An Immobilien als Kapitalanlage scheiden sich die Geister. Die einen schwören drauf. Andere verteufeln es. Und ich? Ich hänge irgendwo in der Mitte.
Immobilien können eine fantastische Geldanlage sein. Ein großer Teil unseres Familienvermögens sitzt in unseren vermieteten Immobilien und im Eigenheim.
Aber wir sollten uns nichts vormachen. Eine Immobilie zu vermieten ist eine ganz andere Kiste als in den Aktienmarkt zu investieren. Eine Handvoll ETFs kaufst Du entspannt von Deiner Wohnzimmercouch aus. Dein größtes Hindernis ist Dein eigener Kopf. Du musst mit der Volatilität klarkommen.
Als Vermieter(in) kämpfst Du jedoch mit einer Vielzahl von Problemen. Dazu können auch – und zwar besonders – Deine Mieter zählen.
Finanzglück-Leserin Swantje hat hierzu eine ganz besondere Erfahrung gesammelt, die sie netterweise hier mit uns teilt.
Aber genug der Vorworte. Das Drama kann beginnen.
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Du kannst diesen Artikel auch bequem im Podcast Meine Mäuse – der Finanzpodcast für die Familie hören. Dann erfährst Du auch, wie Eva und ich unsere Immobilien vermieten.
PROLOG: Die frühen Jahre der Swantje B.
Meine Eltern haben mir als Kind eine solide finanzielle Grundeinstellung anerzogen. Geld kann nur einmal ausgegeben werden – weg ist weg. Neues Geld fällt nicht unbegrenzt vom Himmel, sondern muss verdient werden. Taschengeld für den Monat schon ausgegeben? Dann war’s das auch für den Monat. Wenn ich mir „etwas Besonderes“ kaufen wollte, musste ich sparen – z. B. für die grade angesagte neueste Swatch oder Markenturnschuhe.
Diese Erziehung hat mir konsequent vermittelt, dass es einen Unterschied zwischen „notwendigen“ Ausgaben und „Luxusausgaben“ gibt.
Geld war bei uns in der Familie kein Tabuthema. Ich wusste, wie viel meine Eltern verdienen – einfach weil meine Eltern am Küchentisch über die anstehenden Ausgaben gesprochen haben, und die Finanzen geplant haben. Im Küchenschrank hing der Ausgabenplan für das laufende Jahr, wo meine Eltern für sich in eine Tabelle eingetragen haben, welche Ausgaben voraussichtlich in welcher Höhe in welchem Monat anfallen. Richtig viel übrig geblieben ist nie – aber das Geld hat gereicht.
Das System mit der Jahresfinanzplanung habe ich früh von meinen Eltern übernommen – auch an meinen Küchenschrank hängt eine Tabelle mit den laufenden Kosten der Monate. Die Fixkosten stehen schon drin – die variablen Kosten werden jeweils aktuell eingetragen und dienen auch zur Planung für die Folgejahre.
Als ich nun das erste „richtige“ Geld verdient habe, fiel es mir dementsprechend leicht, einfach mehr zu sparen.
Ein kleiner Wermutstropfen: Ich habe sparen gelernt. Aber nicht anlegen oder investieren. Börse, Aktien, Fonds, oder auch nur Bundesschatzbriefe? Fehlanzeige. So etwas gab es bei uns nicht. Meine Eltern waren Bausparer.
Ich habe mein erspartes Geld einfach jeden Monat „blind“ und ohne groß Nachzudenken auf ein damals noch gutverzinstes Tagesgeldkonto verschoben. Gehaltserhöhung? Mehr „übrig“ am Monatsende – mehr weggeschoben. Ein mittleres Polster blieb dabei noch auf dem Girokonto.
Dann hat sich ein „aus den Augen, aus dem Sinn“-Effekt eingestellt. Ich habe das Tagesgeldkonto fast vergessen. Zwar immer dorthin überwiesen, aber mir nie Gedanken über den Saldo oder die Konditionen gemacht.
HAUPTEIL: Kopf- und Bauchentscheidungen… und eine Notbremse
Fast Forward etwa 10 Jahre:
Die Zeiten haben sich geändert. Mittlerweile sind Zinsen von 4,x% auf 0,x% gefallen. Und der Saldo des Tagesgeldkontos?
Fast 100.000 Euro!
HOLY SHIT!!! So viel Geld – und alles aktuell ohne Verzinsung. Das Ergebnis: Panik und das dringende Gefühl, jetzt aber mal „was richtiges“ mit dem Geld zu machen. Rentenlücke schließen, Altersvorsorge betreiben, alles das, was ich immer vor mir hergeschoben habe.
Die Lösung: Immobilen. Betongold geht immer. Das ist grundsolide, schon meine Eltern haben sich zwei Häuschen zusammengespart! Dazu habe ich einen sicheren Job mit gutem Verdienst – Kredit zu bekommen wäre wirklich kein Problem.
Die Suche nach der passenden Immobilie ist dann auch einfacher als gedacht. Durch den Kontakt zu einem Arbeitskollegen kann ich eine Eigentumswohnung in guter Lage zu einem sehr fairen Preis kaufen.
Ich stürze mich also auf die Zahlen, rechne den internen Zinsfuß durch und vergleiche Kreditangebote wie eine Weltmeisterin. Beschäftige mich mit Miet- und Wohneigentumsrecht. Am Ende bin ich mir sicher: finanziell ist der Kauf eine solide Sache.
Trotzdem habe ich beim Kauf Bauchschmerzen. Nanu, was ist denn hier los?
Erinnerungen an meine Eltern kommen hoch. Bei denen ist der Kauf des ersten Häuschens, Ende der 70er Jahre in Norddeutschland, gründlich schief gelaufen. Nach dem Kauf stiegen die Zinsen massiv an während gleichzeitig die Gegend wirtschaftlich den Bach runter ging. Die Arbeitslosigkeit ist explodiert, der Immobilienmarkt zusammengebrochen. Auch meine Mutter hat ihre Arbeit verloren, mein Vater musste plötzlich weit pendeln.
Letztlich haben meine Eltern dann das Haus mit großem Verlust verkaufen müssen. Der Kredit wurde umgeschuldet und die alten Schulden für das längst verkaufte Haus mussten noch lange abgetragen werden.
Diese Erfahrungen hatte ich also durchaus im Kopf, als ich den Kaufvertrag für die Wohnung unterschrieb. Dazu kam: ich hatte noch nie Schulden – und nun auf einmal eine sechsstellige Kreditverpflichtung. Mir war daher unbestimmt sehr mulmig.
Auf der anderen Seite war eben das Gefühl, 100.000 Euro nicht einfach so rumliegen lassen zu können. Und meine ausklamüserte Finanzplanung, die auch mit üppigem Sicherheitsabschlag am Ende immer schwarze (oder grüne) Zahlen ergab. So wurde ich Vermieterin.
Und dann gingen die Mieter-Probleme los.
In der Wohnung hat es kurz nach dem Einzug einen (eigentlich) simplen Wasserschaden gegeben. Sehr ärgerliche Sache, aber handlebar. Die Mieter haben diesen Schaden dann zum Anlass genommen, komplett absurde Forderungen zum Sanierungsumfang stellen. Außerdem sollte ich Schadenersatz für diverse „Schäden“ leisten – ebenfalls in vollkommen absurder Höhe, und mit hanebüchenen Begründungen. Und die Mieter haben mit den Forderungen ernst gemacht und mich verklagt.
Und hier kommt endlich die Psychologie ins Spiel: Mein Kopf (und mein Anwalt, und die Hausverwaltung, und Freunde, die ebenfalls Eigentum haben) haben mir alle gesagt: Die haben keine Chance. Die Forderungen sind absurd.
Der Prozess hat sich über 10 Monate hingezogen. Ich habe gewonnen. Die Mieter haben sich eine richtige Klatsche vor Gericht geholt. Und sind in Berufung gegangen. Der zweite Prozess hat noch einmal 10 Monate gedauert. Das Ergebnis war das gleiche. Die Mieter haben eine Riesenabfuhr vom Gericht erhalten – mit sehr, sehr deutlichen Worten.
Auch wenn ich gewusst habe, dass ich im Recht bin, war diese Zeit für mich die Hölle und psychologisch absolut zermürbend. Finanziell lief alles, die Miete wurde auch immer pünktlich gezahlt, ich habe für Zins, Tilgung, Rücklage, Verwaltung, selbst für die Prozesskosten kein eigenes Geld in die Hand nehmen müssen, das wurde alles durch die Miete gedeckt.
