Freitagsfrage: Sollte Markus jetzt noch eine Immobilie kaufen?

1. Hallo Markus,

   ich muss zugeben: Meine erste Reaktion war der Rat in ETF zu investieren oder aber schulden abzubauen. Aber bei genauerem Überlegen würde ich doch etwas anderes empfehlen.

   Anders als die meisten anderen Immo-Investoren (mir inklusive), schaffst du durch die Renovierungen in Eigenregie einen hohen Mehrwert beim Immo-Kauf und hast auch noch Freude daran. Diesen Vorteil hast du beim ETF-Investieren nicht. Ich sehe übrigens auch nichts moralisch verwerfliches daran Wohnungen zu kaufen, zu renovieren und sie dann zu vermieten. Es ist eine Win-Win-Situation für dich und die dankbaren Mieter, die dann in einer schönen Wohnung wohnen können.

   Aber selbst solche renovierungsbedürftigen Wohnungen sind nicht leicht zu finden. Es kann sein, dass dein Geld jahrelang ungenutzt rumliegt, weil du kein passendes Objekt findest (oder nicht zu diesen Preisen kaufen möchtest). Warum also nicht das Beste aus beiden Welten – Immobilie und Aktienmarkt – verbinden?

   Du könntest mit deinem monatlich gesparten Geld den ETF-Sparplan füttern. Dabei beobachtest du weiterhin entspannt den Immobilienmarkt. Wenn du die richtige Immobilie gefunden hast, kaufst du sie mit 100% Fremdkapital (oder mit wenig Eigenkapital). Als Zusatzsicherheit bringst du für die finanzierende Bank einen Teil deines Wertpapierportfolios ein (wie du das genau machst kannst du hier nachlesen: Immobilienkauf ohne Eigenkapital? Dann ist eine Wertpapierverpfändung die wohl eleganteste Lösung) und/oder gibst eine (Nachrang)- Schuld auf deine existierenden Immobilien. So sicherst du dir den günstigen Zinssatz, musst aber kein Eigenkapital vorhalten. Nach dem Kauf kannst du dir dann immer noch überlegen, ob du nicht lieber den ETF-Sparplan stoppst und das Geld in den Schuldenabbau fließen lässt.

   Was hältst du davon?

   VG, nico

   1. Hallo Nico,

      danke für deine Antwort. Ich finde deine Idee sehr gut.
      Ich werde ein neues ETF Depot eröffnen und einen mtl. Sparplan darauf einrichten. Dieses Depot taufe ich einfach “ETW/ETF Depot”, bespare dieses und löse es dann auf wenn ich eine Immo gefunden habe.
      Die Immobilien müssen sich selber finanzieren und es muss mtl. ein kleiner Cashflow aus diesen generiert werden, solange sie das tun werde ich die Schulden die auf den Immos sind nicht vorzeitig tilgen. Beide ETW sind auf 25 Jahre finanziert, eine der beiden mit einen Fixzinssatz bis zum Laufzeitende die andere mit einem variablen Zinssatz.

      Ich möchte die Immos nicht mit dem Depot “verknüpfen” und als Sicherheit nutzen. Ich halte die versch. Assets so gut es geht unabhängig voneinander. Auch die Immos sind immer als Alleinprojekt aufgestellt und nicht untereinander besichert oder verknüpft. Obwohl das jedes mal eine Diskussion mit der Bank ist, denn die wollen immer eine Querbesicherung.

      Was meinst du dazu? Übersehe ich etwas mit der ETF Portfolio Besicherung für den Kauf der nächsten ETW?

      DANKE
      und schöne Grüße

2. Moin,

   auch wenn das schon fast kein First-World-Problem mehr sondern ein Zeroth-World-Problem ist 😉

   Ich persönlich will keine Immobilie vermieten, daher würde ich wohl die ETF-Sparrate erhöhen – oder einer Wohnungsbaugenossenschaft beitreten. Möglicherweise auch den Kredit schneller tilgen, ist zwar finanziell Unsinn, aber eine Abhängigkeit weniger und einer weniger, der an mir mitverdienen will – auch wenn das nicht so viel bringt (Abschlussprovisionen sind schon ausgegeben).

