Immobilien oder Aktienmarkt? – Wo soll ich langfristig mein Geld investieren? (Teil 2)

Dies ist der zweite Teil dieses Beitrages. Im ersten Teil wurden nach der Einleitung der Vergleich von Immobilien- und Aktienmarktinvestitionen in den Kategorien Vorarbeit, Wissen, Transaktionskosten, Besteuerung, Inflationsschutz, Kredithebel und Liquidität beleuchtet.

Volatilität – Beide Anlageklassen sind volatil, allerdings in verschiedenem Ausmaß. Bei Immobilien ist die Volatilität schwerfälliger. Es gibt eher langgezogene Wellen als kurzfristige Ausschläge. Das hängt auch mit der Transparenz der Volatilität zusammen. Ich kann zwar annährungsweise den „Tageskurs“ meiner Immobilien auf ImmoScout checken, aber wirklich aussagekräftig ist das nicht. Für welchen tatsächlichen Kaufpreis die Wohnungen dort verkauft werden, weiß ich nicht. Aktienkurse dagegen sind vollkommen transparent. Da kann ich Kursentwicklungen minütlich verfolgen, wenn ich denn will. Und es geht auch immer munter rauf und runter. Eigentlich sollte Dich die Volatilität in beiden Fällen nicht stören. In Immobilien wird eh langfristig investiert wegen der hohen Transaktionskosten und Steuern. Aber auch bei Aktien zahlt sich meiner Meinung nach der langfristige Take-and-Hold-Ansatz aus. Da kannst Du ohne schlechtes Gewissen die Tageskurse ignorieren. Es reicht alle paar Monate Dein Depot zu checken und mit jedem Kauf Deine Zielallokation beim Re-Balancing wieder herstellen. Die ständige Verfügbarkeit der Kurse am Aktienmarkt kann aber leicht dazu verführen, eben doch in Panik oder Gier zu verfallen und zum falschen Zeitpunkt zu (ver-)kaufen. Die Gefahr hast Du bei Immobilien weniger.

Mein Gewinner? Immobilie

Verwaltung – Immobilien zu verwalten ist nicht ohne. Du kannst eine professionelle Hausverwaltung damit beauftragen, die meiste Arbeit zu übernehmen. Das kostet allerdings und schmälert damit Deine Rendite. Aber selbst mit Verwaltung musst Du Dich immer noch zu einem gewissen Grad aktiv um Deine Immobilie kümmern. Wenn etwas schiefgeht (Mietnomaden, Mietkürzungen, etc.), dann hängst Du wohl oder übel doch voll mit drin. Bei meinen beiden Wohnungen kümmert sich eine Hausverwaltung um das Gebäude, aber die Verwaltung der Sondereinheiten, sprich meine Wohnungen, mache ich selber. Das beinhaltet den direkten Kontakt zu den Mietern und die jährliche Nebenkostenabrechnung. Ist jetzt keine Riesenarbeit, aber Du musst Dich schon in das Thema reinfuchsen und etwas Zeit investieren. Es ist kein Selbstläufer. Bei Indexfonds dagegen gibt es so gut wie keinen Verwaltungsaufwand. Meine Neukäufe sind praktisch auf Autopilot. Bei jedem Kauf schaue ich, wieviel ich in jeden der drei ETFs investieren muss, damit meine gewünschte Zielallokation wieder hergestellt wird. Sind die Indexfonds erst mal im Depot, laufen sie von selbst.

Mein Gewinner? Aktienmarkt

Grill-Schwätzchen Nicht zu vernachlässigen!  Worüber kann ich mich besser mit meinem Nachbarn beim Grillen unterhalten, während ich meine Würstchen drehe? Immobilien sind da ein ganz nettes Thema. Das scheint fast jeden zu interessieren. Wie entwickeln sich die Mieten? Gibt es Probleme mit der Heizung? Diese schrecklichen und blutsaugenden Makler! Damit kann man schon mal ein paar nette Minuten verbringen. Bei Aktien sieht das anders aus. Es kann schnell passieren, dass Du eben noch der nette Nachbar warst und plötzlich zum Satan mutierst. Wie, Du investierst in den Aktienmarkt? Du Zocker! Es kann außerdem die Gefahr bestehen, Langweile zu verbreiten, wenn Du eine Diskussion anstößt über den günstigsten TER vom Swap basierten Thesaurierer für European Small Caps.

Mein Gewinner? Immobilie

Disziplin: Wenn Du erst mal eine Immobilie gekauft hast, das ziehst Du auch durch. Es gibt keinen einfachen Exit. Kopf runter und durch. Nach 10 Jahren kannst du dann noch mal schauen, ob es sich vielleicht doch lohnt, zu verkaufen. Bei Aktien bist Du ständig der Verführung ausgesetzt, zumindest einen Teil Deines Portfolios zu versilbern. Vielleicht doch lieber den Schnorchel-Urlaub auf Jamaika statt zelten am Ijsselmeer? Good bye BASF Aktien! Ihr ward mir lange Zeit ein treuer Begleiter. Es besteht die ständige Verführung ein bisschen im Depot rumzufummeln. Es ist es schwieriger, diszipliniert zu bleiben.