Ich habe dann aber einfach gemerkt, dass ich kein Vermieterinnengemüt habe. So sehr ich mich auch für die kühle Rechnerin gehalten habe, so sehr ich die Finanzen analysiert habe, so sehr ich auf juristischer Ebene intellektuell gesehen habe, wie die Sache ausgeht – so wenig konnte ich die emotionale Komponente ausblenden.
Ich habe nicht mehr schlafen können. Ich habe in meinem Kopf 24/7 die Mieter verflucht und Rachepläne geschmiedet, weil ich einfach nicht loslassen konnte. Ich habe mich – auch durch den ewig langen Gerichtsprozess – einfach vollkommen ausgeliefert gefühlt. Ich konnte die Straße mit der Wohnung nicht mehr betreten ohne zu zittern. Ich habe Angst davor entwickelt, in mein Mailpostfach zu schauen und eine neue Absurdität der Mieter zu finden. Ich bin zusammengezuckt, wenn ich im Urlaub eine SMS erhalten habe. Das hat mich innerlich einfach fertig gemacht.
Excel und Kopf haben mir die ganze Zeit gesagt – Augen zu und durch! Du gewinnst! Du machst Gewinn! Die Rendite stimmt! Und du hast schon so viel Grunderwerbsteuer gezahlt und kommst aus der 10-jährigen Kreditverpflichtung nicht raus!
Mein Bauch hat mir gesagt, dass er gleich ein mulmiges Gefühl hatte und mich immer wieder an die Immopleite meiner Eltern erinnert. Und an alles, was noch kommen könnte. Ich habe dann zusammen mit meinem Partner festgestellt, dass es so einfach nicht weitergeht. Und mich entschlossen, die Wohnung – Excel zum Trotz – wieder zu verkaufen.
Unter’m Strich habe ich einen Riesenhaufen Geld vor allem in Grunderwerbsteuer beim Kauf und Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf versenkt. Da ich aber weit unter Marktwert gekauft hatte, bin ich (selbst nach Abzug der Steuern) noch mit ganz knapp fünfstelligem finanziellem Gewinn aus der Sache rausgekommen (wenn ich den Mietgewinn aus der Mietzeit mitrechne).
Der Verkaufstag war einer meiner glücklichsten Tage. Ich habe den ganzen Tag gegrinst. Ich habe sofort wieder richtig geschlafen. Ich bin so froh, dass das Kapitel vorbei ist. Es ist einfach unbeschreiblich befreiend.
Und mit dem entsprechenden Abstand und jetzt wieder funktionierendem Kopf, der nicht mehr mit irrationalem Trommelfeuer geflutet wird, kann ich aus der Geschichte einiges positives ziehen:
Ich weiß, dass ich mit Immobilien durch bin. Been there, done that. Nie wieder. Die Frage „soll ich kaufen” stellt sich für mich nicht mehr. Wenn im nächsten Blogeintrag das Thema „Immo oder Aktien“ wieder nur unter Renditegesichtspunkten betrachtet wird weiß ich, dass das nicht die entscheidende Frage ist. Ich brauche da nichts mehr rechnen. Denn das Rechenergebnis ist für den Erfolg vollkommen irrelevant, wenn die Psychologie nicht mitspielt. Und die kann einen ganz schön überraschen.
Ohne diese Erfahrung hätte ich heute noch nicht den nötigen Tritt in den Hintern bekommen, mich mal ernsthaft mit meinen Finanzen und den Möglichkeiten auseinanderzusetzen. Und mein Geld würde immer noch auf irgendwelchen Konten von der Inflation gefressen werden.
EPILOG: Swantje B. findet doch noch das Finanzglück
Da waren sie dann wieder, die 100.000 Euro auf dem Tagesgeldkonto. Und Zinsen gibt’s immer noch nicht.
Noch während des Verkaufes der Wohnung hatte ich angefangen mich um meine finanzielle Bildung zu kümmern. Der Finanzwesir-Blog und Kommer (in Papierform)* haben schließlich den Stein ins Rollen gebracht.
Und so habe ich doch noch das Finanzglück gefunden: Ganz simpel mit passivem Investment in ETFs als Standbein des risikobehafteten Teils meines Vermögens. Der risikoarme Teil (RK1) steckt in einer kurzlaufenden Festgeldleiter (max. Laufzeit 6 Monate) und in Tagesgeld.
Der RK1-Anteil reicht im Krisenfall aus, all meine Ausgaben für mindestens ein Jahr zu decken. Das gibt mir die nötige Ruhe und Gelassenheit, das ETF-Portfolio einfach Portfolio sein zu lassen – egal wie die Kurse stehen.
Für mich funktioniert das. Andere mögen sich die Haare raufen oder mich für verrückt erklären: Wahlweise weil die prozentuale Gewichtung des RK1 viel zu niedrig ist und ich viel zu stark in Aktien investiert bin – oder auf der anderen Seite weil es Wahnsinn ist mehr als 6 Gehälter im Tagesgeld oder Festgeld zu parken und damit das Renditepotential des Aktienmarktes liegen zu lassen.
Wenn ich eines gelernt habe, dann dieses: Finanzen sind persönlich, Finanzglück auch. Ich bin jetzt auf einem guten Weg. Und schlafe wieder wie ein Baby.
Ich finde Geschichten wie diese wirklich wichtig und bin dankbar, dass Swantje sie mit uns teilt. Immobilieninvestitionen können nicht isoliert durch die Rendite-Brille betrachtet werden. Anders als bei Aktienmarktinvestitionen hat man es hier unmittelbar mit Menschen zu tun. Und damit musst Du psychologisch erst mal klarkommen.
Bei so massiven Problemen, wie Swantje sie mit ihren Mietern hatte, hätte ich wohl auch das Handtuch geworfen – Rendite hin oder her. Letztendlich sind Seelenfrieden und ein glückliches Leben wichtiger als eine hohe Eigenkapitalverzinsung.
Würde Dich diese Geschichte vom Kauf einer vermieteten Immobilie abhalten oder könntest Du mit solch einer Situation umgehen? Hast Du noch Fragen an Swantje oder vielleicht sogar selber eine Geschichte, die Du hier mit uns teilen möchtest? Ich bin schon gespannt auf Deinen Kommentar!
Meine Depot-Bank seit über 10 Jahren
Hallo Swantje B ( Hallo Nico )
Erstmal , muss ich ja meine Meinung revidieren , nicht Fachmann , sondern Fachfrau : )
Top , wie immer Top . Liebe Swantje B , da ich ja nun auch irgendwie deine Erfahrungen mit
Immos nachvollziehen kann ( jetzt jedoch unter ganz anderen Gesichtspunkten a) Frau , b) m.M.n.
ausgewiesener Expertise bei GKV , steigst du in meiner Achtung gleich nochmal !!! ) UIUIUIUIUI
O.K. , genug der Lobhudeleien , genau die Sichtweise , die viele Immoinvestoren nicht oder zumindest
m.M.n. nicht außreichend berücksichtigen , sind genau diese Nebenkriegsschauplätze , die erstmal
da ja auch garnicht geplant , irgendwann halt doch auftreten können , ( Nicht MÜSSEN ) .
Jetzt ist genau die Frage , abseits aller finanztechnischen Fragen , wie geht die Phyche damit um ?
Im weiteren natürlich auch , a) der umgebende Personenkreis , b) das sonstige Umfeld .
Solange ich noch JUNG und Dynamisch war , konnte dieses immer irgendwie gehändelt werden .
Aber gerade im weiter fortgeschrittenen Alter , macht mir diese Mehrbelastung auch immer mehr zu schaffen . Daher ist dein Ansatz , sich von SCHLAFLOSEN NÄCHTEN ( Zumindest wegen vermieteter Immobilien ) und MARGENSCHMERZEN , Notfalls auch unter Verlust des Geldes , zu trennen , sicherlich der RICHTIGSTE . Genau diese Sichtweise kann auch evt. mal diese Immoinvest
( eigentlich ja nur durch Niedrigzins hervorgerufen ) Hysterie ein wenig bremsen . Ja wiedereinmal
Danke für die Einblicke . Hoffentlich verstehen andere auch deine Sichtweise , da möchte ich noch
hinzufügen , manchmal ist es auch besser , wenn man manche Erfahrungen NICHT Selber machen
MUSS . Ansonsten teile ich auch die Meinung von Jordan . DANKE DANKE DANKE Swantje B .
LG Det
PS , die erste Immo ist wechhhhh Hurra , wieder etwas weniger , um das Mann ( Frau ja auch )
sich KÜMMERN muss . Evt. schaffe ich es ja doch noch bis 53 , abzubauen und umzustellen .