   Das gilt für mich persönlich, denn ich habe an meiner eigenen ETW sowie mit meinen Hobbies genug zu “basteln” (gerade zwei neue Fenster, Auto für die HU geschweißt, Oldtimer entrostet…), da brauche ich keine Immobilien für andere zu “entwickeln”. Zudem ist mir die Diskussion mit Banken und Versicherungen zuwider, deswegen zumindest keine neuen Finanzierungen starten, und das Klumpenrisiko wäre mir zu groß (da müssten es schon zehn Objekte sein…)

   Wohnungsbaugenossenschaft, wenn dein Hauptgrund für Immobilien die Diversifikation wäre – ist natürlich teurer als Dinge selbst in die Hand zu nehmen, aber auch das Risiko von Mietnomaden oder ähnlichen hässlichen Nebenwirkungen wird damit dem Erwartungswert entgegen gedrückt. Aber Vorsicht, da gibt es teilweise hässliche Dinge wie Nachschusspflichten in den Satzungen.

   MfG, Arno

3. jegliche Antwort für Markus stellt ein First-World-Problem dar,
   Wie ein Mitforist schrieb, gilt es auch, an andere zu denken.
   Wie mir scheint, ist der Fragesteller nicht wirklich in einer schwierigen (oder frageberechtigten) Lage, viele andere unter uns haben die Beratung jedenfalls wesentlich mehr nötig.
   Wenn ich nicht vor 2010 Eigentum gekauft hätte, würde ich es heute wohl nicht mehr tun, die Preise sind einfach zu hoch.
   Mit Anlagen in US-Aktien oder ETFs hingegen liegt man derzeit sehr gut.
   Was mich stutzig macht: Der Fragesteller spart (monatlich?) 1.000 EUR in fünf ETFs an. Warum so viele? Bei u.a. dem Finanzwesir ist nachvollziehbar zu lesen, dass weniger mehr ist.
   Ich bspw. bespare lediglich A12CX1 und – um Europa aufzuwerten – A12CXZ. Das kann ich bis ins Sechsstellige treiben, mehr Anlagediversität ist nicht nötig.
   Wie es auch sei, Markus macht derzeit alles richtig und jede weitere Aktivität (wenn nicht grob fahrlässig) ist ein Gewinn, ob “links- oder rechtsabgebogen”…

4. Ich persönlich finde Immobilien nur noch für den Eigengebrauch interessant bzw. vlt. 1 Objekt zur Diversifikation des Portfolios. Die Rendite ist in der Regel viel zu schwach. Einziger Vorteil der Immobilie ist der Fremdkapitalhebel. Bei uns in der Gegend sind die Immobilien aber derart überbewertet, dass du für viel Geld nur noch Schrott bekommst und das zieht die Rendite gnadenlos runter.

5. Ich würde gerne wissen wie Ihr die Wohnungen die Ihr sucht bewertet und die Rendite ausrechnet. Ich selbst habe ein Angebot im Mehrfamilienhaus in dem ich wohne für eine 2 Zimmerwohnung 70qm2 mit Keller und Garagenstellplatz für 200.000 Euro in der Nähe von München. Da ich selber in diesem Mehrfamilienhaus aus den 1980er lebe, weiss ich das an dem Haus in den kommenden Jahren so einiges gemacht werden muss und eine Sanierung der Garage ansteht. Kapital (150.000) wäre vorhanden und der Rest sollte finanziert werden. Wäre es möglich mir kurz den ” Rechenweg” zu erklären wie ich die Rendite berechnen kann?
   Schon Jetzt einmal einen herzlichen Dank für eure Antworten.

