Freitagsfrage: Wohnung mit Einbauküche vermieten oder nicht?

1. Hallo zusammen,
   wir verkaufen die Einbauküche immer zu Mietbeginn für angemessenes Geld mit der Option, sie bei Auszug nach Zustand zurückzukaufen, der Mieter könnte sie aber auch mitnehmen. Das macht aber niemand und wir kaufen meist zum gleichen Preis zurück. Somit wird die Küche pfleglich behandelt und für Reparaturen muss der Mieter aufkommen. Bei Auszug entscheiden wir, ob wir “nachrüsten” müssen oder den Preis anpassen müssen.
   Ich finde das perfekt. Wer das nicht mag, kommt als Mieter nicht in Frage.
   Viele Grüße

   1. Hi Spantax,

      auch eine elegante Lösung. Es schränkt zwar den Kreis der potentiellen Mieter etwas ein, aber wenn es trotzdem klappt, ist es die wohl beste Lösung.

      VG, Nico

   2. Kann man machen, so bin ich für meine Eigentumswohnung an eine Top Schreiner Küche gekommen. Die war in der Wohnung meiner Frau und musste beim Einzug für ca. 1000€ gekauft werden mit der Option sie ja an den nächsten Mieter weiter zu verkaufen. Wir haben sie ausgebaut und jetzt habe ich eine 6 Jahre alte 12000€ Schreiner Küche. In meinen Wohnungen lasse ich nur Mieter die sich auch eine Küche leisten können, dann bleiben sie meistens auch länger drin (im schnitt 10 Jahre) Außer natürlich in meinen 1 Zimmer Studentenwohnungen, da Vermiete ich immer mit Singleküche. Wenn ich aber doch mal eine Küche einbaue um die Wohnung besser zu vermieten, dann lasse ich die Kosten dem Mieter die nächsten 6 Jahre abbezahlen.

2. Genau die Frage die ich mir auch zu meiner Vermietung gestellt hatte, vielen Dank für den Beitrag!

3. Auch ein wichtiger Punkt: Wenn der Mieter in eine eigene Küche investiert, baut er damit eine viel höhere Bindung zur Wohnung auf. Das resultiert in der Regel in längere Mietzeiten und einen besseren Umgang mit der Wohnung. Wenn man also eher auf ein wirklich “passives” Einkommen und langjährige Mieter wert legt, könnte das ein bedenkenswerter Punkt sein.

   Nichtsdestotrotz vermiete ich nur mit Küche. Durch den hochwertigeren Eindruck der Wohnung erzielt man dadurch eine höhere monatliche Miete/Rendite und hat mehr Spielraum bei der Mietpreisbremse. Habe allerdings auch eher 1-Zimmer-Wohnungen wodurch sich die Sache mit den langjährigen Mietern eh erübrigt hat.

4. Hallo zusammen,

   vielen Dank für die Anregungen und vor allem an Niko mit der Bewertung des kalkulatorischen Zinssatzes. Das war mein Hauptpunkt. Eigentlich bin ich bei der Entscheidung Küche oder keine Küche sehr unemotional und mache nur das was der Markt will. Ich werde die Küche einbauen und einen Zinssatz von 5% ansetzen … macht im Endefekt nur 2 € Unterschied im Monat aus, aber trotzdem. Der Mieterin habe ich die Rechnung erklärt und sie findet das sehr fair und ist zufrieden. Das ist die Hauptsache.

   Viele Grüße,

   Sebastian

5. Hallo zusammen,

   interessante Diskussion!

   In meinen beiden Wohnungen waren damals schon Küchen eingebaut und es gab bestehende Mietverträge (inkl. EBK). Daher hatte sich die Frage zur Vermietung einer EBK nie wirklich gestellt. Aber ich selbst habe in meinem Leben schon in diversen Mietwohnungen gelebt und nie selbst eine Küche gekauft. Mietwohnungen ohne EBK habe ich gar nicht in Erwägung gezogen. Aus dieser subjektiven Erfahrung heraus würde ich damit auch immer eine Küche mitvermieten – vor allem, wenn es sich um kleine bis mittlere Wohnungen bis zu 2-Zimmern handelt. Die Auswahl der passenden Mieter ist für mich das wichtigste Kriterium bei der Vermietung, weil hier die möglichen Probleme anfangen. Ich möchte die größtmögliche Auswahl haben. Und wenn eine EBK den potenziellen Mieterkreis vergrößert, dann ist es das für mich Wert.

