Im ersten Teil dieses Beitrags hatte ich die verschiedenen gängigen (oft von Maklern benutzten) Renditeberechnungen für Immobilien beschrieben und erklärt, warum diese mir nicht ausreichen. Jetzt geht es ans Eingemachte.
Der Kauf der beiden 55qm Eigentumswohnungen auf dem Prenzlauer Berg hat sich letztendlich noch bis 2011 hingezogen. Solche Geschichten dauern oft länger als gedacht.
Beim Kauf waren beide Wohnungen bereits vermietet. Die Mieter, bzw. die Mietverträge, sind daher mit übergegangen.
Übrigens, ich war damals erstaunt, dass vermietete Wohnungen in Berlin so um die 25% billiger waren als leerstehende Wohnungen. Die Käufer zum Eigenbedarf fielen bei den vermieteten Wohnungen weg und damit waren diese noch einmal einen ganzen Schwung günstiger.
Ist schon verrückt, aber eine direkte Auswirkung des bestehenden Mietrechtes in Deutschland. In London war dies genau andersherum. Dort waren vermietete Wohnungen (etwas) teurer.
Die Wohnungen sind zwei von ca. 30 Einheiten im Haus. Es gibt einen Verwalter für das Gebäude, aber die Sondereinheiten, sprich meine beiden Wohnungen, verwalte ich selbst. Es gab keine Renovierungskosten beim Kauf. Die Wohnungen finanzierte ich mit einem Kredit.
Welche Annahmen fließen in die Rendite-Berechnung ein?
Ich wollte damals wissen, wie hoch meine Eigenkapitalrendite, nach Steuern, für die beiden Wohnungen sein würde. Mit den Annahmen konnte ich dann im Excel-Model etwas rumspielen. Dadurch hatte ich ein grobes Gefühl, wie sich die Rendite ändert, wenn sich die Rahmenbedingungen negativer oder positiver entwickeln.
Hier sind die Eckdaten, die als Annahmen damals in die Renditeberechnung mit einflossen. Ich separiere die Wohnungen nicht, sondern behandle sie als ein Gesamtpaket:
Kaufpreis: 140.000 Euro
Nebenkosten Kauf: 18.961 Euro oder 13.54% (!!) bestehend aus:
- Makler: 9.996 Euro (Autsch. Der Schnacker hat bei mir alle gängigen Klischees erfüllt…)
- Grunderwerbsteuer: 6.300 Euro (4,5%; ist heute übrigens 6%)
- Notar: 1.554 Euro
- Gericht: 725 Euro
- Sonstiges: 386 Euro (Flüge, Taxi, …)
Abschreibung (pro Jahr): 2.500 Euro – Das ist die Magic Number, die mein damaliger Steuerberater errechnete.
Kaltmiete (pro Jahr): 8.640 Euro – jeweils 360 Euro pro Wohnung/Monat
Kosten (pro Jahr): 1.400 Euro – Diese Pi mal Daumen Annahme von 1% des Kaufpreises zur Deckung von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten hat bei mir bisher recht gut hingehauen.
Dynamik: 1% – Damit meine ich den Anstieg der Kaltmiete und Kosten pro Jahr
Wertzuwachs: 2% – ich war damals schon recht optimistisch, wie sich die Immobilienpreise in Berlin entwickeln würden.
Persönlicher Steuersatz: 35% – dient nur als Beispiel
Zins: 4% – Zitat Bankverkäufer: „Weiter werden die Zinsen nicht mehr runtergehen!“ Da hatte er aber die Rechnung ohne unseren Herrn Draghi gemacht 🙂
Darlehen: Ich hatte einen Kredit über 100.500 Euro aufgenommen. Die Finanzierung hat 10 Jahre Zinsbindung mit Restwert, aber Optionen zur Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel. Ich hatte zur Renditeberechnung der einfachheitshalber eine Annuität auf 15 Jahre Volltilgung angenommen.
Leerstand: 2% – Als Faustformel nimmt kann man hier 2 % der Bruttojahreskaltmiete nehmen (1 Monat Leerstand auf 50 Monate). Bei mir gab es bisher noch keinen Leerstand. Hoffen wir mal, dass das so bleibt.
Wann verkaufe ich die Wohnungen?
Um eine vernünftige Eigenkapitalrendite berechnen zu können, musst Du auch eine Annahme treffen, wann die Immobilie wieder veräußert wird. Das Minimum sollten 10 Jahre sein, da dann die Spekulationsfrist abläuft und der Verkauf steuerfrei wird. Ich hatte zwei Szenarien berechnet:
Szenario 1: Verkauf nach 15 Jahren (Jahresende 2025). Dann sollten die Hütten abbezahlt sein.
Szenario 2: Verkauf nach 37 Jahren (Jahresende 2046). Dann wäre ich 67 Jahre und hätte mein offizielles Rentenalter erreicht.
Wer weiß, vielleicht behalte ich die Wohnungen auch mein Leben lang. Oder aber ich verkaufe sie schon, sobald die 10-Jahresfrist abgelaufen ist, weil ich die Schnauze voll habe. Schauen wir mal. Für die Renditerechnung macht es erst mal keinen riesigen Unterschied.
Was fehlt in den Annahmen?
Ich berücksichtige im Model keinen Mietausfall. Warum? Mietausfälle sind schwer zu modellieren. Die Wahrscheinlichkeit, dass es zu so einer unschönen Situation kommt, sehe ich als gering an.
Ich schaue schon genau hin, wen ich als Vermieter akzeptiere. Wenn dann doch etwas passiert, dann haut es wirklich rein. Bisher hatte ich noch keine Probleme, im Gegenteil. Hoffentlich das bleibt auch so.
Was auch fehlt, sind Kosten für Makler, wenn Mieterwechsel anstehen. Bisher wurden die Kosten von den Mietern getragen. Neuerdings muss der Vermieter ran. Das macht ehrlich gesagt auch Sinn. Ich muss mich mal schlau machen, wie ich in der Zukunft günstig neue Mieter finde. Hast Du hier Erfahrungen mit günstigen web-basierten Anbietern?
