu streuen. Die Auswahl der empfohlenen Fonds / ETFs finde ich allerdings für ein „normales“ Portfolio etwas komisch – das sind doch schon eher „exotische“ für einen deutschen Normal-Anleger. Warum?

    Nach meiner Recherche (ohne Gewähr und keine Empfehlung) kommen vielleicht eher die folgenden ETFs in Betracht. Einfach an deutschen Börsen handelbar, niedrige TER/ TD.

    HSCB FTSE EPRA/NAREIT Developed – ISIN DE000A1JXC78
    (solider Standard, weit gestreut)
    iShares Stoxx 600 Real Estate – ISIN DE000A0Q4R44
    (Fokus auf Europa)
    iShares FTSE EPRA/NAREIT Dev. Dividend+ – ISIN IE00B1FZS350
    (wenn Fokus auf high(er) yield / Dividenden gewünscht)

    Oder gibt es einen Grund, der gegen diese spricht?

    Viele Grüße
    Thorsten

    1. Hallo Thorsten,
      nein, gegen diese ETFs spricht überhaupt nichts. Ich selbst bin eher an den Übersee-Börsen unterwegs und wollte absichtlich die „exotische“ Bandbreite von REIT-Investitionen aufzeigen (wobei der Global X ja auch ein ETF ist).

      Beste Grüße
      Luis

  4. Vielen Dank für diesen ausführlichen und fundierten Artikel!

    Auch ich mag REITs und nutze sie als High-Yield-Beimischung im Depot. In den letzten Jahren konnten wir hier teilweise mehrere Jahre hintereinander deutlich 2-stellige Renditen nach Steuern erzielen. Da überlegt man sich dann schon, ob das ‚klassische‘ Investment in Immobilien da noch mithalten kann…

    1. Danke für das Lob!
      Der Vergleich zu den „klassischen“ Immobilien hängt natürlich davon ab, ob Investoren eher mit Eigen- oder mit Fremdkapital agieren. Der Nachteil von REITs in dieser Hinsicht ist, dass diese nicht oder nur im kleinen Umfang beliehen werden können (wovon ich dringend abrate). Wer hebeln möchte kommt daher um Direktinvestitionen nicht herum.

    2. Moin Luis,

      ich glaube dies ist einer der Nachteile (wenn man es denn so nennen kann), den einige Investoren abhalten könnte in REITs statt einer eigenen Immobilie zu investieren. Bei der vermieteten Wohnung kann man wenig Eigenkapital eine große Nummer drehen. Die Immobilienforen sind voll von Stories, in denen Investoren ohne nennenswertes Eigenkapital schnell reich geworden sind. Das klappt super bei steigenden Preisen (wie jetzt). Wenn die Preise lange stabil bleiben oder sogar fallen, vielleicht noch in Kombination mit Mieter- oder Instandhaltungsproblemen, wird es schnell hässlich. Darüber wird dann aber nicht mehr im Forum berichtet.

      VG, nico

      1. Moin Nico,
        das ist natürlich auch eine Typfrage. Ich kann es gut nachvollziehen, wenn sich ein Anleger allein mit dem Gedanken, Schulden zu haben, schlicht unwohl fühlt und daher auf ein profitables Immobiliengeschäft verzichtet (oder ausschließlich mit Eigenkapital tätigt). Für die sind REITs natürlich eine prima Alternative. Was die besagten Foren angeht: Die Inhalte sind selbstverständlich statistisch verzerrt, Stichwort „Survivorship Bias“.

        Beste Grüße
        Luis

  5. Hallo,
    wow, vielen Dank für den super Beitrag, die Ausführlichkeit und den Überblick. Ich habe zwei Fragen: 1. Du schreibst: „Mortgage-REITs legen das Trustvermögen in Immobilienkredite an.“ Das bedeutet, diese Aktienunternehmen besitzen gar keine Immobilien? Vielmehr besitzen Sie Anleihen. Aber was unterscheiden Sie dann eigentlich von einer (Bad-)Bank? Bzw. Wo ist der Vorteil nicht gleich in ein Anleihen-ETF zu investieren? Ich habe da das Gefühl, die Mortgage-REITs fundamental faschl verstanden zu haben.
    2. Du schreibst: „In Deutschland steuerpflichtige Anleger können die gezahlten Quellensteuern jedoch entsprechend den jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) auf die fällige Abgeltungssteuer anrechnen lassen.“ Wenn man nun in einen breit gestreuten Reit-ETF investiert ist, geschieht dies automatisch durch meine Bank (bei mir Comdirect) oder muss ich mich ähnlich wie bei Einzelaktien darum kümmern?
    Ganz lieben Dank, wenn du auch Zeit findest, diese Fragen noch zu klären.
    Liebe Grüße,
    Tobias