   Welche Kosten legst Du dafür um? Die Herleitung durch 10 Jahre Abschreibung auf den Wert der Küche und einem angenommenen Zinssatz – so wie Du es gemacht hast, Sebastian – ist sinnvoll, nachvollziehbar und scheint auch rechtssicher. Beim Zinssatz hätte ich aus dem Bauchgefühl eher in der 4-5% Ecke gelegen.

   In meinem Fall habe ich meinem Mieter letztes Jahr eine neue Küche bezahlt, da die aktuelle bestimmt schon 20 Jahre alt war und übel aussah. Der Deal war folgender: Mein Mieter plant die Küche (überwiegend IKEA) und stimmt die Details mit mir ab. Dann organisiert er den kompletten Kauf und den Einbau in Eigenregie (er ist selbst Handwerker). Ich bezahle die direkten Kosten und habe sonst keinen Aufwand.

   Das hat alles zusammen 4.000 Euro gekostet. Mit 10 Jahre Abschreibung und einem Zinssatz von 5% käme ich auf gut 40 Euro pro Monat. Das Geld kann ich allerdings nicht auf die Miete umlegen, da wir ja bereits eine Staffelmiete inkl. EBK haben (ich hätte höchstens eine Mieterhöhung zur Bedingung machen können). Ich sehe die neue EBK als Investition in die Wohnung, weil es sie aufwertet, als Investition in die gute Beziehung zu meinem dankbaren Mieter und, bei einer Neuvermietung, als wichtigen Baustein, um meine passenden Mieter zu finden. Aus der ganzen Berechnung fiel bisher übrigens die steuerliche Betrachtung raus. Die Kosten kann ich ja über die Zeit steuerlich absetzen, weshalb die eigentlichen Kosten ja deutlich unter den 4.000 Euro liegen.

   Ein Punkt noch zur Vollständigkeit: bitte stelle sicher, dass Du eine Kleinreparaturklausel in den Vertrag mit aufnimmst. Bei kleineren Geschichten bis 100 Euro übernimmt dann die Mieterin die Kosten.

   VG, nico

   1. Sehr interessanter Artikel! Bei mir hat sich das Problem eher zufällig gelöst. Der Erstmieter in der neu gebauten Wohnung hat die Küche mitgebracht und die hat zufällig auch gut zur Wohnung gepasst. Beim nächsten Mieter (leider schon nach 1,5 Jahren), hätte ich dem Mieter die hochwertige Küche auch abgekauft aber der neue Mieter wollte die Wohnung behalten, was für ihn okay war, weil er langfristig bleiben möchte.
      Für mich war das auch okay, da ich keine Reparaturkosten habe, wenn mal etwas kaputt geht und und ich denke auch, dass ein Mieter mit einer eigenen Küche wahrscheinlich pfleglicher umgeht als mit einer gemieteten. Und falls nicht, wäre mir das in dem Fall dann auch egal ?