Und das Ergebnis ist?
Jetzt wird es spannend. Trommel, Trommel, Trommel. Wie sah denn nun meine damals errechnete Rendite aus? War es aus Renditesicht lohnenswert, die Wohnungen zu kaufen?
Szenario 1: 5,88%
Szenario 2: 5,40%
Das kann sich sehen lassen. Hier handelt es sich um Nachsteuerrenditen. Vor Steuern lägen sie noch ca. 1% höher.
Das war wesentlich mehr, als ich damals im Aktienmarkt erwirtschaftete. Durch vieles traden und teure Fonds hatte ich, wenn überhaupt, nur eine kleine positive Rendite. Von daher stand dem Kauf der beiden Wohnungen auch von dieser Seite nichts mehr im Weg.
Was ist seit dem passiert?
Man kann sich mit solchen Modellen eine ganze Menge schön rechnen. Letztendlich zählt, ob die Annahmen so auch in der Zukunft hinhauen, oder eben nicht.
Wie hat sich jetzt in diesem speziellen Fall die Lage entwickelt?
- In Wohnung 1 gab es zwischenzeitlich zwei Mieterwechsel und die Miete wurde beide Male an das aktuelle Mietniveau angepasst. Die Kaltmiete liegt heute bei 490 Euro. In Wohnung 2 habe ich immer noch den gleichen Mieter und hob kürzlich die Miete auf 380 Euro an. Damit liegt heute die gesamte Jahreskaltmiete bereits bei 10.440 Euro. Dieses Mietniveau hätte ich im Model, basierend auf den ursprünglichen Annahmen, erst 2030 erreicht und nicht schon heute. Das war also zu konservativ berechnet.
- Wenn ich heute einen Blick auf Immobilienscout werfe, dann bewegen sich die Kaufpreise für eine vergleichbare Wohnung bei ca. 100.000 – 125.000 Euro (pro Wohnung). Nehmen wir ruhig mal die untere Spanne an, dann wären wir bei einem Immobilienwert von 200.000 Euro. Diesen Wert hatte ich ursprünglich erst für 2029 errechnet. Das war also auch eher zu konservativ angenommen.
Das Model könnte ich also anpassen und die Annahmen für die Dynamik auf 2% und für die Wertsteigerung auf 4% verdoppeln. Das sollte immer noch im grünen Bereich liegen.
Welche Nachsteuerrendite käme raus, wenn ich diese beiden Annahmen anpasse und alles andere unverändert lasse?
Szenario 1: 8,53%
Szenario 2: 7,30%
Hoppla. Jetzt wird es richtig interessant. Das könnte ich nach Steuern am Aktienmarkt nicht verdienen.
Famous last words
Es ist wohl fair zu sagen, dass sich diese Investition besser entwickelt hat, als ich es erhofft hatte.
Seit den ersten Maklergesprächen 2010 ging der Berliner Immobilienmarkt durch die Decke. Das war damals so nicht vorherzusehen. Ob das nachhaltig ist, wird sich zeigen. Wahrscheinlich kommt es irgendwann zu einer Marktbereinigung. Mal schauen.
Im Beitrag Immobilien oder Aktienmarkt, hatte ich ja bereits beschrieben, dass ich heute wohl nicht noch mal in den Immobilienmarkt investieren würde.
Ich hoffe dieser recht umfangreiche Beitrag zum Thema Immobilienrenditen hat Dir weitergeholfen. Vielleicht hast Du ja noch Anmerkungen oder Fragen zu diesem Thema.
Hier kannst Du jetzt das Modell für die Berechnung Deiner Immobilienrendite kostenlos runterladen.
Was hältst Du von den Annahmen? Ist das Model zu einfach oder zu komplex? Wie siehst Du die Renditen generell für Immobilieninvestitionen?
Ich freue mich schon auf Dein Feedback in den Kommentaren unten!
Update: Ich habe zwischenzeitlich die guten Anmerkungen von Frank und Alemao in das Modell mit aufgenommen. Vielen Dank!
Gefällt Dir was Du siehst? Wenn Du Bock auf mehr hast dann trage Dich doch einfach für den Finanzglück-Newsletter ein.
Meine Depot-Bank seit über 10 Jahren
Hallo Nico,
tolles Excel-Tool für die Immo-Rendite.
Frage: wie, bzw. wo trage ich etwaige Beträge für Sondertilgung ein?
Hi Neal T.,
das Tool ist ja gewollt einfach gehalten, um schnell eine Übersicht über die zu erwartende Rendite zu bekommen. Wenn Du Sachen wie Sondertilgungen oder so mit einrechnen möchtest, dann müsstest Du selbst am Modell Anpassungen vornehmen.
VG, nico
Hi zusammen!
Super cooles Tool, danke dafür! Wie nutze ich das Tool, wenn ich nicht davon ausgehe, dass ich die Immobilie jemals verkaufen möchte ? Ich habe versucht die Spalten einfach weiter zuführen. Bei dir geht es ja “nur” bis zu 40 Jahren. Jedoch wurde die Rendite immer niedriger, dabei müsste sie doch höher werden, da ich keinen Kredit mehr abzahlen muss. Wo liegt hier mein Denkfehler ? Kann mir hier jemand behilflich sein ?
Liebe Grüße,
Steffi
Hi Steffi,
wenn Du die Zeitreihe immer weiter verlängern möchtest – über 40 Jahre hinweg – dann müsstest Du schon etwas mehr am Tool rumbasteln. Ich würde Dir empfehlen mit den 40 Jahren (maximal) zu rechnen. Besser ist es noch erst mal auf 10 oder 15 Jahre zu schauen. Alles was weiter in der Zukunft liegt wird immer ungenauer, weil die Realität sich immer weiter von Deinen ursprünglichen Annahmen entfernen wird.