    1. Hallo Tobias,
      aber gerne doch.

      Zu Deiner ersten Frage: Mortgage-REITs besitzen keine Immobilie, sie investieren nicht in Sachwerte, sondern in Geldwerte. Bei diesen Geldwerten handelt es sich mit Masse um Anleihen, die durch Hypothekendarlehen besichert sind, kurz Mortgage-backed securities (MBS). Genau, das sind die „Dinger“, die zu Beginn der Finanzkrise den Anlegern, in Deutschland vor allem den Landesbanken, um die Ohren geflogen sind. Mortgage-REITs operieren also, das hast Du richtig erkannt, ein wenig wie eine Bank, indem sie kurzfristig leihen und langfristig verleihen – ob „Good“ oder „Bad“ wird sich zeigen.

      Zu Deiner zweiten Frage: Inländische Depotbanken verrechnen die gezahlten Quellensteuern in der Regel automatisch mit der fälligen Abgeltungssteuer. Vereinfacht gesagt: Bezahlst Du beispielsweise auf einen US-REIT-ETF 15 Prozent Quellensteuer auf die Ausschüttung, führt die Bank 10 Prozent Abgeltungssteuer ab, nicht mehr 25 Prozent. Du musst Dich also um nichts kümmern.

      Beste Grüße
      Luis

      PS: Eine kurze Ausführung zum Thema MBS der Deutschen Bundesbank findest Du unter https://tinyurl.com/yaf47fpb

      1. Danke für die schnelle – und klare – Antwort sowie den Link.
        Bzgl. Mortgage-REITs bzw. Reits habe ich vier erneute Fragen. Hast du nochmal Zeit darauf zu antworten – vielleicht auch für andere Leser interessant:
        1. Was für einen Vorteil hat es in einen Mortgage-REIT zu investieren, der dann vorwiegenden Anleihen erwirbt, anstelle einen Anleihen-ETF von Anleihen die durch Hypothekendarlehen gesichert sind (oder gibt es nur Anleihen-ETFs von Unternehmen und Anleihen-ETFs von Staaten – ich kenne mich im Anleihenbereich miserabel aus).
        2. Ich bin in dem LYXOR FTSE EPRA/NAREIT Global Developed UCITS ETF – D-EUR investiert. Ich dachte bisher damit ausschließlich in Immobilienunternehmen investiert zu seien und eben nicht in Unternehmen, die Anleihen besitzen. Bin mir nun aber unsicher – obwohl ich zu Mortgage oder Anleihen in den Unterlagen zu dem ETF nichts gefunden habe. Sicher bin ich mir, dass ich eigentlich eine „indirekte“ Immobilienbeteiligung wünsche und keine Beiteiligung an Hypothekengesicherten Anleihen. Oder anders gefragt: Wie suche ich explizit nach in Deutschland erwerbbaren Equity-REITs-ETFs (die gerne auch Global sein dürfen) und schließe Mortgage-Reits dabei aus?
        3. Wie können Mortgage-Reits eine Dividendenrendite von 20 Prozent in einem Niedrigzinsumfeld in denen Hypothekengesicherte Anleihen auch bei hohem Risiko doch sicherlich keine 20% bringen? Entsteht das durch Hebelwirkung?
        4. Dein Beitrag ist für mich absolut klar und Verständlich (Danke!). Nicht klar – und erst jetzt damit beschäftigt – ist für mich der Abschnitt „Welcher REIT ist der richtige für mich?“. Warum empfiehlst du Funds, die an der New York Stock Exchange gehandelt werden? Warum keinen in Deutschland/ Europa gehandelten ETF, der in unterschiedliche REITs (ggf. global) investiert? Warum – wenn du auf dieser Ebene so konkret bist, gibst du keine WKN an – ich fands schwierig die Empfehlungen von dir über meinen Broker zu finden (bzw. würde dort auch der Erwerb scheitern).
        Ganz lieben Dank,
        Tobias

