So berechnest Du Deine Immobilienrendite – Finanzglück Style (Teil 1)

Auch dieser Beitrag zum Thema Immobilien ist wieder etwas lang geworden. Daher habe ich ihn geteilt. Hier geht es zum zweiten Teil.

In diesem Artikel geht es um die Berechnung von Immobilienrenditen.

Das Thema kommt leider etwas trocken daher. Deshalb versuche ich es im feinsten Finanzglück Style etwas zu pimpen, indem ich echte Zahlen von meinen beiden vermieteten Eigentumswohnungen auf dem Prenzlauer Berg benutze.

Als Schmankerl stelle ich Dir dann noch das Excel-Model zur Verfügung, das ich zur Berechnung meiner Rendite gebastelt hatte.

Aber fangen wir erst einmal von vorne an…

Meine verpasste Chance

Ich entschloss mich 2010 eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen.

Meine stümperhaften Aktieninvestitionen hatten mich enttäuscht und ich suchte nach Alternativen, mein Geld anzulegen. Damals lebte ich in London. Es war gerade dieser recht kurze Zeitraum, in dem sich der Londoner Immobilienmarkt in einer deutlichen Schwächephase befand. Es wäre der perfekte Zeitpunkt gewesen, dort eine Immobilie zu kaufen! So etwas kommt in London nur etwa alle 20 Jahre in diesem Ausmaß vor.

Allerdings fand ich für das Ersparte, was ich investieren wollte (inklusive moderater Finanzierung), tatsächlich nur Schrott! Das kann man mit unseren Häusern/Wohnungen nicht vergleichen. Alte Substanz, Fenster, die den Namen nicht verdienen, und alles irgendwie in Miniaturausgabe.

Darin wollten weder Frau Finanzglück noch ich wohnen. Das Thema hatte sich damit erledigt und wir entschlossen uns zu mieten. Hätte ich damals durchgezogen mit dem Kauf, wäre ich dem Ziel der finanziellen Freiheit jetzt schon einen ganzen Schwung näher. 🙂 Bereits ab 2011 gingen die Preise wieder ab wie Schmitz Katze.

Die Chance war vertan.

Arm, aber sexy

Als Alternative schaute ich mich in Berlin um.

Arm, aber sexy!

Das reflektierte sich 2010 auch im dortigen Immobilienmarkt. Das Makroumfeld sah gut aus. Es gab viele erstaunlich günstige Wohnungen in guten Lagen und es gab eine steigende Nachfrage an Wohnraum. Berlin war up and coming.

Die meisten Wohnungen, davon viele Altbau, waren in gutem Zustand. Sie wurden nach der Wende aufwendig saniert. Da hatten in den 90ern viele Anleger durch ihre steueroptimierten Investitionen ordentlich Kohle gelassen und ihre Makler und Steuerberater reich gemacht.

Jetzt musste ich das Projekt nur noch umsetzen. Also ging es ein paar Mal aus London mit dem Billigflieger nach Berlin um mit Maklern Wohnungen anzuschauen.

Bald war auch schon das richtige Objekt gefunden. Eine schöne 55qm Altbau-Wohnung im Prenzlauer Berg. Gute Lage, einfache Ausstattung und die perfekte Größe zum Vermieten. Der Preis von 77.000 Euro war fair. Der Verkäufer hatte im gleichen Haus noch eine weitere, identische, Wohnung. Die wollte er auch an den Mann bringen, zum gleichen Preis.

Nach ein bisschen Verhandlung hatten wir uns dann auf einen Paketpreis für beide Wohnungen von 140.000 Euro geeinigt. Die Wohnungen waren beide vermietet.

Wieviel kommt denn jetzt dabei rum?

Bevor es mit dem Verkauf weiterging, wollte ich erst einmal berechnen, wie hoch denn meine erwartete Rendite sein würde.

Macht es denn überhaupt Sinn, hier zu investieren?

Es war das erste Mal, dass ich mich damit auseinandersetzte, wie man Renditen bei Immobilien-Investitionen errechnet.

Und so viel schon mal vorneweg: Es ist zunächst einmal verwirrend!

Es gibt viele verschieden Berechnungen. Von simpel bis (deutlich zu) kompliziert ist alles dabei. Verschiedene Begriffe und Berechnungen fliegen munter durcheinander. Je nachdem, wem die Berechnung letztendlich dienen soll.

Dabei ist es ja eigentlich gar nicht so schwer. Ich will ja nur eines wissen:

Wie vermehrt sich mein eingesetztes Kapital über den Investitionszeitraum?

Und das am besten noch nach Steuern.

Brutto? Netto? Was denn jetzt?

Hier sind erst einmal die gängigen Begriffe und Definitionen, die von den Maklern gerne benutzt werden:

Bruttomietrendite

Das ist das Verhältnis der Jahresmiete (Kaltmiete ohne Betriebskosten) zum Kaufpreis.

