Wie Dir die Home Bias Deine Immobilienrendite verhagelt

Du spielst mit dem Gedanken eine Immobilie als Geldanlage zu erwerben?

Mit den Mieteinnahmen Deine Altersvorsorge aufzuhübschen?

Vielleicht sogar die finanzielle Freiheit zu erreichen, wie Melanie?

Herzlichen Glückwunsch!

Die Chancen stehen gut, dass Du Dein Ziel erreichst. Aber auch nur, wenn Du das nötige Durchhaltevermögen mitbringst und… ja und… die passende Immobilie erwirbst.

Und das ist gar nicht so einfach.

Beim Kauf einer Immobilie gibt es viele Dinge zu beachten. Dazu zählt auch – und gerade – die Lage von der Bleibe. Und genau da liegt oft der Hase im Pfeffer begraben.

Ich tausche mich oft mit Lesern über dieses Thema aus. Fast immer herrscht die gleiche Grundannahme vor.

Ich kaufe die Immobilie dort, wo ich auch lebe!

Warum?

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Du kannst diesen Artikel auch bequem im Podcast Meine Mäuse – der Finanzpodcast für die Familie hören. Dann erfährst Du auch, wie Eva und ich unsere Immobilien vermieten.

Was der Bauer nicht kennt…

Beim Kauf einer Anlageimmobilie gibt es einen starken Hang zur „Home Bias“ oder Heimatmarktneigung, also einer Tendenz des Anlegers, den Heimatmarkt zu gewichten.

Du kaufst Deine Immobilie in der gleichen Stadt oder Region, in der Du auch lebst.

Das kennst Du vielleicht gut von Deinen Investitionen in den Aktienmarkt. Unbewusst bevorzugst Du Aktien von Unternehmen, die Dir gut bekannt und allgegenwärtig sind. Also Anteile von BMW, Lufthansa oder der Allianz. Lieber einen ETF auf den DAX statt den S&P 500.

Dieses Verhalten ist für Dich nicht ohne Risiko. Durch Deinen engen Horizont leidet die Diversifikation. Und wenn man dem freundlichen Herrn Markowitz glauben darf, dann akzeptierst Du damit mehr Risiko bei gleichem Ertrag.

Viel schlimmer ist allerdings, dass Dir durch die Home Bias ein paar richtige Perlen durch die Lappen gehen. Anteile von fantastischen Unternehmen mit einer langen Historie überdurchschnittlicher Renditen.

Du solltest daher eine Home Bias vermeiden – das gilt für den Aktienmarkt genauso wie für den Immobilienkauf.

Lage, Lage, Lage

Dieser Spruch ist nun wirklich schon durchgenudelt. Aber er hat es immer noch in sich. Die Lage ist der wohl wichtigste Treiber für die langfristige Rendite Deiner Immobilie.

Das heißt nicht, dass die teuersten Gegenden Dir langfristig automatisch die beste Rendite bringen. Es ist deutlich komplexer.

Aber das Makroumfeld – Wohnraumangebot vs. Nachfrage, Arbeitslosigkeit oder erwarteter Bevölkerungszuwachs/Schwund – hat einen großen und leicht unterschätzten Einfluss auf die zukünftige Wertentwicklung.

Du willst also sicherstellen, dass Du auch genau dort investierst, wo Du Dir langfristig die höchste Rendite für Deine Immobilieninvestition ausrechnest.

Vielleicht hast Du Glück und lebst in einer Region mit einem günstigen Immobilienumfeld. Aber das wäre dann purer Zufall. Wahrscheinlicher ist, dass Du durch Deine eingeengte Auswahl Geld auf dem Tisch liegen lässt.

Moment mal! Ich habe aber meine Gründe.

Warum solltest Du Dich freiwillig soweit einschränken?

Dafür gibt es einen triftigen Grund.

Du willst vor Ort sein, wenn Du gebraucht wirst. Das ist Dir wichtig.

So kannst Du vor dem Kauf den Markt genau analysieren. Ausreichend Zeit damit verbringen, mit Leuten zu sprechen und Dich auszutauschen. Die Wege sind kurz. Du kannst viele Immobilien besichtigen, bevor Du Deine Traumwohnung (oder Dein Haus) auswählst.

