Die Finanzglück-Familie lebt im Eigenheim. Genauer gesagt in einem Reihenmittelhaus im Vorort. Gehobenes Spießbürgertum würde ich es nennen.
Das Haus kauften wir Anfang 2014. Und ich kann gutem Gewissens sagen: Es war schweineteuer! Zumindest für jemanden, der in einem deutlich günstigeren Immobilienumfeld großgeworden ist. Anders als die Eintracht, spielt der Immobilienmarkt im Rhein-Main-Gebiet in der Champions League.
Wir haben in unsere Immobilienfinanzierung rund 25% Eigenkapital eingebracht. Der Kredit ist geteilt in zwei Tranchen – eine sehr günstige mit 10 Jahren Zinsbindung und Vollamortisation und eine etwas teurere Tranche mit 15 Jahren Zinsbindung und Restwert am Ende (letztere wird durch Sondertilgungen reduziert).
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Du kannst diesen Artikel auch bequem im Podcast Meine Mäuse – der Finanzpodcast für die Familie hören. Dann erfährst Du auch, wie Eva und ich mit dem Eigenheimkauf umgehen.
Was hat mich denn da geritten?
Das Haus war – und wird es wohl auch bleiben – die teuerste Investition in meinem Leben. Und das mit deutlichem Abstand.
Investitionen in Immobilien bergen eine ganze Latte an Risiken. Das gilt auch und gerade für das Eigenheim. Deshalb sind sie in der Finanzblogger-Szene auch so beliebt wie der Mett-Igel auf der Vegginale. Und das nicht zu unrecht.
Ein ganzer Haufen der Eigenheim-Risiken trifft auch auf mich zu.
Klumpenrisiko – Meine Vermögenskonzentration auf Immobilien ist enorm (derzeit über 70%). Neben den beiden vermieteten Immobilien im Prenzlauer Berg gibt es noch unser Eigenheim. Ein nachhaltiger Abschwung im Immobilienmarkt würde eine tiefe Schneise durchs Vermögen schlagen.
Immobilität – Das Haus ist mein Klotz am Bein. So eine Immobilie bindet. Ist das relevant für mich? Nun ja, wenn alles nach Plan läuft, dann steht in gar nicht allzu langer Zeit ein Ortswechsel an – nämlich dann, wenn die finanzielle Freiheit erreicht ist. Und auch das setzt voraus, dass ich meinen Arbeitsplatz bis dahin in dieser Region behalte. Ich riskiere in meiner finanziellen Unabhängigkeit, die räumliche Unabhängigkeit zu verlieren.
Nebenkosten – Die Kaufnebenkosten waren locker über 10% des Kaufpreises. Diese Kohle ist erst mal futsch, komme was wolle. Gerade die fünfstellige Überweisung an die Maklerin bereitet mir heute noch Bauchschmerzen. Um es mal in Relation zu setzen: Die Kaufnebenkosten waren ungefähr so hoch, wie drei Jahre Kaltmiete für das gleiche Haus.
Verschuldung – Ach wie schön wäre es, wenn mein Haus auch tatsächlich mir gehören würde. Leider tut es das nicht. Zumindest solange nicht, bis ich den Kredit vollständig getilgt habe. Bis dahin hat die Bank die Kontrolle über das Eigenheim. Wenn etwas schief läuft, und ich die Hypothek nicht mehr bedienen kann, ist die Butze fort. Ich bin ausgeliefert.
Scheidung – Ich falle in die Hochrisikogruppe der Immobilienbesitzer. Verheiratet mit Kindern. Auch wenn Frau Finanzglück und ich uns morgens mit verliebtem Blick Schmeicheleien zu hauchen (so oder so ähnlich), kann das vermeintlich Undenkbare doch passieren. Und die Chancen stehen statistisch gesehen gar nicht so schlecht, dass es zu einem unerfreulichen Ausgang unserer WG kommen kann. Bei einer Scheidung ist eine Immobilie die denkbar schlechteste Anlageklasse, die man sich vorstellen kann.
Und zu guter Letzt: Rendite – Wenn man den Gerd Kommers dieser Welt glauben darf, dann geht die inflationsbereinigte Immobilienrendite über längere Zeiträume gegen null. Immobilienpreise korrelieren mit den Gehältern und die wiederum bewegen sich geschmeidig im Tango-Schritt mit der Inflation. Null Prozent reale Rendite ist vielleicht besser als 10-jährige Bundesanleihen, aber immer noch lächerlich im Vergleich zu einem kostengünstigen und breitgestreuten ETF-Portfolio.
Dies sind nur die großen Punkte. Daneben gibt es noch eine Latte von kleineren Argumenten, die gegen einen Eigenheimkauf sprechen, aber auf mich (noch) nicht direkt zutreffen – nervige Nachbarn, unerwartet hohe Instandhaltungskosten, …
Nach dieser Aufzählung von Argumenten schaust Du jetzt wahrscheinlich ungläubig auf Deinen Bildschirm und denkst:
Ja wurde der Finanzglückliche durch einen dicken Pulli gestillt? Was hat ihn denn da geritten?
Wie die Küchenschabe
Wir hätten ja auch mieten können. Aber was hat Frau Finanzglück und mich damals dazu bewogen, uns auf ein Eigenheim festzulegen? Wenn ich unsere damaligen Gedanken in fünf Worten zusammenfassen müsste, dann würde es so klingen:
Aber mieten ist auch scheiße.
Genau das haben wir gedacht, als wir 2013 aus London zurück nach Deutschland zogen.
Bis zu diesem Zeitpunkt hatten wir zwei Hübschen immer in Mietwohnungen gelebt. Das hat mal besser und mal schlechter funktioniert – in Deutschland. Aber London hat unsere Sicht nachhaltig verändert.
Anders als hierzulande, steht man dort als Mieter in der Nahrungskette ziemlich weit unten. So ungefähr auf einer Ebene mit der Küchenschabe. Da die Mietverträge meist nur auf ein Jahr befristet sind – und eine chronische Knappheit an Wohnraum besteht – wird einem jedes Jahr die Pistole neu auf die Brust gesetzt. Saftige Mieterhöhungen sind die Regel. Dazu ein herablassendes Verhalten der Immobilienverwalter. Das macht keinen Spaß.
Daher kam unser innerster Wunsch, in unser eigenes Heim zu ziehen. Der Nestbautrieb nach Heiermanns Geburt bestärkte uns noch zusätzlich. Wir wollten ein sicheres Plätzchen für unsere kleine Familie schaffen. Ein Ort, an dem wir nach Jahren der Reiserei endlich ankommen können.
Ein Hoch auf das Eigenheim!
Und ich will hier auch nicht unter den Tisch fallen lassen, dass es eine Reihe von guten Gründen gibt, sich ein Eigenheim anzuschaffen.
Sicherheit – Aus der Hütte vertreibt mich keiner! My Home is my castle. Bei mir wird es keine Mietkündigung wegen Eigennutz geben. Wir bleiben solange wir wollen.
Planungssicherheit – Ich kenne meine Finanzierungskosten genau und kann damit planen. Es gibt keine Überraschungen durch unerwartete Mieterhöhungen.
Inflationsschutz – Hoch kontrovers! Der Kommer würde mir an dieser Stelle den Warenkorb um die Ohren hauen. Aber dennoch halte ich Immobilien für eine Geldanlage mit gutem Inflationsschutz. Der Wert der Immobilie sollte mit der Inflation steigen (vielleicht etwas höher oder niedriger) und der Kredit wird mit der Zeit real entwertet. Tatsächlich spielte der Inflationsschutz eine große Rolle, bei meiner Entscheidung, in den Immobilienmarkt zu investieren. Nachdem Herr Draghi im Anschluss an die Finanzkrise die Schleusen öffnete, ging ich fest von einem bevorstehenden Inflationsschub aus. So falsch kann man liegen…
Mietersparnis – Ich zahle keine Miete mehr, sondern trage stattdessen meine Schulden ab. Interessant wird es, wenn die Bude irgendwann abbezahlt ist und ich mietfrei wohne. Dann brauche ich einen deutlich geringeren Bruttolohn, um unsere Lebenshaltungskosten zu decken. Ist das wirklich so relevant? Ja ist es. Es hat mich selbst gewundert, wie groß der Effekt ist. Hier hatte ich das Zahlenwerk hinter meiner angestrebten finanziellen Freiheit aufgezeigt. Der Steuersatz beim Eigenheim-Szenario ist deutlich geringer, als im Miet-Szenario. Das macht einen spürbaren Unterschied.