6. Wie ist bei euch in der Gegend die erzielbare Rendite bei Vermietung?
   Ich wohne ebenfalls in Österreich, in meiner Gegend kann man mit ca 3% brutto rechnen, eine eventuelle Wertsteigerung kommt natürlich noch dazu. Steuer geht nach dem persönlichen Steuersatz. In meinem Fall ist die KEST günstiger, also habe ich mich bei diesen Parametern im Moment für den Aktienmarkt entschieden. Auch weil ich damit flexibler bin, räumlich und auch finanziell – später lässt sich das Zeug im Zweifel auch stückweise und nicht nur als ganzes verkaufen.

   Einen Immobilienkauf schließe ich für mich nicht aus, das hängt aber sehr vom Objekt ab.

   LG

   1. Hallo Cora,

      ja die Rendite ist bei sofort bezugsfertigen Wohnungen auch bei uns momentan nicht höher.
      Ich kaufe aber gezielt Immos die alt, renovierungsbedürftig oder “Probleme” dabei sind die es zu lösen gilt. Somit scheiden beim Verkauf vielfach die Eigennutzer schon mal aus und es gibt beim Kaufpreis Spielraum.

      Ich bin selbst Handwerker und entwickle diese gerne. Die beiden ETW waren in so einem Zustand.
      Aktuell ist bei den beiden die Rendite größer 5%. Darunter würde ich auch nicht kaufen.

      Die Aktiengeschichte habe ich 4 Jahre gemacht mit Einzelaktien, dann habe ich festgestellt das ich mit Einzelaktien den Markt nicht schlagen kann und habe in ETF`s umgeschichtet.

      Beste Grüße

      1. Hi!

         Ich habe mir diesen Sommer sogar eine Wohnung angeschaut, Bekannte wollen verkaufen. Die (minimum) Preisvorstellung der Verkäufer ist so, dass rein auf den Preis gerechnet (ohne Kaufnebenkosten) wohl eine Rendite von ca 3,1% rauskommen würde.
         Die Wohnung ist aber deutlich renovierungsbedürftig, Wände, Böden, Türen, Fenster, teilweise Heizkörper, Bad, Klo, Küche müssten neu gemacht werden. Ich habe versucht grob abzuschätzen was mich das kosten würde (wir sind keine Handwerker, kennen auch kaum welche gut genug und haben wenig Zeit), die Rendite würde massiv sinken, definitiv auf unter 2,5%. Ups.

         Ich hab die Finger davon gelassen. Mal schauen wie gut sie das Objekt verkaufen können.

         Einen Kaufpreis mit Rendite von 5% (auf den Kaufpreis) würden die Verkäufer niemals akzeptieren, und soweit ich den Markt hier doch kenne: beim so einem Preis wäre das Teil auch inklusive Renovierungsbedarf in der konkreten Lage innerhalb weniger Tage verkauft.

         Ich würde sagen: bei 5% Bruttorendite ist eine Immobilie durchaus interessant. Würde ich in meiner Situation sicher machen, Unterschied zu dir: ich hab (bis auf die selbst bewohnte) keine Immobilie, für mich wäre es also eine Diversifikation.
         Bei dir/euch könntet ihr durchaus auch überlegen ob ihr einen zu großen Klumpen in Immobilien erzeugt. Hängt von eurem gesamten Vermögen ab, das wir hier nicht kennen.

         Mit Aktienmarkt meine ich übrigens durchaus auch ETFs, bespare ich auch mit Sparplan, Einzelaktien kommen bei Gelegenheit dazu.

         Den Kredit würde ich in eurer Situation auch nicht vorzeitig tilgen.

         LG

         1. Hallo Cora,

            da du ja eine selbst bewohnte Immo hast musst du dir ja auch keinen Stress mit der nächsten machen. Ich würde dir empfehlen bei einer oder zwei Immoplattformen deine Suchkriterien zu hinterlegen, dann bekommst du die passenden per mail zugeschickt und kannst dich bei Bedarf in die einzelnen Objekte einlesen. Damit bleibst du auch auf dem Laufenden und bekommst ein Gefühl dafür in welcher Gegend die Nachfrage gut oder eher schlecht ist.
            So mache ich das.