Danke nochmal für die GKV Betrachtung .
Nein 300€ bleiben jeden Monat von der Miete übrig.
Die Afa kommt noch on Top. Allerdings müssen die 300€ auch noch versteuert werden.
Das ist ja der Gewinn aus der Vermietung, wenn alle Renovierungen und die Möblierung abgeschrieben ist. Das erste Jahr konnten wir da viel abschreiben und haben dadurch auch noch einen guten Batzen Steuern gespart.
Hört sich doch nicht schlecht an. Je nach anteil Eigenkapital kommt da eine schöne Rendite bei raus. Köln ist natürlich ähnlich wie München ein Traum zum vermieten ,-)
Ja das stimmt, ich habe die Daten mal in Nicos Renditerechner eingegeben und kam auf eine Rendite von 13% ?
Hallo zusammen,
Wir haben vor 2 Jahren eine 40qm Wohnung in der Kölner Innenstadt gekauft.
Wir haben diese saniert und möbliert. Insgesamt hat das 100.000€ gekostet.
Wir bezahlen knapp 300€ für den Kredit im Monat. Die möblierte Wohnung vermieten wir für 880€ warm. Internet ist auch mit drin. Strom muss der Mieter selbst bezahlen.
Das Konzept der Wohnung ist, das diese für maximal ein Jahr angemietet werden kann.
Das gibt uns die Sicherheit, das wir die Mieter auf jeden Fall wieder raus kriegen, wenn Sie Probleme machen sollten. Wir haben nach Abzug aller Kosten jeden Monat 300€ übrig.
Aktuell haben wir den 4. Mieter drin. Die 1. Mieterin blieb 9 Monate, danach kamen 4 Monate, 5 Monate und jetzt wieder 5 Monate. Bisher stand die Wohnung keinen Tag leer. Vergleichbare möblierte Wohnungen in Köln sind noch deutlich teurer, so dass wir immer viele Anfragen haben. Oftmals wollen die Leute die Wohnung sogar ohne Besichtigung anmieten.
Wir sind von dem Modell begeistert und unser Steuerberater auch. Dieser rät uns die nächste Wohnung zu kaufen und wir sind gerade auf der Suche danach. Das ist schon schwieriger, da die Preise im Himmel sind in Köln. Uns macht es nichts aus, 2x im Jahr einen neuen Mieter zu suchen. so können wir laufend den Zustand der Wohnung überprüfen und haben das Gefühl mehr Zugriff auf die Wohnung zu haben.
Wir besitzen außerdem noch eine Doppelhaushälfte in Köln, die wir selbst bewohnen. Diese versuchen wir schnellstmöglichst zu entschulden durch Sondertilgungen, dies gibt uns mehr Bonität für den Kauf weiterer Wohnungen.
Bisher empfinden wir unsere vermietete Wohnung als eine Goldgrube. Wir können die Miete auch laufend nach oben anpassen, wenn es die Nachfrage hergibt.
Hört sich doch gut an. 300 nah AFA etc?
Hallo Swantje, hallo Nico,
vielen Dank für die Einblicke und das wiederfinden des eigenen Gemütes. Ich selbst habe ja einen 15 monatigen Prozess hinter mir. Ich habe auch alles gewonnen, nur leider wurde die Miete nicht weiter gezahlt und eine komplette Renovierung war auch noch nötig. Neben dem Stress kommt also auch noch die finanzielle Belastung dazu!
Ich und meine Frau haben die gleiche Konsequenz gezogen! Alles Verkaufen, natürlich rational, aber wenn der letzte Notar Termin im Jahr 2021 gelaufen ist, machen wir drei Kreuze und widmen uns der entspannten Geldanlage zu 🙂
Dir ein gutes Händchen bei der ETF Auswahl!
Nochmals vielen Dank und beste Grüße
Rene
Hallo Swantje,
danke und Respekt für deine Offenheit und das Teilen deiner ganz persönlichen, individuellen Immobilien – Geschichte ! Noch mehr Respekt vor der Tatsache, dass du bereit warst, deine persönliche Belatungsgrenze zu erkennen, entsprechend zu handeln und auch klar dazu zu stehen, hätten viele so nicht getan. Bleibe so, es wird für dich zum Vorteil sein.
Ich selbst bin Architektin, von Beginn an in einer Handwerkerfamilie aufgewachsen, kann an einem Haus so gut wie alles selbst machen. Schon sehr früh habe ich die Vemietungen meiner Grosstante begleitet, daher war ich sowohl handwerklich wie auch in der Haus-/ Immobilienverwaltung bereits zu Studienbeginn sehr praxiserfahren.
Nach über 30 Jahren in der Bau-/Immobilienbranche kann ich dir versichern : Sei froh, dass es eine so harmlose Angelegenheit war, in welche diese Mieter dich verstrickt hatten. Auch wenn du es individuell als reinsten Psychoterror empfunden hast.
Diese Angelegenheit konntest du im Grunde nicht verlieren, dein rationaler Verstand hat es dir ja auch selbst gesagt. Aber eben das negative Bauchgefühl, die Psyche, Unerfahrenheit in dieser Branche ( immer noch ein “Haifischbecken ” …! ) führen zu eben solchen Belastungen, die viele Bauherrren/ Immobilienkäufer/Investoren völlig unterschätzen.
Ich war und bin bis heute oft genug immer wieder sprachlos, fassungslos bis hin zum Entsetzen, wenn ich – über all die Jahre hinweg – die Naivität allzu vieler ( Klein – ) Investoren erlebe, die glauben, mit Finanzierung/Kauf wäre jetzt alles erledigt und nun können die Rendite – Füllhörner nur so fliessen … Oft genug in völliger Ahnungslosigkeit auch nur um der wichtigsten Rechte, Pflichten und Absicherungen Mietern wie auch ( schlechten, manchmal auch betrügerischen ) Hausverwaltungen gegenüber, ich habe schon alles erlebt.
Der Faktor “Mieter” wird von Durchschnitts – Investoren ( Profis lasse ich hier bewusst aussen vor, ich spreche hier von Personen, die “nur” ein zusätzliches Polster für ihre Altersabsicherung erwirtschaften wollen ) so gut wie immer völlig unterschätzt. Ich habe mehr als einen Hausbesitzer erlebt, der alleine mit dem Kauf nur einer vermieteten Eigentumswohnung und einem falschen Mieter darin zuletzt sogar sein eigenes Haus auch noch verkaufen musste, absolut kein Einzelfall vor allem in den 90ern. Das kommt auch wieder verstärkt auf uns zu.
Einer meiner schlimmsten Fälle :
Vermietung an eine Frau / Lebensgefährte mit 4 kleinen Kindern ( ca. 2 bis 8 Jahre ), mit dem 5. schwanger. Vermieter – Ehefrau hatte Mitleid, liessen sie – entgegen meinem ausdrücklichen Rat ! – in die Wohnung.
Das bittere Erwachen kam nur allzu schnell : Wohnung im absoluten Horrorzustand ( z.B. Kot der Kinder überall, Boden , Wände, Türrahmen bis obenhin etc. ) binnen Jahresfrist, unbeschreiblich, so etwas hatte ich bis dato schlicht für unmöglich gehalten und dabei war ich nun wahrlich kein Eleve mehr … Und natürlich wurden nicht einmal die wichtigsten Versicherungen abgeschlossen wie etwa eine Vermieter – Rechtsschutz ( unverzichtbar ), eine schier endlos dauernde Räumungsklage ( Sozialfall ) etc..
Letztlich kostete damals alleine die Sanierung der Wohnung ca. 20.000 €, abgesehen von den weiteren Kosten wie Vorauslage für die Räumungsklage, Mietausfall. Und die totale Verzweiflung und bitteren Selbstvorwürfe der Vermieterin, litt doch auch ihre Ehe nun sehr unter alldem. Das ging auch an mir nicht spurlos vorüber, hat auch mich belastet, das zu mit zu erleben und nicht mehr tun zu können als den vorgezeichneten juristischen Weg zu gehen. Wäre das meine Wohnung gewesen, wer weiss, zu welchen Mitteln ich gegriffen hätte …
Hinzu kommt, dass die Rechtsprechung in den letzten Jahrzehnten eindeutig so zu Gunsten der Mieter hinüber ins Ungleichgewicht geraten ist, dass es in mancher Hinsicht einer schleichenden Enteignung sehr nahe kommt.