        1. Zu Frage 1:
          Der Anleihenmarkt ist um ein mehrfaches größer als der Aktienmarkt. Dementsprechend gibt es hier auch eine Vielfalt an Fonds und ETFs: Solche auf Staatsanleihen, Unternehmensanleihen, Wandelanleihen, Schwellenländeranleihen, Pfandbriefe, Hypothekendarlehen, Hochzinsanleihen (von bonitätsschwachen Schuldnern) etc. Und das alles für alle möglichen Währungen. Du siehst, ein Mortgage-REIT ist im Prinzip eine Kapitalsammelstelle (Fonds), die in spezielle Anleihen investiert. Die Vorteile und Nachteile ergeben sich aus dem Rendite-Risiko-Profil der hypothekarisch besicherten Wertpapiere (siehe auch Frage 3).

          Zu Frage 2:
          Da bleibt nur der Blick in das jeweilige Fondsprospekt oder die Finanzberichte des jeweiligen REITs oder ETFs. Gute Fondsgesellschaften geben natürlich bereits in der Kurzbeschreibung an, in was investiert wird. Ein genereller Tip: Bei Fonds oder ETFs würde ich grundsätzlich den letzten Geschäftsbericht („annual report“) lesen. Der enthält neben der Investitionsstrategie aus sämtliche Positionen, die die Gesellschaft hält. Was den LYXOR FTSE EPRA/NAREIT Global Developed UCITS ETF – D-EUR angeht: Der investiert aktuell zu 83 Prozent in Immobilien und zu 14 Prozent in Finanzdienstleister (also kein Betongold). Der Rest läuft unter „Sonstige“. Hinweis: Es handelt sich um einen synthetischen ETF, der ganz „normale“ Aktien im Portfoio hält und über ein Swap-Geschäft die Entwicklung des REIT-Index nachvollzieht. Mir ist klar, dass das jetzt viele Informationen auf wenig Raum sind (und der Absatz nicht auf Anhieb verständlich) … aber im Grund genommen enthält der ETF gar keine Immobilien.

          Zu Frage 3:
          Genau, Mortgage-REITs sind gewöhnlich sehr stark gehebelt und operieren mir Fremdkapitalquoten von 80 oder 90 Prozent. Auf einen US-Dollar Anlegergeld kommen da also 4 bis 9 US-Dollar Kredit. Und dann gibt es Wertpapiere, die diese gehebelten REITs in ein Portfolio packen und dieses auch nochmal zur Hälfte finanzieren. Da kommt man auch schon mal auf 20 Prozent Dividendenrendite – bei extrem hohen Ausfallrisiko.

          Zu Frage 4:
          Im Englischen gibt es ein schönes Sprichwort: „Put your money where your mouth is.“ Diesen Grundsatz habe ich beim Verfassen des Artikels gnadenlos befolgt. Meine Kernkompetenz sind nun mal die angelsächsischen Börsen und Wertpapiere. Die vorgestellten Papiere habe ich selbst gehandelt und/oder untersucht. Das Börsenkürzel (ein dreistelliger Buchstabencode) habe ich jeweils angegeben oder auf einen entsprechenden Beitrag verwiesen. Dieses Kürzel entspricht der hiesigen WKN. Die europäischen Titel kenne ich hingegen nicht so gut. Das liegt daran, dass hierzulande die Dividendenkultur nicht so ausgeprägt ist – in den USA, Kanada und Australien hingegen sind Dividenden fester Bestandteil der (privaten) Rente. Zudem sind europäische Papiere relativ leicht zu ermitteln, die angelsächsischen nicht.

          Wenn Du noch eine Frage hat, nur zu 😉

          Schönen Abend
          Luis

  6. Vielen Dank für diesen Gastbeitrag auf Nicos unterhaltsamen (bei dem Thema Finanzen eine Kunst!) Blog. Im Rahmen der selektiven Wahrnehmung bin ich über deinen Artikel „gestolpert“, weil ich momentan auch dein großartiges Buch lese 🙂 Mich spricht an, wie klar strukturiert deine Gedanken sind.
    Meine selbstgebastelte Dividenden-Strategie (in der Hauptsache US-amerikanische Blue Chips) kommt gerade an ihre Grenzen und daher interessieren mich alternative Wege, regelmäßigen Cash Flow zu generieren. Dazu auch meine Frage: Zahlt der Global X SuperDividend REIT ETF mir eine Dividende oder werden dieses direkt wieder reinvestiert? Im zweiten Fall: Kennst Du ETFs, die wie „Dividenden-Aktien“ alle drei Monate auszahlen? Keep up the good work!