VG, Nico
Hallo Nico, ich überlege seit geraumer Zeit, mir auch eine ETW zuzulegen und versuche gerade, mich mit der Materie zu beschäftigen. Deine Excel-Tabelle ist da echt super. Allerdings enthält die Tablle nicht den Erhaltungsaufwand der Wohnung ansich. Aus der Instandhaltungsrücklage werden ja nur Kosten des Gemeinschaftseigentums bezahlt, nicht jedoch, wenn in der Wohnung z.B. eine Badsanierung ansteht oder die Bodenbeläge ausgetauscht werden müssen. Nach einer Dauervermietung von 15, 20 oder mehr Jahren können da schon mal 20.000 Euro und mehr entstehen, um die Wohnung wieder neu vermietet zu bekommen. Wenn ich also eine weitere Spalte für Erhaltungsaufwand anlege und mit 1,5% des Kaufpreises (Bestandsgebäude) beginne, in den folgenden Jahren ebenso mit der vorgegebenen Kostensteigerung rechne, dies auch in der Steuerberechnung berücksichtige, bin ich nach Steuer immer im negativen Cash FLow. So hoch kann eine Miete gar nicht sein, um das aufzufangen – zumindest nicht in meiner Region (5-6 Euro/qm, nur Neubau 9 Euro/qm). Ich rechne persönlich nicht mit dem Verkauf der Wohnung (also Wertsteigerung Null), sondern wollte lediglich passives Einkommen generieren. Außerdem schlägt in meiner Region die Demographie voll zu – mit einer erheblichen Wertsteigerung ist aufgrund des Bevölkerungsrückgangs eh nicht zu rechnen. Die Wohnungen, die in den 90er Jahren aufwändig vollsaniert, oft mit Denkmalschutz, gekauft wurden, werden jetzt schon nur für die Hälfte des ursprünglichen Kaufpreises weiterverkauft – also mit ca. 50% Verlust (je nach Lage), d.h. im Schnitt 800-1.000 Euro pro Quadratmeter. Das würde unterm Strich nur funktionieren, wenn ich die Wohnung NICHT finanziere. Dann hätte ich ca. 4% Rendite p.a.. Wer kann das aber schon!? Dann kann ich aber auch, wie bisher, weiter ausschließlich in Dividenden-Fonds und ETF´s investieren. Da habe ich durchaus sogar 5% Dividendenrendite (nach Abgeltungssteuer um die 3,5%) und die Wertsteigerung der Fondsanteile – plus kein Klumpenrisiko, keinen Ärger mit der EG und den Mietern, Mietausfällen oder längerem Leerstand.
Das lässt mich insgesamt leider an der Investition in Immobilien wieder zweifeln.
LG Rico
Mich würde dann demnächst “Teil 3: Rendite nach dem Mietendeckel” interessieren 🙂 Das konnte wohl keiner vorhersehen…. Aber erstmal abwarten, was Karlsruhe dazusagen kann.
Aus Sicht eines Vermieters in Berlin würde mich deine Einschätzung sehr interessieren.
Tolle Beiträge:)
Gruß aus Hongkong
Hallo Jan,
das war tatsächlich mal ein Schwarzer Schwan, der praktisch aus dem nichts um die Ecke kam. Zu dem Thema werde ich bald noch etwas schreiben.
VG, nico
Hallo,
kann ich das Excel-Tool noch bekommen?
Hallo Patricia, Du kannst einfach auf den Link oben klicken. Dann sollte sich das Excel Tool öffnen.
Vg, Nico
Hi Nico,
vielen Dank für das Tool und die unterhaltsame Sprache – eine sehr angenehme Abwechslung.
Eine Frage zur Steuerberechnung im Tool: Wenn ich es richtig verstehe, dann wird der Anteil der Kosten in Spalte D bei der Steuerberechnung in Spalte J nicht berücksichtigt.
Das müsste ja aber der Fall sein, um die Rendite korrekt zu berechnen.
Oder habe ich einen Denkfehler und der steuerliche Aspekt der Kosten wird woanders berücksichtigt?
Viele Grüße
Jeremy
Sorry – ich habe mich unklar ausgedrückt: Nur die Kaufnebenkosten werden im Jahr 1 in der Formel nicht berücksichtigt. Die anderen Kosten schon.
Hi Jeremy,
vielen Dank für den Hinweis. Ich schaue mir das zeitnah an.
Vg, nico
Moin Jeremy,
so, jetzt habe ich mal reingeschaut. Aus steuerlicher Sicht kannst Du von den Mieteinnahmen die Abschreibung, Kosten und Zinsen abziehen. Das sollte im Modell passen. Die Kaufnebenkosten sind relevant für die jährliche Abschreibung. Du kannst sie (teilweise) zum Kaufpreis für das Gebäude aufrechnen.
Beantwortet das Deine Frage?
Alles Gute, nico
Hi Nico,
vielen Dank für das Tool. Wenn man die Wohnung vermietet, kann man die Schuldzinsen ja auch von der Steuer abziehen. Da ich aktuell 1,6% Zins für 15 Jahre zahle und den Zins auch noch von der Steuer abziehen kann, was dann zu einem realen Zins von vielleicht 1,1% führt, macht es doch nicht richtig Sinn zu tilgen. Sollte man nicht stattdessen, das für die Tilgung vorgesehenen Geld – oder zumindest einen Teil davon – in ETFs investieren um dann nach 10 bzw 15 Jahren den Kredit zurückzuzahlen? Ist natürlich ein klein wenig risikoreicher. Was meinst du?
Viele Grüße
Axel
Ja, nennt sich Tilgungsersatzleistung. Machen Banken gerne mit BSV. Auch mit KLV. Oder bei guter Bonität und genügend Sicherheit auch mit ETF. Halt fraglich wie die Zinsen dann gestaätet werden.