Und zu guter Letzt: Freiheit – Das klingt jetzt erst mal widersprüchlich, weil oben der Mangel an räumlicher Freiheit als negativer Punkt auftaucht. Aber ausschlaggebender als die Gebundenheit an eine Immobilie, ist für mich die Freiheit in meinem Haus tun und lassen zu können, was ich möchte. Ob ich es letztendlich wahrnehme oder nicht – ich brauche mich niemandem gegenüber zu rechtfertigen, wenn ich Änderungen im oder am Haus vornehme.
Und die Penunse?
Ob die Investition in unser Eigenheim eine finanziell sinnvolle war oder nicht, wird die Zeit zeigen. Es ist eine Frage der Opportunitätsgewinne. Käme eine höhere Rendite dabei rum, wenn ich mein Eigenkapital alternativ in mein ETF-Portfolio gepumpt hätte?
Ich weiß es nicht. Es gibt im Internet diverse Vergleichsrechner, bei denen man einen Miet- oder Kaufvergleich berechnen kann. Lustigerweise kommen bei mir, je nach Anbieter, verschiedene Ergebnisse raus. Mal ist es besser zu kaufen, mal zu mieten. Aber ob eine so stark vereinfachte Berechnung die Realität widerspiegelt, bezweifle ich.
Blauäugig in jeder Hinsicht
Letztendlich ist es auch egal. Unsere Entscheidung zum Kauf eines Eigenheims war nicht renditegetrieben, sondern eine reine Wohlfühlentscheidung. Wir wollten nach unseren negativen Erfahrungen in London in unser eigenes Haus ziehen. Diese Richtungsentscheidung war gefallen. Wir haben uns dann nur noch darauf konzentriert, den besten Deal zu finden.
Darüber kann ich im Nachhinein nur den Kopf schütteln.
Diese Investition war – nicht nur finanziell – eine der weitreichendsten Entscheidungen, die wir je getroffen haben. Wir haben uns hoch verschuldet und sind enorme Risiken eingegangen. Statt objektiv die Entscheidung abzuwägen, sind wir unserem Bauchgefühl gefolgt und haben die Option zu mieten von vornherein ausgeschlossen.
Das war nicht nur naiv, sondern auch leichtsinnig.
Heute würde ich die Sache anders angehen. Und das ist auch mein Rat an Dich, falls Du gerade mit dem Gedanken spielst, ein Eigenheim zu erwerben.
Lerne aus meinen Fehlern
- Schließe keine der beiden Optionen – kaufen oder mieten – von vornherein aus.
Beides kann erst mal für Dich in Frage kommen. Vielleicht hast Du wie ich das Bedürfnis in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Aber irgendwann kommt der Punkt, an dem die Nachteile dieses Bedürfnis überwiegen. Das könnte eine deutlich schlechtere Rendite oder einer der anderen oben genannten Nachteile sein (Verschuldung, Ortsgebundenheit, …).
Ziehe zunächst beide Optionen in Deine Entscheidungsfindung mit ein.
- Basiere Deine Entscheidung auf Fakten, nicht auf Dein Bauchgefühl.
Ich treffe oft Bauchentscheidungen und ärgere mich manchmal danach, mir nicht länger für eine Entscheidung Zeit genommen zu haben. Meinen Ur-Instinkt, schnelle Entscheidungen zu treffen, kann ich nur schwer überwinden.
Kläre für Dich, welche finanziellen Auswirkungen Deine Kauf- oder Mietentscheidung hätte. Kannst Du Dir überhaupt eine Finanzierung leisten (ausreichend Eigenkapital und Tilgung)? In wie weit beschränkt Dich die räumliche Bindung? Hast Du die Disziplin eines Shaolin Mönches und könntest konsequent über einen langen Zeitraum Dein Geld in den Aktienmarkt investieren – oder brauchst Du den Druck eines abzuzahlenden Kredites um langfristig Vermögen aufzubauen?
Erst wenn Du diese und weitere Fragen für Dich geklärt hast, kannst Du eine objektive Entscheidung fällen.
- Wäge die weichen und harten Fakten gegeneinander ab und basiere darauf Deine Entscheidung zu kaufen oder zu mieten.
Bei der Entscheidung für oder gegen ein Eigenheim gibt es kein generelles richtig oder falsch, auch wenn sich hier zwei überraschend feindlich und klar positionierte Lager gegenüberstehen. Es kommt auf Deine ganz persönliche Situation an.
Nur wenn Du die Vor- und Nachteile sorgfältig gegeneinander abwägst, kannst Du zu einer Entscheidung kommen, bei der Du Dir später keinen Vorwurf machen musst.
Hätte, wenn, aber…
Ich wünschte, ich hätte solch eine Abwägung vor ein paar Jahren gemacht. Ich weiß nicht, ob wir dann eine andere Entscheidung getroffen hätten. Wir sind derzeit glücklich in unserem Haus und finanziell war die Geschichte aller Vorrausicht nach auch kein Griff ins Klo. Aber vielleicht hätten wir uns eben doch auch anders entschieden und wären damit besser gefahren.
Für mich ist der Drops gelutscht. Die Entscheidung für diesen Hauskauf ist gefallen. Es bringt mir nichts zurückzuschauen.
Aber Du stehst vielleicht noch vor dieser Entscheidung. Ich hoffe dieser Beitrag gibt Dir dann den richtigen Anschub, Deine Entscheidung sorgfältig abzuwägen.
Lasse Deinen Kopf entscheiden, nicht Deinen Bauch.
Lebst Du in einem Eigenheim oder bevorzugst Du zu mieten? Welchen Ratschlag zum Thema Eigenheim kannst Du mit auf den Weg geben? Ich freue mich schon auf Deinen Kommentar!
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Meine Depot-Bank seit über 10 Jahren
Moin Nico, da kann ich dir nur zustimmen. Ich habe auch lange nach dem Eigenheim gesucht, einfach weil mein Gefühl sagte, dass es mit Kindern an der Zeit wäre. Miete ist ja raus geschmissenes Geld, dachte ich. Davon war jeder überzeugt in meiner Familie und auch meine Freunde haben gekauft. Bis ich auch andere, überzeugte Mieter kennengelernt habe. Dann habe ich zu rechnen begonnen. In München war das Ergebnis klar Miete. Mein Tipp: Ergebnisoffen in Diskussion gehen mit Menschen anderer Meinung. Nicht schon fertige Meinungen haben und andere überzeugen wollen. Das kann sehr schwierig sein. Bei allen Themen im Leben! Toll dass du so ehrlich bist und NACH einem Kauf abrätst vom Eigenheim. Normalerweise redet man sich Käufe ja immer gut.
Hallo Nico,
vielen Dank für diese unterhaltsame Zusammenfassung des Mieten vs. Kaufen Dilemmas. Ich wohne auch im Rhein-Main-Gebiet, möchte aber eher zentral wohnen. Da ist Kaufen allein finanziell schon kaum möglich. Ich bin glücklicher Mieter, da ich die Flexibilität schätze. Sobald FIRE erreicht ist, kann ich mir gut vorstellen, woanders hinzuziehen (und damit dann auch bei der Miete zu sparen).
Viele Grüße
Jenni
Wir haben in Hamburg vor 10 Jahren in einer der teuersten Ecken von HH gekauft. War damals ein unverschämter Preis für ein Reihenhaus (besonders wenn man aus Bremen kommt) und ich hatte alle meine Aktien verkauft. Meine Frau wollte unbedingt ein Nest für die Kinder und ich hatte auch kein Bock auf ne Wohnung mehr.
Im Nachhinein war es aber eine sehr gute Entscheidung. Durch die gute Lage und kurze Wege konnten wir beide weiter arbeiten. Nach 8 Jahren hatte wir alles abbezahlt. Sobald Du keine monatliche Belastung mehr hast wird die Sparquote bei zwei guten Gehältern ziemlich hoch.
Ein weiterer Aspekt ist auch die skurile Wertentwicklung der Immobilie. Der Wert des Hauses hat sich in den letzten 10 Jahren mehr als verdoppelt. Würden wir das Haus heute verkaufen oder vemieten und zurück nach Bremen ziehen müßten wir nicht mehr arbeiten.
Dasselbe in Süddeutschland.
2010 gebaut für 450K mit 60% EK, wird in 2 Jahren getilgt sein.
Aktueller Verkehrswert 750K. Sparquote aktuell 300€ Kinder und 1100€ Eltern. Nach Tilgungsende kommen dann noch 900€ hinzu.
