Immobilien oder Aktienmarkt? – Wo soll ich langfristig mein Geld investieren? (Teil 1)

Diesen Beitrag ist ein ziemlicher Brummer geworden. Daher habe ich ihn geteilt. Hier geht es zum zweiten Teil

Kürzlich hat der Sparkassenverband das Vermögensbarometer 2015 veröffentlicht. Die Befragten gaben an, dass die selbstgenutzte und fremdgenutzte Immobilie als beste Produkte zum Vermögensaufbau dienen. Der Aktienmarkt kam dann schon an dritter Stelle.

Investitionen in Immobilien und in den Aktienmarkt dienen demnach also am besten zum langfristigen Vermögensaufbau? Hey, da bin ich ganz einer Meinung! Bei mir wandert alles Ersparte in diese beiden Anlageklassen.

Ich spreche aus Erfahrung

Ich bin stolzer Besitzer von drei Immobilien. Eine ist selbstgenutzt und zwei sind als Kapitalanlage auf dem Prenzlauer Berg vermietet. Von daher konnte ich beim Thema Immobilien schon die eine oder andere Erfahrung sammeln.

Darüber hinaus füttere ich fleißig mein Depot mit neuen Anteilen an günstigen Indexfonds. Dabei verfolge ich eine Take-and-Hold Strategie, mit regelmäßigem Zukauf, bei dem ich die bereits definierte Zielallokation wieder herstelle (Re-Balancing). Meine Jugendsünden – häufiger Handel, teure Fonds, … – habe ich hoffentlich hinter mir gelassen.

Für mich zählen auch tatsächlich nur diese beiden Anlageklassen, um langfristig Vermögen aufzubauen. Damit meine ich die vermieteten Immobilien und Aktien-Indexfonds. Meine selbstgenutzte Immobilie sehe ich nicht als Geldanlage, sondern eher als (ziemlich teure!) Lifestyle-Entscheidung.

Was ist langfristig die bessere Geldanlage?

 Wo soll denn das Geld jetzt investiert werden, um langfristig am besten Vermögen aufzubauen? Solltest Du das Gesparte lieber in eine vermietete Immobilie investieren oder in den Aktienmarkt? Gar keine einfache Frage. Vielleicht stehst Du gerade vor dieser Entscheidung.

Lass mich versuchen, Dir dabei zu helfen, diese Frage für Dich zu klären. Ich werde im Folgenden subjektiv beide Anlageklassen von 15 verschiedenen Gesichtspunkten beleuchten. In jeder der 15 Kategorien werde ich dann meinen jeweiligen Gewinner küren. Am Ende gebe ich Dir mein ganz persönliches Fazit. Das wird Dir hoffentlich dabei helfen, Dir selbst Deine Meinung zu diesem Thema zu bilden.

Also, tauchen wir gleich mal ein.

Immobilien- vs. Aktienmarkt

 Vorarbeit – Als ich damals (2010/11) die beiden Wohnungen kaufte, lebte ich noch in London. Ich hatte mir aus verschiedenen Gründen vorgenommen, in Berlin zu investieren. Das hieß für mich, Termine mit Maklern vor Ort machen, Urlaub nehmen, rein in den (Billig-) Flieger und ab nach Berlin. Und das öfter, einmal sogar für eine Zwangsversteigerung (Riesengaudi!). Daneben gab es noch den normalen Zeitaufwand für Recherche, Kreditbeschaffung, Abwicklung, usw. Ich kann also sagen: Das war ein Arsch voll Arbeit! Der Aufwand bei Investitionen in den Aktienmarkt ist da ein ganz anderer Schnack. Ein Depot ist flux eröffnet. Dann die Zielallokation der Indexfonds festlegen und ab geht die Post. Alles schön von der Couch Zuhause. Bei der Investition in Einzelaktien ist der Aufwand zwar größer, aber immer noch geringer als beim Immobilienkauf.