  • Beispiel: Nettokaltmiete pro Jahr: 5.000 Euro. Kaufpreis: 100.000 Euro. Die Bruttomietrendite ist demnach 5%.

Diese Renditeberechnung kannst du direkt mal in die Tonne treten. Wer braucht so etwas? Es sagt Dir im Prinzip gar nichts über Deine wirkliche Rendite aus.

Nettomietrendite

Ähnlich wie Bruttoberechnung oben.

Aber hier werden jetzt noch die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten mit eingerechnet, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Die werden von der Nettokaltmiete abgezogen. Der Kaufpreis beinhaltet dann noch die Nebenkosten beim Kauf der Immobilie (Grundsteuer, Makler, Notar, Gericht, …).

  • Beispiel: Nettokaltmiete pro Jahr: 5.000 Euro, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten 1.000 Euro, Kaufpreis 100.000 Euro, Kaufpreisnebenkosten 13.000 Euro. Die Nettomietrendite ist demnach 3,54% (berechnet: (5.000 – 1.000) / (100.000 + 13.000) )

Kommt der Sache schon etwas näher, kannst Du aber immer noch in den Skat drücken. Es ist nur eine Momentaufnahme und beinhaltet keine Annahmen für die Zukunft. Weder Deine Finanzierung noch Steuern sind berücksichtigt.

Eigenkapitalrendite

Wir nähern uns dem Ziel. Dies ist die Berechnung der Eigenkapitalrendite, so wie sie am häufigsten dargestellt wird, wenn es um Immobilienfinanzierungen ging.

Sie beinhaltet sowohl eine Finanzierung als auch Steuern und die Abschreibung. Hier ist ein vereinfachtes Beispiel:

  • Beispiel: Nettokaltmiete pro Jahr: 5.000 Euro, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten 1.000 Euro, Kaufpreis inklusive Nebenkosten 113.000 Euro, Fremdkapital/Finanzierung 70.000 Euro, Eigenkapital 43.000 Euro, Steuersatz: 30%, Finanzierungszins 3%, Abschreibung pro Jahr 1.500 Euro,
  • Berechnung Steuer: (Miete – Kosten – Abschreibung – Zins) x Steuersatz = (5.000 – 1.000 – 1.500 – (70.000 x 3% = 2.100)) x 30% = 120 Euro
  • Berechnung Ertrag / Rentabilität nach Steuern: Miete – Kosten – Steuern – Zins = 5.000 – 1.000 – 120 – 2.100 = 1.780 Euro
  • Berechnung Eigenkapitalrendite: Ertrag / Eigenkapital = 1.780 / 43.000 = 4,14%

Das ist den anderen beiden Kameraden oben zwar schon um Längen voraus, reicht mir aber immer noch nicht. Auch hier haben wir es wieder mit einer Momentaufnahme zu tun.

Wie sieht es in der Zukunft aus? Wo fließt die erwartete Immobilienpreisentwicklung mit ein? Welchen Einfluss hat die Struktur meiner Finanzierung (aggressiv tilgen oder nicht)? Auf diesen vereinfachten Berechnungen kann ich nicht so eine wichtige Entscheidung, wie eine Immobilieninvestition, basieren.

Excel muss es richten

Da muss schon eine komplexere Rechnung her.

Der Taschenrechner kommt erst mal wieder in die Schublade. Im Internet gibt es einige Anbieter, die gute Dienste leisten und Modelle bereitstellen. Ich habe allerdings keines gefunden, dass für mich genau passt. Die Modelle waren entweder nicht transparent, zu komplex oder aber nicht detailliert genug.

Es half alles nichts. Dann musste ich halt doch mein eigenes Excel-Model bauen.

 Im zweiten Teil dieses Artikels werde ich im Detail die Renditeberechnung, inklusive Annahmen, meiner beiden Eigentumswohnungen aufzeigen und das benutzte Excel-Model dafür zur Verfügung stellen.

 

Hast Du soweit schon Fragen oder Anmerkungen? Wie berechnest Du die Rendite Deiner Immobilien? Ich freue mich schon auf Deinen Kommentar.

 

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11 Kommentare

  1. Hi,

    sehr geil. Ich bin gespannt… auf die Excel & Deinen Ansatz.

    Zudem darüber, ob Du laufende Instandhaltungskosten mit hineinrechnest, oder nicht.

    Denn ob man eine Wohnung kauft und optimale Werte in Excel erzielt, oder durch häufige Reparaturen das Konstrukt zusammenbricht, ist meines Erachtens nicht unerheblich. Ein Cashflow von EUR 80,- pro Monat hört sich gut an, ist aber auch schnell „verbraucht“.

    1. Hallo Jörg,

      die Instandhaltungskosten müssen auf jeden Fall mit rein. Das ist nicht unerheblich. Eine grobe Richtgröße, die ich damals gefunden hatte, war 1% des Kaufpreises. Das sollte ungefähr die jährlichen Kosten für Verwaltung und Instandhaltung decken. Das passt bei mir recht gut muss ich sagen. Es erhöht sich dann mit der Inflation.