Allerdings – keine Pläne den Wohnort zu verlagern und noch 25/20 Jahre bis 67. Der Hauskauf hatte zumindest nachgelagert erzieherische Wirkung auf die Ausgabenseite
Hi Gunter,
wäre der Verkauf und Rückzug nach Bremen keine Option? Ich habe mir selber auch schon solche Gedanken gemacht (Hausverkauf im teuren Frankfurter Raum und dann mieten/kaufen im günstigen Bremen). Aber wir haben hier so schnell Wurzeln geschlagen, dass ein Rückzug nach Bremen immer schwieriger werden wird. Besonders wenn die Kinder erst mal in der Schule sind und erste feste Freundschaften aufbauen.
VG, nico
Hi Nico, sorry für die späte Antwort. Ich denke eigentlich dauern daran, obwohl es mir doch echt gut hier gefällt. Die Kinder fänden es auch cool, weil auch allerhand Familie (Oma, Tante, Onkel und Cousin, Cousine) dort ist. Tatsächlich sind die Kids nicht das Problem. Die sind total flexibel und bauen bei Einstieg Grundschule und Gymnasium sehr schnell Freundschaften auf. Aber beim Ganzen muss natürlich die Frau mitspielen und die traut den Finanzmärkten nicht über den Weg. Und Jobtechnisch bietet HH wesentlich mehr als HB. Insofern bleibe ich wohl noch etwas im Hamsterrad.
Was mir als Eigenheimbesitzer (bzw. Verwalter für meine Bank) immer etwas zu kurz kommt bei der ganzen “Renditebetrachtung” des Eigenheims:
Ja, man zahlt nicht nur die Bude ab mit Zwangssparen, man hat neben den Nebenkosten auch Instanthaltung.
ABER: Für mich persönlich, ist es scheissegal, wieviel die Bude am Lebensende noch wert ist, das interessiert maximal die Erben. Man kann bis sagen wir mal ~60 Jahre das Ding in Schuss halten (investieren) und dann bis zum Lebensende einfach davon zehren (so wie man auch ggf. vom Kapital zehrt).
Ich sehe bei meinen Eltern (bzw. Mutter) das gleiche, da wird schon lange nicht mehr “investiert” – Reparaturen, um den Laden am Laufen zu halten, klar, aber da wird nichts mehr auf lange Sicht gemacht, damit das Haus den Erben möglichst viel Gewinn bringt. So war es auch nie gedacht, im Hinblick auf 3,4,5,6,7% Rendite.
Und Sonderinvestitionen kommen vielleicht auch bei ner Mietwohnung mit in die Nebenkostenabrechnung. Und wenn wirklich irgendwas dazwischen kommt – spätestens nach den ersten 10 Jahren kann man verkaufen und sollte bis dahin natürlich zumindest die Restschuld ablösen können. Klar, kann der Kurs dann Scheisse sein und man steht bei 0 € Erspartem. Das kann aber bei einem schlechtgetimten Notverkauf von Börsenwerten auch der Fall sein.
Für mich spricht alles nur für die Immobilie, wenn man einen Ort gefunden hat, an dem man bleiben will. Das Gefühl, alles machen zu können ohne den Vermieter fragen zu müssen, bei jeder Arbeit mache ich es so dauerhaft wie möglich, weil es “für mich” ist.
Btw. ich kenne auch den Worst-Case – zu zweit 120% finanziert , jetzt zahle ich alleine. Wenn man schon im Vorfeld nicht mit 40% Gesamteinkommen in die Finanzierung geht, ist es nicht schön aber machbar (gut, dass das Studentenleben noch nicht so lange her ist). Das Haus möchte ich trotzdem nicht mehr missen.
Das mit dem “Zehren” stimmt – da wird gegen Ende oft viel Kapital verbrannt. Ist aber eine emotionale Kiste. Wenn man sich mit 60-65 nicht aktiv vom Haus trennen kann, wird das in aller Regel nichts mehr. So lange man sich den Unterhalt dann noch leisten kann, ist das iO, aber der Wertverlust muss einem tatsächlich völlig egal sein.
Andererseits ist das relativ unclever. Wir haben zumindest vor, noch mal die Stadt zu wechseln oder innerhalb der Stadt in eine altengerechtere Wohnung zu ziehen, wenn der Nachwuchs das Weite gesucht hat. Mieten oder kaufen ist dann vom jeweiligen Markt und Objekt abhängig.
Der Vorteil ist, dass man das komplette Kapital eines Einfamilienhauses in eine neue(re) Etagenwohnung etc. reinvestiert, die grundsätzlich nur für 2 Leute und evtl. Besuch reichen muss. Damit sinken die Unterhaltskosten und bei uns würde auch der Wohnwert steigen. Unsere Immobilie altengerecht umzubauen wäre zwar grundsätzlich möglich, aber das wäre quasi ein Neubau.
Beim Modell “Ich bleibe in meinem Haus bis ich mit den Füßen voran rausgetragen werde!” wird dieser Mehrwert nicht abgerufen, der (verdeckte) Kapitaleinsatz verpufft sozusagen wirkungslos – auch weil die meisten Leute sich gar keine Vorstellung von den Größenordnungen machen.
Wenn das aber die einzige Variante ist, die man sich vorstellen kann, dann kann man auch die Hütte beleihen, Wohnrecht eintragen und sich ‘ne Rente auszahlen lassen. Nach Ableben geht das Haus dann zurück an die Bank/Leasinggeber oder privaten Kreditgeber (können zB auch die Kinder sein). Das ist meiner Meinung nach zwar einer der schlechtesten Deals, die man machen kann, aber man bekommt wenigstens noch einen Teil des gebundenen Kapitals raus zum täglichen Leben.
Hallo Finanzglück,
du vergleichst hier aber nicht unterschwellig das englische Mietrecht mit dem Deutschen, oder?
In Deutschland haben wir ein Mietrecht, das den Mietern sehr starke Rechte einräumt.
VG Wolfgang
Sehr schöner Beitrag! Ein Punkt wird meiner Meinung nach aber deutlich überbewertet: Die vermeintlich fehlende Sicherheit als Mieter. Klar gibt es Städte wie München oder Hamburg, wo es für Normalverbraucher schwer ist, überhaupt eine passende Wohnung zu finden. Die meisten leben aber nicht in diesen Regionen mit extremen Vermietermarkt, über die gerne plakativ berichtet wird. Ich habe bei meiner Mietwohnung bewusst darauf geachtet, das Risiko einer Vermieterkündigung zu minimieren. Wer sich als Mieter z. B. für die einzige ETW eines privaten Vermieters entscheidet, der diese eigentlich für seine Tochter gekauft hat, die leider den NC nicht gepackt hat und jetzt auf ihren Studienplatz warten muss, tut sich hinsichtlich der “Sicherheit” wohl keinen Gefallen… Im Gegensatz dazu hat ein Mieter in einem Komplex ungeteilter Mietwohnungen, der einem öffentlichen Versorgungswerk als dauerhafte Kapitalanlage dient, ein Risiko von vielleicht 0,01%. (Da ist das Risiko sonstiger Gründe, die einen freiwillig ausziehen lassen, weitaus höher.)
Will sagen, wer kann, sollte sich möglichst den passenden Vermieter aussuchen, wenn es um die Vermeidung von Eigenbedarfskündigungen geht…
Hallo Willi,
wohnst du in der Nähe einer großen Stadt? Die Ballungsräume werden gefühlt immer größer. Die jungen Leute müssen immer mehr in die Stadt ziehen, um eine Ausbildung oder einen dauerhaften Job zu bekommen. Mein Freundeskreis aus Hessen, BaWü und Bayern kämpft mit diesem Dilemma. 700 warm für eine 2-Zimmer-Wohnung ist unterste Grenze in zentraler Lage. Keine Ahnung, ob ich durch Zufall nur die falschen Leute kenne. Aber falls man mir eine Gegend nennt, wo man als Akademiker gutbezahlte Arbeit findet und ausreichend potentielle Arbeitgeber hat, gleichzeitig zahlreiche Bildungsmöglichkeiten und eine gute Infrastruktur und vorfindet, die ein Auto überflüssig macht und dann noch bezahlbaren Wohnraum, dann überlege ich durchaus umzuziehen.
Hey super guter Artikel.
Ich denke, dass über diese Thematik ausführlichst gestritten werden kann.
Meiner Meinung nach ist das wichtigste sich vorher Gedanken zu machen und die Entscheidung nicht einfach so unüberlegt zu treffen.