Mein Gewinner? Aktienmarkt

Wissen: Bei beiden Anlageklassen muss man sich Wissen aneignen, bevor es losgeht. Bei Immobilien ist das nicht ganz ohne. Es sollte auf jeden Fall ein Grundverständnis von Mietrecht, Verwaltung, Nebenkostenabrechnungen und Finanzierung angelesen werden. Ohne dieses Wissen kann es gefährlich werden. Die Materie ist schon recht komplex. Beim Aktienmarkt sieht es anders aus. Du kannst Dich zwar ständig weiterbilden auf diesem Gebiet (das tue ich auch), aber um einigermaßen gut klarzukommen, reichen im Prinzip schon einige wenige Bücher. Solltest Du auch auf Indexfonds setzen, dann reicht es schon fast den Kommer* und den Finanzwesir* zu lesen.

Mein Gewinner? Aktienmarkt

 Transaktionskosten – Der Immobilienkauf bringt fast immer hohe bis sehr hohe Transaktionskosten mit sich. Oft muss ein Makler involviert werden. Die Kameraden lassen sich bei ihrer Courtage nicht lumpen. Bei meinen Berliner Wohnungen zahlte ich dem Makler für seine gefühlten 12 Minuten Arbeit 7,14% des Kaufpreises. Dazu kamen ca. 1,5% Notarkosten und 4,5% Grunderwerbssteuer (heute in Berlin bei 6%). Die gesamten Transaktionskosten betrugen für mich damit ca. 13% des Kaufpreises. Und da sind noch nicht einmal Kosten für ein Gutachten oder den Kredit mit angefallen. Diese Kosten musst du erst mal wieder reinholen. Vergleichen wir dies mit dem Kauf von günstigen Indexfonds (kein Ausgabeaufschlag) oder Einzelaktien, dann sind die Transaktionskosten fast schon zu vernachlässigen. Broker und Direktbanken stehen im gesunden Wettbewerb, Dir ein kostengünstiges Depot, mit geringen Order/Verkaufsgebühren, bereitzustellen. Stell Dir mal vor, es gäbe bei Aktien ähnliche Transaktionskosten wie bei Immobilien. Dann müsstest Du bei einer Order von 1.000 Euro nebenbei noch 130 Euro Gebühren an Deine Bank latzen. Unvorstellbar.

Mein Gewinner? Aktienmarkt

 Besteuerung – Der Immobilienbesitzer wird steuerlich schon recht ordentlich behandelt. Da kann ich mich nicht beschweren. Die Abschreibung, Zinsen und sonstige anfallende Kosten kann ich gegen die Miete anrechnen und somit meine Steuerlast drücken. Das funktioniert ganz vernünftig. Wenn ich die tatsächlich zu zahlenden Steuern meiner Mietswohnungen ins Verhältnis zu meinen Mieteinnahmen setze, dann bin ich derzeit nur im hohen einstelligen Prozentbereich. Dividenden werden demgegenüber pauschal mit 25% besteuert (über dem Freibetrag). Interessant wird es nach 10 Jahren. Ab dann könnte ich die Immobilien steuerfrei veräußern. Bei Aktien gibt es das leider nicht (mehr).

Mein Gewinner? Immobilie

 Inflationsschutz – Generell sind sowohl Immobilien als auch Aktien inflationsschützend. Bei hoher Inflation sollte sich dies langfristig auch im Preis sowie Mieten/Dividenden spiegeln. Beides sind Realvermögen. Ich kann aber nicht sagen, welche der beiden Anlageklassen besser vor Inflation schützt. Kannst Du?

Mein Gewinner? Unentschieden.

Kredithebel – Immobilienkredite zu bekommen ist generell einfach und günstig, vorausgesetzt Du finanzierst nicht zu aggressiv. Dir laufen die Banken förmlich hinterher, um Kredite bereitzustellen und unterbieten sich bei den Konditionen. Das gilt zumindest im derzeitigen Marktumfeld. Bei Aktien sieht das anders aus. Du kannst zwar auch Dein Aktiendepot als Sicherheit gegen Kredit hinterlegen, allerdings werden die Konditionen nicht so attraktiv sein, wie bei einem Immobilienkredit. Der ganz große Unterschied kommt aber, wenn es zu einem starken Wertverlust kommen sollte. Bei fallenden Aktienkursen kannst du sicher davon ausgehen, bald einen netten Anruf von Deiner Bank zu bekommen, mit der freundlichen Bitte, doch Kapital nachzuschießen oder Aktien zu verkaufen. Das kann schnell in einer Katastrophe enden. Daher würde ich immer (!) vom Aktienhandel auf Kredit abraten. Bei Immobilien solltest Du keinen netten Anruf bekommen, solange Du brav die Hypothek bedienst. Ob es jetzt sinnvoll ist, Immobilien mit Kredit zu finanzieren, musst Du selbst entscheiden. Es ist allerdings wesentlich ungefährlicher als bei Aktien. Ich habe alle meine Immobilien mit (moderatem) Kredit finanziert.