Haus-/Immobilienverwaltung mache ich heute keine mehr, es macht mir einfach keine Freude mehr mit all diesen überbordenden juristischen Fesseln hier in Deutschland. Wenn ich so mitbekomme, wie im Ausland schon einmal ent – mietet wird, könnte ich fast wehmütig werden, da weht stellenweise ein etwas anderer Wind … ( Ironie darf wohl sein …)
Ich mache heute Planende Bauberatung, beratende Tätigkeit in Haus-/Immobilienangelegenheiten nur noch theoretisch in Einzelfällen.
Ansonsten habe auch ich selbst heute keine Immobilien mehr und geniesse das total :
Endlich freie Immobilien – Wochenenden, kein Schneeschippen mehr am frühen Morgen, keine Instandhaltungen/Reperaturen mehr, nur noch den Vermieter “aufscheuchen” ( der seine Sache übrigens sehr gut macht, klar, er hat es mit einem Profi zu tun, das fördert den sportlichen Ehrgeiz …*g*…:-) ) und gut ist ! Türe hinter mir zu und ab zum Sport oder wohin auch immer …
Ich habe noch einige unruhige Wanderjahre vor mir :
Wenn ich irgendwo in dieser Welt den Platz gefunden habe, wo ich alt werden möchte, dann könnte ich mir sogar wieder einen Hauskauf überlegen … Es heisst nicht von ungefähr Immobilie > immobil, Besitz hat nun einmal eindeutig die Tendenz, auch einen selbst zu besitzen.
Ich bin absolut nicht mehr bereit, an den Wochenenden am eigenen Haus herumzuwerkeln, den Garten in Schuss halten zu müssen, putzen habe ich als Kind schon abgrundtief gehasst > Dann hatte die Lichtmaschine von Vaters Benz eindeutig Priorität …
Meine absolute Unabhängigkeit geht mir ( vor allem die räumliche > wenn es mir hier nicht mehr gefällt, ziehe ich weiter … ) derzeit über alles.
Ich ziehe es wie du, Swantje, vor, mein Geld in diverse Anlagen zu investieren. Einen Teil immer so, dass er mir jederzeit weltweit zur Verfügung steht, wo ich es gerade benötige. Und das sind wahrlich keine Unsummen.
Es ist immer wieder interessant und erfrischend, von den Geschichten/Entwicklungen der einzelnen Menschen zu erfahren, wie sie zu dem geworden sind, was sie heute sind und wie sie denken/fühlen. Hat mich immer schon sehr interessiert.
In diesem Sinne bin ich froh, Nico, zufällig über deinen Blog gestolpert zu sein.
Wünsche allen in der Runde noch einen schönen, erfolgreichen Wochenstart !
Jordan
Hallo Jordan,
auch dir – danke für das Teilen deiner Erfahrung. Das klingt auch so, dass du viele spannende Geschichten zu erzählen hast. Die Fassungslosigkeit kann ich inzwischen gut nachvollziehen. Man kann den Leuten (Mietern wie Investoren) leider immer nur vor den Kopf schauen, und nicht hinein. Ich bin ja auch mit einer gewissen Naivität in die Sache gestolpert – da ich mich für recht vernünftig halte und dies auch für mein privates Umfeld so sehe, habe ich mir schlicht keine rechte Vorstellung davon gemacht wie abstrus manche Menschen ticken können. In gewisser Hinsicht mag es fahrlässig sein, sich mit halbgaren Vorstellungen auf ein Immobilieninvestment einzulassen, andererseits ist es gilt grade in der Psychologie oft “what you see is all there is (WYSIATI)” – die wichtigen, aber ungezeigten Aspekte gehen einfach unter. Und gezeigt wird eben doch oft so etwas: https://www.betonrendite.de/voraussetzungen-erfolgreicher-immobilien-investoren/
Dir auch eine erfolgreiche Woche – und genussvolle Wanderjahre.
Liebe Grüße
Swantje
Schöner Beitrag – und bestätigt meine Haltung gegenüber Vermietung. Ich glaube, dass hier die schwarzen Schwäne häufiger auftreten als behauptet wird. Insbesondere im Gegensatz zu Anderen Investitionsmöglichkeiten.
Mein Vermieter hat Glück mit mir, nur schließe ich damit nicht auf meine möglichen Mieter. Inbesondere wenn die, neben den finanziellen Aspekten, verlorene Zeit noch on top gerechnet wird bei solchen Vorfällen. Da geht es nicht nur um den persönlichen Seelenfrieden, sondern ich kann auch die freie Zeit in meinem beruflichen Vorankommen investieren. Da sind dann Renditen möglich (Gehaltssteigerung, …), die mit anderen Mitteln nicht, oder nur unter großen Risiken, erreichbar sind.
Hi Jordan,
vielen Dank für den ausführlichen Kommentar. Es ist wirklich etwas scary zu sehen, dass jemand mit Deiner Erfahrung absichtlich die Finger von Immobilien lässt. Du bist mit Deinem Wissen den meisten privaten Immobilieninvestoren (inklusive mir) ein paar Nasenlängen voraus. Eigentlich solltest Du dadurch einen Vorteil haben und gerade deswegen in Immobilien investieren. Du tust es aber nicht, weil die Rendite für Dich nicht den Aufwand und die Gefahren rechtfertigt.
Das macht schon nachdenklich.
Interessant finde ich, dass Du eine Vermieter-Rechtsschutz für unverzichtbar hältst. Die Dinger sind ja nicht gerade günstig. Da bin ich mir nicht sicher ob es nicht günstiger ist lieber das Geld in die Rücklage zu stecken und im Bedarfsfall den Anwalt selber zu zahlen.
VG, Nico
Hi Nico,
danke !
Wohl wahr, schon wegen meines Alters – Vorsprungs habe ich mehr Erfahrungen sammeln können …
Ich möchte betonen, dass ich ein grundsätzlich sehr positiv eingestellter Mensch bin, auch wenn meine hier dargestellten Erfahrungen hier eher das Gegenteil vermuten lassen. Dies ist natürlich der Tatsache geschuldet, dass ich überwiegend die „Feuerwehr“ war, die oft genug ursprünglich als überflüssig erachtet wurde …
Zur ( für mich ) unabdingbaren Vermieter – Rechtsschutz noch : Viele ( Klein – ) Investoren schrecken vor den Kosten zurück, obwohl diese steuerlich abzugsfähig ist ( individuell ).
Kann ich verstehen, dein Einwand ist völlig berechtigt : “Die Dinger sind ja nicht gerade günstig. Da bin ich mir nicht sicher ob es nicht günstiger ist lieber das Geld in die Rücklage zu stecken und im Bedarfsfall den Anwalt selber zu zahlen.“
Alleine : Zum Einen handeln in der Praxis so die Wenigsten ! Zum Anderen weiß ich nicht, ob dir bekannt ist, welche Kosten z.B. im Falle einer erforderlichen Räumungsklage – wenn keine VR vorhanden – auf dich zu kommen. Es hängt u.a. von der Wohnungs-/Hausgröße nach m² ab :
Für ein Apartment von ca. 50m² Wohnfläche werden gleich einmal um die 6.000 € fällig, für ein Einfamilienhaus von ca. 150m² Wohnfläche um die 15.000 € > Bevor das nicht „Cash“ auf dem Tisch liegt, hebt kein Anwalt auch nur einen Kugelschreiber, geschweige denn ein Smartphone an sein Ohr ! Und das sind Kostenwerte von 2004/2005 ( meine letzten Räumungsklagen ). Alleine das sprengt schon das Budget vieler ( Klein – ) Investoren, sie rechnen einfach nicht damit und werden hier nur zu oft eiskalt erwischt.
Ich denke nicht, dass das inzwischen billiger geworden ist … In Anbetracht dieser Summen erschien im Nachhinein so manch einem eine VR geradezu lächerlich billig. Und überflüssig zu erwähnen, dass so Manchem hier das finanzielle Genick gebrochen wurde, denn dazu kommen ja noch all die anderen Kosten …
Von den – wie Swantje völlig richtig sagt – emotionalen „Kosten“ einmal völlig abgesehen. Diese Minderung der Lebensqualität ganz allgemein ist monetär im Grunde gar nicht zu beziffern. Daran sind auch nicht gerade wenige Partnerschaften/Ehen/Familien zerbrochen !
Und kann auch Capri nur zustimmen > Was bei den ( Klein – ) Investoren alleine schon wegen „Schwarzer Schwäne“ ( welche übrigens alles andere als selten sind ) so alles schief geht, steht wahrlich in keinem Fachbuch. Es wird weitestgehend totgeschwiegen, erntet man in Deutschland doch unerträgliche Häme von allen Seiten, wenn Menschen auf dem Weg zum finanziell freien ( Klein – ) Investor „auf die Schnauze“ fallen. In aller Regel erfährt im Grunde „nur“ das engste Umfeld davon, wenn sich das irgendwie so einrichten lässt. Und gerade dort ist oft die größte Schadenfreude zu finden ( „Wollte zu hoch hinaus …!“ ).