Bei den meisten Leuten ist von vornherein die Alternative des Mietens (auch für einen kurzen Zeitraum) ausgeschlossen, da in unserer Gesellschaft der Kauf einer Immobilie als Voraussetztung für das eigene Glück dargestellt wird. Auch den Kauf einer Immobilie aus einer finanziellen Perspektive zu betrachten kommt für viele nicht in Frage, da die Entscheidung für den Kauf alternativlos ist.
Das Problem ist, dass viele sich ein Haus suchen, bei dem sie die Raten gerade so abzahlen können und bei der kleinsten finanziellen Erschütterung ist das “eigene Haus” dann weg. Problematisch ist auch, wenn die Immobilie fast 100% des Vermögens ausmacht und so durch einen einstürzenden Immobilienmarkt fast das gesamte Vermögen zerstört wird.
Viele Grüße
Dominik
Hallo,
schöner Artikel.
Allerdings sind mir zwei krasse Gegensätze aufgefallen.
Zitat 1:
“Verschuldung – Ach wie schön wäre es, wenn mein Haus auch tatsächlich mir gehören würde. Leider tut es das nicht. Zumindest solange nicht, bis ich den Kredit vollständig getilgt habe. Bis dahin hat die Bank die Kontrolle über das Eigenheim. Wenn etwas schief läuft, und ich die Hypothek nicht mehr bedienen kann, ist die Butze fort. Ich bin ausgeliefert.”
Zitat 2:
“Sicherheit – Aus der Hütte vertreibt mich keiner! My Home is my castle. Bei mir wird es keine Mietkündigung wegen Eigennutz geben. Wir bleiben solange wir solange wir wollen.”
Jetzt überlege ich was schlimmer ist. Als Mieter mir eine neue Mietwohnung suchen zu müssen, wenn mein Vermieter mich kündigt. Oder als Hausbesitzer, der schon wer weiß wieviel Geld in sein Eigenheim investiert hat, dieses zu verlieren, da ich die Bank nicht mehr befriedigen kann.
Ich glaube daher den Punkt “Sicherheit” bei einer selbstbewohnten Immobilie kann man schnell streichen, solange einem die Hütte nicht wirklich auch komplett selbst gehört und abbezahlt ist.
Bis dahin bist du, wie von dir auch dargestellt, der Kontrolle deiner Bank ausgeliefert.
Hallo Martin,
guter Punkt. Es kommt hier wohl auf den jeweiligen Typen an. Wer ein ungutes Gefühl mit Schulden hat, der wird wohl auch mit der fremdfinanzierten Immobilie nicht so glücklich werden. Zumindest bis sie abbezahlt ist.
Ich selber kann das ganz gut verdrängen. Da die Finanzierungen nicht auf Kante genäht sind, sollten die Verkaufserlöse auch bei einem „Fire-Sale“ noch ausreichen, um den Kredit vollständig zu tilgen. Dann ist das Eigenkapital zwar weg (oder niedriger), aber ich behalte zumindest die Kontrolle über den Prozess. Von daher lässt mich meine Verschuldung nachts nicht schlechter schlafen.
Gerade bei Finanzierungen in den letzten Jahren – mit niedrigen Zinsen, wenig Eigenkapital und kaum Tilgung – wird es wohl noch viele unerfreuliche Fälle geben. Dann werden vermehrt Immobilien in Zwangsversteigerungen landen und manch einer hätte sich gewünscht besser gemietet zu haben.
VG, Nico
Hallo Nico!
Freiheit des Hauses? Aber klar.
Nein, nicht mit dem Presslufthammer. Wobei ich schöne nachträglich angebaute
Wintergärten gesehen habe und in ein paar Jahren vielleicht auch einen habe.
Tür auf, Kinder in den Garten, Tür zu. Das geht zur Miete selten. Genial mit Kindern, die zu klein
sind um allein auf den Spielplatz zu gehen.
Sandkasten oder Schaukel in den Garten? Mein Vater hat eine EG-Wohnung mit schönem Garten
zur Miete, aber das ginge wohl nicht. Meine Frau und ich haben es im eigenen Haus einfach gemacht.
Jetzt sind die Kinder aus dem Sandkastenalter und wir bauen ihn wieder ab. Ohne den Vermieter
zu fragen.
Schlagzeug spielen? Im Keller kein Thema, im Erdgeschoß bei offenem Fenster … einmal kam der
Nachbar mit seinem kleinen Sohn, ob der mal das Schlagzeug sehen und ein wenig trommeln dürfe :-))
Und wenn mein Sohn eine Band gründen will, dann muss der Kellerraum halt eine Akustikdecke
bekommen. Ohne den Vermieter zu fragen.
Ich glaube eine eigene Immobilie ist eine Lebensentscheidung. Die Frage ist weniger, ob man sie
braucht, als ob man sie will und wie sie zum aktuellen Lebenskonzept passt.
Und dann natürlich, wie groß man einsteigen will und welche Risiken man hat.
Wenn ich von 100%-Finanzierungen höre, dann wird mir schummrig.
Also: ob oder ob nicht, ist bestimmt vor allem eine Bauchentscheidung.
Aber wie, wie groß, wo .. da muss man sich bemühen, ganz rational die Optionen und die
Argumente zu finden. (… um dann doch wieder aus dem Bauch eine Lösung auszuwählen,
aber wenigstens eine, deren Risiken möglichst genau abgeschätzt sind 🙂
Ich bin glücklich mit meinem Haus, aber die Schulden haben mich schon eine Weile
unruhig schlafen lassen, bis ich das Vertrauen hatte, dass alles gut wird.
Hartmut
Hi Nico,
wir hatten uns auch recht schnell für ein Haus entschieden, da wir mit unseren Wohnungen nie so recht zufrieden waren. Eine selbstgenutzte Immobilie war aber schon bei uns immer gewünscht. Somit haben wir mit Ende 20 günstig ein Haus gekauft. Wir investieren aber immer noch viel Zeit und Geld rein, um es nach unseren Wünschen zu renovieren. Die handwerklichen Fähigkeiten werden dabei immer besser. Durch Eigenarbeit kann man hier viel an Kosten sparen, aber die investierte Zeit geht verloren.
Wir haben uns vor allem für das Haus entschieden, da 3 weitere bereits vermietete Wohnungen (ca. 40-50m²) vorhanden waren. Die Mieten zahlen die Zinsen, sowie einen Teil der Tilgung. Bei dem einen Mieter hatten wir jedoch gleich Probleme und mussten kündigen/rausklagen.
Immobilien sind eine Geschmackssache. Sie benötigen Zeit und Geld, das man vielleicht für etwas anderes hätte ausgeben können. Auch bei der Vermietung sind Risiken vorhanden, die man jedoch durch Risikostreuung in den Griff bekommt. Wir haben ein Haus mit 4 Wohnungen (eine selbst genutzt) und können bei Ausfall der Mieten immer noch mit kleineren Einschränkungen leben.
Super Blog, schöner Schreibstil. Weiter so!
Hallo Kämmerer,
Investitionen in vermietete Wohnungen würde ich noch mal separat betrachten. Da hat man es mit „Fremden“ zu tun und muss damit umgehen können/wollen. Beim Eigenheim geht es nur um einen selbst und der/die PartnerIn. Das sollte hoffentlich einfacher sein 🙂
Was natürlich schön ist, dass man selbst durch seine Arbeiten Wert schaffen kann in einer Immobilie. Das kann man am Aktienmarkt nicht. Bei mir trifft das (leider) nicht zu. Ich habe zumindest im Moment einfach keinen Lust/Zeit hier groß aktiv zu werden. Aber wenn man selbst handwerklich etwas auf dem Kasten hat, dann kann man ordentlich Vermögen schaffen, indem man eine alte Immobilie kauft und selber aufmöbelt. Haben Freunde von mir gemacht und damit viel Geld verdient.
VG, nico
Hi Nico,
schöne Beschreibung Eurer Entwicklung. Vielen Dank dafür.
Mal noch eine Beschreibung eines Ü50, geschieden, 3 erwachsene Kinder für Deine LeserInnen. Also aus einer Perspektive des “quasi mittendrin” bzw. “kurz vor Ende”: Vorweg-Fazit: Es gibt nicht die eine Lösung für alle.