Mein Gewinner? Immobilie

Diversifikation: Immobilieninvestitionen bedeuten immer einen großen Batzen Kohle in ein einziges Objekt zu investieren. Da gibt es keine halben Sachen. Ganz oder gar nicht. Wenn es dann bei der Immobilie ein Problem gibt, dann Gute Nacht. Das kann ziemlich schnell passieren und kommt auch oft genug vor. Von heute auf morgen können Deine Lebensersparnisse auf dem Spiel stehen. Bei Aktien sieht das anders aus. Die Aktienmärkte korrelieren zwar immer irgendwo miteinander, aber Du kannst dennoch sehr einfach und schnell eine recht breite Diversifikation schaffen, innerhalb dieser Anlageklasse. Nehmen wir als Beispiel die Dicke Berta unter den Indizes – der MSCI World. Da hast du mit einem Knopfdruck in über 1.600 Unternehmen in 23 Industrieländer investiert, aus den verschiedensten Branchen. Einfacher geht es kaum.

Mein Gewinner? Aktienmarkt

Krisenfestigkeit – Immobilien sind besonders populär wenn es in der Wirtschaft ordentlich rumst. Bei Unsicherheiten scheinen wir uns irgendwie nach etwas zu sehnen, was stabil aussieht. Was passt da besser, als ein paar schön verspachtelte Backsteine mit Dach oben drauf? Und in der Tat eignen sich Immobilien in Krisenzeiten. Immobilienpreise bewegen sich schwerfällig und auch Mieten passen sich meist mit längerer Zeitverzögerung an. Am Aktienmarkt sieht das anders aus. Dort kann es schneller abwärts gehen als man denkt. Dividendenzahlungen können ausgesetzt oder reduziert werden.

Mein Gewinner? Immobilie

Ethik: Vorsicht, jetzt wird es richtig subjektiv! Wie geht es meinem Gewissen, wenn ich mein Geld in Immobilien oder den Aktienmarkt investiere? Die Frage ist relevant. Es wird selten in Betracht gezogen, wie man sich dabei fühlt, wenn man sein Geld in eine bestimmte Anlageklasse investiert. Dies ist ein Thema abseits der nackten Zahlen. Ein großes Ziel Deiner Investition ist, eine gute Rendite zu erzielen. Bei Immobilien ist eine der beiden langfristigen Hauptstellschrauben die Miete. Nun ist es leider so, dass wir es hier mit einem Nullsummenspiel zu tun haben. Je höher die Miete, desto höher meine Rendite und desto weniger bleibt meinem Mieter in der Tasche, um seine Familie zu füttern. Ich hatte vor kurzem bei einer meiner Wohnungen zum ersten Mal die Miete erhöht. Nicht besonders viel, aber es hat gereicht, dass ich mich irgendwie schäbig dabei fühlte. Ich nehme jemandem anderen etwas weg. Bei Aktien ist das anders. Dort gibt es diesen direkten Zusammenhang nicht. Es ist viel verschwommener und meine kleine Dividende an sich hat im Großen und Ganzen nur minimalste Auswirkung. Ich investiere zwar über meine breit gestreuten Indexfonds auch in ethisch nicht ganz einwandfreie Unternehmen, wie z.B. Rüstungsfirmen, aber das lässt mich nachts nicht unruhiger schlafen. Es fühlt sich einfach nicht so real an. Man hat nicht direkt mit Menschen zu tun.

Mein Gewinner? Aktienmarkt

Rendite: Den dicksten Brummer habe ich mir zum Schluss aufgehoben! Letztendlich geht es hier ja darum, eine gute Rendite zu erwirtschaften, damit es mit dem Vermögensaufbau auch voran geht. Da sieht es leider bei Immobilien historisch gesehen recht mager aus. Eine DIW Studie von 2014 besagte, dass über 50% der Immobilienbesitzer nach Inflation keine oder nur sehr kleine Renditen erwirtschaften konnten. Das wundert mich nicht. Es gibt riesige regionale Unterschiede. Da macht es einen Unterschied, ob Du Dir vor 20 Jahren eine Immobilie auf Sylt oder aber auf dem platten Land in Schleswig-Holstein gekauft hattest. Aber selbst in Boom-Town München konntest Du wahrscheinlich über die letzten 30 Jahre keine jährliche Durchschnittsrendite über 2-3% erlangen. Bei Aktien ist das anders. Vor Steuern sind durchaus jährliche Renditen von 7% oder mehr drin. Der Dow Jones Industrial Average hat seit dem Zweiten Weltkrieg im Durchschnitt pro Jahr über 10% zugelegt (Dividenden reinvestiert). Das garantiert zwar nicht, dass es in der Zukunft so weiter geht, aber ich bin überzeugt, dass langfristig der Aktienmarkt weiterhin ordentlich zulegen wird.

Mein Gewinner? Aktienmarkt

Mein Fazit

And the winner is… Aktienmarkt! 8 zu 6 gewonnen. Ha! Ganz so einfach mache ich es mir aber nicht.

Ein Immobilienkauf bedarf größerer Vorarbeit, die Verwaltung ist aufwendiger und Du musst Dir umfangreiches Wissen aneignen. Die Transaktionkosten sind sehr hoch aber dafür wirst Du steuerlich begünstigt und kannst einfacher einen Kredithebel einsetzen. Immobilien sind weniger volatil, aber auch schlechter zu versilbern (wenn nötig), was Dich wiederrum auch diszipliniert. Du legst mit einem Immobilienkauf oft alle Eier in einen Korb. Bei Krisen ist Deine Investition jedoch vergleichsweise sicher und inflationsgeschützt. Du kannst beim Grill-Schwätzchen ein paar nette Anekdoten zu Deinen Immobilien loswerden, aber nachts vielleicht schlechter schlafen. Die Rendite Deiner Kapitalanlage kann sich zu einem echten Problem entwickeln.