            Aus welcher Gegend in Österreich kommst du?

            Beste Grüße

      2. Hi!

         Ich komme quasi vom anderen Ende Österreichs, und zwar aus der schönen Steiermark 🙂

         Der Tipp mit Hinterlegung der Suchkriterien ist auch eine Überlegung wert!

         Eine kleine Sonderüberlegung kommt bei mir noch dazu, Kind und Studium (auch wenn das noch das ein oder andere Jahr dauert), falls es passt, könnte man da ja was kombinieren. Erstes Kriterium ist aber die Rendite, das scheint nicht einfach zu sein. Und zu weit weg will ich auch nicht so recht, der zeitliche Aufwand sollte sich bei notwendigen Anfahrten in Grenzen halten.

         LG

         Cora

7. Hallo Markus,

   du solltest nicht so egoistisch und (sorry!) asozial sein und weiter den Wohnraum für jungen Familien verknappen. Denk vielleicht auch mal an die nachkommende Generation, die etwa 10 Jahre jünger ist als du und gerade selbst mit 100.000€ Einkommen kein bezahlbares Haus mehr findet… Wer schon mehr als ein Haus und mehrere Wohnungen besitzt, der sollte nicht weiter mit dem Wohnglück anderer Menschen spekulieren. Wir suchen seit 3 Jahren und finden nichts, was bezahlbar ist, aber in unserer jetzigen Wohnung ist an eine Vergrößerung der Familie nunmal nicht zu denken – und ein Umzug bringt uns nur weiter davon weg, irgendwann mal die eigene Wohnimmobilie zu finden.

   Investier dein Geld bitte in nachhaltige ETF und tu der Welt etwas Gutes, anstatt nur an dich zu denken.

   Danke und Grüße aus dem Norden, Nils

   1. @Nils: Was ist daran egoistisch anderen Familien eine Wohnung zum Mieten zur Verfügung zu stellen? Nur weil du selber kaufen willst anderen Familien die das nicht können ihre Mietwohnung wegnehmen?

      @Markus: so pauschal und ohne die Kennzahlen eines konkreten Objekts das du in Auge hast leider nicht zu beantworten.

   2. @Nils
      Hallo Nils,
      erstmal danke für deinen Kommentar.
      Vielleicht sind es zu wenige Angaben zu den ETW, die 2 dir wir schon besitzen sind 2-Zimmerwohnungen mit max. 50m² Größe. Die Mieter die ich gerne möchte sind entweder ein junges Paar, dass sich den Traum der ersten gemeinsamen Wohnung erfüllen möchte oder ältere Personen die sich verkleinern wollen. Es gibt bei den ETW kein Kinderzimmer.
      Daher sehe ich das nicht so, dass ich junge Familien eine Chance wegnehme.

      Beste Grüße

      @Lejero
      Hallo Lejero,
      Es gibt aktuell kein konkretes Projekt da ich momentan nicht aktiv suche.
      Es wird immer so finanziert:
      Die Mieteinnahmen müssen die laufenden Kosten sowie den Kreditbetrag decken und es soll immer ca. 100€/Monat noch über bleiben die in die Instandhaltunsrücklage gehen.
      Somit ergibt sich für mich die Höhe des Eigenkapitals. Der Mieter zahlt den Kredit für mich ab und die Immo gehört mir irgendwann.
      Gruß Markus

      1. @Markus: in einer deiner anderen Antworten schreibst du von ca. 5% Rendite, wenn ich das erzielen könnte würde ich weiter Immobilien kaufen. Konservativ gehebelt bist du da ja bei 10-15%. Ausnahme: wenn die Gesetzgebung und der Trend in Österreich genauso Vermieterfeindlich ist wie in Deutschland. Dann würde ich nicht mehr in Immobilien investieren sondern eher daran denken zu verkaufen.