Mein Gewinner? Immobilie

Liquidität – Ein großes Problem von Immobilien ist, dass du die erst mal an der Backe hast. Komme was wolle, so schnell wirst Du die nicht los. Als ich noch in London wohnte, erstaunte mich immer wieder, wie die Briten quasi als Volkssport „property flipping“ betrieben. Alle paar Jahre wurden fleißig die Häuser verkauft und refinanziert. Das ist in unseren Landen undenkbar. Der Markt hier ist nicht immer liquide. Darüber hinaus verhindern die hohen Transaktionskosten und die Besteuerung quasi den häufigen Kauf/Verkauf von Immobilien. Du hast schnell ein Problem, wenn Du Deine Hütte zügig verscherbeln musst. Der klassische Fall ist dann, dass die Immobilie nach der Scheidung zwangsversteigert wird. Indexfonds/Aktien dagegen kannst Du auch kurzfristig verkaufen, zu den dann aktuellen Marktpreisen. Ein Knopfdruck und kurz danach ist die Kohle auch schon auf Deinem Konto.

Mein Gewinner? Aktienmarkt

 

Im zweiten Teil dieses Beitrages werden noch die Kategorien Volatilität, Verwaltung, Grill-Schwätzchen, Disziplin, Diversifikation, Krisenfestigkeit, Ethik und Rendite beleuchtet. Anschließend gebe ich Dir mein persönliches Fazit. Das Ergebnis wird Dich dabei vielleicht überraschen.

 

Hast Du bis hier schon Fragen oder Anregungen? Stimmst Du mit den Punkten überein oder hättest Du einen anderen Gewinner gewählt? Ich bin gespannt auf Deine Kommentare.

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15 Kommentare

  1. Hallo,

    bei dem Inflationsschutz sehe ich das etwas anders. Meiner Meinung liegt der Vorteil auch hier beim Aktienmarkt. Warum? Weil ich Mieten nicht beliebig erhöhen kann. Hier gibt es ja gesetzliche Regeln. So darf man nicht mehr als 20% in drei Jahren erhöhen bzw. wenn es Städte mit angespannter Lage wie Berlin sind, dann sind sogar nur 15%. Was aber wenn die Inflation mal mehr als nur die üblichen 2% sind? Dann guckt man als Immobilienbesitzer schnell in die Röhre. Am Aktienmarkt wird das eher nicht passieren. Unternehmen, die Dividenden zahlen, nehmen dann ja auch mehr ein und können potentiell auch mehr Dividende zahlen. Daher liegt meiner Meinung nach der Vorteil auf bei den Aktienmarkt.

    MfG
    Graccem

  2. Hallo Graccem,

    sehr guter Punkt. Selbst ohne die letzten Gesetzesänderungen hätten sich die Mieten nur langsamer der Inflation angepasst. Man musste auch bisher schon eine Mieterhöhung rechtfertigen können, in der Regel mit einem Verweis auf den Mietspiegel. Der ist aber in Berlin ehrlich gesagt lachhaft und hat nur wenig mit dem tatsächlichen Mietniveau der Stadt zu tun. Der Mietspiegel würde sich in der Zukunft auch nur langsam und mit Zeitverzögerung dem Inflationsniveau annähern.

    Immobilien, bzw. Mieten, sind halt ein politisches Thema. Es geht um Lebensraum und betrifft Menschen direkt. Dessen muss man sich bewusst sein. Darauf komme ich im zweiten Teil des Beitrages beim Thema Ethik noch zu sprechen.