Die Investition in Indexfonds (oder Aktien) ist demgegenüber wesentlich einfacher durchzuführen und zu verwalten. Hohe Renditen und geringe Transaktionskosten lassen Dein Vermögen schneller wachsen, trotz steuerlicher Benachteiligung und fehlendem Kredithebel. Der Aktienmarkt ist volatil aber dafür liquide, was Dich wiederrum dazu verführen könnte zu häufig zu (ver-) kaufen. Deine Investition ist ebenfalls inflationsgeschützt und sollte daher auch in schwierigen Zeiten seinen Wert erhalten. Du kannst innerhalb dieser Anlageklasse unkompliziert eine breite Diversifikation erzeugen.

Für mich sind beide Anlageklassen wichtig

Die Immobilien sind der „sichere“ Teil in meinem Portfolio. Sie sind vergleichsweise krisenfest und vor allem nicht eng mit dem Aktienmarkt korreliert. Meine Immobilien geben mir Sicherheit, besonders wenn es am Aktienmarkt hoch her geht. Dafür verzichte ich gänzlich auf Anleihen/Renten.

Der Renditebringer im Gesamtportfolio ist aber der Aktienmarkt. Jeder gesparte Euro fließt in Zukunft in günstige Indexfonds. Ich liebe die einfache Verwaltung und Anonymität. Das ist bei einer Immobilie, bei der Deine Rendite größtenteils durch Deine Mieter erzeugt wird, eher eine Belastung.

Dieses Fazit hilft Dir aber jetzt vielleicht nicht weiter, wenn Du vor der Entscheidung stehst, in Immobilien oder den Aktienmarkt zu investieren. Die interessante Frage ist daher, wie ich mich heute noch mal entscheiden würde, wenn ich ganz frisch mit dem Vermögensaufbau starten sollte.

Wenn ich mich entscheiden müsste…

Ich würde heute sehr wahrscheinlich nicht noch einmal in vermietete Immobilien investieren. Versteh mich nicht falsch, die beiden Wohnungen auf dem Prenzl-Berg haben sich fantastisch entwickelt, gar keine Frage. Um ehrlich zu sein, war das damals allerdings so nicht vorauszusehen gewesen. Da spielte eine gute Portion Glück mit. Ich hatte bisher auch noch keinen Ärger mit meinen Mietern, was sich in der Zukunft noch ändern kann.

Die beiden Wohnungen kaufte ich damals, weil ich am Aktienmarkt – damals noch mit Einzelaktien und aktiv verwalteten Fonds – kein Geld verdient hatte. Ich war einfach frustriert und wollte etwas Neues versuchen. Daher landete ich bei Immobilien, als beste  Alternative sozusagen. Sollte ich heute also noch einmal neu starten, mit meinem jetzigen Wissen, dann würde ich wohl nur noch in günstige (Aktien-) Indexfonds investieren und damit meinen langfristigen Vermögensaufbau vorantreiben. Zu der hohen Rendite, den niedrigen Kosten und geringem Aufwand gibt es einfach keine wirkliche Alternative. Zwar ist der Aktienmarkt volatiler, aber das sollte für mich als langfristiger Anleger keine allzu große Rolle spielen.

Was für mich zählt, muss für Dich noch lange nicht richtig sein

Letztendlich musst Du aber Deine ganz eigene Entscheidung treffen. Deine subjektive Bewertung und Gewichtung der 15 Kategorien wird anders ausfallen, als bei mir. Vielleicht trumpft das Grill-Schwätzchen ja alle anderen Kategorien aus.

Ein alternativer Weg könnte ein Portfoliomix aus Aktienindexfonds und REITs (Real-Estate-Investment-Trusts) sein, wenn Du nicht auf Immobilieninvestitionen in Deinem Portfolio verzichten willst.

Ich hoffe dieser Beitrag wird Dir helfen Deine eigene Meinung zu bilden und die Entscheidung zu erleichtern, wie Du Dein Vermögen aufbauen wirst.

 

Würdest Du einigen Kategorien einen anderen Gewinner zuordnen? Worauf setzt Du beim Vermögensaufbau – Immobilien oder Aktien? Ich freue mich schon auf Deinen Kommentar.

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28 Kommentare

  1. Hallo,
    vielen Dank für deine tolle Zusammenfassung. Genau so ist es, es gibt eben kein schwarz oder weiß.

    Besonders spannend finde ich diesen Beitrag auch aus persönlicher Sicht. Ich habe bis jetzt wenige Leute getroffen (oder gelesen) die es ähnlich machen. Meine Ziel-Allokation ist ebenfalls 50% Aktien : 50% Immobilien. Natürlich kommt das nie so ganz genau hin, aber darum geht es ja auch nicht.
    Für mich habe Immobilien im Depot zwei große Vorteile:
    Zum einen ist es möglich, durch den Kredithebel die Rendite (und natürlich auch das Risiko) zu steigern. Ich bin jung, das Risiko kann und möchte ich tragen.
    Zum anderen, und das ist der in meinen Augen noch spannendere Punkt, ist die geringere Volatilität zu nennen. Während bei Aktien eher die Gesamtentwicklung zählt, kalkuliere ich Immobilien nur mit den Mieterträgen. Preissteigerungen sind ein schöner Nebeneffekt aber eben auch kein Beinbruch wenn sie ausbleiben. Wenn der Aktienmarkt sich gen Süden verabschiedet bleibt mein Immobilieninvestment vom Wert her gleich (da ich primär nur die Mieten betrachte). Sie geben meinem Gesamtportfolio somit eine stabiliserende Wirkung.