4 Jahre nach der Geburt des dritten Kindes 1999 Entschluss zum Hausbau im Speckgürtel des Ruhrgebietes trotz rel. geringen laufenden Einkünften beider Partner und extra Schulgeld für Waldorfschule der Kinder. Hauptgrund: Enge Mietwohnung, Erbschaft der Schwiegermutter für Partnerin und für die Kinder, sowie Schenkung des Schwiegervaters. Und ganz wichtig: Frau wollte ebenen Zugang zu einem Garten. Frau arbeitet beim nahegelegenen Krankenhaus, ich war freiberuflich zuhause tätig. Sie war im Reihenhaus groß geworden. Ich in der 6. Etage in einer Großstadt. Das war ein langer Entscheidungsprozess bis wir übereinkamen. Ein Grund auch: Beide Eltern musizierend und die Kinder auch Instrumente lernend. Also dem möglichen Stress mit Nachbarn wegen Übezeiten aus dem Weg gegangen. Zu der Zeit gab es noch Eigenheimzulage und öff. Mittel von NRW. Wir waren fördertechnisch auf einem schmalen Band aus genug Eigenkapital und niedrigem lfd. Einkommen als Teilzeit-Musiker und Teilzeit-Krankenschwester. Aktiensparen als Alternative war zu der Zeit noch eher negativ von uns beiden angesehen im Zusammenhang mit dauerhafter Mietwohnung als Alternative. Hausbau dann 2001 mit viel Eigenleistung (auch von FreundInnen) und sehr viel Nerven gestemmt. Erholungsphase dauerte gefühlt 1 Jahr. Die ersten 10 Jahre 1% Tilgung und 5,89 % Zinsen. Nach 10 und 12 Jahren Umschuldung des 1. Kredites und der öff. Mittel. Durchschnittszins jetzt: 2,88%. Immer noch 1% Tilgung, weil Trennung von Partnerin stattfand und zukünftige Kostenbelastung für beide ungewiss war. Von Beginn an allerdings auch Ansparen des Erbes der Kinder und Sanierungsrücklage bis Anfang diesen Jahres (insges. 15 Jahre mit staatl. geförderten Sparprogrammen (Bausparen mit 6% gar. Zinsen und VL-Aktienfondssparen)
Jetzt, 3 Jahre später: Ex und ich können noch “entspannt” und respektvoll miteinander reden. Ex wohnt mit drei weiteren Erwachsenen als WG im Haus und wir beide sind weiterhin zu gleichen Teilen BesitzerIn. Ich kassiere 50% aller Mieteinnahmen, auch von meiner Ex. Unsere beider finanziellen Verhältnisse sind nun überschaubar und wir steigern aktuell die Kredittilgung um mehr als das Doppelte, um spätestens zu meinem Rentenbeginn schuldenfrei zu sein und unterstützen noch 2 unserer drei Kinder im Studium. Meine Ex ist vier Jahre älter, mal sehen, wie sie zu Ihrem Renteneintritt die Raten aufbringen kann und wie die Zinsen bei den Umschuldungen 2020 und 2022 sein werden. Fazit: Viel Glück bei der bisherigen Zinsentwicklung und der eigenen Gesundheit gehabt. Flexibilität meiner Ex bei ihrer Wohnform. So blieben uns manche Trennungskosten (“Notverkauf” des Hauses) erspart. Es hätte auch genauso anders verlaufen können. Dass jetzt eine WG im Haus besteht ist auch Glück. Der Zuschnitt ist eigentlich eher für eine 5-köpfige Familie ausgerichtet. So oder so, halte ich die zukünftige Vermietbarkeit für aussichtsreich, zumindest solange der größte Arbeitgeber am Ort (das Krankenhaus) weiter besteht und u.a. viele Ärzte Wohnraum nachfragen. So wird das Haus nach jetziger Planung einen Teil meiner Rente bilden, neben staatlicher Rente, Riester, Aktienfonds und Festgeld. Die Form des Zwangssparens plus der staatl. Zuschüsse war für unser damaliges Naturell auf jeden Fall die geeignetere Variante. Und: Der Hausbau war ein enormer Schub in meiner Persönlichkeitsentwicklung. Ich habe gelernt mit Bauleuten und Banken zu verhandeln und mich in die Finanzierungsfragen hineinzudenken und mir einige handwerkliche Fertigkeiten – und das als Musiker ! 😉 – angeeignet. Insbesondere die gründliche Auseinandersetzung mit den Finanzierungs- und Versicherungsfragen hat einen späteren Berufswechsel zum selbständigen Versicherungs- und Finanzmakler eingeleitet. Und nicht zu vergessen. Die Berufe mögen es schon angedeutet haben. Wir waren und sind recht sparsam mit den Konsumausgaben gewesen, ohne das Gefühl zu haben auf etwas verzichtet zu haben. U.a. Urlaube als Haushüter bei FreundInnen, CarSharing, gemeinsames Kochen mit Freunden, nie einem sog. “Vermögensberater” aufgesessen und nicht zuletzt ein großherziger Schwiegervater haben es mit möglich gemacht. Will auch sagen. Viele leben in einem zugewandtem Netz von Freunden und Verwandten. Dies kann auch ein Sicherheitspuffer sein. Und: Es gibt meist viele Wege, um Lösungen zu finden, auch bei scheinbar problematischen Entwicklungen. Was wäre anders gelaufen ohne Haus? Sicherlich weniger Vermögen. Was wäre aus meinem Beruf geworden, was aus unserer Paarbeziehung…? Immer mal wieder ein Gedanke, aber das Leben ist jetzt und es fühlt sich gut an.
Moin Ente Lippens,
Wieder einmal ein krasser Kommentar. Wir beide müssen uns mal ernsthaft über einen Gastartikel unterhalten. Du hast schon ordentlich was im Leben erlebt!
Kaum zu glauben, dass Du wohl finanziell unbeschadet aus der Geschichte rauskommst. Der Trick ist wohl, dass Ihr beide noch miteinander redet und Euch nicht an die Gurgel geht. Das läuft in vielen Fällen anders und dann wird es richtig hässlich.
Wie sich ein Hausbau auf die Beziehung auswirkt, hatte Christian Thiel ja schon in diesem Gast-Beitrag geschrieben. Und der Kamerad kann aus einem reichhaltigen Erfahrungsschatz berichten.
Beindruckend, wie Du aus so einer misslichen Situation noch eine positive Bilanz ziehen konntest. Es scheint Deinem Leben ja einen positiven Dreh gegeben zu haben. Auch wenn Du rückblickend wahrscheinlich auf den Hausbau verzichtet hättest (müßige Frage, ich weiß).
VG, Nico
Hi Nico,
In your newsletter, you asked for article topics we’d like to read about in Finanzglück. I already suggested this, but I’d like to hear about your time in London and how it has influenced your financial decisions since then. You alluded to this in this article, when you said your bad experience with London landlords made you decide on an ‘Eigenheim’. Also, you mentioned earlier that an English colleague had been the one to steer you towards investing in Prenzlauer Berg.
This interests me, because when we moved to Oberfranken from Berlin, we built a house ‘only’ 15 minutes from the small city center. Was wir nicht wussten… Dazwischen liegen Welten. No one else here ever becomes a ‘zugezogene’ voluntarily. We love our house, but it was a truly ignorant move. And try coming back to a 100-Seelen Dorf with slow internet after four years of high-falutin’ expat life in London. I deserve a medal. So…I’m interested in these topics from your inimitable p.o.v.!
Hi Dorf (now I get your name!),
That was indeed a pretty brave decision. I am surprised you are still there and haven’t had second thoughts shortly after moving in.
Your suggestion is taken. I just need to figure out how to package this in an interesting post. Not an easy one. That is why I have kept on pushing this out. Let me give it some thoughts and hopefully I can come up with something interesting.
Cheers, nico
Mionsen Nico,
geiler Artikel den ich gleich an einen Kumpel weiterleite der genau in der gleichen Situation ist wie Du vor 2 Jahren (bloß hat er schon drei Kidis).
Wenn ich mich recht erinnere hast Du ja noch 2 Immobilien in Berlin, die Dir einen schönen Cash Flow einbringen…von daher bist Du von mehreren Seiten (+ Job, + Frau mit Einkünften) doch recht gut abgesichert.
Wenn man sich ein Haus kauft, dann so ;-).
Ansonsten bleibt es ein teures Vergnügen mit ungewissen Ausgang (wie alles im Leben).
Porsche Fahren ist halt auch geil und gibt ein Gefühl von Freiheit (wurde mir gesagt), ohne bereits vorhandene Assets kann es jedoch eine sehr gefährliche Fahrt werden.
Liebe Grüße,
Michael
PS: Ich liebe Deinen Schreibstil!
Moin Michael,
Die Einkünfte von Frau Finanzglück beschränken sich im Moment auf das Kindergeld, aber sonst passt es schon. Bei ihr kribbelt es schon wieder in den Fingern arbeiten zu gehen.