6. Hi, ich würde die Wohnung ohne Küche vermieten. Die Mieterin will doch nur die Kosten und den Einbau auf dich abwälzen. Ich glaube sogar, sie hat gar nicht das Geld für eine eigene Küche. Lasse dich nicht von ihr einwickeln!
   Geht etwas an der Küche kaputt, musst du als Vermieter die Reparaturkosten bezahlen und für Ersatz sorgen. Als “Dank” wird sie dir die Küche herunterwohnen. Glaube mir, manche Mieter schaffen es, eine Küche in 2..3 Jahren völlig zu verhunzen. Dann darfst du dir anhören, das du eine Küche von schlechter Qualität eingebaut hast. Lauter solche Ausreden, warum die Küche auf einmal in so einem Zustand ist. Willst du dir das antun?
   Sie, bzw. der Mieter, kann selber eine Küche ganz nach eigenem Geschmack und Bedürfnissen einbauen (die Elektrik und das Wasser nur vom Fachbetrieb, lasse dir Quittungen geben, den wer ist wohl der Dumme, wenn die Wasseranschlüsse in die Wand oder Decke tropfen und sonstwas für Schaden anrichten…). Bei der Auswahl der Küche lässt du dem Mieter also großzügig freie Wahl.
   Und wenn der Mieter wieder auszieht muss er/sie natürlich die Küche wieder mitnehmen. Also die Wohnung so zurückgeben, wie du sie vermietet hast. Ohne Küche. Eventuell nimmst du ihm die Küche “großzügig” zum Nulltarif ab und verzichtest auf die Entsorgungskosten, denn der neue Mieter will ja bestimmt nicht eine alte Küche haben, sondern seine eigenen Vorstellungen verwirklichen.
   Pass auf, das der Mieter wegen der Küche keine Absprachen mit dem Nachmieter macht. Unterbinde so etwas von vornherein, meist werden bei Abstandszahlungen (für die es sowieso gar keine rechtliche Basis gibt) unlautere Summen und Absprachen zu lasten des neuen Mieters getroffen. Das ist dann kein guter Start für das Mietverhältnis mit dem neuen Mieter.
   Sicher ist es nett, dem Mieter eine Küche einzubauen, aber das lohnt nur bei kleinen Ein-Zimmer-Wohnungen mit Kochnische.

   1. > Ich glaube sogar, sie hat gar nicht das Geld für eine eigene Küche.
      Ich sehe jetzt nichts, was daran so verwerflich wäre…

      > Geht etwas an der Küche kaputt, musst du als Vermieter die Reparaturkosten bezahlen und für Ersatz sorgen.
      Das lässt sich vertraglich regeln. Kleine Reparaturen hat der Mieter selbst vorzunehmen, bei größeren Schäden am Eigentum des Vermieters hat der Mieter eine Haftpflichtversicherung – das lässt man sich vorher bescheinigen.

      1. …jaja, die Kleinreparaturklausel. Die Kosten die du dort den Mieter aufdrücken kannst sind lächerlich. Dafür kommt kein Handwerker zu dir und wenn die Reparaturkosten den Betrag der Kleinreparaturklausel überschreiten, bist du wieder voll dabei was die Kostenübernahme angeht.
         Glaubst du die Mieter beauftragen tatsächlich einen Handwerker wenn sie etwas kaputt gemacht haben? Die improvisieren so lange bis der Schaden noch größer wird oder schrauben selber amateur- und stümperhaft am Wasser herum. Willst du das?
         Ich regele das so: Die Mieter sollen sich sofort melden, wenn etwas kaputt geht; ich schaue was los ist und repariere selber, bzw. bei Wasser oder Strom beauftrage ich den Handwerker und bezahle die Rechnung. Die Mieter freuen sich, da sie erst einmal nichts selber bezahlen und beauftragen müssen.
         Über die Betriebskostenabrechnung hole ich mir das Geld dann wieder, sofern es tatsächlich vom Mieter verursachte Schäden sind für die er haften muss. Bis dahin haben die Mieter das alles längst vergessen.

7. Hallo zusammen,

   in einer Stadt mit Mietdeckel, wie in meiner B-Heimatstadt, steht im Mietspiegel +8% Zuschlag für eine Wohnung mit EBK. Dafür braucht die Küche nur in „gutem Allgemeinzustand“ zu sein und zwei der folgenden Austattungsmerkmale besitzen: hochwertiger Herd, Kühlschrank, Geschirrspüler, Gefrierschrank/-truhe. Das dürfte bei den meisten Küchen erfüllbar sein.