    Sicherlich ist das Risiko in dieser Kombination ein anderes als bei einer Mischung aus Aktien und Staatsanleihen. Dessen bin ich mir aber auch bewusst und bereit es zu tragen.

    VG
    Jan

    1. Hallo Jan,

      Im Moment ist mein Vermögen noch ziemlich immobilienlastig. Nehme ich die selbstbewohnte Immobilie raus, dann ist es im Moment ca. 50%/50%. Aber das Aktienportfolio holt auf!

      Es sind halt zwei grundverschiedene Anlageklassen, beide mit Vor- und Nachteilen. Die Mischung aus beiden macht den Charme für mich aus. Selbst wenn alles zusammenbricht, so eine Immobilie ist etwas sehr wertbeständiges und solides. Das schätze ich an ihr 🙂

      VG, Nico

  2. Ich bin auch gerade dabei mich in das Thema Immobilien einzuarbeiten.
    Bisher habe ich immer Gedacht, dass Immobilien den Aktien weit unterlegen sind…(mehr Aufwand, hohe Nebenkosten…)
    Aber gerade ist mein Weltbild stark am Wandeln!!! Gerade durch den Kredithebel können Immobilien sehr gut Renditen erziehlen, auch auch große Wertsteigerungen..
    Aber das ist bisher nur ein erst Gedanken in meiner neuen Immo-Welt. Ob es was für mich ist, werd ich erst feststellen können, wenn ich mich noch mehr mit dem Thema beschäftigt habe!

    1. Hallo Finanzdurchblick,

      das ist der richtige Ansatz. Lese Dir erst mal ein Hintergrundwissen an, bevor Du Dich in so ein Abenteuer stürzt. Es läuft ja nicht weg. Du kannst später immer noch einen Teil Deines Aktienportfolios verkaufen und damit den Eigenkapitalanteil Deiner Immobilie aufbringen. Zunächst mal musst Du Vermögen schaffen und da eignet sich der Aktienmarkt ja perfekt.

      VG, Nico

  3. Danke! Finde deinen Blog interessant, weil wir recht ähnliche Ansätze zur Vermögensbildung haben. Meine Asset-Allocotion: Aktien (ETF´s), Immobilien, Edelmetalle (pysisch). Ich verzichte ebenfalls komplett auf Anleihen. Ich kann nicht nachvollziehen, wieso Anleihen immer noch quasi als gesetzt für den risikoarmen Anteil gelten. Wenn ich mir die weltweite Staatsverschuldung und die abenteuerliche Rettungspolitik ansehe, habe ich keinerlei Vertrauen in Staatsanleihen. Ähnlich verhält es sich mit Unternehmensanleihen. Hochzinsanleihen sind für mich keine Option für den risikoarmen Anteil. Unternehmensanleihen im Bereich Investment Grade sind letztlich an den Zinsmarkt gekoppelt und bringen immer weniger Rendite. Ich halte grundsätzlich nichts von „Papierwerten“.

    In Sachen Immobilien bin ich noch etwas ambivalent. Bin derzeit über einen Offenen Immobilienfonds (Wertgrund Wohnselect) in deutschen Wohnimmobilien investiert. Die Rendite ist so gut, dass ich die im Vergleich zu ETF´s höheren Verwaltungskosten akzeptiere.

    Im Bereich realer, eigener Immonilien scheidet für mich Gemeinschaftseigentum generell aus. Ein Abstimmen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft und die relativ hohen Verwalterkosten haben für mich nicht mehr viel mit finanzieller Freiheit zu tun. In Frage käme allenfalls ein größerer eigener Wohnblock mit 6-12 Wohnungen. Alleinige Entscheidungsgewalt und Synergieeffekte könnten eine solche Immobilie interessant machen.

    Meine selbst bewohnte Immobilie sehe ich übrigens nicht nur als Lifestyle-Objekt. Wer eine selbstgenutzte Immobilie zügig tilgt, hat auch bei Gegenrechnung der laufenden Bauunterhaltung durchaus einen ordentlichen Ertrag durch langfristig mietfreies Wohnen.

    1. Hallo Matthias,

      Immobilien über einen Fonds ins Portfolio zu holen ist auch interessant. Ich hatte mir damit allerdings mal die Finger verbrannt (war aber nur eine recht kleine Summe). Der Fonds wurde damals eingefroren oder so, weil es nicht mehr genügend Liquidität gab, um die die Auszahlungen vorzunehmen. Ich kam da auf jeden Fall nicht mehr an mein Geld ran. Das war ziemlich ernüchternd.

      Du hältst physisch Edelmetalle? Interessant. Damit hatte ich mich noch gar nicht beschäftigt. Wie sind da Deine Erfahrungen?

      Eine eigene große Immobilie, mit 6-12 Wohnungen, ist dann aber ein ganz anderer Schnack. Das resultiert recht schnell in Arbeit und vor allem Verantwortung. Du bist dann ja der alleinige Verantwortliche (mit Deiner Wohnungsverwaltung als Partner). Ich bin letztendlich nur ein Rädchen im Gefüge, habe 2 von 20 Wohnungen. Was dann auf den Eigentümerversammlungen beschlossen wird, belastet mich nicht besonders. Ich gebe vorher per Briefwahl meine Stimme für die einzelnen Punkte ab und bin selber gar nicht anwesend. Das klappt ganz gut. Ich habe das keine große Emotionale Bindung.