Den Eigenheim Erwerb würde ich als Investitionsentscheidung schon weiter oben ansiedeln wie den Porsche 🙂 Du erzielst ja letztendlich schon eine Rendite – halt in Form von Mietersparnissen und irgendwann den Verkauf (oder das Vererben). Ob es jetzt eine gute Investition war oder nicht, kommt letztendlich auf den Einzelfall an.
VG, Nico
Hallo Nico,
ich bin ja sonst recht begeistert von Deinem Blog, aber bei diesem Thema (und vor allem bei diesem Beitrag!) hier treibt’s mir doch einige Schauer über den Rücken! Ich habe den Eindruck, beim Thema Immobilien fehlt vielen hier das genaue Verständnis für die Materie!!!
Robert Kiyosaki hat ein ganz einfaches Rezept: “Assets put money into your pocket, liabilities take money out of your pocket” – von daher KANN ein Eigenheim niemals eine “Investition” sein, weil es in dem Sinne keine Rendite abwirft. Von dem Porsche ganz zu schweigen!
Eine kleine ETW für sich und die Freundin (!?!?) zu kaufen ist wirtschaftlich gesehen völlig unsinnig! Auch praktisch ist es nicht wirklich, weil man ja kurzfristig sowieso auszieht. Natürlich kann man da (auch bei Trennung) schnell wieder raus und sie vermieten, allerdings trägt man auch sämtliche Anschaffungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten und kann die nicht auf den Mieter abwälzen (über die Miete) bzw. steuerlich geltend machen. Der richtige Weg müsste eigentlich lauten: erst ETW(s)/Mietobjekt(e) kaufen, dann zahlen die Mieter Zins und Tilgung, und mit den (stetig steigenden) Überschüssen finanziere ich die (stetig steigenden!!!) Betriebskosten sowie den Kredit meiner selbstgenutzten Immobilie. Für deren Erwerb dienen die vermieteten Immobilien als Sicherheiten – und sie erleichtern die Finanzierung. NUR DANN ist ein Eigenheim “günstiger” als die Mietwohnung (Das Risiko der stetigen Mieterhöhung – Ziel eines jeden Investors – habe ich jetzt einfach mal außen vor gelassen)!
Was die Gesamtbilanz angeht, fährt der Immobilienbesitzer langfristig deutlich besser. Der “klassische” Mieter erkauft sich vielleicht seine Immobilie nicht über 20, 25 Jahre mit regelmäßigem Konsumverzicht (Hausbesitzer fahren im Durchschnitt ältere und günstigere Autos, verreisen “sparsamer”, gehen seltener essen etc.); der Mieter erkauft er sich Konsum langfristig aber eben auch durch Wohlstandsverzicht – Auto und Fernreise, Kurzurlaube oder der Schrebergarten (man muss ja mal raus!) müssen halt bezahlt werden, das geht zulasten der Spartätigkeit. Nur wenn er den Vermögensaufbau anderweitig genauso diszipliniert betreiben würde wie der Häuslebauer (ja, Schulden bei der Bank disziplinieren ungemein!), könnte er später besser dastehen. Der Hausbesitzer verfügt schon nach 10 Jahren über massig freie Grundschuld, damit wird der Zugang zu neuen Darlehen einfacher und deutlich günstiger – ein weiterer wichtiger HEBEL beim Vermögensaufbau, man braucht nämlich viel weniger Eigenkapital. Aber Vorsicht: wer sich seinen Haustraum im tiefsten Sachsen-Anhalt, im Vogelsberg oder im Emsland erfüllen möchte, sollte lieber nicht nachrechnen: das ist Geldvernichtung in Reinstform!
Ich selbst bin Eigenheimbesitzer, die Entscheidung dazu war rational, wirtschaftlich und emotional zugleich. Vor 7 Jahren waren Eigenheime IN Berlin vielerorts noch ausgesprochen günstig zu erwerben, das war uns bewusst. Wir sind beide auf dem Land in Häusern aufgewachsen, hatten zwar eine sehr schöne Altbau-Whg in Schöneberg, wussten aber, dass es über kurz oder lang nur ein Haus sein konnte. Wir trauern der schönen, sehr zentral gelegenen Whg nach, würden aber diese neue Freiheit für nichts mehr eintauschen wollen (außer für noch mehr Freiheit!). Außerdem gibt’s ein paar praktische Vorteile: Wohin mit Motorrad, 4 Fahrrädern, Kinderanhänger, Bobbycar, Trettraktor, Planschbecken, regelmäßigem Besuch von Freunden und Verwandten? Momentan haben wir (für 6 Monate) ein Aupair im Gästezimmer untergebracht, ich brauche ein Home Office, grille 2-3 mal in der Woche… für all das bräuchte ich mind. eine 6-Zimmer Wohnung mit riesen Keller und TG; eine EG-Whg fiele weg wegen des Grills, geht also nur Dachterrasse. So aber beschwert sich keiner über Klaviermusik am Mittag, herumtobende und schreiende Kinder, ich kann die Tür aufmachen, und die Kinder spielen im Garten, ich muss sie nicht nach unten begleiten und ständig beaufsichtigen… Das alles bedeutet für mich Freiheit. Die Zinsen, die ich dafür zahle, sind verschwindend gering im Vergleich zum praktischen und emotionalen Gewinn – von der zuletzt zu verzeichnenden Wertentwicklung mal ganz abgesehen.
Was bei derHauskauf- oder Mieten-Betrachtung oft vergessen wird, sind die laufenden Kosten eines Hauses.
Mieter sagen sich oft, ich bezahle eine Miete von 800 / 900 / 1000 EUR für meine Wohnung, die kann ich auch in ein eigenes Haus stecken. Dann unterzeichnen sie den Kreditvertrag und die 800/900/1000 EUR sind damit für die Tilgung ausgegeben. Hinzu kommen aber noch die Hausnebenkosten, wie Müll, Straßenreinigung etc. Und schwups liegt eine Belastung von 1300 EUR oder mehr pro Monat vor.
Da wurde dann Äpfel mit Birnen verglichen, da in der Miete die Betriebskosten enthalten sind.
Außerdem kommen noch weitere oder höhere Kosten hinzu. Eine Wohngebäudeversicherung wird Pflicht, die Hausrat verteuert sich, wenn sie sich auf die Quadratmeter bezieht. Vielleicht wird ein Auto notwendig, welches vorher in der Stadt nicht gebraucht wurde (beziehe mich hier auf Berlin). Oder vielleicht sogar ein Zweitwagen, da die Kita, Schule, der nächste Bahnhof weiter weg ist.
Wenn um das Haus noch ein wenig Grünstreifen ist, wird viel Geld für Gartengeräte und Blumenzwiebeln ausgegeben. Rasenmäher, Trimmer, Vertikutierer, Spaten, Harke und was weis ich nicht was. Erst rennt der Häusl-Bauer oder Käufer in den Baumarkt, um es sich innen hübsch zu machen, dann in den Gartenmarkt, um es sich außen hübsch zu machen. Eine Menge Geld, welches vorher nicht auf der Ausgabenliste stand.
Neben den o.g. grundsätzlichen Überlegungen, ob kaufen oder mieten, sollte auch mal durchgerechnet werden, wie viel Haus kann ich mir leisten. Nicht nur in Hinblick auf die Tilgung, sondern auch auf die laufenden Kosten.
Von der Rücklagenbildung ganz zu schweigen….
Du hast vollkommen recht! Ein Problem beim Hauskauf ist, dass die allermeisten Käufer nicht wirtschaftlich (!) denken und rechnen können. Gegen ein Haus spricht das jedoch nicht zwangsläufig.
Auf deinen Beitrag hin habe ich mir mal meine Betriebskostenaufstellung angeschaut:
Wir zahlen derzeit € 1,83 pro Quadratmeter für laufende Kosten: Grundsteuer (in Berlin ist die noch überschaubar), Versicherung, Strom, Heizung (inkl. Wartung), Wasser, Müll, Schornsteinfeger… Desweiteren rechne ich mit 50€ im Monat “Gartenpauschale” für Gartengeräte (Anschaffung bzw. Miete), Laubsäcke, Nachpflanzungen, Dünger u.v.a.m. Insgesamt ist das weniger als in einer Mietwohnung. Kostentreiber sind dort v.a. Verwaltung, Tiefgarage, Aufzüge und die Lohnkosten (Hausmeister etc.).
Hinzu kommen natürlich Rücklagen bzw. Kosten für die Instandhaltung. Nach 5 Jahren ist das noch überschaubar, aber ab dem 10 Jahr summiert sich das. Allerdings kommt man als Eigentümer bei den Bausparkassen leicht an Blanko-Darlehen (ohne Schufa) oder Bauspar-Vorausdarlehen, wenn doch einmal etwas mehr zu machen ist. Das ist günstiger, als langfristig zehntausende Euro als “Notgroschen” auf dem Instandhaltungsrücklagentagesgeldkonto oder in einem Bausparer zu bunkern.