Eigentümerversammlungen :
Je mehr einzelne Besitzer in einem Mehrfamilienhaus, desto größere Probleme. Viele Profis „hassen“ diese geradezu, mich eingeschlossen. Swantje hat auch hier ein Beispiel, dem ich viel hinzufügen könnte. Ein wirklich einzigartiges psychologisches Studienfeld …
Thema Rendite :
Ich anmüsiere mich inzwischen nur noch über akribische Rendite – Vorausberechnungen … Welche Rendite ich tatsächlich mit einer Immobilie erziele, weiß ich grundsätzlich erst, wenn ich diese verkauft habe, keine Sekunde früher ! Papier ist äußerst geduldig, die Praxis spricht eine ganz andere Sprache.
Nur ein falscher Mieter, eine schlechte Firma, eine Gesetzes-/steuerliche Änderung, Arbeitslosigkeit, Scheidung etc. – all das und noch viel mehr kann eine „Rendite“ voll zur Makulatur werden lassen. Vor allem werden die persönlichen – nicht bezahlten ! – Stunden fast niemals eingerechnet, muss ich aber, wenn ich mir selbst gegenüber wirklich ehrlich sein will !
Wie viele entgangene Wochenenden, wie viele Kosten für Weiterbildungen jeglicher Art, um nur auf dem Laufenden zu bleiben ? Eine Mitgliedschaft im „Haus&Grund“ ist ja ganz nett, aber nicht unbedingt ausreichend.
Wie viele Stunden, um neue Mieter zu sortieren, Baumarktfahrten, Besichtigungen, gute, zuverlässige Handwerker zu finden etc.. Mache ich all das nicht selbst, mindern extern Beauftragte die Rendite weiter. Und auch diese muss ich kontrollieren, geht gar nicht anders.
Im Laufe der Jahre summiert sich da so einiges an Stunden, die man nicht einmal eben einfach unter den Tisch fallen lassen kann/sollte … Auch das gehört – für mich ! – zur Rendite – Berechnung, denn es ist meine wertvolle Lebenszeit, die ich nie wieder für Anderes zurück holen kann …
Wenn ich hier Klein – Investoren sage, so ist das keinesfalls abwertend zu verstehen ! Es gibt einfach eine – jeweils individuelle – Grenze, an der man sich entscheiden muss, weiter zu wachsen oder – die Finger aus dem Bau-/Immobilienbereich zu lassen.
Für Profis wie im Bau/Immobilienbereich ganz allgemein Bewanderte gelten einfach andere Regeln, weil sie üblicherweise über ein ganz anderes Wissen/Verbindungen/Ressourcen verfügen.
Als Klein – Investor muss ich mir darüber im Klaren sein :
Wissen ist Holschuld, keine Bringschuld und Unwissenheit schützt vor Pflicht/Verantwortung nicht. Dazu sind viele nicht wirklich bereit bzw. überhaupt vorbereitet. Gerade in der heutigen Zeit ändern sich Vorschriften, Gesetze, Steuer etc. mit einer Rasanz, dass auch Fachleuten buchstäblich schwindlig wird.
Und nicht zu vergessen : Auch die persönlichen Lebensläufe …!
Grundsätzlich bin ich heute der Auffassung, dass es stressfreiere Wege auf dem Weg zur finanziellen Freiheit gibt.
Der laufende Immobilienhype ist aus meiner Sicht maßlos überzogen, die Preise sowieso. Und auch in der Immobilienbranche gilt wie im Finanzmarkt : Antizyklisch verhalten.
Im Klartext :
Viele ( Klein – ) Investoren übernehmen sich aktuell, es wird in jedem Fall wieder verstärkt zu Not – Verkäufen / Zwangsversteigerungen kommen, das ist völlig normal. Beobachten und diese Zeit gezielt abwarten. Dann ausschließlich Mehrfamilienhäuser kaufen, wie klein/groß auch immer.
Never ever ein oder zwei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, immer alleine der Boss sein !
Never ever unter rein steuerlichen Gesichtspunkten investieren, kann längerfristig ein wahrer Mühlstein am Hals sein. Ebenso andere Produkte vom Staat wie Riester & Co., mindern längerfristig zusätzlich meine Handlungs–Unabhängigkeit – vom finanziellen einmal völlig abgesehen.
Aber das sind natürlich individuelle Entscheidungen.
Nico, danke dir, wenn du bis hier gelesen hast. Das wurde etwas länger als ursprünglich beabsichtigt …
Ich wünsche abermals allen einen schönen Wochenstart !
Viele Grüße
Jordan
Ich kann Jordan in einigen Punkten nur zustimmen, allerdings finde ich den Punkt der Räumungsklage etwas heftig.
Hab das gerade selber durchgezogen, für die Klage an sich braucht man keinen RA, das ist ratzfatz selber ausgefüllt (Vordruck).
Bei Berliner Räumung sind die Kosten auch überschaubar, müsste nachschlagen aber ich meine es waren bei mir (ca 60 m² Wohnung) round about 500 Euro.
Ansonsten alles richtig, Eigentumswohnungen können die Hölle sein, wenn dann nur mit 50+1.
Die eigenze Zeit sollte man natürlich mit einrechnen, das ist keine Frage. Oder alternativ eine (gute!) Hausverwaltung mit einbeziehen.
Vieles steht und fällt mit der Hausgemeinschaft, ich habe ein Objekt in dem alle Mieter noch DM Mietverträge haben. Klar, da fällt dann bei Auszug vermutlich das eine oder andere an Renovierung an…
Immobilien können sicher stressig sein, keine Frage. Wenn die Mietrendite passt kann es eine gute Anlage sein. Dann wird das Ding nämlich durch die Mieter bezahlt und nach Steuer, Tilgung, Rücklagen etc bleibt noch was über. Die Eigenkapitalrendite kann dann schon sehr interessant sein. Dazu kommt , dass es (entsprechende Mietrendite vorausgesetzt) ohne große Einschränkungen funktionieren kann, sozusagen reverse-sparen.
Ahhh… Die Emotionen. Das sind die kleinen Dinger, die einem bei der Geldanlage immer einen Strich durch die Rechnung machen. Angst und Gier. Das ist bei allen Anlageklassen so. Deswegen kann man kein Patentrezept für die Geldanlage empfehlen, sondern jeder muss sich individuell erarbeiten welches Anlageprofil auf sich selber passt. Das tut weh – lernen durch Schmerz ist am effizientesten.
Ich habe auch eine Immobilie. Mir war beim Kauf wichtig, dass mir das ganze Objekt gehört und nicht nur eine Wohnung (damit fielen die Premium-Lagen schon mal aus Kostengründen raus). Der Erfolg der Anlage hängt so eben nicht an nur einer Mietpartei, sondern an mehreren Wohnungen. Macht einer Ärger/Stress, kippt nicht gleich die gesamte Finanzlage. Der wichtigste Punkt für mich aber war, dass es kein Gemeinschaftseigentum gibt. Ich muss mich mit niemandem über Reparaturen oder Rücklagen abstimmen. Es gibt keine nervigen Eigentümerversammlungen wo die Position der Mülltonnen diskutiert wird. Ich kann (im ethischen und gesetzlichen Rahmen) tun und lassen was ich will.
Beim Finanzplan meiner Immobilie habe ich auch in Excel kühl mit Mieterhöhungen über die Jahre kalkuliert. Diesen Plan habe ich aber so nicht umgesetzt. Wie du schreibst hat man eben immer mit Menschen und nicht mit Excel-Zeilen zu tun. Ich habe festgestellt: für einige meiner Mieter sind 20€ mehr oder weniger im Monat durchaus von Bedeutung. Ich kann momentan darauf verzichten, so dass ich die Mieten aus sozialer Verantwortung bislang nicht erhöht habe.
Hi Finanzr,
Schöner Beitrag.
Bei mir ist es ähnlich, wenn ich weiss dass die Mieter eh um jeden Euro knapp sind würde ich mich nicht wohl fühlen bei einer Mieterhöhung.
Neben dem Part kann sowas auch zu einer Kündigung führen, dann hat man auch noch den Ärger.
Bei Neuvermietung gehe ich jedoch immer in das nächste Regal, die Leute wissen ja anhand der Annonce den Preis und können entsprechend kalkulieren.