      Mit den eigennutzen Immobilien ist das so eine Sache. Es kann sich durchaus als eine gute Investition rausstellen. Allerdings würde ich das Geld dann lieber anderswo anlegen (z.B. ETFs) und Miete zahlen. Da kommt wahrscheinlich mehr bei rum. Frau Finanzglück sieht das aber anders 🙂 . Da wird auf Wert auf die eigenen vier Wände gelegt. Ist ja auch ganz nett, sich nicht mehr mit Vermietern rumschlagen zu müssen. Das hatte ich jetzt auch schon viel zu lange gemacht.

      VG, Nico

  4. Hallo Nico,
    ich bin der Meinung, der Vergleich Immobilien vs Aktie stellt sich nicht.

    Wenn ich mich für ein vermietetes Objekt entscheide, dann bin ich sofort Unternehmer dieser Anlage und greife aktiv in die Geschäftsentwicklung ein! Während ich bei einer Anlage in Aktien wirklich den passiven Part einnehme und max. 1x pro Jahr zur HV trampel. Auch die Renditen lassen sich nicht vergleichen, denn Idealerweise bekomme ich eine 110% Finanzierung und die Mieten decken sofort die Tilgung inkl. Zinsen. Die Eigenkapitalrendite wäre theoretisch unendlich (bei 0 Eigenkapital).

    Interessant finde ich Deine Überlegung zukünftig ganz auf Immobilien zu verzichten und ausschließlich „passiv“ anzulegen. Ich habe auch hier eine andere Einstellung. Ich versuche über mein Depot und den vorhandenen Immobilien meine Bonität zu steigern um dann schnellst möglich weiter Immobilien finanziert zu bekommen….

    Sehr interessantes Thema und wie ich den Kommentaren hier entnehme sind wir nicht allein auf diesem Weg.

    Werde den Blog weiter verfolgen, vielen Dank für Deine Sicht der Dinge
    Beste Grüße
    Fiete

    1. Hallo Fiete,

      ich sehe es wie Du, dass ich mit einer Immobilie Unternehmer bin und mehr Kontrolle als über Aktien habe. Ich habe in diesem Jahr zwei Immobilien in einer Stadt erworben und überlege eine dritte dort zu kaufen, weil sie einen guten Preis hat und ich von einer Wertsteigerung von 50.000€ in den nächsten 5 Jahren ausgehe. Dann wäre aber 90% meines Vermögens nur in Immobilien, und dazu noch in einer Stadt, Leipzig, also ein ordentliches Klumpenrisiko. Und ich habe zwar viel drüber gelesen aber praktisch keine Erfahrung mit vermieteten Immobilien. Und: Ich hätte dann für alle 3 Wohnungen 300.000€ Fremdkapital auf der Uhr, das über 15-30 Jahre auch erst einmal wieder abgetragen werden muss. Nun ja … ich glaube ich mache das nicht … auch wenn grade die dritte Wohnung das beste Geschäft wäre und ich mir so gerne den Niedrigzins sichern würde ……. wie sind deine Erfahrungen mit vermieteten Immos in Leipzig? Viele Grüße, Levin

  5. Hallo Fiete,

    eines muss ich zugeben, wenn Du Dich einmal mit dem Immobilien Virus infizierst hast, dann wirst Du Dein Leben lang davon nicht mehr geheilt werden. Ich ertappe mich immer wieder dabei, mir die Immobilienpreise in Aushängen von Maklern anzuschauen. Das habe ich auch schon von anderen Immobilienbesitzern gehört. Da kommt man nicht so einfach von los 🙂

    Kann man eine Immobilie mit 110% finanzieren? Ich wusste gar nicht, dass es so etwas in unseren Landen gibt. Das Risiko, für die Bank, muss sich dann aber in den (höheren) Zinsen widerspiegeln, nehme ich an. Wenn Du dann den Abtrag (und Kosten) durch die Miete decken willst, dann zahlst Du aber ganz schön lange ab. Du gehst auch volles Risiko. Wenn die Immobilie sich negativ im Wert entwickelt, hast Du die Immobilie an den Hacken. Es gibt keinen Puffer.

    In London gab es einige Jungs bei mir in der Firma, die sich 2007 oder 2008 direkt nach dem Studium sofort eine Immobilie gekauft hatten, alles ohne Eigenkapital. Dann kam die Krise und plötzlich war der Kredit wesentlich höher als der Wert der Immobilie. Du sprichst dort ja gleich von recht hohen Beträgen. Verkaufen geht dann nicht, außer Du hast das Geld, die Bank auszuzahlen. Dann schiebst Du den Kredit vor Dir her und im schlimmsten Fall kommt die Bank später und verlangt zusätzliche Sicherheiten. Hatte ich dort selber bei einem Kollegen erlebt. Da wurde es ernst.

    Ähnliches kann Dir hier auch passieren. Von daher würde ich immer dazu raten mindestens 15-20% an Eigenkapital (zusätzlich zu den Nebenkosten) in das Projekt zu bringen. Zur Not muss es dann halt eine günstigere Immobilie sein.

    VG, Nico

  6. Moin Nico,
    in meinem Fall musste ich die 1.Grundschuld vom Vorbesitzer übernehmen. Ja bis 2018 – 4,89% Zinsen und somit ist es bei mir in diesem Fall eher umgedreht. Die Zinsen werden deutlich gesenkt und mein Ertrag steigt enorm an. 2018 werde ich wahrscheinlich 15 Jahre Laufzeit wählen dann habe ich nach 10 Jahren (Sonderkündigungsrecht) die Möglichkeit 5 Jahre das ganze zu analysieren!