Was viele einfach nicht berücksichtigen: Ihnen gehört im Alter vielleicht ein nettes Häuschen oder eine ETW, die sie sich über Jahrzehnte vom Munde abgespart haben, allerdings ist die Rente, mit der die Betriebskosten/Hausgeld gezahlt werden müssen, dann kaum noch etwas wert. Kaum jemand versteht nämlich seinen Rentenbescheid, in dem so viele Konjunktive drinstehen, dass man eher auf den Lottogewinn wetten kann.
Die maximal mögliche Rente beträgt knapp 2700€, dafür muss man aber vom ersten Arbeitstag an 45 Jahre lang an der Beitragsbemessungsgrenze (derzeit 74T€) verdient, also jährlich die maximal möglichen 2 Rentenpunkte gesammelt haben. Wer mehr verdient, bekommt leider nicht mehr Punkte, “nachzahlen” kann man auch nicht! Mehr gibt’s nur für Frauen, wenn Sie viele Kinder bekommen und gleichzeitig viel Geld verdienen… Das ist natürlich illusorisch! Davon gehen dann allerdings Steuern, Krankenversicherung etc. ab; zudem steigen die Betriebskosten deutlich stärker als die allgemeine Inflation und die Rentenanpassungen … und so wird das behindertengerechte Bad, das neue Dach oder eben der Kururlaub in Bad Pyrmont schnell unerschwinglich.
Aber immerhin kann das Häuschen noch versilbert werden. Der Mieter hat diese Möglichkeit nicht…
Das mit dem “sich leisten” ist allerdings auch relativ. Wenn mir die E-Klasse – und sei es nur als Firmenwagen – vor der Tür wichtig ist, um bei den Nachbarn gut dazustehen, verzichte ich andernorts auf Ausgaben (oder – schlimmer noch – verschulde mich auf ewig, um eben auch mit Urlaub, Weinlager und Rolex angeben zu können!). Andere verzichten auf die E-Klasse und “leisten sich” eben das Häuschen.
Im Kern ist die selbst bewohnte Immobilie wohl eine Lifestyle-Entscheidung.
Für mich ist das selbst bewohnte Eigenheim zudem ein wesentlicher Bestandteil meines risikoarmen Vermögensteils. Da wir den Kredit sehr schnell tilgen, liegt unsere Rendite für’s mietfreie Wohnen bei rd. 3 % per anno.
Weil für mich Papierwerte wie Anleihen, Festgeld etc. für den risikoarmen Vermögensteil tabu sind, sehe ich das selbstbewohnte Eigenheim als durchaus sinnvolle Alternative, um Stabilität ins Vermögensportfolio zu bringen. Das dürfte anders sein, wenn man über sehr lange Zeiträume tilgt und parallel keine weiteren Investitionen tätigt.
Er hat Jehova gesagt. (Ach wie ich diesen Film liebe)
Aber stimmt mit dem eigenen Haus steht man hier eher auf der anderen Seite. Aber ich denke wirklich jeder muss das in seiner Situation selbst entscheiden. Je nach Situation kann es einfach zu viel Pro oder Kontra geben.
Ich selbst hatte auch schonmal drüber nachgedacht eine Wohnung zu kaufen. Was kleines und selbst zu bewohnen und schnell abzuzahlen. Hier in der Gegend wäre das in gut fünf Jahren möglich. Notfalls dann irgendwas auszuziehen und zu vermieten. Ob sich das lohnt frage ich mich seit längeren. Müsste man sich wohl mal angucken.
Obwohl ich aktuell aus meiner Wohnung auch auf keinen Fall raus wollte. Das Thema Immobilität finde ich immer so ein Thema. Denke nach eine bestimmten Zeitraum haut man eh aus einer Gegend nur schwer ab. Da muss sich das Leben schon sehr drehen. In dem Moment ist die Situation dann eh anders.
VOn daher wie ich schon geschrieben habe. Hast du wohl recht. Man muss halt gucken, wie es passt und rechnen. Das wird eh viel zu wenig gemacht.
Gruß,
mafis
Moin Mafis,
mit der Immobilität ist es tatsächlich so eine Sache. Als Käufer kann man bei Ortswechsel die Immobilie vermieten – sollte also passen. Als Mieter ist man vielleicht auch nicht so mobil, wie man denkt. Wer in den Immobilienhochburgen erst mal eine nette und erschwingliche Bleibe gefunden hat, wird es sich zweimal überlegen umzuziehen.
VG, Nico
Was ist das denn für eine Moral? Da predigt einer Wasser und ersäuft im Wein – das soll mal jemand verstehen 🙁 Man muss nicht vorher als Mieter in London gelebt haben, um hierzulande auf die Idee zu kommen ein Haus zu kaufen – aus dem Bauch heraus.. völlig unvernünftig iegentlich…vielleicht sogar überteuert…aber dem Wohlfühfaktor zu liebe. Na und?! Das können andere auch 🙂 Wirklich wahr.
Grüß dich,
Auch ich habe mich gerade für den Kauf einer Immobilie zu Eigennutzung entschieden. Es ist jedoch eine Eigentumswohnung und ich habe versucht so viele Fakten, wie möglich abzuwägen. Für mich spielten auch viele persönliche Gründe mit. Der Auszug von meinen Eltern, Zusammenziehen mit Freundin, etc.
Da ich noch sehr jung (24) bin und heute schon gut verdiene, möchte ich dieses Potenzial auch nutzen. Die Finanzierung ist auf 15 Jahre ausgelegt, ich habe jedoch so viel finanziellen Spielraum, dass es sich in 10 Jahren ausgehen könnte. Im Hinterkopf habe ich natürlich auch den Traum vom eigenen Haus. Da möchte ich dann die Wohnung vermieten, um die Miete für eine bessere Rückzahlungsrate nutzen zu können.
Bei meiner Entscheidung habe ich gemerkt, dass je länger man überlegt, desto unklarer wird die Sicht was die beste Entscheidung ist. Eigentum oder Miete ist einfach eine Einstellungssache. Zumindest ist das meine bisherige Meinung.
Gerade dein Artikel lässt mich auch wieder in Gedanken schweifen, welche Vorteile denn nun überwiegen. Ich denke, dass es mich glücklicher macht, selbst für die Wohnung verantwortlich zu sein und unabhängig von anderen dort zu leben.
Liebe Grüße,
Finanzleiter
Hallo Finanzleiter,
die Entscheidung ist schon gefallen, wenn ich richtig verstehe. Na dann ist bei Dir ja auch schon der Drops gelutscht 🙂
Wenn Du mit 24 bereits eine eigene Wohnung finanziert bekommst mit einer sinnvollen Finanzierungsstruktur (Du bekommst von Mitro einen Daumen hoch!) und Dich mit solch einer Entscheidung wohl fühlst, dann passt das doch. Du bist Dir zumindest jetzt schon bewusst, dass Du die Wohnung später vermieten wirst. Hoffentlich hast Du die Wohnung danach ausgesucht. Denn Du kannst davon ausgehen, dass Du noch etwas umherkommen wirst und den Wohnort vielleicht mehrfach wechselst. Mit 34 Jahren hast du dann vielleicht schon eine abbezahlte Eigentumswohnung.
Könnte schlimmer laufen.
VG, nico
Ich kann nachvollziehen, wenn die Leute den Wunsch haben, ein eigenes Haus zu besitzen. Aber: Eigenheim muss man sich leisten können. Wer bei den Minizinsen mit auch und Krach eine 1 % Tilgung hinbekommt, sollte wohl besser weiterhin zur Miete wohnen.
Mein Bauchgefühl sagt mir, wer innerhalb von 15 Jahren sein Haus voll abbezahlen kann, wird sich die Befriedigung seines Nestbautriebs leisten können, wer länger als 25 Jahre benötigt, sollte sich das nochmal überlegen. Wie gesagt, reines Bauchgefühl ohne irgendwas nachgerechnet zu haben.
Wie lange wirst du nach den 15 Jahren Sollzinsbindung voraussichtlich noch abbezahlen müssen?
Was aber gerne mal verdrängt wird, sind die Renovierungs- bzw. Modernisierungskosten, die nach vielen Jahren der Nutzung auch irgendwann mal anfallen.
Und nochwas:
Nach den Erfahrungen im Bekanntenkreis würde ich eher “gebraucht” kaufen als neu bauen.
