Freitagsfrage: Sollte Sonja ein Ferienhaus kaufen?

1. Hi,

   in unser Familie ist ein ähnliches Thema. Es gibt im Familienbesitz ein schönes großes Landhaus in Deutschland, welches zum wohnen zu weit weg ist und drinnen einen sehr hohen Renovierungsbedarf hat. Die Immobilie ist aktuell einer Herzenssache…
   Jetzt überlegen wir, sanieren wir es und vermieten es oder nutzen es selbst als Ferienimmobilie.

   VG, Ines

2. Sonja, sag, wie hast du dich entschieden?

   Wir sind seit einigen Monaten in ähnlichen Diskussionen und es ginge auch um ein Haus in Zeeland, da sehr einfach vom Rheinland aus zu erreichen.
   Mir würde allerdings eher etwas in einem Landal oder Roompot Park vorschweben, weil die dann die Verwaltung und Betreuung übernehmen könnten, wenn man vermieten möchte.

   Ich würde mich wirklich freuen, wenn du dich meldest,. Ich bin so 80 % hin- und 20 % hergerissen…

   Viele Grüße
   Mareike

3. Wie es in Holland ausschaut weiß ich nicht, da kenne ich den Markt und die Gesetze nicht.
   Ich bin an der Ostsee im Bereich Flensburger Förde aufgewachsen und viele haben da Wohnungen und Häuser in der Ferienvermietung. In einigen Wohnsiedlungen wird dies bereits schon untersagt.
   Ich selbst vermiete seit einigen Jahren ein paar Wohnungen (feste Vermietung) und eine Zahnarztpraxis. Habe mich natürlich auch schon mit Ferienvermietung beschäftigt, mich mit Vermietern und Pensionsbetreibern und dem Steuerberater unterhalten. Sowie mir die durchschnitliche Jahresbelegung solcher Immobilien hier angeschaut.
   Ich bin für mich zu dem Entschluss gekommen das es zumindest derzeit für mich keine Option darstellt.
   Einfacher und lukrativer ist natürlich wenn man die Immobilie vor Ort hat und alles selbst regeln kann, jedoch muss man bedenken das der Aufwand höher ist… Buchungsanfragen, Abwicklung, Übergabe/Rücknahme und das immer in der Ferienzeit wo man evtl. selbst Urlaub machen möchte. Als Rentner schaut es natürlich anders aus.
   Vorteil ist natürlich das wenn man mal einen Nörgler hat, der nach 2 Wochen weg ist und ja schon bezahlt hat.
   Ich habe mir ausgerechnet das ich mit dem gleichen Invest fast gleiche Einnahmen erziele aber bei fester Vermietung weniger Aufwand habe.
   Zudem ist es ein Saisongeschäft, das sollte man auch beachten.
   Mein Steuerberater meinte man müsse sich die Ferienvermietung sehr genau anschauen, unter Umständen läuft es nicht unter Vermietung und Verpachtung weil es eine Gesamtmiete bzw. Dienstleistung sein könnte und ich plötzlich Umsatztsteuerplichtig werden würde. Dann würde das Finanzamt auch genau meine anderen Immobielien begutachten und prüfen ob es sich um gewerbsmäßige Vermietung handeln könnte. Dies sind aber nur Themen die man genau prüfen müsste vorher sagte Er, muss nicht zwangsläufig so sein oder so kommen. Nur nicht vergessen das Thema.

   Und in einem stimmt ich hier Einigen zu 100% zu, lasse Dich nur auf das ein was Du verstehst und was Du meinst beherschen zu können. ?

   LG der Wikinger

4. Hallo. Ich suche eine möglichst hohe Finanzierung für ein Ferienhaus in den Niederlande. Durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016 konnte ich aktuell keine Bank mehr finden, die einem Deutschen ein Ferienhaus in den Niederlanden, ausschließlich besichert auf der niederländischen Immobilie, finanziert.

   Vielleicht jemand eine Idee oder einen Kontakt dazu für mich.