    Im zweiten Fall, habe ich mein damaliges Depot abgetreten. Damit habe ich eine 110% Finanzierung bekommen, habe aber Sicherheiten abgetreten. Das ganze war bis 2013 befristet, dann wurde die Abtretung zurück genommen und das Kapital wieder frei. von 2013 bis heute investiere ich aktuell in meine eigene Immobilie. Die Mietobjekte werde so langsam wie möglich getilgt. Idealerweise werden irgendwann die Mieten und die Dividenden soviel Ertrag bringen, dass die Anlagen safe sind. Der Überschuss welcher nach Mieterhöhung und vorallem 2018 nach der Anschlussfinanzierung eintritt wird in einem Dividendendepot bespart.

    Mit der neu gewonnen Bonität werden dann weitere Objekte finanziert. Solange bis die Mieteinnahmen und die Dividenden mein Leben finanzieren. Die Tilgungen findet dann erst mit Verkauf der Immobilie statt. Ganz klar ich benötigen mehr als 1-3 Objekte, da immer die Bank ihren Anteil möchte, der Heben ist aber natürlich enorm ob ich 500k vom Mieter und vom Staat zurück bezahlt bekomme oder 5 Mio…..

    Die Immobilien befinden sich in Hamburg – gute Lage und Leipzig- top Lage, von einer negativen Entwicklung gehe ich in diesem Fall nicht aus.

    Man sieht es ist sehr individuell und ja ich bin bereit kalkulierbares Risiko einzugehen- Wenn sich die Anlage/Wohnung im langen Horizont rechnet.

    Beste Grüße
    Fiete

    1. Moin Fiete,

      da spielst Du in einer ganz anderen Liga, scheinst Dir aber der Risiken durchaus bewußt zu sein. Sehr interessant. Ich gehöre da eher zu der Kategorie der „möchte Nachts gut schlafen können“ Leute. Dein Ansatz wäre mir zu aufregend.

      Dann weiterhin viel Glück!

      VG, Nico

  7. Hey Nico;

    habe deinen Blog gerade gefunden und was ich dort sehe gefällt mir gut 🙂
    Und jetzt zu deinem Artikel, den ich mit recht großem Interesse gelesen habe. Ich besitze auch Immobilien und habe ein Aktiendepot und finde es immer schön zu sehen wie andere mit dem Thema Immobilien oder Aktien umgehen. Ich denke man darf sich nie nur für eine Sache entscheiden. Das Stehen auf mehreren Standbeinen macht eine gute Geldanlage aus. Wie du sehr schön beschrieben hast, haben Immobilien und Aktien jeweils ihre Vor und Nachteil, was wie ich finde aber nicht weiter schlimm ist. Man muss nur versuchen damit bestmöglich umzugehen und sich nicht scheuen ein wenig arbeit zu investieren.

    Viele Grüße Klaus-Dieter

    1. Hallo Klaus-Dieter,

      Nicht alles auf ein Pferd zu setzen, ist in der Tat erleichternd. Gerade vor dem Hintergrund, dass jetzt schon wieder überlegt wird, die Abgeltungssteuer abzuschaffen und in der Zukunft wieder Zins- und Kapitalerträge nach dem persönlichen Steuersatz zu besteuern. Generell alles nicht so wild, aber es macht Planungen verdammt schwer. Da ist es einfacher mit mehreren Standbeinen zu planen.

      Beste Grüße
      Nico

  8. Hallo Nico!

    Der Artikel ist dir sehr gelungen!

    Der größte Vorteil der Immobilie ist meiner Meinung, dass der Investor besser mit Fremdkapital arbeiten kann. Dadurch kann er einen längeren Hebel ansetzen.

    MFG Philipp

  9. Ich stopfe jeden Euro in Aktien und gleichzeitig auch in Immobilien. Wie? So:

    Ich habe einen klassischen Indexsparplan. MSCI World, Euro Stoxx 50, MSCI EM. Nichts besonderes.
    Darein fließt das ganze Geld. Wenn ich eine schöne Immobilie für z.B. 100.000€ sehe, läuft es folgendermaßen (Nebenkosten außen vor):
    Der Bankverkäufer will 20.000 Eigenkapital für 80.000 Kredit. Ich biete an: 100.000 Kredit und ich verpfände 20.000€ (ggf. auch 30.000) in Form von Wertpapieren. Sobald die 20.000 vom Mieter getilgt sind, verfällt die Verpfändung und die ETFs kommen zurück zu Papa.
    Vorteil für mich: Kein Eigenkapital nötig (Eigenkapitalrendite= Unendlich), zusätzlich erhalte ich weiterhin die volle Rendite meiner ETFs; nach ca 5 Jahren bin ich finanziell komplett raus und kann die 20.000€ Depotwert für die nächste Immobilie einsetzen.

    Vorteil für die Bank: Mehr Zinsen bei gleicher Sicherheit, da 20.000€ zusätzlich verliehen werden.

    Nachteil/ Risiko: Aufgrund es höheren Kreditbetrags mehr Zinsen; Sowohl die Aktien als auch die Immobile können als Sicherheit für den Kredit im Wert fallen. Es sollte also nur mit einem kleinen Teil des Depots angewendet werden.

  10. Hallo Peter Schneider,

    interessanter Ansatz. Mit dem Thema Beleihung hatte ich mich noch gar nicht beschäftigt. Diese Verbindung von Aktiendepot und Immobilie hat was. Warum das Depot nicht für etwas gescheites Nutzen. Natürlich gibt es auch Risiken. Aber das Risiko des Wertverlustes der Immo trägst Du sowieso. Den Wertverlust des Portfolios kannst Du absichern in dem Du wirklich nur einen geringen Teil verpfändest. Das muss ich mir mal in Ruhe anschauen.