   Bei Neuvermietung gilt die 110%-Durchschnittsmietengrenze. Insofern kann man von knapp 9% Aufschlag für eine Küche ausgehen. Hinzu kommt die Abschreibung über 10 Jahre (für gewissen Geräte ggf. auch 7 oder 5 Jahre). Gute Küchen gibt’s schon ab 5-6k€. Mehr gibt ein*e Mieter*in wahrscheinlich auch nicht aus. Das dürfte in nahezu allen Fällen rentabel sein. Ansonsten ist man wahrscheinlich ohne Mietdeckel, nah am Leerstandsrisiko, wogegen eine EBK ebenfalls ein probates Mittel ist. 😉

   Ich kann nur bestätigen, dass die meisten Mieter*innen gar keine Küche selbst kaufen wollen. Dann müsste man das Argument wohl eher anders herum sehen: Verliert man vielleicht den ein oder die andere Mietinteressent*in gerade weil keine Küche in der Wohnung ist? Bei einem Neubezug kann man den/die Mieter*in beim Kauf ggf. auch miteinbeziehen.

   Damit ist eine EBK meist nicht nur rentabel, sondern hilft auch beim Mietdeckel und macht aus meiner Erfahrung die meisten Mieter*innen glücklich. Win-Win-Win!

8. Hallo Sebastian,
   ich kann nur sagen, dass ich vor 15 Jahren für eine ganz kleine Küchenzeile, die zudem nicht einmal eingebaut, sondern zusammengestoppelt war (2 Zimmer-Wohnung), schon 40 Euro im Monat bezahlt habe. Hier im Südwesten Deutschlands (Großraum Stuttgart) ist die Preisgestaltung sehr robust. Als ich dann Ende 2006 eine eigene Wohnung gekauft habe, habe ich die Küche, die mit ihren blauen Fronten nicht unbedingt meinen Geschmack trifft, sehr günstig übernommen, was mir sehr recht war, da Wohnungskauf und Umzug natürlich für Ebbe in der Kasse sorgten. Ich habe dann nur die Griffe ausgetauscht, was das Erscheinungsbild sehr verbesserte (Kosten: 20 Euro, da ich die alten Griffe bei ebay verkaufen konnte).
   Ich denke, dass man für eine komplette Einbauküche sicher einen Mietaufschlag von 80-100 Euro verlangen kann. Ich würde eine relativ neutrale weiße oder cremefarbene Küche kaufen, z.B. bei IKEA, also nichts mit Landhausstil, Butzenscheiben oder ausgefallenen Farben.
   Wie andere Foristen schon gesagt haben, ist es inzwischen unwahrscheinlich, dass Mieter ihre Küche mitbringen (das war in den siebziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts anders, wenn ich an meine Eltern denke).

9. Hallo,

   interessante Frage. Bei uns werden die allermeisten Wohnungen ohne Küche vermietet. Ich habe eine vermietete Wohnung, die mit Küche vermietet ist. Einfach, weil die Küche bereits drin war, als ich die Wohnung gekauft habe. Bei der Vermietung war das auch durchaus ein Pluspunkt, aber ich habe trotzdem ein paar Fragezeichen dazu. Die Küche ist in dem Fall schon älter als 10 Jahre und relativ hochwertig (um die 10 k€). Was passiert, wenn die Geräte kaputtgehen oder der Mieter in einigen Jahren sagt, dass ihm die Küche nicht mehr gefällt etc. Das Risiko habe ich letztlich in der Miete mit eingepreist.

   Für “Standard-Wohnungen” in Städten mit relativ häufigem Mieterwechsel (Nicos Beispiel) halte ich das Angebot mit einer “Standard-Küche” in jedem Fall für sinnvoll.

   Zu der konkreten Frage: ich würde die Auswahl der Küche nicht alleine der Mieterin überlassen, um nicht einer aktuellen Mode hinterher zu laufen und so das Risiko bei etwaiger Nachvermietung reduzieren. Grundsätzlich halte ich es für kein Problem, eine gepflegte, aktuelle Küche an einen Nachmieter zu übergeben, da die meistens dankbar darüber sind. Oft wird diese dann halt von Mieter zu Mieter verkauft. Bzgl. des Zinssatzes sind 6% natürlich schon aktuell recht hoch, aber letztlich das, was man auch aus der Wohnung rauskriegen sollte. Letztlich wird die Mieterin hier ja anders rechnen. Sie hat keinerlei Risiko und bindet sich nicht. Insofern wird sie wahrscheinlich auf die monatliche Rate schauen, die z. B. bei einer Küche für 5k€ irgendwo zwischen 50 und 60 € liegen würde. Wenn das vermittelbar ist, dann hat die Küche noch die zusätzliche Chance, dass die länger als 10 Jahre hält (bei ordentlichem Mieter). Insofern halte ich das für eine gute Lösung.