   1. Hi Andreas,
      Auf ausländische Immobilien konnte meine Bank auch nicht finanzieren. Entweder freie Grundpfandrechte in D oder sonstige Sicherheiten.
      Wenn Du was hörst bin ich auch interessiert 🙂

5. Falls das Thema noch offen ist, meine Anmerkung …
   Ich selbst halte relativ viel von Immobilien als Finanzinvestition. Habe ein EFH (selbst genutzt) und 2 vermietete Eigentumswohnungen. Alle 3 Immos sind mehr-oder-weniger abbezahlt (geringer Restkredit 6%) eine Super-Rendite einfahren, hoher Gewinn, nebenbei sind Urlaube in beliebigen Destinationen locker möglich und obendrein super liquide … soll heißen: Wenn du diese Investitionsvariante ohne mit der Wimper zu zucken mit einem “JAAAA!!” beantwortest, dann ist die Ferienimmobilie im Ausland mittels Fremdkredit sicher auch kein Problem, ansonsten würde ich persönlich mir eine sehr lange Liste von Vorteilen, Nachteilen und Risiken zusammenschreiben.

   auf alle Fälle viel Erfolg!

6. Ich kenne eine Familie aus meinem Wohnort, die ein Ferienhaus an der Ostsee hat.
   Um überhaupt eine Rendite zu erwirtschaften, fährt die Familie nur in der Nebensaison selbst hin. Mit schulpflichtigen Kindern geht das nicht.
   Nächstes Problem: Wer will schon jedes Jahr an den gleichen Ort in Urlaub fahren?
   Zusammen mit den auch oben beschriebenen “Aufgaben” wie Vermietung, Auslastung, Instandhaltung für mich definitiv unter Renditegesichtspunkten keine gute Idee.
   Dazu kommt das “Klumpenrisiko” durch eine relativ grosse gebundene Summe.

   Grundsätzlich sehe ich vermietete Immobilien für “Normalbürger” nur als sinnvoll an, wenn man selbst mit wirklich vertretbarem Aufwand selbst nach dem Objekt schauen kann, also max. 20 min Autofahrt.

7. Hier ein aktueller Link mit Beispiel Ferienhaus / Airbnb Vermietung , jedoch nicht in den Niederlanden sondern Portugal. Kosten sind aber eher bzgl. Nebenkosten aufgelistet

   https://letsseewhatworks.com/airbnb-business-vermieter-werden/

8. Ein Freund meiner Eltern nennt ein Ferienhaus in Deutschland sein eigen. Hierbei handelt es sich um ein Investmentobjekt innerhalb eines zentral verwalteten Ferienparks. Insoweit entfällt zumindest der Verwaltungsaufwand und auch um anlassbezogene Angelegenheiten (akute Handwerkereinsätze a la kein Licht, keine Heizung, kein Wasser, Ungeziefer, etc. pp.) kümmert sich die Parkverwaltung.

   Zur Rendite kenne ich keine Details, allerdings wurde das Haus meines Wissens nach auch aus Eigenkapital finanziert. Meine Eltern könnten schon mehrfach von Leerständen für Kurzurlaube zusammen mit dem besagten Freund nutzen. Auch weiß ich, dass dieser tatsächlich in deinem Urlaub Zeit für grundlegendere Instandsetzungs-, Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen nutzt (Malerarbeiten, Erneuerung/Update Mobiliar und Geräte (Möbel, Küchengeräte, Fernseher, WLAN, …), Umbauten in und am Haus (Fenster, Garten, Bad, was so im Laufe der Zeit und Abnutzung anfällt) – für Hobby-Handwerker so etwas wie Abenteuerurlaub und das in der Regel dann, wenn es mal Leerlauf bei der Auslastung gibt.

   Ich kenne darüber hinaus auch Investmentprojekte, die kein ganzes Ferienhaus umfassen, sondern Mobilheime, so genannte Chalets, weniger Platz und Komfort, meist imCamping-Umfeld, dafür aber zu deutlich geringeren Kursen (in DE um 50 Tsd. €). Die gibt es übrigens auch massig in Holland ? und sind so zumindest im deutsch-niederländischen Grenzgebiet auch rübergeschwappt.

9. Hallo Sonja,
   Hallo Leser,

   Mir ist das Thema vertraut. Bin selbst Kind eines damaligen Gastarbeiters in D und mein Vater besitzt selbst eine Immobilie im Ausland.

   Ich denke wenn man sich dazu entschließt eine Immobilie im Ausland zu kaufen dann nur wenn man es nicht als Renditeobjekt sieht sondern als Lifestyle.
   Eine Immobilie im Ausland bringt soviel mit wie ein Haushalt hier in D.