Hi Nico,
vielen Dank und großes Kompliment für dein Excel-Tool!
Ich habe eine Anmerkung zu deiner Verwendung der Formel IKV(Wert_t0, Wert_t1, Wert_t2,…). Bei Betrachtung einer Investition über 15 Jahre besteht die Formel i.d.R. aus 16 Werten. Wert_t0 ist die Anfangsinvestition und Wert_t1 sind die Zahlungen am Ende des ersten Jahres.
In deiner Tabelle besteht die Formel jedoch nur aus 15 Werten, weil du die Anfangsinvestition (EK-Einsatz) mit den Zahlungen am Ende des ersten Jahres miteinander verrechnest. Ich glaube, man sollte hier eine weitere Zeile für das Jahr “0” einfügen.
Was hältst du davon?
Viele Grüße
ChrisH
Hi ChrisH,
sorry für die späte Antwort. Ich muss mir das die Tage noch mal in Ruhe anschauen. Ist schon ein paar Tage her als ich an dem Tool rumgebastelt hatte.
VG, Nico
spannende seite, danke dir
Hallo nico,
super Seite mit super Content 🙂
Kurze Frage zum Excel-tool. Verstehe ich es richtig, dass bspw. 2012 deine jährliche Belastung 2.188 € sind?
Danke vorab für die Hilfe und vg
philipp
Hi Pfhilipp,
Korrekt, der Cash-Flow ist dort negativ. Der Grund ist die steile Tilgung der Schulden (10 Jahre auf Null). Mit ist derzeit der positive Cash-Flow nicht wichtig. Die Schulden sollen aber getilgt sein wenn ich irgendwann beruflich kürzer trete.
VG, nico
Hi Nico,
ich finde Deinen Blog extrem gelungen und interessant. Gerne melde ich mich für den Newsletter kann. Könntest du dann bei Gelegenheit den Link für das Excel-Tool mitversenden.
Beste Grüße
Christian
Hi Chrstian,
Du musst nur die Newsletter E-Mail bestätigen und dann bekommst Du den Link. Ich habe Dir die Bestätigungsmail gerade noch mal geschickt. Check zur Not noch mal Deinen Spam-Ordner.
VG, nico
Hätte gern noch das Excel-Tool – kann man die hier noch kriegen?
Moin Frank,
na logisch. Ich hatte gerade gesehen, dass der Link zum Newsletter im Beitrag mit dem letzten Update zerschossen wurde. Jetzt ist er wieder zu sehen. Also, einfach in den Newsletter eintragen (und per E-Mail bestätigen) und Du bekommst das Tool zum Runterladen. Wenn es nicht klappen sollte gib einfach Bescheid.
VG, nico
Hallo Felix,
ich würde gerne dein Excel-Tool zur Berechnung von Immobilienrenditen downloaden.
Viele Grüße
Marco
Hallo,
Ich finde Deine Berechnungen gut und habe Interesse an der Excel-Vorlage.
Die Magic Number der Abschreibung:
Kaufpreis: 140.000 Euro zzgl.Nebenkosten Kauf: 18.961 Euro. mal 80% (Gebäudeanteil) geteilt durch 50 Jahre ergibt ca. 2500 EUR.
VG
Michel
Ich finde den Arikel und die Seite wirklich gut, aber warum muss ich mich unbedingt für den Newsletter anmelden bevor ich den Tool downloaden darf? Andere Seiten schaffen es doch auch direkt einen Download zur Verfügung zu stellen.
Moin Felix,
schön zu hören, dass Dir die Seite und der Beitrag gefällt. Ich habe den Link aus Deinem Kommentar entfernt.
Sieh es doch mal so: Du bekommst von mir dieses nette Tool, an dem ich ziemlich lange gebastelt habe. Und das Ganze noch umsonst und mit wertvollen Kommentaren unter dem Beitrag. Klingt für mich nach einem ziemlich guten Deal. Ich kann Dir auch andere Seiten nennen, die Dir solch ein Tool für gutes Geld verkaufen würden. Du kannst Dich ja jederzeit aus dem Newsletter wieder abmelden.
VG, nico
Hi Finanzglück,
Glückwunsch zur tollen Seite.
Ich finde Deine Berechnungen sehr überzeugend und hab großes Interesse an der Excel-Vorlage.
Bin gespannt auf Deine News…
Beste Grüße,
Ludus
Hallo Nico,
ich mache mich gerade zu Thema Immobilien schlau.
Tolle informative Website “Daumen Hoch!”
Newsletter ist abboniert
Grüße aus den Bayerischen Wald
Moin Thomas,
willkommen auf Finanzglück! Schön das Du da bist. Dann werde ich ja in Zukunft noch öfter von Dir hören.
Alles Gute, Nico
Vielleicht für den ein oder anderen in diesem Diskussionsforum von Interesse. Es gibt unter:
http://www.controllingportal.de/Marktplatz/Excel-Tools/Finance-Controlling-Model-fuer-Eigentumswohnungen.html
ein umfangreiches Model zur Verwaltung der eigenen ETW als Kapitalanlage. U. a. ist hier auch bereits eine Vorlage zur BKA, als auch ein Ertragswertrechner gem. ImmoWertV integriert. Dieser ist besonders hilfreich, da Banken, Sachverständige etc. nicht mit Markt- sondern Ertragswerten kalkulieren.
Ich , 47 ,hab mir auch 2009 und 2011 Insgesamt 5 um 1999 sanierte Altbau-Wohnungen am Helmholtzplatz und Zionskirchplatz in Berlin aus erarbeitetem Eigenkapital zugelegt. 360 qm , 790k Kaufpreis inkl 14 Prozent kaufnebenkosten. Durchschnittliche Nettokaltmiete derzeit 10,66 / qm, bei drei Wohnungen habe ich zudem Staffelmieten vereinbart.