    VG, Nico

  3. Hallo Nico,

    herzlichen Glückwunsch, interessanter Beitrag!

    Eine Frage zum Punkt Kredithebel:
    Ich gehe mal davon aus, dass Du Deine selbstbewohnte Immobilie auch kreditfinanziert hast. Investierst Du parallel auch in den Aktienmarkt oder hat die Rückzahlung der Hypothek für Dich Prio 1? Je nach Zinssatz der Hypothek ist die Tilgung des Kredits am lukrativsten , noch dazu risikolos.

    Wie siehst Du das?

    Gruss
    Hans

    1. Hallo Hans,

      Ja, ich habe meine selbstbewohnte Immobilie auch mit Kredit finanziert. Der Kauf wäre sonst auch nicht möglich gewesen.
      Die Frage ob man jetzt alles verfügbare Kapital in den Schuldenabbau stecken sollte, oder aber parallel auch in den Aktienmarkt investiert, ist eine spannende. Da gibt es tolle Diskussionen auf den einschlägigen Blogs. Schau vielleicht mal hier vorbei und lese auch die Kommentare unten.

      Ich gehe den Mittelweg, bin sozusagen halbschwanger 🙂 . Für meine vermieteten Immobilien nehme ich die gesamte Liquidität aus den Mietzahlungen um die Kosten zu decken und den Kredit zu tilgen. Das habe ich so justiert, dass ich da ungefähr bei null rauskomme jeden Monat. Damit tragen sich diese beiden Investition von selber, aber ich beziehe in diesem Stadium auch kein Einkommen (in den ersten Jahren hatte ich einige Sondertilgungen). Die Kredite, verzinst mit ungefähr 4%, sollten dann ungefähr in 10 Jahren komplett getilgt sein. Dann sollten die beiden Wohnungen mir ein monatliches Einkommen generieren.

      Die selbstbewohnte Immobilie habe ich vor ca. zwei Jahren gekauft. Den Kredit hatte ich damals in zwei Tranchen geteilt. Eine Tranche, ca. 1/3 des Kreditbetrages, tilgt sich in 10 Jahren auf null und ist niedrig verzinst mit 2,5%. Die zweite Tranche, ca. 2/3 des Kreditbetrages, hat eine längere Zinsbindung von 15 Jahren, tilgt sich langsamer, und ist mit 3,25% verzinst. Der Plan ist, die erste Tranche einfach so durchlaufen zu lassen, sprich keine Sondertilgungen vornehmen oder den Tilgungsanteil erhöhen. Bei der zweiten Tranche nehme ich dann die erlaubten Sondertilgungen (5%) jedes Jahr wahr und werde ggf. den Tilgungsanteil irgendwann mal erhöhen. Die Voraussetzung dafür ist natürlich, dass ich auch genügen Einkommen habe, um dies zu tun.

      Alles weitere Geld, was zu Verfügung steht und monatlich gespart wird, geht in den Aufbau eines ETF Portfolios. Ich habe mich dagegen entschieden mein komplettes verfügbares Einkommen in den Schuldenabbau zu stecken. Müsste ich mich entscheiden für das Eine oder Andere, dann würde ich lieber Schuldentilgen statt parallel ein ETF Portfolio aufzubauen. In meinem Fall sind die Kredite allerdings moderat im Vergleich zum Wert der Immobilie. Von daher bin ich hier recht entspannt, was die Verschuldung angeht. Daher die Entscheidung, mir nicht die gute Rendite eines ETF Portfolios entgehen zu lassen und daran parallel zu arbeiten. Gerade vor dem Hintergrund des Zinseszinses ist es besser eher früher als später anzufangen.

      Hilft Dir diese Antwort weiter? Wie hältst Du es denn mit der Frage Schuldenabbau oder Aktienmarktinvestition?

      VG, nico

  4. Hallo Nico,

    den von Dir genannten Artikel kenne ich, hier ist die Aussage, zumindest vom Wesir, ja eindeutig pro Tilgung.