   3. Nachhaltige ETFs von ishares, UBS, usw. und zahlst damit die Gehälter von deren Angestellten, die wiederum “asozial” damit Immobilien zur Kapitalanlage kaufen und den Wohnraum für Familien verknappen. Verrückte Welt!

8. Hallo Markus,

   ein wunderbares Portfolio hast Du da bereits. Ich würde wohl beides machen. Eine gutvermietbare ETW sowie die ETFs weiter aufstocken. Und zu guter Letzt mit dem was übrig bleibt noch etwas amortisieren. Sozusagen “s’Füfi und s’Weggli”

   Grüsse aus der Schweiz, wo die Immopreise auch explodieren
   Mike

   1. Hallo Mike,

      das ist auch meine Überlegung. die ETFs per Sparplan weiterlaufen lassen, ev. noch aufstocken, oder 2mtl. besparen. Und wenn sich`s ergibt und die Zahlen passen noch eine ETW.

      Ich werde mal in der Schweiz nach den Preisen schauen wies da so aussieht. Ich hab ja nicht weit.
      Grüße aus VLBG.

9. Hallo Markus,
   zunächst einmal herzlichen Glückwunsch, Du scheinst vieles richtig gemacht zu haben, wenn Du im Alter von 35 in einer solchen finanziellen Situation bist. Ich kenne den Immobilienmarkt in Österreich nicht, wo es vielleicht in touristisch attraktiven Gegenden, von denen es bei Euch viele gibt, lukrativ sein könnte, eine ETW über AirBNB als Ferienwohnung zu vermieten. Ich würde aber eher keine ETW kaufen, sondern das Geld in ETFs stecken und gegebenenfalls Sondertilgungen machen, wenn das für Eure seelische Ruhe nützlich ist. Das hängt natürlich von jedem einzelnen ab – ich habe die ETW, in der ich wohne, relativ rasch getilgt, weil ich damals noch 4% Zinsen bezahlte und mich mit Schulden unwohl fühlte. Das Hauptargument gegen den Kauf einer ETW ist die Diversifikation – Ihr habt offenbar schon sehr viel Geld in Immobilien investiert.
   Grüße aus Süddeutschland, Stefan

   1. Hallo Scooter,

      danke für deine Glückwünsche. Ja es ist gut gelaufen. Ich wohne in einer Region die sehr durch den Ski Tourismus geprägt ist, daher haben wir ja die FW in unserem Haus die wir z.T. per AirBNB oder booking vermieten. Eine Wohnung zu kaufen und nur per AirBNB zu vermieten ist sehr schwer da die Widmungen für FW nicht mehr einfach so machbar sind.

      Ich gebe dir mit der Diversifikation recht. Das Porfolio ist schon sehr Immolastig. Ich suche mir immer Wohnungen die entweder alt, sehr renovierungsbedürftig oder keiner so recht haben will da ich selber Handwerker bin und es liebe diese Objekte zu entwickeln.
      Ein weiteren Grund ist auch der Fremdkapitalhebel, dieser ermöglicht es mir das Vermögen schnell wachsen zu lassen.

      Um zu streuen habe ich ja die ETF und P2P(max. 5-10%) beigemischt. Aber diese Anlageklassen sind für mich schon ziemlich “langweilig” da ich keine Möglichkeit habe aktiv einzugreifen. Ich möchte selbst bestimmen können. Noch bin ich sehr Risikofreudig, vielleicht ändert sich das noch.

      Aber ich tendiere in die Richtung die ETF weiter aufzustocken um das Risiko ein wenig rauszunehmen. Ich denke ich mach mit den ETF weiter und lasse die Suchagenten der ETW`s laufen und suche nicht aktiv. Vielleicht findet die nächste ETW ja mich 😉

      Beste Grüße

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