Bis jetzt musste ich drei Wohnungen neu vermieten, was ich ohne Makler gemacht habe , über Immoscout kein Problem. Hat 6-7k maklerkosten gespart.Aufwand ca. 3-5 Stunden Arbeit und die Inseratskosten bei Immoscout. Jedenfalls bei gut gelegenen Wohnungen wie Deinen in Prenzlauer Berg kann man sich derzeit und wohl auch künftig die Mieter aussuchen, was man dann aber auch tun sollte. Beachtet man dabei einige einfache Regeln und folgt seinem Bauchgefühl, dann kann man sich Mietausfallwagnis und Leerstandsrücklage sparen. Letztere jedenfalls in Berliner In-Lagen, wo man innerhalb der dreimonatigen Kündigungsfrist des Mieters problemlos einen Nachmieter für eine nahtlose Neuvermietung findet. Nach der Neureglung des Mietmaklerrechts mag es Sinn machen, für die Neuvermietung ein onlineportal einzuschalten, wo nur Kosten von bis zu 500 Euro anfallen.
Bei dem Kauf von Bestandswohnungen in Berlin ist neben den hohen Kaufpreisen auch die Mietpreisbremse ein Killer.
Bei deinen Wohnungen mit aktuellen Mieten von 8,90 und 6,90 dürfte auch bei Neuvermietung auf legalem Wege kaum eine Mieterhöhung möglich sein, obwohl der Markt wahrscheinlich auch nettokaltmieten von 10 Euro/ qm und mehr hergibt.
Exkurs: ich selbst hab vermietete ETWs in der Vergangenheit immer für Quatsch gehalten. Makler haben mir mehrfach aus eigener Erfahrung erklärt, dass man damit langfristig nur Geld verdienen kann, wenn man sie “durchhandelt” und mit den zwischenzeitlichen Wertsteigerungen Geld verdient, nicht aber mit der mühseligen renditeschwachen Vermietung. In 2005 hat die Daimler Bank noch 5,2 Prozent für Fünfjahres-Festgeld angeboten. Warum, so dachte ich, soll ich mir den vermieterstress bei allenfalls gleicher Rendite , klumpenrisiko etc. antun. Allein, die Zeiten haben sich geändert. Momentan nehmen sich 5 Prozent Rendite nach abgezogenen Wohngeldern auf knapp 800 k natürlich bei nullzinsen auf den Konten und volatilen Aktienmärkten gut aus.
In meinem Fall, reines Glück , nix Masterplan, hätte alles ganz anders laufen können , Demut usw…
Wenn uns kein japanisches Schicksal droht und die Guthabenzinsen eines Tages wieder steigen, mag sowohl der Wert der Immoscout sinken als auch die 5 Prozent Rendite sich mickrig ausnehmen. Who knows
Volker Looman hat mich auf jeden Fall mit seinen herrlich trockenen Beiträgen zum Thema Immobilien zum Nachdenken und dazu gebracht , eine Rückstellung für größere Instandsetzungen zu bilden. Seine Feststellung: nur wer die 2 oder 2,5 Prozent Abschreibung pro Jahr auch wieder in die Immobilien investiert, der kann den Wert der Immobilien auch erhalten. Solche Feststellungen mögen momentan durch völlig überhöhte Preise für abgerockte Wohnungen in den Berliner in-Bezirken widerlegt werden( maklerpoesie: ” sie können die Wohnung (Verkauf im istzustand)ganz nach ihren Vorstellungen gestalten” my favourite: “sonnengeschützer Balkon ” für Nordbalkon ohne Sonne) . Ich denke aber dennoch, dass ETWs auf die Dauer in der Erhaltung deutlich mehr kosten , als die Instandhaltungsrücklage.
Moin Dirk,
Sehr interessant! ich wette Du freust Dich jeden Morgen darüber, Dir vor ein paar Jahren die Wohnungen gekauft zu haben 🙂
Hat sich gut entwickelt. Interessant, dass Du auf den Makler verzichtest. Das muss ich mir auch mal genauer anschauen. Mein Problem ist, dass ich selber nicht vor Ort bin um z.B. eine Wohnungsübergabe zu machen.
Den Lohmann finde ich auch super. Schade, dass der seine Kolumne in der FAZ nicht mehr schreibt.
VG, Nico
Hi! das sind richtig wertvolle Infos hier. Wir haben zwar schon 5 Wohnungen gekauft und sind dieses Jahr (nicht nur dadurch) finanziell unabhängig geworden aber so genaue Berechnungen haben wir nicht gemacht! Danke und freu mich auf weitere Posts!
Kleiner tip:
Wir nehmen für die neuvermietung immer die hausverwaltung statt einen makler. Hat bisher sehr gut geklappt und kostet so ca. 120.- / 2-3 stunden arbeit.
Wow, da sieht man mal wie gut ich aufgepasst habe ^^. Ich war der Meinung du hättest die Rendite seit Kauf errechnet :-P.
Sorry, dann ist mein Kommentar natürlich vollkommen daneben.
Wahnsinnig interessantes Thema und mal wieder super geschrieben. Mal sehen wann bei mir die Entscheidung für die erste Investmentimmobilie fällt ;-).
Dass du diese Renditen an der Börse nicht Netto hättest erzielen können stimmt jedoch nicht ganz. In den letzten 5 Jahren hat der MSCI World 79,5% gemacht, der NASDAQ 100 ganze 107,3% und der TECDAX sogar unglaubliche 113,2%.
Letztendlich einfach immer einer Frage der Marktlage :-).
Das stimmt. Man kann sich alles irgendwie richtigrechnen.
Die Renditeberechnung im Beispiel bezieht sich auf 15 bzw. 35 Jahre. In dem Zeitraum wirst Du am Aktienmarkt wohl keine 100% p.a. erzielen können. Da wäre 10% vor Steuern schon eine fantastische Sache.