    Danke für Deine Meinung, in diesem Falle ist halbschwanger also doch möglich 🙂

    Bei mir sieht es etwas anders aus. Ich habe 2010/2011 selbst gebaut und einen Teil (ca. 60%) zu 3,4% finanziert. Jedoch habe ich 10% Sondertilgung, die ich seit Infekt des mrmoneymustache-Virus mehr oder weniger zusammen bekomme. Bisheriger Ansatz war maximale Tilgung. Mein Problem: Man steht am Wertpapierspielfeld und ist zum Zuschauen verdammt. Das erfordert in Zeiten steigender Kurse eine gewisse Disziplin. Ausserdem ist es langweilig 🙂
    Im Moment spare ich schon die Sondertilgung für 2017 zusammen. Dies wird dann die letzte sein, da ich Anfang 2018 fertig wäre. Allerdings ist unser Einkommen für nächstes Jahr schwer prognostizierbar, da wir unser 2tes Kind erwarten und somit gewisse Einnahmen zeitlich wegfallen.
    Klar könnte ich jetzt auch einsteigen und somit in Form eines begrenztes Hebels spekulieren (nichts anderes ist eine gestreckte Tilgung).
    Es gibt diesbezüglich sicher keinen Königsweg und jeder muss seine Risikobereitschaft abschätzen können. Da ich eher der sicherheitsbewusste Typ bin, warte ich eben…
    Danke für Deine Rückmeldung, andere Einschätzungen zu dem Thema finde ich immer interessant!

    Gruß
    Hans

    1. Hallo Hans,

      Du hast Deine Immobilie bereits 2018 abbezahlt? Herzlichen Glückwunsch! Da das zweite Kind jetzt unterwegs ist, nehme ich an, dass Du auch noch noch nicht kurz vor der Rente stehst 🙂 Das ist eine tolle Leistung. Dann gibt es ja noch genug Zeit ab 2018 ein ordentliches Aktienportfolio aufzubauen. Wie Du sagst, es gibt halt kein richtig oder falsch bei dieser Frage, sondern kommt letztendlich auf Deine Vorlieben an.

      VG, Nico

  5. Guter Artikel, aber leider was das Thema Besteuerung betrifft fehlerhaft. Du vergleichst hier die Besteuerung der Miete mit der Besteuerung einer Aktie. Hierbei handelt es sich im Falle der Miete um Umsatz, bei der Aktie dagegen um Gewinn. Die Berücksichtigung von Kosten findet bei der Aktie auch statt, allerdings bereits im Unternehmen selber.

    Als Besitzer einer fremdvermieteten Wohnung bist du genaugenommen auch eine Art Unternehmer und kannst daher die Kosten (Handwerker, Renovierungen, Zinsen, etc.) absetzen.

    Zum Thema Zinsen für einen Kredit sei noch folgendes angemerkt. Du kannst einen Kredit für eine Wohnung von der Steuer absetzten, da er sozusagen betrieblich verursacht ist. Für den Kauf von Unternehmensanteilen geht das nicht, es sei denn es handelt sich um eine Unternehmensübernahme.

    Abschließend sollte man zum Thema Besteuerung noch folgendes wissen. Der Gewinn aus Vermietung wird mit dem persönlichen Steuersatz versteuert, der aus Kapitalanlagen jedoch maximal mit 25% Abgeltungssteuer. Dafür ist die Wertsteigerung beim Verkauf der Immobilie meist steuerfrei, bei Aktien wird er dafür voll versteuert.

    Meiner Meinung nach liegt die Besteuerung beider Anlageformen hier wesentlich näher als von dir dargestellt.

    1. Hallo Peter,

      Vielen Dank für den guten Kommentar. Da hatte ich einen Denkfehler. Lass es mich daher noch mal versuchen.

      Bei Immobilien werden die Mieteinnahmen nach Abzug der Kosten einmalig mit meinem persönlichen Steuersatz versteuert. Der Verkauf der Immobilie nach 10 Jahren ist steuerfrei.

      Beim Aktienmarkt findet eine vergleichbare Besteuerung zweimal statt. Zunächst einmal zahlt ein Unternehmen Steuern auf seinen Gewinn (auch hier Einnahmen minus Ausgaben). Was dann übrig bleibt, wird entweder als Dividende ausgeschüttet oder wieder ins Unternehmen investiert. Die Dividende musst Du dann nochmals mit maximal 25% versteuern. Das Geld, was im Unternehmen bleibt, steigert langfristig den Wert des Unternehmens. Diesen höheren Wert, solltest Du ihn realisieren durch einen Aktienverkauf, musst Du dann auch mit 25% versteuern.