Hallo Finanzr,
danke für deinen Kommentar. Wie heißt’s so schön: “Die edelste Art Erkenntnis zu gewinnen ist die durch Nachdenken und Überlegung. Die einfachste Art ist die durch Nachahmung und die bitterste Art ist die durch Erfahrung.” (wahlweise Buddha oder Konfuzius, auf jeden Fall: “Quelle: Internet”)
Die Eigentümerversammlung kann auf jeden Fall noch einmal ein Thema für sich sein. Da kommen bei manchen Eigentümern eigentümliche Ansichten zu Tage. Unsere Dauerdiskussion drehte sich nicht um Mülltonnen, sondern um Außenbeleuchtung. Es ist wirklich interessant zu sehen, wie lange manche Menschen über Glühbirnen und (umlagefähige!) Stromkosten diskutieren können. Mich hat das (je nach Tagesverfassung) mehr belustigt oder ermüdet, aber nicht wirklich gestresst.
Liebe Grüße
Swantje
PS: Dein Blog sieht vielversprechend aus. Gefällt mir!
Hi Swantje,
von Eigentümerversammlungen kann ich auch Geschichten erzählen. Besonders interessant wird es mit einem hohen Anteil an vom Eigentümer bewohnten ETW…
Nach dem Kauf meiner ersten ETW war für mich klar – nur noch MFH. Da ist man Herr im Hause und muss sich nicht mit Miteigentümern ärgern.
Hallo Swantje,
absolut lehrreiche Geschichte, schön das du sie teilst. Für mich trifft sie die Schwierigkeit beim Thema Immobilien ziemlich gut auf den Kopf! Bin durch ein ähnliches Tal der Tränen gegangen, habe gleich zu Beginn meiner “Immobilienkarriere” mehrere Prozesse und Räumungsklagen gehabt, die Anwalts- und Gerichtskosten haben sich ganz schnell auf 5-stellige Summen belaufen (und ich habe nicht immer gewonnen…). Dein Bericht hat mich so an damals erinnert: nicht mehr schlafen, völlig entnervt, alle verflucht…und die Gerichte brauchen einfach unglaublich, unglaublich lange, ….und nochmal drei Monate mehr…dann vielleicht…oder auch nicht, Gegenseite dreht Spiess um, nochmal drei Monate…da kann man ganz schön verzweifeln (und fragt sich wie das nochmal mit dem Rechtsstaat war).
Tipp meinerseits wenn man weitermacht: für mich ist inzwischen eine Hausverwaltung zwingend notwendig. Selbst wenn das Objekt direkt neben mir wäre, never ever mache ich das selber!!! Das tue ich mir nicht an mich mit dem ganzen Sch…. der Mieter zu befassen und das zum Dank dann auch noch abends in mein Privatleben mitzunehmen.
Wenn man das ganze dann mehrmals hatte ist man dann aber doch irgendwann entspannter, weiss wie das läuft und das nicht (immer) der Worst Case eintritt. Ist halt wie mit ETFs in der ersten richtigen Krise. Wer das einmal durch hat, den erschüttert bei der nächsten Krise so schnell nichts mehr.
Um positiv zu schliessen: inzwischen liebe ich meine Immobilien und die Rendite ist inzwischen auch bombig. Was ich sagen will: ich kann den Verkauf von Dir persönlich total nachvollziehen, ich möchte aber auch denen die sich einen Immobilienkauf überlegen oder gerade an einer hässlichen Situation mit Mietern verzweifeln Mut machen: am Ende wird alles gut! 😉 (dauert manchmal nur ein bisschen). Und holt euch frühzeitig professionelle Unterstützung…
Liebe Grüße,
Lejero
Hallo Lejero,
danke für deinen Kommentar. Ja, man wächst auf jeden Fall an so einer Geschichte. Ich bilde mir ein, dass ich heute – mit Abstand und gestählt und geläutert durch die Erfahrung – in einer ähnlichen Situation auch entspannter wäre. Allerdings habe ich keinerlei Ambitionen mehr diese Einbildung einem Realitätstest zu unterziehen. Ich freue mich jedenfalls für dich, dass für dich am Ende alles gut geworden ist und du deine Immobilien lieben gelernt hast (auch ein starkes emotionales Wort von dir). Ich denke, dass ist mit das wichtigste: Man muss mit seinen Investments (und allen anderen wichtigen Entscheidungen im Leben) im Reinen sein – auch psychisch/emotional. Das ist eine (nicht nur Finanz-)Glücksgrundvoraussetzung.
Liebe Grüße
Swantje
Hallo Swantje.B,
schöner Artikel, ich selbst Vermiete seit 25 Jahren und habe schon alles ( naja einiges ) erlebt.
Nach so langer Zeit kann ich aber sagen das die Probleme nur einen Bruchteil der Vermieter Arbeit sind, die meiste Zeit ist alles in Butter, Gott sei Dank 🙂
Letztes Jahr zum Beispiel hatte ich in 5 von 7 Wohnungen Wasserschäden und dadurch eine schlechtere Rendite, da nicht alles die Versicherungen zahlten, die 10 Jahre zuvor fast keine Schäden, wenn man immer schön einen Teil (10 Prozent) für Reparaturen zur Seite legt kann eigentlich nicht viel Passieren…
Natürlich muss man auch mit der Psychologischen Seite zurecht kommen, aber das ist eigentlich bei jeder Anlage der Fall, es wird besser wenn man es schon einige Jahre lang macht.
Selbst hatte ich mit Aktien schon meine Probleme, hab aber immer noch 20-30 Prozent am Aktienmarkt investiert.
Wenn es allerdings auf die Gesundheit geht wie bei dir, dann ist es nicht das richtige.
Denn was nützt dir Geld wenn du ein Seelisches Frack bist…..
Lg Chris
Hi Chris,
Legst Du rund 10% Deiner Kaltmieten für Reparaturen/Instandhaltungen beiseite? Das klingt relativ viel für mich, aber Du kannst mit Deiner langen Erfahrung hier bestimmt gut vergleichen.
VG, Nico
Hallo Nico,
ja mache ich, da es keine Neubauten sind und auch mal eine größere Reparatur anfallen wird ist das nicht zu hoch gegriffen.
Es gibt auch Vermieter die legen noch zusätzlich 10 Prozent für Mietausfälle beiseite, das finde ich dann aber zu viel, da es bei der Wiederanlage der Rendite aus den Vermietungen fehlt.
Die Reparaturrücklage liegt übrigens auf einem Tagesgeldkonto, bringt dadurch leider negative Rendite…
Gruß Chris
Ein Teil meines passives Einkommens besteht aus Mieteinnahmen, aber ich muss mich glücklicherweise nicht darum selbst kümmern.
Streitereien vor Gericht empfinde ich ebenfalls als ziemlich ätzend. Bisher konnte ich mich in allen Lebenslagen bei Problemen außergerichtlich einigen. In deinem Fall wäre das vielleicht schwierig gewesen. Mit Betonköpfen kann man schlecht eine für beide Seiten zufriedenstellende Lösungen erzielen. Das erfordert immer eine gewisse Kompromiss- und Verhandlungsbereitschaft auf BEIDEN Seiten. 😉
Rechtsschutzversicherung ist auch so eine Sache. Wenn man die zu häufig in Anspruch nimmt, schmeißen die einen raus. Versicherung lohnen sich in der Regel für einen – für die Versicherung. Muss ja auch, sonst geht die Rechnung für die auf Dauer nicht auf. Ich bin auch in einigen Versicherung investiert – viele zahlen ordentlich Dividende.
Huhu Swantje, danke für diese ehrliche Geschichte!
An sich kann man auch lange Glück mit den Mietern haben. Aber mir fallen leider auch genug Gegenbeispiele ein, die die eigene Existenz bedrohen können. Z.B. Mietnomaden/ausbleibende Mieteinnahmen. Ich möchte mich mit sowas nicht zusätzlich belasten, selbst wenn mit etwas Glück hohe Rendite lockt.
Hallo Johannes,
zu den Prozesskosten: Abgerechnet wird zum Schluss. Da ich am Ende gewonnen habe, mussten die Mieter den Großteil meiner Kosten erstatten. Während des Prozesses musste ich meinen Anwalt aber zunächst selbst zahlen. Die Kosten für meine außergerichtlichen Anwaltsschreiben (nachdem die Mieter ihre unverschämten Forderungen angemeldet haben, aber bevor sie geklagt haben) hat das Gericht in der Kostenfestsetzung nicht berücksichtigt. Diese Kosten habe ich nicht zurückbekommen. (Hätte ich in einem neuen Prozess evtl. separat einklagen können, darauf habe ich verzichtet). Die Gerichtsgebühren zahlt zunächst immer der Kläger – zusätzlich zu den eigenen Anwaltskosten. Wenn er gewinnt, holt er sich die Kosten vom Beklagten zurück, wenn nicht, bleibt er auf den Kosten sitzen (so wie hier die Mieter).