      VG, nico

    1. Hallo Kilian,

      dann wird Dir hoffentlich die Berechnung helfen, Dir Deine Meinung zu bilden. Die Rendite ist bei Immobilien allerdings nur ein Teil des Puzzles (wenn auch nicht unerheblich). Da spielen viele andere Faktoren mit rein, wie ich hier und hier beschrieben hatte.

      Die Wohnungen waren beide mit Kredit finanziert. Die Beträge bei Immobilieninvestitionen sind einfach so hoch, dass Du normalerweise auf einen Kredit angewiesen bist. Das ist für mich aber auch nicht weiter schlimm. Solange der Kredit nicht zu hoch ist, sollte es passen und Dir keine schlaflosen Nächte bereiten 🙂

      VG, nico

  2. Eine Berechnung ist – wie so oft im Leben – eine zweifelhafte Angelegenheit. Warum? Überproportional eingehen wird der Restwert der Immobilie zum Zeitpunkt eines (fiktiven) Verkaufs? Vgl. sämtliche Artikel von Volker Looman in der FAZ. Du kannst Dir also mit der Berechnung alles mögliche in die Tasche lügen. -S

    1. Das stimmt. Die Annahmen im Model sind das A und O. Man kann sich alles schön rechnen im Leben.

      Der Looman ist ein ganz Großer. Leider habe ich ihn viel zu spät entdeckt bei der FAZ. Und dann war er auch schon wieder weg. Er ist jetzt, glaube ich, bei der Bild (?). Seit dem er Weg ist, kann man die Kolumne bei der FAZ vergessen. Ich habe sie immer noch in meinem Feedreader. Aber seit dem der Low Man weg ist, fand ich keinen Beitrag spannend genug, ihn zu Ende zu lesen. Was für ein Verlust!

  3. btw…ich habe diesen Post in der Facebook Gruppe facebook.com/groups/AktienMitKopf geteilt. Danach wurde ich gleich rausgeschmissen und gebannt. Ohne Warnung, ohne nix. WOOOOW. Hast Du ein Problem mit Kolja Barghoorn?

    1. Der Name sagt mir jetzt erst mal nichts. Ich kenne die Gruppe auch nicht. Hat vielleicht damit zu tun, dass die FB Gruppe sich mit Aktien beschäftigt und daher der Artikel nicht so reinpasst? Keine Ahnung. Trotzdem Danke für das teilen 🙂 Sorry, dass Du dadurch aus der Gruppe geflogen bist.

  4. Hallo,
    danke für den Blog und den Rechner.
    Eine Frage: Mir scheint, als ob die Abschreibung des Gebäudes nicht berücksicht wird. Wenn man eine Immobilie kauft, dann muss man berücksichtigen, dass das Gebäude durch den natürlichen Alterungsprozess und durch den technischen Fortschritt an Wert verliert, und zwar geschätzt mit 2% pro Jahr bezogen auf den Gebäudeanteil am Kaufpreis. Das heißt, dass das Gebäude nach 50 Jahren nichts mehr wert ist. OK, Du hast in den „Kosten pro Jahr“ (Feld C11) 1% des Kaufpreises angesetzt. Aber 1% deckt bestenfalls die Kosten für die Farbe. Wenn mal das Dach fällig wird oder die Heizung, von einer Erneuerung der Rohrleitungen usw. ganz zu schweigen, dann reicht 1% nicht aus. Wenn man die 2% Abschreibung nicht ansetzt, dann fehlt ein entscheidender Faktor der Berechnung.
    OK, jetzt kann man sagen, dass das durch die Wertsteigerung der Immobilie wieder aufgehoben wird. Nur – die Wertsteigerung findet nicht überall statt, und selbst da, wo sie in unmittelbarer Vergangenheit eingetreten ist, gibt es keine Garantie für die Zukunft. Man kann ja die Leute im Ruhrgebiet, in den machen Gegenden in Ostdeutschland oder auf dem Land mal fragen, ob es bei ihnen Wertsteigerungen gegeben hat oder zu erwarten sind…
    Beste Grüße
    Wolfgang

    1. Moin Wolfgang,

      Du hast schon Recht, die Abschreibung ist ein wichtiger Teil, den man ruhig mit aufnehmen kann, bzw. in den Annahmen von Kosten pro Jahr mit aufnehmen sollte. Letztere reflektieren auch die Instandhaltung, um eben keinen Wertverlust durch Abnutzung der Immobilie zu haben.

      Setzte einfach die für die passende Zahl ein, wenn Dir 1% zu niedrig vorkommt. Ich tendiere mittlerweile auch eher in Richtung 2% um etwas konservativer zu rechnen. Die Annahme kann man aber nicht pauschal verwenden. Bei einigen Immobilien ist 2% zu niedrig, bei anderen zu hoch. Um für Dich zu einer geeigneten Renditeeinschätzung zu kommen, rechne einfach verschiedene Szenarien durch mit verschiedenen Annahmen.

      VG, Nico

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