Ich habe Anfang des Jahres in Köln zugeschlagen, obwohl der Markt in den letzten 5 Jahren schon extrem angezogen hat. Wenn man mit einer solche Renditeberechnung wie Deiner an die Sache rangeht, kann man auch in teuren Zeiten rational kalkulieren. Der Zeitaufwand war allerdings ganz schön hoch, wenn man alles selbst macht (wir haben auch auf den Makler verzichtet, das ist kein Spass…). Wir hatten auch gleich den ersten Mieterwechsel nach 3 Monaten…
Deine Renditeberechnung deckt sich ganz gut mit meiner. Wenn Du das Thema Leerstand doch nochmal mit aufnehmen möchtest, gilt als Faustformel 2 % der Bruttojahreskaltmiete (1 Monat Leerstand auf 50 Monate).
Die erste NK-Abrechnung steht nächstes Jahr an. Alles, was ich dazu im Netz gefunden habe, war entweder zu basic oder viel zu detailliert und eher für Hausverwaltungen geeignet. Hast Du hierzu evtl. eine Vorlage, die Du zur Verfügung stellen würdest? Just asking 😉
Hallo Frank,
den Leerstand kann ich noch mit aufnehmen. Deine Faustformel scheint Sinn zu machen. Werde die Tage mal in Ruhe schauen und dann ein aktualisiertes Model bereitstellen. Danke für den Hinweis.
Die NK Abrechnung schaue ich mir noch mal an. Ich hatte damals nur die Abrechnung so übernommen, die mein Verkäufer aufbereitet hatte. Ich würde hierzu gerne erst mal etwas Recherche betreiben, wie andere das so machen. Dann kann ich es entweder in einem eigenen Beitrag verarbeiten, oder aber hier in den Kommentaren noch mal posten.
VG, nico
Hey Frank,
ich habe das aktualisierte Model oben im Update am Ende der Email mit aufgenommen. Kannst ja mal reinschauen, ob es so Sinn macht.
VG, nico
Hi Nico,
das sieht gut aus – schönes praktikables Modell!
Hätte ich das mal schon vor einem Jahr gehabt, hätte ich mir viel Arbeit sparen können.
Freue mich auf Deinen Beitrag zur NK-Abrechnung 🙂
Beste Grüße
Frank
Hallo Frank, das Thema Nebenkostenabrechnung/Heizkostensbrechnung ist wirklich Zeitraubend. Hier verändert sich der Bereich super schnell. Hier und da ein Urteil vom LG/BGH, neue Gesetzesänderungen usw. und Zack ist die Abrechnungserstellung so Aufwendig, dass man sich einen Sondereigentums-verwalter/Hausverwalter wünscht. Zumal viele Mieter auch Widersprüche einreichen, die man als Eigentümer wieder bearbeiten muss. Schaut man auf die gängige Kostenposition eines Hausverwalters, dann bezahlt man für sein Sondereigentum 25€ – 50€ pro Monat. Man muss halt die Aufgewendetezeit beachten. Gerne kann ich dir mal eine BK-Abr. zur Verfügung stellen.
Gesundes neues Jahr
Uwe
Hallo Nico, hallo Frank,
eigentlich wollte ich zwei Kommentare schreiben, einen direkt zu Franks Beitrag, einen allgemein. Das fasse ich aber jetzt mal zusammen. Zu Nico: SUPER BEITRAG, und die Kommentare dazu zeigen deutlich, dass Du einen Nerv getroffen hast und sich hier einige Gleichgesinnte sehr gut austauschen können. Da bleibe ich dran!
Zum Thema Mietausfall: ich halte es bisher so, dass ich pauschal 10% einer Jahresnettokaltmiete für Mietausfall einrechne. Bei meiner Wohnung in Heidelberg, die ich seit 10 Jahren ununterbrochen vermietet habe, bin ich da ganz gut gefahren… Unterm Strich hätte ich laut Nicos Tabelle 13,5% Rendite auf’s eingesetzte Kapital (auch dank 4% AfA), wenn ich denn 2020 verkaufen sollte, und knapp über 11%, wenn nicht. Allerdings fiel mir im Rückblick auf, dass die Mietdynamik hier deutlich höher lag als die der tatsächlichen Kosten (2,1% p.a. vs. 1% p.a.), ich will mal ein wenig an der Tabelle basteln…
Die 10% Mietausfall p.a. mussten wir notgedrungen auch bei der gerade neu angeschafften Whg in Berlin zugrunde legen – so rechnete jedenfalls die finanzierende Bank. Trotzdem kommen wir hier auf knapp 20% für’s erste Szenario. Beim zweiten habe ich einen Formelfehler (“#Zahl!”) in der Tabelle, da steckt vielleicht n bug drin… Mal nachforschen. Wie dem auch sei: wenn ich 10% p.a. zugrunde lege und 0% Ausfall habe, ist die Freude natürlich umso größer.
Allerdings sollte m.E. der Mietausfall zu den Kosten oder Abschreibungen gezählt werden, da eine Nichtvermietung ja auch direkte Auswirkungen auf die steuerliche Komponente hat – das ist in Deiner Tabelle leider nicht der Fall!
Für die nächste Immobilie (vielleicht noch 2016) nehme ich mal deinen Rechner…!
Moin Alemao,
besten Dank! Du hast vollkommen Recht, den Mietausfall hatte ich nicht mit in die Steuerberechnung mit einfließen lassen. Das habe ich jetzt nachgeholt. Kannst ja noch mal reinschauen, ob es jetzt so passt.
Wie kannst Du denn in diesem Marktumfeld in Berlin eine Immobilie kaufen mit solchen Renditen? Ist ja Wahnsinn!
VG, Nico
Sehr interessant zu sehen, dass wir beide in etwa zur gleichen Zeit zugeschlagen haben 🙂
Ich habe 2010 in Leipzig und Hamburg meine Fühler ausgestreckt und zugeschlagen!