   Wir zahlen beispielsweise Müllgebühren, Stromvorrauszahlung, Grundsteuer, Zweitwohnsitz, Fernsehgebühren… etcetc.
   Unsere Immobilie liegt in Italien und dort zahlt man meist die ganzen Beträge im Voraus für das ganze Jahr.
   Wir bewohnen die Immobilie maximal 4 Monate pro Jahr.

   Obwohl wir dort Verwandte und Bekannte haben Vermieten tun wir die Immobilie nicht.
   Das hat viele Gründe:

   -die eigene Kontrolle geht verloren und man muss sich immer auf jemanden verlassen
   -wie bekommt der Mieter den Schlüssel und wie kann er diesen wieder abgeben (falls der Mieter nicht in unserer nähe in D wohnt)
   -wer kontrolliert und Putzt vor und nach einem Auszug die Wohnung gewissenhaft.
   -was passiert wenn während des Aufenthalts des Mieters etwas kaputt geht. Wer kann schnell helfen?
   -eine Immobilie zu vermieten muss steuerlich angemeldet werden ( in D und in I)
   -wird man von 3-4 Vermietungen im Jahr wirklich reich und es decken sich die Kosten des Hauses.? Nein. Natürlich ist das ein kleines Taschengeld, aber wir haben für uns für und wider aufgezeigt und uns gegen eine Vermietung geeinigt.
   Wir halten die Immobilie noch als reine Urlaubsimmobilie für die ganze Familie.

   Gruß Ceelow

10. Hallo Sonja,

    Ich denke der schwierigste Teil ist die Einschätzung der Mieteinnahmen, bzw. der Auslastung. Damit steht und fällt die Renditeberechnung. Hier dürfte eine gute Verwaltung den Unterschied machen – die aber auch einiges Kosten dürfte.

    Bei einer Bekannten von mir hat sich der Kauf eines Ferienhauses als Verlustgeschäft entwickelt. Die Hausverwaltungen (sie hat mehrere ausprobiert) konnten nie eine Auslastung erreichen die ihrer (zu optimistischen) Kaufannahme entsprach.

    Vg, Nico

11. Die Idee ist natürlich reizvoll. Wir haben im Urlaub auch immer wieder Immobilienanzeigen angesehen, wo es uns besonders gut gefallen hat. Letztlich war aber der Reiz, im Urlaub regelmäßig neue Ecken der Welt zu entdecken, größer und wir haben das nie ernsthaft verfolgt.

    Ich würde mir noch Gedanken über die Entfernung und die andere Sprache machen, wenn es um die Betreuung der Immobilie geht. Kannst Du einen Handwerker vor Ort finden und instruieren, wenn mal was zu reparieren ist? Und wer nimmt die Arbeiten ab?

    Und die Lifestyle-Frage: Möchtest Du einen Teil deines Urlaubs damit verbringen, eine Immobilie in Schuss zu halten?

    Vielleicht geht das auch alles über einen Verwalter. Wenn es den gibt und er gut ist, was kostet er dann? Damit wäre das Thema zumindest auf eine Kalkulationsfrage reduziert.