    1. Danke für die Blumen – das Lebenselexier eines jeden Finanzbloggers. Zu Deinen Fragen: Der Global X SuperDividend REIT ETF schüttet jeden Monat eine Dividenden aus. Diese wird nicht automatisch wieder reinvestiert. Typischerweise findest Du bei angelsächsischen Aktien, Fonds und ETFs diese Angabe auf der jeweiligen Internetseite. Da steht dann meist ein Eintrag wie „Distribution Frequency“ mit einem entsprechenden Eintrag. Zu Deiner zweiten Frage: Ja, die kenne ich. Jede Menge sogar. Zu welcher Wertpapierklasse denn? Und welche Währung/Region?

      Beste Grüße
      Luis

      1. Sehr gerne, Luis! Vielen Dank für die rasche Antwort. Den Links von Thorsten folgend, habe ich mir jetzt diesen ETF vorgemerkt: ISHARES DEVELOPED MARKETS PROPERTY YIELD UCITS ETF – USD DIS. Der schüttet den Angaben nach alle drei Monate aus und hat einen vernünftigen TER. Den Global X kann ich (leider) nicht über comdirect einkaufen. Wenn Du weitere/andere Ideen in diese Richtung (REIT, hohe Dividenden, ETF) hast, immer her damit 🙂

        1. Hallo, ich habe gerade mal bei meiner Bank nachgeschaut, ob dort der Global X SuperDividend REIT ETF handelbar ist. Ich bin bei der Consorsbank. Nachdem ich die WKN herausgefunden habe, ist bei meiner Bank eine Orderaufgabe möglich. Hier die WKN: A14UJM (oder die ISIN US37950E1275), gehandelt wird der REIT in Berlin bzw. Tradegate. Da am Wochenende nicht gehandelt wird, kann ich natürlich nicht sagen, ob eine Order ausgeführt werden würde. Aber in Deutschland wäre ein Kauf möglich. Ich habe allerdings Zweifel, ob bei der in Deutschland handelbaren Variante auch eine monatliche Ausschüttung erfolgt.
          Herzliche Grüße
          Uta

        2. Spontan fallen mir hier die REIT-ETFs von Vanguard ein: Vanguard Real Estate ETF beziehungsweise Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF. Die TER liegt hier bei unter 0,20 Prozent, notiert sind die in den USA und Deutschland, die Ausschüttungen erfolgen ebenfalls vierteljährlich. Die Dividendenrendite liegt bei knapp vier Prozent. Ansonsten ist der iShares International Developed Real Estate ETF überlegenswert. Der wird unter dem Kürzel IFGL an der NASDAQ gehandelt, schüttet quartalsweise aus wobei die Dividendenrendite bei guten fünf Prozent.

          Beste Grüße
          Luis

  7. Vielen Dank für den umfangreichen und sehr aufschlussreichen Beitrag. Was haben wir gelernt:
    – REITs sind Aktien mit dem Schwerpunkt der Immobilienwirtschaft.
    – REITs haben in der Regel eine hohe bis sehr hohe Ausschüttungsquote.

    Da stellt sich mir folglich die Frage nach dem Anwendungsfall. Wann macht es Sinn sich REITs ins Depot zu holen?

    Ich verbinde in der Regel Immobilien damit, dass man sich als Anleger damit eine ausgleichende Komponente ins Portfolio legen möchte, die weniger mit dem Aktienmarkt korreliert.
    Da REITs nun faktisch auch nur Aktien sind, haben sie vermutlich eine hohe Korrelation zu dem restlichen Aktienmarkt und man ist damit für schlechte Marktphase auch nicht besser aufgestellt.

    Für mich klingen REITs eher nach einer guten Ergänzung für eine Dividendenstrategie und weniger zur Diversifikation eines bereits breiten Aktienportfolios. Sehe ich das richtig?

    Das bringt mich zu der Frage inwieweit die Unternehmen eines REIT-ETFs bereits in marktbreiten ETFs wie dem MSCI World vertreten sind. Gibt es dazu eine Übersicht?