Die Entwicklungen sind sehr ähnlich! Ich habe bisher noch keinen Mieterwechsel durchführen müssen, stehe aber aktuell mit einem Vorgericht. Das wird spannend. Ist zum 31.03.2016 gekündigt und verweigert seit Okt. die Mietzahlung. Ich werde in dieser Woche dazu die KeyFacts ansprechen, ohne zu sehr in das laufende Verfahren eingreifen zu können.
Für Deine Leser vielleicht noch interessant zu wissen, wenn man (wie ich in jetziger Situation) über einen Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist nachdenkt, dann zahlt man für den Gewinn nicht die bei Aktien üblichen 25% Steuern auf den Gewinn, sonder der Gewinn zuzüglich der bereits in den Vorjahren gelten gemachten AFA!! Dies wird dann komplett zum PERSÖNLICHEN Steuersatz versteuert! Damit sollte jeden klar sein, wer eine solche Unternehmung startet, sollte AUF JEDEN FALL min. 10 Jahre planen!!!
Einen guten Start in die neue Woche..
Fiete
Hallo Fiete,
das klingt nicht gerade nach Spaß. Mietausfälle und Gerichtstermine sind das Letzte, womit man sich rumschlagen will. Ich kann nur hoffen, dass mir dies erspart bleibt. Es zeigt mal wieder, dass eine Investition in Immobilien halt doch eine ganz andere Nummer ist, als einfach ein paar Indexfonds ins Portfolio zu holen.
Vielen Dank für den Hinweis bezüglich der Besteuerung innerhalb der Spekulationsfrist. Das wusste ich nicht. Ich hatte immer schon vor, die Wohnungen länger als 10 Jahre zu halten. Von daher hatte ich über die Steuerdetails bei einem vorherigen Verkauf gar nicht mehr im Detail reingeschaut.
Ich habe das noch mal recherchiert und folgendes gefunden: die Steuer ist zu berechnen auf die Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis. Allerdings kannst Du Verkaufskosten (z.B. Malerarbeiten, Renovierungen) mit anrechnen. Vom Kaufpreis musst Du, wie bereits von Dir oben erwähnt, die Abschreibung abziehen. Aber (!) dafür kannst Du auch alle Kaufnebenkosten (Grundsteuer, Notar, Gerichtskosten, Makler) wieder auf den Kaufpreis aufrechnen. Die letzteren beiden Punkte heben sich dann schon wieder fast gegenseitig auf.
Oder habe ich da etwas übersehen?
VG, nico
Hallo Nico,
passt soweit, einzig was noch Steuer mindernd zu beachten wäre, sind die Vorfälligkeitszinsen. Diese können ebenfalls vom Gewinn abgezogen werden. Unterm Strich dennoch ein Geschäft welches sich 4 Jahre vor Ablauf nicht lohnt. Mir ist der Gedanke auch nur aufgrund der fantastischen Entwicklung gekommen (150k Kauf- aktuelles Gebot 350k). Idee war es Cash zur weiteren Steigerung der Bonität zu generieren und in Hamburg ein ganzes Wohnhaus übernehmen zu können. OK Plan aufgeschoben auf 2021 😉
Au Backe, jetzt willst Du es aber wissen 🙂 Ein Gebäude in Hamburg ist finanziell schon eine ganz andere Hausnummer. Ich denke Du fährst ganz gut damit, erst mal etwas zu warten und den Verkauf zu verschieben bis 2021. Mit einer Änderung des Zinsumfeldes können sich auch die Preise recht schnell nach unten bewegen. Dann kannst Du ja immer noch schauen, ob Du etwas günstiges findest.
Mich würde noch interessieren, wie viel zeitlichen Aufwand du in die Verwaltung der beiden Wohnungen steckst. Am Aktienmarkt kommt man mit reinem ETF Investment mit relativ wenig Aufwand gut zurecht. Wie sieht es aber als Vermieter aus (Nebenkostenabrechnung, neue Mieter suchen, etc.)
Hallo Stefan,
vom zeitlichen Aufwand her ist ein ETF Portfolio nicht zu schlagen. Einfacher geht es nicht.
Bei den Immobilien ist es mehr Zeitaufwand. Ich musste mich am Anfang einmalig reinfuchsen in das Thema um zu verstehen, was man so alles beachten muss bei einer Immobilieninvestition. Die erste Nebenkostenabrechnung hatte daher auch einige Stunden gedauert. Jetzt brauche ich dafür nicht länger als eine Stunde (Gesamt für beide Wohnungen). Es kommt bei mir sehr selten vor, dass sich ein Mieter wegen einer Reparatur meldet. Genaugenommen kam das nur einmal vor in den Jahren (Spülmaschine kaputt). Ich hatte da einfach mit dem Mieter vereinbart, dass er es reparieren lassen soll und mir die Rechnung schickt. Hat super geklappt. Bei der jährlichen Eigentümerversammlung lasse ich mich immer von der Verwaltung vertreten und stimme vorher über die Punkte ab. Ich war noch nie selber anwesend. Nächstes Jahr will ich da aber wohl mal hinfahren.
Bei Neuvermietungen hatte ich bisher immer mit dem gleichen Makler zusammengearbeitet. Der organisiert alles. Er sortiert vorher schon Mieter aus und schickt mir dann die Unterlagen der in Frage kommenden Kandidaten. Wenn ich mich entschieden habe, verhandelt er den Mietvertrag und organisiert die Wohnungsübergabe. Ich klingel dann nur irgendwann mal beim neuen Mieter durch und wünsche ihm eine schöne Zeit. Hat bisher auch alles gut geklappt. In Zukunft werde ich den Makler bezahlen müssen und daher mal Alternativen überlegen. Mal schauen. Da ich nicht vor Ort bin, werde ich vielleicht beim Makler bleiben.