Ist die Immobilie erst mal gekauft, dann kannst Du vor Ort die Sache selbst in die Hand nehmen. Mieterwechsel, defekte Spülmaschine oder die jährliche Eigentümerversammlung? Alles kein Problem.

Das ist ohne Zweifel ein großer Vorteil.

Aber überwiegt es die Nachteile, die Deine Home Bias beim Immobilienkauf mit sich bringt?

Ab in die Muddastadt

Ich glaube nicht. Wahrscheinlich überschätzt Du die Vorteile räumlicher Nähe.

Lass mich mal ein bisschen aus dem Nähkästchen plaudern.

2010 lebte ich noch in London. Ich hatte mir vorgenommen, einen Teil meines Ersparten in eine vermietete Immobilie zu investieren. London selbst schied aus. Ich empfand es als viel zu überteuert. (Hätte ich damals etwas in London gekauft, wäre ich heute deutlich vermögender…  Chance vertan!).

Ich wollte eine kleine Eigentumswohnung in Deutschland kaufen. Eine vermietete Immobilie im Ausland war mir zu heiß. Dort kenne ich mich zu wenig mit dem Miet- und Steuerrecht aus.

Der Umstand, nicht vor Ort in Deutschland zu sein, hat sich im Nachhinein als großer Vorteil erwiesen. Ich hatte keine Home Bias in dem Sinne, dass ich eine bestimmte Region bevorzugen würde.

Alles war weit weg. Alles kam erst einmal in Frage.

Meine Wahl fiel auf Berlin – genauer gesagt den Prenzlauer Berg. Dafür gab es mehrere Gründe.

Die Stadt boomte. Die Nachfrage nach Wohnraum war deutlich höher als das Angebot. Es gab im Ostteil viele sanierte Altbauten, die sich gut zum Vermieten eigneten. Berlin geriet immer stärker in den Fokus internationaler Immobilieninvestoren. Und nicht zuletzt, waren Berliner Eigentumswohnungen 2010 einfach unglaublich billig – besonders im Vergleich zu nahezu allen anderen Europäischen Metropolen. Es war also noch ordentlich Luft nach oben.

Ratzfatz vom Mieter zum Vermieter

Die Umsetzung des Kaufes war dann doch einfacher als ich erwartet hatte.

Nach einigen Wochen Recherche auf den gängigen Internetportalen, hatte ich ein Gefühl für den lokalen Wohnungsmarkt entwickelt. Anschließend machte ich Termine mit Maklern und Banken und stimmte diese zeitlich mit einer gerichtlichen Zwangsversteigerung ab.

Dann ging es in den Billigflieger nach Berlin. Der erste Besuch brachte nichts. Aber beim zweiten Trip hatte ich bereits meine Traumwohnung gefunden. 78.000 Euro für eine 55qm Wohnung im Prenzlauer Berg. Alles im sanierten Altbau mit einfacher Ausstattung. Perfekt.

Beim Gespräch mit dem Makler kam heraus, dass der Verkäufer mehrere Wohnungen in diesem Haus besaß und noch eine weitere verkaufen wollte.

Wie sieht es mit 140.000 Euro Paketpreis für beide aus?

Passt!

Für die Abwicklung, inklusive Notartermin, ging es dann noch ein weiteres Mal nach Berlin. Dann war der Kauf abgeschlossen. Beide Wohnungen waren vermietet, also brauchte ich mich darum erst mal nicht zu kümmern.

Jetzt war ich offiziell Vermieter.

Mein Freund, der Makler

Trotz 1.000 Kilometer Distanz ging der Kauf recht unproblematisch vonstatten.

Und wie sich herausstellte, gilt das gleiche auch für die Verwaltung.

Beim Kauf war ich davon überzeugt, die Wohnung verwalten lassen zu müssen. Schließlich wohnte ich ja nicht in Berlin.