Liebe Grüße
Swantje
Hi Swantje,
auch wenn es für Dich keine Relevanz mehr hat 😉 – es gibt für sowas auch gute Rechtsschutzversicherungen. kostet ca. 1% der Jahresmiete…
Hallo Swantje,
eine interessante Geschichte. Es gibt immer Menschen die glauben, aus einer trivialen Situation mehr herausschlagen zu können. Das ist so und wird es immer geben. Vielleicht wollte der Anwalt auch ein bisschen Kapital aus den Mietern schlagen. Mussten die Kläger nicht alle Kosten übernehmen, weil du schreibst, dass du Prozesskosten durch die Miete gedeckt hattest?
Wie auch immer, ich kenne die Situation vor und während eines Gerichtsverfahrens. Bei mir ging es um eine Körperverletzung (Opfer!). Es ist nicht schön und kann sich emotional sehr stark niederschlagen. Immer dieses “aber, wenn” im Kopf zu haben, auch wenn man weiß, dass man gewinnt, ist ungut.
Keine Ahnung ob mich ein zivilrechtliches Verfahren gegen Mieter abschrecken würde. Aber ich glaube, es wäre nicht so. Klar, der gesamte Aufwand ist schon krass. Vor allem, wenn der Prozess so lange geht, kommt sicher irgendwann doch der Gedanke, ob es das wirklich wert ist. Normalerweise kann ich mich aber emotional sehr gut von solchen Sachen lösen. Klar sagen kann ich das aber erst, wenn es bei der Vermietung wirklich mal so sein sollte. Im Endeffekt muss man sich immer vor Augen führen, dass nicht alle so reagieren und das Verfahren eine üble Nebensache im Alltag ist.
Danke für deine Geschichte!
LG
Johannes
Danke für diesen Beitrag! So habe ich mal ein anderes Bild als immer nur das Positive einer Immobilie.
Generell finde ich, dass in den Finanzblogs viel zu positiv von Aktien und Immobilien geschrieben wird.
Was ist mit der negativen Seite?
Hier sieht man sie mal. Und ich denke auch Aktien können einem den Schlaf rauben. Es geht dort auch nicht immer nur bergauf wie es in den meisten Blogs suggeriert wird.
Die Deutsche Bank hat sich nach der Finanzkrise 2008 bisher nicht wirklich erholt. Und die ist bald 10 Jahre her. Wer da viel Geld drin hatte, steht jetzt doof (psychisch vor allem) da. Kann ich als sehr nahe Person bestätigen 😉
Hey,
danke für den Artikel. Ich habe ja schon mal drüber nachgedacht, ob Immobilien ein Standbein werden sollte. Aber ich bin auch viel zu sehr ein Kontrollfreak. Glaube ich hätte da auch so meine Probleme mit. Zumindest in der aktuellen Situation. Vielleicht ändert sich das noch irgendwann mal.
Ich denke natürlich sind das Ausnahmen. Aber blöd, wenn man halt grade die Ausnahme ist. Aber schön das am Ende doch noch alles gut geworden ist. Ein Happy End ist immer was gutes.
Gruß,
mafis
Hi Mafis,
das ist genau der Punkt. Swantjes Beispiel ist schon wirklich extrem. Kleineren Ärger hat glaube ich jeder Vermieter mal irgendwann. Damit kann ich noch locker umgehen. Aber ein Risiko besteht halt immer, dass es mal richtig kracht. Das wäre schon bitter. In Swantjes Beispiel oben hätte ich wohl auch das Handtuch geworfen. Die Chancen, dass es soweit kommt, sind aber gering. Neben einigen Vorteilen von Immobilien ist der Faktor Mensch ein großer Nachteil.
VG, nico
Hallo mafis,
“Aber blöd, wenn man halt grade die Ausnahme ist.” – das hast du schön gesagt ;-).
Natürlich weiß ich, dass meine Erfahrung (insbesondere in dieser Massivität) nicht repräsentativ ist – wenn sie es wäre, würde der Markt für Mietimmobilien zusammenbrechen. Gleichzeitig scheint mir inzwischen jeder, der länger vermietet, schon mindestens eine Chose mit Mietern erlebt zu haben, die er/sie sich im Vorfeld ganz anders vorgestellt hat. Vielleicht gibt es doch mehr Ausnahmen, als man so auf den ersten Blick vermutet. Das mag aber natürlich im Moment auch selektive Wahrnehmung von mir sein. Aber (zumindest für mich): Ende gut – alles gut!
Liebe Grüße
Swantje
Dieser Artikel gibt in etwa auch meine Bedenken des Immobilien-Investments wieder. Ich scheue mich sehr vor der zusätzlichen Arbeit, den potenziellen Ärger und der Zeit, die man dafür investieren muss. Dazu kommt noch, dass ich das Gefühl habe die Schnäppchen sind gerade rar gesäht. Wirkliche Deals wickeln da nur die Insider ab. Die Immobilien, die wir dann in den einschlägigen Internetportalen finden, sind dann ja “nur” noch der “Rest”. Danke für den super Einblick und schönen Artikel!
Schlner Artikel mit einer interessanten Sichtweise die mal wieder aufzeigt wie unterschiedlich doch die Herangehens- und Umgangsweisen sind.
Sicher spielt da besonders die persönliche (Kindheits-)Erfahrung eine große Rolle, auch wenn diese für Immobilien im Investitionsbereich ja gar nicht zutrifft (sofern ich das richtig deute dass die Immobilie der Eltern zur Selbstnutzung war).
Bei Immobilien hilft – aus meiner Sicht- nur stetiges Weiterinvestieren. Zum einen entfällt dann das Klumpenrisiko (bei den ersten zwei ETW wäre ein Mietausfall nicht schön gewesen. Mittlerweile würde das bei mir durch die anderen Objekte aufgefangen werden, daher bin ich entspannt. Gleiches gilt für die Zinsbelastung. Zum einen ist diese steuermindernd, zum anderen geht die Restschuld ja über die Jahre runter. Mit Forward-Darlehn lässt sich da auch entgegenwirken.
Davon ab kommt der steuerliche Aspekt ja auch ins Spiel, zum einen bei Invesitionen innerhalb der ersten Jahre, zum anderen bei der Afa. Mit der richtigen Anlagehöhe lässt sich so noch ein schönes Steuerpolster schaffen.
Dazu kommt ja auch immer der Hebel auf das eingesetzte Eigenkapital sowie die normalerweise durch Mieteinahmen gestiegene Bonität.
Wenn mir die Gedanken der Autorin auch vollkommen fremd sind kann ich dies etwas nachvollziehen da meine Frau ähnlich veranlagt ist 🙂 Als wir einen Fall hatten (kleine Wohnung, Mieter hatte erst finanzielle Probleme (Miete kam nicht),dann persönlich (Alkohol, Krach, geistige Ausfälle), hat dann das Haus terrorisiert und wurde schlussendlich per GV aus der Wohnung geräumt, das ganze zig sich ca 8 Monate) war sie anfangs auch etwas mitgenommen, hat sich aber dann auch gelegt. Man sollte was einfach nicht an sich heranlassen, ist aber das ist halt immer typenunabhängig. Meine Frau zuckt zwar immernoch bei Ansicht der Kredithöhe aber ist da mittlerweile deutlich entspannter 🙂
Hallo Mat,
auch dir danke für den Kommentar. Das Geschichte mit dem Haus meiner Eltern reicht für einen eigenen Blogeintrag. Ja, ursprünglich Selbstnutzung, wir mussten dann (u.a. wegen der Arbeitslosigkeit) aber weit umziehen – und dann wurde es eine Kette von Vermietungsmurks.
Ich finde es interessant, dass auch du “einen Fall” hattest in dem die Vermietung nicht dem in der Allgemeinheit verbreiteten Bild vom Wonneglück des Immobilieninvestments entsprach. “Einfach nicht an sich heranlassen” ist leicht gesagt, erinnert mich in Punkto Praktikabilität aber irgendwie an Henriette Rekers Rat “eine Armlänge Abstand” zu halten.
Offensichtlich bist du – trotz des “einen Falls” – mit deiner Aufstellung zufrieden. Das freut mich für dich.