    1. Ich bin ja kein Experte in der Sache, wie du an meinen Fragen oben siehst. Aber ich zumindest habe in einen REIT-ETF aus Diversifikationsgründen investiert. REITS korellieren mit dem Aktienmarkt geringer als andere Branchen, so dass diese doch einen Puffer bilden können. DIe Korrelation liegt – je nach Studie – bei 0,8. Das ist zwar nicht besonders gut, aber man nimmt ja was man kriegen kann.
      Mehr Infos habe ich hier gefunden:
      https://zendepot.de/immobilien-aktien-und-reits/
      https://finanziell-umdenken.blogspot.de/2015/12/uberblick-anlageklasse-immobilien-reit.html
      https://www.diekleinanleger.com/real-estate-investment-trusts-reits-immobilienaktien-mit-interessanten-extras/
      https://www.wertpapier-forum.de/topic/41918-immobilienaktien/?page=4
      https://www.wertpapier-forum.de/topic/45841-diversifikations-und-risikoanalysen-f%C3%BCr-assetklassen-und-brancheninvestments/?page=3
      https://www.wertpapier-forum.de/topic/49121-reit-zwei-fragen/#entry1025551

    2. Für Einkommensinvestoren, die mit dem Kursschwankungsrisiko leben können, sind REITs in jedem Fall eine zweckmäßige Ergänzung. Sicher, es handelt sich um Wertpapiere mit einem aktienähnlichen Profil. Aber das Geschäftmodell unterscheidet sich doch deutlich von „normalen“ Geschäftsmodellen. Wenn Du eine Eigentumswohnung erwirbst, gehst Du ja im Grunde auch eine unternehmerische Beteiligung ein, die sich aber dennoch vom Betrieb einer Schreinerei oder Gastwirtschaft unterscheidet. Zur letzten Frage: Ja, REITs sind in so gut wie allen großen Indizes vertreten. Manche werden allerdings auch „ex REITs“ berechnet. REITs machen aktuell knapp drei Prozent der Kapitalisierung des MSCI World aus.

      Beste Grüße
      Luis

  8. Moin Luis,
    wie immer ein hervorragender und fundierter Artikel von dir.
    Eine Frage hätte ich bzgl. der jährlichen Kosten für den Alpine Global Premier Properties Fund: Wie hoch ist die Kostenquote für diesen? Wenn ich es richtig gesehen habe, liegen die Kosten bei happigen 1,28%, was natürlich die Rendite massiv schmälert. Hast du hier konkrete Infos?
    Vielen Dank!
    Vulpes

    1. Hallo Vulpes,
      vielen Dank für das Lob. Die Kostenquote für den Alpine Global Premier Properties Fund beträgt für 2017 in Summe 1,33 Prozent. Günstig ist das beileibe nicht. Müsst ich mich heute neu positionieren, würde ich es mit tatsächlich überlegen. Aber: Ich halte dieses Papier bereits seit vielen Jahren (seinerzeit waren REIT-ETFs rar). In der Zeit wurde die Dividenden immer konstant gehalten oder gesteigert. Zudem – das ist ein Vorteil gegenüber ETFs – wird der Fonds immer mal wieder deutlich unter dem Inventarwert, also dem Wert aller Beteiligungen zu Marktpreisen, gehandelt. So auch aktuell: Da bekomme ich einen Dollar für 90 Cent. Das wirkt nochmal wie ein Hebel auf die Ausschüttungen. Daher werde ich den Wert weiter halten.

      Beste Grüße
      Luis

  9. Lieber Luis,
    cool wie gut du auf meine Fragen eingehst, dass hilft mir weiter für noch mehr Klarheit. Eigentlich hätte ich – bei dem Aufwand den du schon hattest – einfach nur nochmal Danke gesagt, doch dann war dein letzter Satz „Wenn Du noch eine Frage hat, nur zu“ –so dass ich mich erneut ermuntert sehe. DIrekt als Antwort funktionierte es nicht – weswegen ich eine neuen Kommentar anfange.