12. Hallo Grinskeks,

    Du hast recht, die Frage ist zu allgemein gestellt, um wirklich eine Einschätzung geben zu können. Und Tina hat auch recht, denn wenn es ein Ferienhaus in Deutschland ist, funktioniert das alles ähnlich wie bei einer normalen deutschen vermieteten Immobilie, auch steuerlich.
    In Holland ist das ein bisschen anders, da gibt es zum einen das Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland, so dass die Mieterträge des Ferienhauses in Deutschland nicht noch mal versteuert werden müssen, sondern in Holland versteuert werden. In Holland werden die Häuser von der Gemeinde jährlich bewertet nach dem WOZ (ähnlich Verkehrswert) und danach bemisst sich auch die Steuer, die zu entrichten ist (x% vom WOZ Wert, ob man vermietet oder nicht). Um das genau zu verstehen, bräuchte ich wirklich jemanden der genau in Holland ein Ferienhaus hat, denn in jedem anderen Land sieht das wieder ganz anders aus.
    Ich würde das Ferienhaus nahezu zu 100% finanzieren und so wenig wie möglich Eigenkapital investieren. Das Haus sollte maximal 200.000€ kosten, aktuell liegen die Zinsen weiterhin sehr niedrig (ca. 1,8% würden wir bekommen). Das Haus sollte nahe der Nordsee liegen, um eine gute Vermietbarkeit zu gewährleisten (Zeeland). Ich denke realistisch könnte mir jemand weiter helfen, der selbst ein Haus in Holland hat, mal die Kostenkalkulation mit mir teilt und mir z.B. sagt, wieviele Wochen im Jahr er das Haus vermietet. So jemanden zu finden würde mir in der Kalkulation einfach mehr Sicherheit geben. Ich beschäftige mich schon eine Weile mit dem Thema und bin nicht ganz so unbedarft wie die Frage im ersten Moment erscheint.
    Einen Kredit für ein Haus im Ausland geben deutsche Banken auch nur, wenn Sie im Gegenzug eine Sicherheit auf eine deutsche Immobilie bekommen. Dies habe ich bereits abgeklärt und würde den Kredit bekommen, die Sicherheit ist unsere eigengenutzte Immobilie. Ich habe kein Problem damit die Sicherheit auf meine Immobilie einzutragen, denn wenn etwas schiefgeht haftet man sowieso mit seinem ganzen Privatvermögen.
    Wir haben neben unser eigengenutzten Immobilie auch noch zwei kleine Wohnungen, die wie vermieten, die eine möbliert immer für ein paar Monate, die andere dauerhaft. Daher kenne ich mich mit dem Vermieten grundsätzlich schon ein bisschen aus. Nur in Deutschland habe ich einfacheren Zugang zu den Kosten die auf mich zukommen.
    Ich hoffe die Details helfen nun, um meine Frage etwas besser zu verstehen. Ich Danke Euch für die bisherigen Tipps und Links, das Buch kannte ich noch nicht 🙂

13. Hallo,
    Kurz und knapp: Nein

    Kaufe nur was du verstehst.

    Hier fehlt es zudem an allen Parametern, um Risiken und Möglichkeiten abzuschätzen.

    Ich finde nicht, dass man jemanden auch nur im geringsten motivieren sollte, sich unbedarft in ein solches Abenteuer zu stürzen.

    Gruß
    Grinskeks

14. Hallo,

    zu diesem Thema gibt es ein Buch, welches gute Bewertungen bei Amazon erreicht hat:
    https://amzn.to/2tuaVqC *
    Ich selber habe es nicht gelesen.
    Ansonsten denke ich, dass Leute, die vor Ort wohnen, sicher Vorteile bei der Betreuung der Immobilie haben (Sauberkeit, Vollständigkeit des Interieurs, Handwerker). “Eh-Da-Aufwand” …siehe oben. Warum findet sich zu dem Kaufpreis X dann kein Einheimischer, der die Immobilie kauft?

    VG Ingmar

15. https://www.wertpapier-forum.de/topic/51783-ferienhaus/#comment-1098088

16. Ich denke, dass grundsätzlich für eine Ferienimmobilie die gleichen Parameter gelten wie für die Vermietung einer Standardimmobilie. Finanzielle Kennzahlen (Rendite, etc.) kann man hierzu genau so verwenden wie die Kosten der Instandhaltung, Nebenkosten, u.ä. Vielleicht ist das auch der Grund, warum es keine speziellen Informationen hierzu gibt.
    Zusätzlich zum Eh-Da-Aufwand eines Vermieters sollte man jedoch berücksichtigen, dass durch die häufigen Vermietungen bzgl. Verträgen und Kommunikation ein erhöhter Zeitaufwand besteht oder dies zustäzlich über eine Verwaltung zu bezahlen ist. Um eine gute Auslastung über Vermittlungsportale zu erzielen, fallen ebenfalls Kosten an. Wie immer gilt: Genau nachrechnen – und zwar am besten vorher.

    Ich glaube, dass es in den meisten Fällen wahrscheinlich ein Null-Summen-Spiel ist (zumindest solange man den Kredit abbezahlt) und man vielleicht den ein oder anderen Urlaub selbst in dem Häuschen verbringen kann. In der Zeit kann man dann allerdings nicht vermieten 😉

    PS: Es gab letztes Jahr einen kurzen Thread im WPF – darf ich das hier verlinken?

    1. Hi Tina, ja darfst Du gerne verlinken.

       VG, Nico

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