Liebe Grüße
Swantje
Hallo Swantje,
danke für dein Feedback. Deine Ausführungen zu der “Kindheitsimmobilie” lassen ja darauf schliessen dass es von Beginn an anders geplant war und nachher erst zur Vermietung kam. Da gelten dann immer andere Relationen, gerade renditetechnisch sind Eigenheime bzw. EFH ein Albtraum.
Ich hatte “einen Fall” wo es zu gerischtlichen Schritten kam, davor auch einen anderen wo der Mieter einfach pleite war. Der ist aber schnell raus und dann war das ok.
Das “nicht an sich heranlassen” kling von aussen blöd, ist mir klar. Wenn man das als Typ nicht so draufhat kann man das lernen 😉 Im Raum NRW kann ich gute Resilienztrainer empfehlen..
Ich muss dazu sagen dass ich beim Kauf der ersten (nicht selbstgenutzten) Immobilie auch schon die 30 überschritten und das eine oder andere im Beruf erlebt hatte und daher relativ entspannt war. War auch vorteilhaft bei diversen Wasserschäden aufgrund von Sturm und Rohrbruch 🙂
Mit meiner Aufstellung bin ich -für mich- total zufrieden. Klar, gilt das für das hier und jetzt und für meine persönliche Situation. Immobilien waren bisher der beste Weg um ein gewisses Nebeneinkommen zu generieren, gerade weil wir -oder besser ich- so indirekt sparen, zum einen durch die Tilgungen als auch durch die Steuerabzüge. Und wie gesagt, das Brockenrisiko fällt weg je größer der Bestand ist. Ich muss allerdings auch dazu sagen dass ich nach dem Kauf der ETW einen schönen Glücksgriff gemacht hatte mit einem MFH. Das nächste MFH habe ich dann mit dem Faktor 11 gekauft, ist ok da Potential nach oben. Wobei ich dazusagen muss dass ich hier nicht der Typ bin der Mietern die Miete erhöht, da wäre hier sicher noch mehr Spiel nach oben.
Das aktuelle Projekt ist ganz spannend, ich habe ein leergezogenes Haus gekauft wo die Wohnungen (sechs Stück) innerhalb der nächsten Wochen komplett saniert werden.
Mit dem dann zu erreichenden Mindestmietzins macht das ganze dann Spass. Das Gute ist – selbst wenn ich alle Wohnungen zum Satz der Arge an deren Klienten vermieten würde (was ich nicht vorhabe) bliebe noch genügend über.
Ich kann gut schlafen, meine Frau hat bei Überschreiten der siebenstelligen Kreditlinie aufgehört nachzufragen *g*
Hallo Swantje, (hallo Nico)
zum Thema Immobilien kann ich wenig beitragen. Ich habe keine und es reizt mich auch wenig in der Vielzahl der Themen, die dort reinspielen, Zeit zu investieren.
Als ich den Bericht las, habe ich mich allerdings gefragt, ob du regelmäßig solche Texte verfasst. Sehr flotte Schreibe. Hat mir sehr gefallen. Falls du also einen Blog hast, lass es uns wissen.
Liebe Grüße
Dummerchen
Hallo Dummerchen,
danke für das Kompliment. Nico hat ein bißchen geholfen und meinen ursprünglichen Text etwas zurechtgestutzt. Einen Blog habe ich nicht. Aber ich schreibe gerne den ein oder anderen Kommentar auf fremden Bühnen. So machst du es doch auch, oder? 😉
Liebe Grüße
Swantje
Liebe Swantje,
vielen Dank für das Teilen dieser Erfahrung. Das ist wohl tatsächlich eine Komponente, die man nicht unbedingt auf dem Zettel hat, wenn man Vermieter(in) wird. In der Tat stand ich auch schon etlichen zermürbenden Situationen im Laufe meines Vermieterlebens gegenüber. Das ist wirklich kein Spaß. Gott sei dank konnte ich nachts trotzdem noch schlafen. Aber das ist natürlich bei jedem anders.
Du hast auf deine Situation bezogen dann sicher richtig gehandelt. Das mentale Wohlbefinden sollte stets wichtiger als irgendeine Rendite sein. Letztlich konntest du es aber nur wirklich beurteilen, weil du es probiert hast.
Anderen geht es vielleicht genau andersrum. Die werden mit dem “Teufelszeug” Aktien einfach nicht glücklich und haben ständig Angst vor dem nächsten Rücksetzer an der Börse und finden ihre Glückseligkeit als Vermieter(in), weil sie vorbildliche Mieter haben und die Angelegenheit ein anständige Rendite abwirft.
Jeder ist anders, jeder macht andere Erfahrungen und die Umstände sind immer individuell. Pauschalisieren kann man da nix. Sicher ist man sich oft erst, wenn man Dinge probiert.
Für mich gilt auch weiterhin: Nicht entweder (Immobilien) oder (Aktien), sondern der Mix machts und zwar noch mit einigen anderen Beimischungen. So hat da jeder seine Wohlfühlaufstellung. Statt “freaky finance” hätte ich meinen Blog vielleicht auch “Der Diversifikator” nennen können. Selten geht es allen meinen Assets gleichzeitig schlecht. Ich erfreue mich dann immer an denen, die grade laufen 😉
Ganz toll finde ich, dass du die Kohle nicht frustriert zurück auf das Tagesgeldkonto gepackt hast, sondern eine andere Möglichkeit der Geldanlage ausprobiert hast. Immer wieder schön zu lesen, dass Finanzblogs (wie hier unser aller Großwesir) dazu beitragen können, dass es solche Entwicklungen gibt. Die Krönung des Ganzen ist freilich, dass du (schon) im zweiten Anlauf die richtige Anlageklasse für dein persönliches Wohlbefinden aufgespürt hast (andere benötigen da mehr Versuche oder geben irgendwann entnervt auf). Ende gut alles gut. Möge es lange so bleiben!
Alles Gute für die Zukunft!
Herzliche Grüße
DER DIVERSIFIKATOR
Vincent
Hallo Vincent,
danke für deinen Kommentar. Am Anfang der Alptraumentwicklung war ich erstaunt, wie viele meiner Freunde, Bekannten und weitläufigen Verwandten auf einmal eigene negative Erfahrungen mit Immobilien geteilt haben. Natürlich meist zur Aufmunterung (“alles halb so schlimm, da war ich auch schon, alles wird gut”).
In meinen kaufen-oder-nicht-kaufen-Überlegungen war mir die psychologische Komponente kaum bewusst – vielleicht auch, weil sehr wenig darüber geredet und geschrieben wird, dass Vermietung nicht immer Friede, Freude, Eierkuchen ist. Wie gut oder schlecht man damit psychisch klar kommt, muss man bestenfalls im Vorfeld richtig einschätzen – oder sonst durchleiden und daran wachsen. Meine Persönlichkeitsentwicklung hat das ganze jedenfalls ordentlich vorangebracht. Ich habe viel gelernt, besonders über mich selbst.
Du schreibst, dass du in deinem Vermieterleben “etlichen zermürbenden Situationen” gegenüber gestanden hast. “Zermürbend” ist ein starkes Wort. Ich freue mich für dich, dass du einen Weg gefunden hast Immos dennoch zu deiner “Wohlfühlaufstellung” zu zählen.
Liebe Grüße
Swantje
Zermürbend eben weil es wie bei dir oft ewig dauert, bis Bewegung in diese Fälle kommt, geschweige denn eine Lösung. Ich fahre mit einer Ausnahme bei meinen Objekten ja auch noch die Hardcore-Variante ohne zwischengeschaltete Mietverwaltung. Eine solche zu beauftragen wäre mein erster Schritt, wenn mir das alles mal zu viel wird. Aber grade bei größerem Ärger wirst du als Vermieter ja doch wieder ins Boot geholt und musst (und willst!) mitreden/entscheiden. Da denk ich mir immer, dass ich mir das Geld für die Verwaltung auch sparen kann… Aber das ist ein anderes Thema.
Jedenfalls habe ich trotz der zermürbend langen Ärgerlichkeiten keine schlaflosen Nächte, weil es halt wie bei dir immer so ist, dass ich mir nichts vorzuwerfen habe. Von daher ist es allemal ärgerlich aber macht mich in der Birne nicht fertig.
Ohne die Buden wäre ich heute nicht da wo ich bin. Auch ich habe dadurch unheimlich viel gelernt und mich weiterentwickelt. Und auch finanziell gilt diese Aussage in meinem Fall.
Hallo Swantje B.
hallo Nico,
danke für diesen tollen Bericht. Der bestärkt mich weiter die Finger von Immobilien zu lassen.
Viele Grüße,
Mr. B