    1. Wenn ich es richtig verstehe kann man entweder in einen Anleiehen-ETF mit Hypothekendarlehen investieren oder in einen Mortgage-REIT und hat mehr oder weniger dasselbe – bloß dass der Mortgage-REIT die Investion auch noch hebelt. Ergo, höherer Ertrag, höheres Risiko.
    2. Danke dass du auch konkret auf den LYXOR FTSE EPRA/NAREIT Global Developed UCITS ETF eingegangen bist. Ja, das mit dem Swap ist mir klar und für mich auch passend. Im Grunde muss ich sehen, was im Index zusammengefasst ist und da habe ich eben nicht von Mortgage-REIT gefunden. Ich glaube, das sollte mir ausreichen als Gewissheit. Schließlich kann der Index ja nicht alles formulieren worin er NICHT investiert. Hm…im Grunde hier also keine Frage, nur bitte kurz Einhaken, wenn meine Überlegung falsch ist.
    3. Jetzt wo ich Mortgage-REITs verstanden habe, werde ich Sie mir auf den Schirm legen für mein Portfolio nach dem nächsten Crash. Wenn der nicht kommt, freue ich mich über die hohen Renditen meiner Aktien und meines normalen REITs-ETF. Hm..schon wieder keine Frage – danke schon wieder keine Frage, aber du hast einfach das meiste geklärt.
    LIebe Grüße,
    Tobias

    1. Lieber Tobias,
      kein Problem, hier meine Antworten:

      1. Ja, es gibt Anleihen-ETFs, die in Hypothekendarlehen investieren, wie beispielsweise der iShares US Mortgage Backed Securities UCITS ETF. Dann gibt es ETFs, die in Mortgage-REITs investieren (die selbst wieder in hypothekarisch besicherte Anleihen anlegen), wie zum Beispiel den VanEck Vectors Mortgage REIT Income ETF. Die ETFs arbeiten aber in der Regel mit Eigenkapital. Es gibt allerdings spezielle Wertpapiere, beispielsweise ETRACS Monthly Pay 2xLeveraged Mortgage REIT ETN, welche die Investition mit Schulden hebeln (in diesem Fall: 50 Prozent Eigenmittel, 50 Prozent Schulden).

      2. Ich habe auch mal in den Index geschaut. Da sind zwar mehrere hundert Papiere enthalten, die großen Mortgage-REITs finde ich aber nicht. Von daher gehe ich davon aus, dass der Index keine Mortgage-REITs enthält, sonst würden Werte wie Annaly oder Agnc auf jeden Fall auftauchen (vermutlich hat sie der Indexanbieter ausgeschlossen). Aber Dir sollte auch klar sein, dass „nur“ 83 Prozent des ETFs in Immobilien investiert ist (siehe oben). Die restlichen 17 Prozent sind „Verschnitt“.

      3. Der Crash ist das eine, die Zinsen das andere. Mortgage-REITs reagieren extrem empfindlich auf Zinsänderungen. Konkret dürften sich steigende Zinsen tendenziell negativ auf die Performance auswirken, insbesondere, wenn die Differenz zwischen lang- und kurzfristigen Zinsen sinkt (denn von der Differenz „leben“ die Mortgage-REITs. Das nur als kurze Ergänzung …

      Schönes Restwochenende
      Luis

    1. Dito. Auch hier eine kurze Ergänzung: „Ich habe allerdings Zweifel, ob bei der in Deutschland handelbaren Variante auch eine monatliche Ausschüttung erfolgt.“ Das sollte eigentlich der Fall sein. Bei einer Order an einer deutschen Börse bitte das Limit nicht vergessen – hier ist der Markt in der Regel enger als in Übersee!

      Beste Grüße
      Luis

  10. Der Global X kann bei der Ing-DiBa zum Nulltarif gekauft werden. Ebenso der Vanguard REIT( A0JEHJ), beinhaltet allerdings nur amerikanische Reits. Ist der grösste REIT ETF mit 30Mrd und günstigen laufenden Kosten von 0,12%.
    Noch etwas günstiger ist der Schwab US REIT(3,6Mrd) mit nur 0,07%, ebenfalls zum Nulltarif bei Ing-DiBa. Bei all diesen US ETF, sollte man auf die zum Teil obszönen Spreads von mehreren Prozent an deutschen Börsen achten ,und erst kaufen, wenn der amerikanische Markt geöffnet hat.
    Der AWP ist ein Sonderfall, da er ein CEF ist und man die Besonderheiten von sg. Closed-End Funds kennen sollte, bevor man darin investiert. So kommen die hohen Ausschüttungen von 9,79% hauptsächlich von Kapitalrückzahlungen , was zu einem deutlichen Rückgang des Nettoinventarwertes von 64% seit Auflegung2007 geführt hat. Der Kurs liegt mit 6,13$ sogar 70% unterm Ausgabepreis von 20$.