Also fragte ich den Makler, ob er denn einen guten Verwalter empfehlen könnte. Seine einfache Gegenfrage hat mir bis heute über 3.500 Euro gespart.

Warum versuchen Sie es denn nicht erst mal selber?

Ja warum eigentlich nicht?

Verwaltung ≠ Verwaltung

Für die Wohnungen gibt es eine sogenannte Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung), die sich um das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer im Haus kümmert. Die erstellen den Wirtschaftsplan, machen die Hausgeldabrechnungen, organisieren die Eigentümerversammlungen und nehmen Reparaturen am Haus vor. Das kostet mich ca. 20 Euro pro Monat und Wohnung.

Daneben gibt es dann noch die Sonderverwaltung der Wohnungen. Dazu gehört die gesamte Kommunikation mit den Mietern (inklusive Probleme, Kündigung, Neuvermietung, …), die Erstellung der Nebenkostenabrechnung und die laufende Instandhaltung der Wohnung. Also im Prinzip alles, was direkt mit der Wohnung zu tun hat. Das mache ich selber, könnte es aber alternativ für ca. 30 Euro pro Monat und Wohnung von einem Verwalter erledigen lassen.

Alternativ, als eine Art Zwischenlösung, gibt es hier auch sinnvolle Software, die das Leben einfacher macht. WISO Vermieter* wäre hier mein klarer Favorit. Praktisch, einfach zu bedienen und mit nützlichen Hilfestellungen. Das ist dann deutlich günstiger als eine professionelle Sonderverwaltung, nimmt aber schon viel Arbeit ab.

Alles bequem von der Couch

Es hat mich wirklich überrascht, wie gering der Arbeitsaufwand für die Sonderverwaltung ist. Alles lässt sich wunderbar aus der Ferne erledigen.

Jährliche Nebenkostenabrechnung? – Brauche ich mittlerweile weniger als eine Stunde für. Hierzu wird es noch einen separaten Beitrag geben.

Kaputte Spülmaschine? – Bitte ich den Mieter, es selber reparieren zu lassen und mir die Rechnung zu schicken. Klappt soweit wunderbar. Solche Themen kommen erstaunlich selten vor.

Mieterwechsel? – Hatte ich früher über einen Makler laufen lassen. Jetzt geht es auch ohne größeren Zeit- oder Kostenaufwand ohne Makler.

Eigentümerversammlung? – War ich noch nie persönlich anwesend. Die Agenda lasse ich mir vor der Versammlung von der WEG-Verwaltung zuschicken. Die strittigen Punkte kläre ich dann telefonisch (wenn nötig) und erteile anschließend der WEG-Verwaltung eine detaillierte Vollmacht, wie bei den einzelnen Punkten für mich abzustimmen ist. Das klappt gut.

Finanzierung? – Lässt sich unkompliziert per E-Mail, Post und Telefon organisieren.

Ich verwende also alles in allem nur wenige Stunden pro Jahr auf die Verwaltung meiner beiden Eigentumswohnungen. Das wäre auch nicht anders, wenn ich in Berlin wohnen würde.

Sollte es zu Problemen kommen, z.B. mit einem schwierigen Mieter, dann gäbe es immer noch die Möglichkeit einen Verwalter einzuschalten.

Und die Moral von der Geschicht

Beim Kauf einer Anlageimmobilie solltest Du eine Home Bias vermeiden. Suche Dir die Region oder Stadt aus, in der Du Dir die besten langfristigen Renditechancen ausrechnest.

Du musst nicht in der Nähe Deiner vermieteten Immobilie leben. Die Verwaltung lässt sich einfach und effizient aus der Ferne organisieren. Lass Dich nicht von Distanzen abschrecken.

Je breiter Dein regionaler Fokus bei der Auswahl Deiner Immobilie, desto höher sind die Chancen, die langfristig höchste Rendite zu erwirtschaften.

Besitzt Du eine Eigentumswohnung/Haus zur Vermietung? Oder spielst Du mit dem Gedanken eine zu kaufen? Könntest Du Dir vorstellen diese in einer entfernten Region zu vermieten? Ich freue mich schon auf Deinen Kommentar!

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