   Beste Grüße
   Stefan

10. Ja moin, Norddeutscher hier.

    Ich verstehe bis heute nicht, wie Leute auf die Idee kommen können, Wohnung ohne Küche vermieten zu wollen. Insbesondere in Schwaben ist das ja weit verbreitet, und ich empfinde das schon fast als Nötigung – ich miete doch, um flexibel zu sein, und jetzt soll ich einen Haufen Geld für eine Küche ausgeben, die mich total erpressbar macht?

    Ich vermiete alle meine Wohnungen mit Küche. Zweckmäßig, robust, schlicht. Meine Mieter danken es mir.

11. > der nachfolgende Mieter die Küche nicht möchte, weil er z.B. schon eine Küche hat.
    Die Chance, dass das passiert, halte ich für extrem gering. Die allerwenigsten Mieter ziehen es tatsächlich in Erwägung, eine Küche umzuziehen, da diese ja normalerweise auf die Räumlichkeiten angepasst ist und in der Regel einfach nicht für eine neue Wohnung passt. Wenn sich Mieter wirklich eine Küche für eine Wohnung gekauft haben, wird diese normalerweise dem Nachmieter verkauft (meistens zu einem großen Abschlag).

    Verglichen damit ist die Chance, dass ein Mieter die Wohnung nicht will, weil er zuerst mal eine Küche dafür kaufen müsste sehr hoch. Ich bin selbst Mieter und gerade im Umzug. Bei unserer kürzlichen Wohnungssuche über die gängigen Portale haben wir von Beginn an einen Filter gesetzt, sodass alle Wohnungen ohne Einbauküche direkt rausgeflogen sind. Grund war genau der oben beschriebene: Als Mieter selbst eine Küche kaufen (mit teilweise monatelanger Lieferzeit) und dann nach ein paar Jahren mit großem Verlust wieder verkaufen, das macht einfach keinen Spaß.

    Mir ist es unverständlich, dass es immer noch Vermieter gibt, die Wohnungen ohne Einbauküche vermieten. Selbst, wenn es keine Designerküche aus dem Küchenstudio ist, wertet eine Küche die Wohnung ungemein auf und bietet einen Mehrwert, den viele Mieter auch gerne bereit sind, mit einer höheren Monatsmiete zu bezahlen.

    1. Hallo Andreas,

       eigentlich denke ich das Gleiche wie Du. “Warum werden noch Wohnungen ohne Küche vermietet …?”. In der besagten B-Stadt gibt es aber keinerlei Angebot an Wohnungen mit Einbauküche. Also ist meine Schlußfolgerung, dass die Mehrzahl der potentiellen Mieter schon eine Küche hat und diese weiter nutzen will. Es kann aber auch sein – und darauf hoffe ich – , dass eine Wohnung mit Küche eine besondere Attraktivität ausstrahlt.
       Wenn das Risiko real relativ klein ist, dass man die Wohnung wegen der Küche schwerer vermietet oder – worst case – wieder rausnehmen muss … was ist dann eine faire Umlage der Küchenkosten?

       Viele Grüße,

       Sebastian

       1. In Deutschland ist es häufig einfach normal, Wohnungen ohne Küche zu vermieten. Die Mieter haben dann schlicht keine Wahl, und MÜSSEN sich eine Küche zulegen. Sicherlich ist es nicht der Fall, dass viele Mieter bereits eine Küche besitzen. Eine Küche umzuziehen ist technisch aufwendig, teuer oder beides.

          Sofern du bereit bist, das Geld für eine Einbauküche zu investieren, wird das die Attraktivität deiner Wohnung aus meiner Sicht steigern. Ob das, in Anbetracht des angespannten Wohnungsmarktes, aber notwendig ist, ist eine andere Frage.

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