    Eine Frage zum Zins hätte ich dann doch. Ist der Zinssatz in Deinem Beispiel eher wie der Zinssatz einer 100% Finanzierung oder eher wie bei einer 80% Finanzierung. Sprich, behandelt Deine Bank diese Sicherheit fast schon wie Eigenkapital?

    Könntest Du alternativ nicht auch einfach Deine anderen existierenden Immobilien als Sicherheit nehmen (selbst wenn sei noch ausstehende Kredit haben)?

    VG, nico

    1. Hallo Nico,
      der Zins entspricht der 80% Finanzierung, da es ähnlich hohe Sicherheiten gibt wie bei einer 80% Finanzierung (Oft verlangen die Banken aber einen Sicherheitsaufschlag bei Aktien, also in diesem Fall z.B. ein Depot in Höhe von 30% des Kreditbetrags).
      Alles andere ist natürlich Verhandlungssache. Wichtig ist mir, dass im Vertrag drin steht dass ich das Pfand zurück bekommen, sobald ein gewisses Ziel erreicht wurde (z.B. das 20% des Kredits getilgt wurde).
      Auf diese Art kann ich Immobilen kaufen, welche dann vom Mieter abbezahlt werden, ohne eigenes Geld in die Hand zu nehmen. Ich zahle einfach weiterhin auf mein Depot ein. Ob dabei für ein paar Jahre ein Teil der Wertpapiere verpfändet ist oder nicht ist mir egal, da ich diese sowieso nie verkaufen will.

      Man kann natürlich auch andere Besitztümer wie z.B. Immobilen verpfänden. Das Depot hat den Vorteil, dass man dies quasi kostenlos in wenigen Minuten tun kann. Bei der Immobile muss man sicherlich einen Notar und das Grundbuchamt aufsuchen, was Geld und Zeit kostet.

      MfG

  11. Bei einer vermieteten Immobilie ist es immer sinnvoll, das Eigenkapital in Form einer Beleihung einzubringen, damit es nicht wirklich „verbrannt“ wird, sondern wieder zur Verfügung steht, sobald die beliehene Summe abgetilgt ist. Nichts ist so wertvoll wie Eigenkapital (beim Immo-Kauf) und darum rückt es niemand gerne raus.
    Soviel ich weiß, werden Aktiendepots aber nicht unbedingt 100% zum Nominalwert angenommen, sondern mit einem u.U. nicht unerheblichen Abschlag taxiert.
    Ansonsten:
    Schöner Blog (Hinweis vom Finanzrocker-Podcast!) und eine Bilderbuchkarriere in Richtung finanzielle Freiheit (für eine vermietete Immobilie am Prenzelberg würden viele ihre linke Hand geben oder einen Mord begehen!)!

    1. Hallo Wirtschaftswaise,

      herzlich Willkommen auf Finanzglück!

      Das Thema Beleihung bleibt interessant. Ich plane nicht mir in naher Zukunft zusätzliche Immobilien zu kaufen. Aber wenn der Markt dann doch noch mal stark einbricht, dann sieht die Sache anders aus.

      VG, Nico

  12. Hallo Finanzglück,

    habe gerade Ihren Beitrag und die Kommentare aufmerksam gelesen. Sehr guter Beitrag mit guten Kommentaren. Ich verfahre ähnlich, Diversifikation ist wichtig! Neben Eigen- und Fremdgenutzten Immobilien braucht man fürs Vermögensaufbau Aktien bzw. Aktienfonds. Es ist sehr Schade, dass nur ein Bruchteil unserer Gesellschaft sich damit auskennt. Hilfreich wäre es, dass frühzeitig Kindern den Umgang des strategischen Vermögensaufbaus näher beigebracht werden würde um so Altersarmut vorzubeugen.

    1. Hallo lohas1,

      ich bin da eigentlich recht optimistisch. Wenn ich mir einfach nur die Anzahl an neuen Finanzblogs anschaue, dann scheint das Thema ja langsam immer mehr in den Vordergrund zu treten. Und bei unseren Kleinen haben wir es ja selbst in der Hand ihnen eine ordentliche Finanzbildung mit auf den Weg zu geben. Das kriegen wir schon hin 🙂

      VG, Nico

  13. Hallo Nico,

    ich bin jetzt Neu hier und finde es ganz interessant was du so schreibst. Vor allem habe ich gerade mal deine Szenarien mir durchgelesen 1,2 u3 und finde das sehr realistisch im Gegensatz zu so vielen was man liest Millionär in 1 Jahr und easy Money also ich habe ein gut bezahlter Vollzeitjob und arbeite seit ca. 4 Jahren noch jeden Samstag (Nebenjob) ach und das Geschäft von mir und meiner Frau mach ich dann am Sonntag Bestellungen Steuer Webseite etc. …also easy sieht anders aus.

    Und du hast es auf den Punkt gebracht es geht nicht um gar keine Arbeit es geht darum sich nicht jeden Tag sorgen machen zu müssen was passiert, wenn ausgestellt wird was passiert wenn… und natürlich auch wenn ein Ufo landet:p
    Aber zu meiner eigentlichen Frage an dich.
    Ich bin jetzt 28 Jahre alt und habe in ca. 1 1/2 Jahren mir eine 83m²Altbauwohnung abbezahlt.
    Die vermiete ich zurzeit in Augsburg und wohne selbst in München mit meiner Frau auf weniger Fläche zur Miete.