      Das heißt also, bei Immobilien musst Du nur einmalig das Einkommen durch die Mieten besteuern. Die Wertsteigerung der Immobilie bliebe bei einem Verkauf steuerfrei. Bei Aktien werden letztendlich die Gewinne zweimal versteuert – einmal im Unternehmen und einmal bei Dividendenzahlung bzw. Verkauf. Anders als bei Immobilien, ist der Gewinn durch eine Wertsteigerung nicht steuerfrei.

      Es kommt jetzt auf die Steuersätze an, aber ich würde meinen Gewinner doch noch beibehalten – Immobilien.

      Würdest Du das auch so sehen?

      VG, Nico

  6. Hallo Finanzglück

    Guter Artikel. Auch ich habe in Immobilien und ETFs investiert. Ein Gedanke in Bezug auf (vermietete) Immobilien erscheint mir noch wichtig: Ich kann ohne monatliche Sparbeiträge ein Vermögen aufbauen, das durch Mieteinnahmen und Steuervorteile ein „0 Summenspiel“ wird (verkürzt ausgedrückt). Dies wird um so interessanter je höher die individuelle Steuerlast ist. Die Rendite verwirklicht sich ja erst nach Kreditabzahlung z.B. mit Renteneintritt. Die dann fällige Steuer auf den Gewinn aus Vermietung ist dann i.d.R. aufgrund der Steuerprogression geringer.

    1. Hallo Mattes,

      Das sehe ich ähnlich. Ich mag es, dass die vermieteten Immobilien ein in sich geschlossenes Projekt sind. Sie schaffen Vermögen, ohne dass ich hier monatlich etwas beisteuern müsste. Wenn es keine unerwarteten hohen Ausgaben gibt, dann werden sich die Darlehen in den nächsten 10 Jahren ganz runtertilgen mit dem Cash Flow aus den Mieteinnahmen.

      Ein weiterer Punkt, den ich oben gar nicht erwähnt hatte, ist, dass die Schulden ja gleich bleiben während die Miete mit der Inflation steigt. Das heißt, mit jeder Mieterhöhung kann ich die Tilgung erhöhen. Die Inflation wird zu einem starken Verbündeten.

      Meine persönliche Steuerlast kann ich allerdings nicht mit den Kosten aus den Immobilien drücken. Ich muss jedes Jahr einen Teil der Mieteinnahmen versteuern (die Mieteinnahmen sind höher als Abschreibung und Kosten).

      Ist das bei Dir anders?

      VG, Nico

  7. Da ich meine 4 Objekte alle ohne Eigenkapital finanziert habe erreiche ich jeweils negative Einkünfte aus Vermietung.
    Mit Renteneintritt sind sie dann abbezahlt.

    1. Hallo Mattes,

      Du zahlst derzeit keine Steuern, weil die Belastung Deiner Immobilien noch sehr hoch ist. Dadurch hast Du hohe Zinsen, die Du gegen die Mieteinnahmen rechnen kannst. Das wird sich in den nächsten Jahren ändern, wenn Du Deinen Kredit tilgst. Dann kommst Du irgendwann auch in den Genuss, einen Teil Deiner Mieterträge zu versteuern.

      Ich erinnere mich noch an das Gespräch mit meinem Steuerberater (damals hatte ich noch einen), als ich bereits im ersten Jahr nach dem Kauf der Immobilien Steuern auf einen Teil der Mieterträge zahlen musste. Ich dachte eigentlich, dass ich in den ersten Jahren aufgrund der Kosten keine Steuern zahlen müsse. Mein Steuerberater meinte dann, ich solle froh sein in diesem Fall Steuern zahlen zu müssen. Es reflektiert letztendlich nur die recht hohe Rendite/Mieteinnahmen der Wohnungen im Vergleich zum Kaufpreis (und Beleihung) der Immobilien. So kann man es auch sehen 🙂

      VG, Nico

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