Hi Mitro,
Deine 15/25 Jahre Regel klingt vernünftig. Trifft es wohl ganz gut.
Der Restwert nach 15 Jahren hängt von den Sondertilgungen ab. Wenn wir es wirklich ernst meinen mit der Tilgung, dann hätten wir die Schulden vor den 15 Jahren weg. Im Moment bauen wir ja auch parallel noch unser ETF Portfolio aus – fahren also zweigleisig.
Aber wir schauen mal in ein paar Jahren, wo die Reise hingeht. Ein Szenario könnte ja sein, sobald die finanzielle Freiheit erreicht ist, das Haus zu verkaufen und in eine günstigere Gegend zu ziehen (Bremen oder Berlin zu unseren Familien zum Beispiel). Dann würde der Kredit abgelöst, die Hütte vertickt und eine günstige Immobilie gekauft. Das sollte sich dann hoffentlich alles so decken, dass kein weiterer Kredit nötig ist. Wir schauen mal. Es gibt noch viele andere mögliche Szenarien. Ist ja alles noch ein etwas hin.
VG, Nico
Spannende Einsichten, auch wir überlegen, ein Haus zu kaufen, im niedlichen Friedrichskoog. Hier wird allerdings ohne Maklerprovision verkauft, was mich fröhlich stimmt. Das einzig nervige daran ist natürlich die Immobilität.
Hey Robert,
das klingt für mich nach ordentlich Pendelei 🙂 Geht’s nach Hamburg auf die Maloche? Ist aber eine wunderschöne Gegend da oben. Du wohnst dann da, wo andere Urlaub machen.
VG, Nico
Super und ehrlicher Artikel! 🙂
Was mir dazu noch einfällt: Eigentlich kommen Entscheidungen sowieso immer “aus dem Bauch” und im Nachhinein legen wir uns Argumente zurecht, um diese Entscheidung zu begründen. Siehe: http://www.spektrum.de/news/unbewusste-entscheidungen-im-gehirn/949689
Schöne Grüße aus Bremen,
Sebastian
Moin Sebo,
bei mir hatte Kahnemanns „Schnelles Denken, langsames Denken“ einen ordentlichen Eindruck hinterlassen. Ich habe mich voll in dem Buch wiedergefunden. Bauchentscheidungen fallen bei mir oft, weil ich einfach zu faul bin die Sache richtig zu durchdenken. Es widerstrebt mir mich hinzusetzen und mit Pro/Contra Abwägungen (oder ähnlichem) komplexe Situationen vernünftig zu durchdenken. Daran muss ich mich immer wieder erinnern und bei den wichtigen Dingen mal meinen inneren Schweinehund überwinden.
VG, Nico
Ich finde Bauchentscheidungen völlig okay. Hier spricht unser Unterbewusstsein und das weiß in der Regel recht viel. Nachdem ich Deinen Text gelesen habe, hatte ich gedacht: Auch wenn ihr mit zwei Köpfen entschieden hättet, wäret ihr genau zu derselben Entscheidung gekommen.
Es gibt viele Gründe gegen und für den Kauf einer Immobilie. Manchmal hat man glatt den Eindruck, es wird zu einer Art Glaubenssache. Und da bin ich ja voll für Glaubensfreiheit. Soll jeder so machen, wie er will.
Das einzige Argument für den Kauf, dass ich hinterfragen würde, wäre “Das macht man halt so”.
Tschüß Monika
Hi Monika,
das Thema “weil es die anderen auch machen” oder “macht man halt so” habe ich ausgeklammert, weil es auf mich nicht zutrifft. Aber Du hast schon Recht. Das scheint bei vielen der ausschlaggebende Grund zu sein, eine Immobilie zu kaufen.
VG, Nico
Zunächst wirst du eine Woche Urlaub nehmen müssen, denn über Kaufen vs. Mieten wird gerne diskutiert und du wirst viele Kommentare zu deinem Beitrag bekommen 🙂
Ich könnte auch einen Aufsatz schreiben, aber suche mir mal 4 Punkte raus:
1. “Freiheit” – wird gerne als Pro-Argument aufgeführt. Ich kann es aber nicht wirklich nachvollziehen. Ich kenne wenige (auch langjährige) Immobilienbesitzer, die wirklich große, bauliche Veränderungen am Haus vorgenommen haben. Von einer Wohnung ganz zu schweigen. Wenn, dann ging es um die Zusammenlegung oder Trennung von Zimmern aufgrund hinzugekommener oder fliehender Kinder. Ein Mieter wäre dann vielleicht umgezogen. Der Immobilienbesitzer “muss” häufig bleiben (je nach Marktlage & Kredit).
2. Sicherheit (Kündigung/Eigenbedarf) – ist für mich als Mieter eine der größten Gefahren. Das wäre wirklich eine unschöne Nummer, wenn das kommen sollte. Nicht unbedingt, weil ich glaube nichts Neues zu finden. Sondern vor allem weil damit Kosten verbunden sind (Renovierung, Umzug, neue Einrichtung). Zudem wäre so ein spontaner Abschied emotional blöd. Punkt für dich!
3. “Basiere Deine Entscheidung auf Fakten, nicht auf Dein Bauchgefühl.”
Die Fakten sollte man unbedingt kennen, wenn man mit einem Immobilienkauf viel investiert und riskiert. Ich denke, dass sich viele Käufer finanziell übernehmen, weil sie keine vollständige Übersicht ihrer Finanzen haben und von “den Bösen Geistern” (Makler, Bauspar-Versicherungen, Banken), sowie dem eigenen Umfeld getrieben werden.
Bei mir war die Entscheidung aber Ende aber eine Bauchentscheidung. Die oben genannten Risiken sind eben nur Wahrscheinlichkeiten. Und ob jemand mit einer hohen Kreditschuld tagtäglich leben möchte, muss jeder selbst entscheiden.
4. “Der Drops ist gelutscht” – genau! Finde ich gut, wenn du – und noch viel wichtiger: deine Frau 😉 so darüber denkt. Jetzt bringt es nichts mehr zurück zu schauen. Was den Punkt Altersvorsorge betrifft: Entweder Immobilie kaufen und dann durchhalten. Oder anderweitig investieren und vorsorgen. Der Mittelweg, ständiges Abwägen und Zögern, ohne vielleicht schon vorhandenes Kapital sinnvoll zu investieren ist dann der blödeste Weg.
Also, Glückwunsch nachträglich zur Entscheidung (ob gut oder schlecht ist hier egal).
Und viel Spaß im Spießbürgertum.
Gruß vom Ebenso-Spießbürger
Felix
Moin Felix,
zu Deinem ersten Punkt kann ich Dir nur zustimmen. Diese Freiheit, Herr über die eigenen vier Wände zu sein, ist mir wichtig. Gleichzeitig plane ich aber auch nicht das Haus groß zu verändern. Schon Paradox.
Zum Thema Kündigungsschutz hatte ich vor kurzem mit einem Nachbarn gesprochen, der ein ähnliches Haus mietet in der Nähe. Er wäre happy, das Haus langfristig zu mieten, hat aber keinen Bock auf eine mögliche Kündigung (mit drei Kindern und Frau daheim). Das ist der einzige wichtige Grund, warum er jetzt ein Haus zum kaufen sucht.
VG, Nico
Interessanterweise kenne ich kaum jemanden, der einen Hauskauf zur Eigennutzung bereut hat. (Eher finanziell übernommen.) Man spart sich auf Dauer Miete, ohne diese Ersparnis versteuern zu müssen. Wer früh genug kauft, ist weit vor der Rente mit dem Abbezahlen fertig und muss, wie du schon geschrieben hast, keine enormen Mieterhöhungen in der Stadt befürchten. Höchstens die Gebäudeversicherung wird mit zunehmendem Wert teurer. Zwar wohne ich zur Miete, aber nur deswegen, weil ich Angst vor einem Gehaltsausfall bei gleichzeitigen Schulden habe. Ansonsten bin ich ein Fan von Betongold.
Mein Tipp: Sich nicht vom Wunsch alleine dazu verleiten lassen, sich finanziell zu übernehmen.
Hi Jenny,
Deinen ersten Satz kann ich voll unterschreiben. Aber wer gibt es auch schon gerne zu, eine schlechte Investition getätigt zu haben. Ich kenne ehrlich gesagt auch kaum jemanden (außerhalb der Finanzblog Community), der zur Miete wohnt und konsequent sein Geld in den Aktienmarkt investiert. Vielleicht wird das ja auch irgendwann mal „normal“.
VG, Nico