  11. Das mit den Spreads ist ein wichtiger Hinweis – daher auch die Empfehlung, eine Order grundsätzlich zu limitieren.
    Zum Thema AWP: Der Closed-end Fund wurde zum Höhepunkt der Immobilienblase aufgelegt. Zwischen 2007 und 2008 ist der Kurs abgestürzt, seit 2009 verläuft er nach einer kurzen Erholung in relativ stabilen Bahnen. Das erklärt in Verbindung mit der regelmäßigen Ausschüttung aller vereinnahmten Erträge die Tatsache, dass der Kurs weit unter dem Ausgabepreis notiert (was so bei zahlreichen REITs zu beobachten ist). Ganz anders sieht aber die Gesamtperformance aus. Anleger, die das Wiederanlageprogramm der Gesellschaft (Reinvestition der Dividenden zum Nulltarif) genutzt hätten, lägen heute deutlich im Plus. Und was die Kapitalrückzahlungen angeht ist zu beachten, das gerade bei REITs Gewinn und Cashflow durch die Abschreibungsregeln auf das Anlagevermögen bisweilen deutlich auseinanderfallen. Somit sind Kapitalrückzahlungen nicht zwangsläufig Kapitalverzehr, an dem die Fondsgesellschaft in der Regel kein Interesse hat. Zudem ist die Dividendenrendite auch der Tatsache geschuldet, dass der Kurswert deutlich unter dem Nettoinventarwert notiert.

    1. Der AWP zeigt laut DRIP Returns Calculator von Dividendchannel seit Auflegung eine jährliche Negativrendite von -0,69% an, bei Wiederanlage der Ausschüttung. Ohne Wiederanlage -3,38%. Er verliert rendite- und risikomässig sowohl gegen den Vanguard ETF(VNQ) , der auch die Finanzkrise mitgemacht hat, als auch gegen einen anderen CEF mit Schwerpunkt REIT, den RFI, der bereits seit 1993 besteht und 0,5% günstiger ist.

  12. Mathematisch mag die Berechnung korrekt sein. Allerdings kommt das Ergebnis so nur deshalb zustande, weil als Ausgangspunkt der Höhepunkt einer Jahrhundertblase am Immobilienmarkt gewählt wurde. Genausogut könnte man folgende Gegenrechnung aufmachen: Wer nicht zu Höchst- sondern zu Tiefstkursen eingestiegen ist, beispielsweise am 6. März 2009 zu 2,28 US-Dollar, der freut sich heute über 170 Prozent Kursgewinn, etwa 12 US-Dollar Dividenden, die seither geflossen sind sowie eine Yield on Cost von 52,6 Prozent. Die oben erwähnt Gesamtperformance bezieht sich freilich auf einen mittleren Einstiegskurs, nach dem Auspendeln der Extrema.
    Der VNQ kommt für Einkommensinvestoren aufgrund der relativ niedrigen Ausschüttungsrendite nicht in Betracht. Anleger, denen es nicht auf die Dividende ankommt, aber ihr Portfolio um REITs erweitern wollen, sind hingegen mit dem Papier bestens bedient. Der RFI wiederum weist eine interessante Ausschüttungsrendite auf und arbeite ebeso wie der AWP ohne Fremdkapital. Ja, die TER ist günstiger. Allerdings wird er aktuell mit einem leichten Aufschlag zum Nettoinventarwert gehandelt und investiert ausschließlich in den USA, nicht weltweit.

    1. In meinen letzten Kommentar hat sich der Fehlerteufel eingeschlichen. Im ersten Absatz muss es wie folgt heißen: „Wer nicht zu Höchst- sondern zu Tiefstkursen eingestiegen ist, beispielsweise am 6. März 2009 zu 2,28 US-Dollar, der freut sich heute über 170 Prozent Kursgewinn, etwa fünf US-Dollar Dividenden, die seither geflossen sind sowie eine Yield on Cost von 26,3 Prozent.“ Ich hatte versehentlich mit einer Monatsdividende von zehn statt fünf Cent gerechnet und hoffe, niemanden verwirrt zu haben …

  13. Eine sehr gute Erklärung und viele Infos! Allerdings ziehe ich ein anders Fazit:
    Wenn du aus Diversifikationsgründen auf Betongold willst, dann sind REITS gegenüber richtigen Immobilien die schlechtere Variante. Dir fallen die ganzen Vorteile der Immobilie weg
    1) Abschreibung
    2) Hebelung durch Kredite – teilweise bis zu 100%
    3) Gestaltungsmöglichkeiten (z.B. Mieterhöhung)

    Viele Grüsse,
    Alexander

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