    Die erzielte Mieteinnahme pro Monat beträgt, wenn ich alles abziehe auch Steuern etc. ca. 540€ was bei mir bleibt mit dem Hausgeld etc…
    Jetzt lese ich seit 2 Monaten viel über ETF`s und Immobilien und versuche den nächsten Schritt dann ab Mitte 2018 zu planen. Sollte ich nochmal eine Immobilie kaufen und vermieten oder ETF`s. Mir geht es dort nur um die Rendite. Bei dem jetzigen Eigentumsprojekt ging es darum das ich da selber einziehen möchte zur Rente deswegen habe ich so gewählt das mir die Wohnung auch gefällt und nicht nach der besten Rendite.

    Wenn ich bei ETF`s von 7% Rendite ausgehe dann sagen wir mach ich aus einem Sparplan (Beispiel MSCI World … etc.…) und ich möchte 2083€ 8 Jahre lang ansparen dann habe ich selber eingezahlt 199968€. Dann lasse ich das 22 Jahre lang liegen dann komme ich bei 1.195.131,39€ ohne Steuerabzug raus.
    Bei einer Immobilie gehen wir auch so vor aber natürlich muss ich erst mal EK ansparen gehen wir von 0€ aus und meiner Sparrate von 2083€ dann bräuchte ich um eine Wohnung im Wert von 199968€ +10% Nebenkosten (Bayern 19996,80€) finanzieren (25% EK) zu können 49992€+ NK (19996,80€) =69988,80€/2083€ =33,6 Monate um dann zu starten.
    Bedeutet ein aufgenommener Kredit von 149976€ zu (sagen wir) 2% Zinsen auf 64 Monate bedeutet insgesamt zurückzuzahlen wären 166.689,53€ bedeutet monatlich 2604,52€. Die Mieter helfen mir und es wird wieder von 540€ ausgegangen bleiben wir also bei meiner monatlichen Belastung von 2064,52 (gut 18,48€ weniger zu ETF`s). Bei den 540€ ist alles abgezogen Hausgeld usw. … also das was mir bleibt in der Tasche.

    Gehen wir von einer Wertsteigerung von 3% p.a aus dann habe ich ca. 8 Jahre insgesamt gebraucht um die Wohnung abzuzahlen konnte aber 33,6 Monate nicht von der Wertsteigerung und Mieteinnahme profitieren und Sie kann dann also ca. 27 Jahre steigen. Dann wird das Eigenheim nach 30 Jahren 444.186,72€ Wert sein. Dann gehen wir davon aus das wir alle 4 Jahre die Miete um 15% steigen können bedeutet bei 540€/monatlich jährlich 3,75% eine Mieteinnahme von 294.098,61.

    So jetzt haben wir 2 Komponenten die Wertsteigerung die ich, wenn ich verkaufen möchte nicht versteuern muss da länger wie 10 Jahre und die Mieteinnahme die komplett versteuert sind Rücklagen Hausgeld gebildet wurde.

    Also bleiben bei mir 294.098,61€ Mieteinnahme + 444186,72€ = 738285,33€ /Netto
    Dann die Summe der ETF`s muss ich versteuern (26,375% also bleiben dann 1.195.131,39
    879.915,49€ übrig.
    Es sind alles ca. Angaben genau weiß es nur der Liebe Gott. Mietausfälle oder Leerstände wurden nicht hineingerechnet Inflation auch nicht. Leerstände sind aber in Bayern (Städte Zentrum) relativ selten. Ich möchte es nur erwähnen.=)

    Fazit; Ich würde mich für die ETF`s entscheiden jetzt frage ich mich nur sind 7% realistisch habe ich was vergessen? Denn die Wohnung ist doch relativ sicher und bei Aktien habe ich 0% Eigen Erfahrungen. Und Theorie und Praxis sind dann doch oft 2 Paar Schuhe.
    Ich danke dir für deine Antwort und für Aufdeckung von Denkfehlern.

    Viele Grüße

    1. Moin Ben,

      eines kurz vorneweg: Ich habe jetzt nicht noch mal nachgerechnet 🙂

      Ich glaube nicht, dass Du hier bis auf Heller und Pfennig die Rendite projizieren kannst. Bei beiden Anlageklassen gibt es große Unsicherheiten. Ich könnte gar nicht sagen, wo die größeren Hauer liegen. Die Instandhaltungskosten sind die große Wild-Card bei Immobilien. Volatilität und Einstiegszeitpunkt machen Aktienmarktrenditen unsicher.

      Ich würde es an Deiner Stelle anders angehen. Du bist mittlerweile ziemlich viel in Immobilien. Allein aus Diversifikationsgründen würde ich Dir raten in den Aktienmarkt zu investieren. Fange mit kleinen Beträgen an. Schau wie es Dir gefällt. Und dann kannst Du ja noch mal weiterschauen.

      VG, Nico

  14. Aus meiner Sicht wird ein interessanter Faktor bei der Investition in Immobilien etwas vernachlässigt.
    Die eigene Bonität wird dadurch gesteigert.
    In der Regel wird man ja so investieren dass die Objekte sich selber tragen, dadurch hat man ja schon Mehr-Einkommen. Durch die Afa gibt es dann ja auch noch etwas zurück….
    Durch die gewonnene Bonität lassen sich weitere Immobilien finanzieren, idealerweise zu 100%. Damit steigt wieder die Afa… Gleiches Spiel wiederholt man am besten alleine drei Jahre, dann fallen auch die 15% Instandhaltung…
    Nach 10 Jahren könnte man dann – wenn gewünscht – verkaufen. Bei 2-3 % Tilgung per. annum macht das dann auch Spaß da die eigentliche Investition ja eher gering ist…

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