Von daher ist der normale Arbeitsaufwand bisher sehr gering. Es gab allerdings auch noch keinen großen Zwischenfall mit einem Mieter. Dann würde dann alles ändern. Es kommt auch drauf an, was Du für ein Typ bist. Wenn Du selber gerne die Kontrolle hast und Dich einmischen willst, dann brauchst Du viel mehr Zeit. Ich wollte mich von Anfang an emotional nicht an die Wohnungen binden und den Aufwand so gering wie möglich halten.
VG, Nico
dank für deine Berechnungen und Mühe, das hier zu zeigen. Bleibt aber festzustellen, dass Du ein Klumpenrisko hast. Wenn ich 1.000 Aktien haben, dann würde ich damit ruhiger schlafen, als über Jahre mit festen Mieteinkünften zu rechnen. Die Bude kannst Du nicht in einem Tag verkaufen, Aktien schon. Aktien kannst Du mitnehmen, die Bude nicht. Wenn Du später mal Geld für die Geliebte brauchst, dann kannst Du schlecht das Bad verkaufen 🙂
Gruß,
Markman
Moin Mark,
ein Klumpenrisiko ist es auf jeden Fall. Und das ist nur einer von vielen negativen Punkten bei einer Immo-Investition. Das hatte ich hier unter dem Stickwort Diversifikation auch schon bemängelt.
Da muss ich mir mit meiner zukünftigen Geliebten wohl noch etwas überlegen! Das Thema finanzielle Freiheit kann ich dann auch abschreiben. 🙂
VG, Nico
So lange man keinen Mietnomaden zum Opfer fällt, wird man bei so kleinen Wohnungen hoffentlich immer eine gute Mietauslastung haben. Ich habe nur Bedenken, ob in einem Mehrfamilienhaus nicht über den eigenen Kopf hinweg entschieden werden kann, wenn es um Renovierungen oder Modernisierung geht.
Hallo Ex-Studentin,
Du musst Dich dann schon mit anderen Leuten arrangieren und läufst immer die Gefahr, dass etwas gegen Deinen Willen entschieden wird. Bei meinen Wohnungen wurde kürzlich auf der Eigentümerversammlung der Verwalter gefeuert und ein neuer eingestellt. Das war ärgerlich. Ich war sehr zufrieden mit unserem bisherigen Verwalter. Da wurde ich halt überstimmt.
Ich versuche einfach solchen Dingen mit einer gewissen Gleichgültigkeit zu begegnen. Letztendlich habe ich mit meinen zwei Wohnungen hier nur sehr geringen Einfluss. Von daher muss ich eh akzeptieren, was von der Mehrheit entschieden wird.
Viele Andere wünschen sich dann doch lieber gleich ein ganzes Haus zu besitzen und alle Entscheidungen selber zu treffen. Das wäre nichts für mich. Zu viel Arbeit und Verantwortung. Mir ist es lieber hier mit im Fluss zu schwimmen.
VG, Nico
Hallo Nico!
Ich finde dein System zirmlich gut. Schließe mich jedoch der Meinung von Jan an: Es ist schwer in die Zukunft zu schauen.
Mit dem Immobilien Crash hast du mit großer Wahrscheinlichkeit Recht. Dann wäre doch der perfekte Zeitpunkt, um einzukaufen!
Für mich sind die Immobilien aufgrund des Hebels und des passiven Einkommens eine interessante Investment Klasse.
MFG Philipp
Servus Philipp,
Ich bin wirklich mal gespannt, wie so eine Marktbereinigung aussehen wird. Es war vor gar nicht mal allzu langer Zeit selbst in (aus heutiger Sicht) besseren Lagen möglich Schnäppchen auf einer Zwangsversteigerung zu schlagen. Das sieht bei dem Boom im Moment anders aus. Ich hatte mir im Prenzlauer Berg damals eine Versteigerung angeschaut und sogar mitgeboten. Das war echt spannend. Der Raum war bis zu bersten gefüllt mit Leuten und am Ende gab es ein Bietergefecht von zwei Typen. Der Gewinner hat dann fast doppelt so viel für die Wohnung bezahlt, was ich mir als Limit gesetzt hatte. Wahnsinn…
VG, Nico
Hallo,
ich finde dein System soweit gut. Ich hatte ja schon angemerkt, dass es schwer ist in die Zukunft zu planen. Ich persönlich kalkuliere ebenfalls meine Rendite vor Kauf einer Immobilie. Ich plane dabei ebenfalls mit einem Verkauf nach 15 Jahren. Für mich persönlich muss sich die Immobilie aber auch ohne Wertsteigerung rechnen, hier habe ich eine glatte Null stehen. Ansonsten finde ich die Werte plausibel und rechne ähnlich.
VG
Jan
Moin Jann,
wenn ich die Wertsteigerung im Model auf null setze (bei Dynamik 1%), dann komme ich bei Szenario 1 immer noch auf eine Eigenkapitalrendite nach Steuern von 3,7%. Bei 2% Dynamik wären es über 4% in Szenario 1 und stolze 5% in Szenario 2. Das zeigt, dass ein stattlicher Teil der Rendite aus den Mieten erwirtschaftet wird, nicht aus den Preissteigerungen.
Ich bin mir aber nicht sicher, wie realistisch es ist, die Wertsteigerung mit null anzusetzen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass der Wert dieser Wohnung wieder auf 70.000 Euro fallen wird.
VG, Nico
Moin,
vielleicht denke ich da auch zu vorsichtig. Sicher hängt das immer vom Einzelfall und der Lage ab. Ich glaube auch nicht, dass die Preise in Berlin noch einmal so weit fallen werden.
VG
Jan
Bin ein Verfechter von Immoinvestitionen.
Das Geld liegt auf der Strasse .Bitte aufheben.
Es ist jedoch fatal zu glauben ,dass es immer so weiter geht. Also Reserven für die Zukunft aufbauen.
Gold ?
Bin gespannt auf Dein Tool
In der Hoffnung auf ewige Vollvermietung
Ritchi 555