Die Schattenseite des Vermietens: Meine Immobilie säuft ab

Am 27.07.2016 titelte die Bild-Zeitung:

Berlin säuft ab!

Besonders den Prenzlauer Berg hat es erwischt. Da gab es Bilder von übereinandergestapelten Autos und Leuten, die durch knietiefes Wasser latschen.

„Mmh“, hatte ich mir beim Anblick der Bilder gedacht, „wenn das mal keinen Ärger nach sich zieht“.

Wie Du mittlerweile weißt, besitze ich zwei Wohnungen im Prenzlauer Berg, die ich vermiete. Das ist neben meinem ETF-Portfolio das andere große Standbein meines Vermögensaufbaus.

Und tatsächlich hat die Nachricht meiner Wohnungsverwaltung nicht lange auf sich warten lassen. Die Keller im Gebäude sind abgesoffen. Das Wasser stand ca. 10cm tief im Keller. Viele gelagerte Gegenstände sind nass geworden.

Alles locker… oder etwa nicht?

Das ist zunächst mal gar kein so großes Problem.

Die Keller meiner Wohnungen haben ein so einladendes Ambiente wie eine Mülldeponie in Kalkutta. Alles irgendwie verlottert und zerfallen. Da möchtest Du nicht Deine Flitterwochen verbringen. Dazu noch gut einsehbar und daher einladend für Langfinger aller Couleur.

Wertvolle Gegenstände haben da unten nichts zu suchen. Für die alten Skier oder den Dia-Projektor reicht es noch. Aber der Rest muss wirklich in die eigenen vier Wände. Und das haben meine Mieter auch brav befolgt. Es ist daher im Keller kein nennenswerter Schaden entstanden – weder beim persönlichen Eigentum, noch an der Bausubstanz.

Daher war ich zunächst mal erleichtert.

Aber ich habe mich zu früh gefreut…

Vom Schicksal des Goldfischs

Ein paar Wochen später kam einer der Mieter aus dem Urlaub zurück. Neben sommerlichen Grüßen hat er auch direkt ein paar nette Fotos mitgeschickt.

Wie sich herausstellte, war dieser „Jahrhundertregen“ so stark, dass das Wasser durch eines der geschlossenen Fenster gedrungen ist. Dann hat es sich seinen Weg durch das Wohnzimmer gesucht und als wehrloses Opfer den großen Teppich in der Mitte des Raumes gefunden. Der hat sich dann vollgesogen wie eine Küchenrolle im Goldfischglas.

Ein ähnliches Schicksal wie der Goldfisch ereilte dann auch der Laminatboden, nachdem der nasse Teppich ein paar Wochen unbeobachtet seine Arbeit leisten konnte. Es hat ihn dahingerafft.

Einfach dumm gelaufen.

Kuscheln mit der Schwiegermutti

Auf die Schuld- und Kostenfrage komme ich gleich noch zu sprechen.

Jetzt musste erst mal Nothilfe geleistet werden. Wie ich hier schon beschrieben habe, bin ich als Vermieter eher der Kuscheltyp. Wenn es meinen Mietern gut geht, dann geht es auch mir gut. Zu meinen Mietern pflege ich also ein ähnliches Verhältnis, wie zu meiner Schwiegermutter.

Das ist meine träumerisch visionäre Vermieter-Philosophie, die sich bislang bezahlt gemacht hat.

So habe ich mich erst mal auf die Suche nach einem guten Handwerker gemacht, der den Boden möglichst schnell erneuern kann. Da dies der erste ernsthafte Zwischenfall in meiner sechsjährigen Zeit als Vermieter war, musste ich jungfräulich an die Sache rangehen.

Mein Wohnort ist über 500km von meinen Immobilien entfernt. Es ist also nicht mal eben um die Ecke. Solch eine weite Distanz habe ich billigend in Kauf genommen – damit mir die Home Bias nicht die Immobilienrendite verhagelt.

Jetzt war der Zeitpunkt gekommen der Wahrheit ins Auge zu blicken.

Kann ich dieses Problem auch entspannt aus der Ferne lösen oder wird mir die räumliche Distanz zum Verhängnis?

How much is the fish?

Wie immer im Leben hat sich ein gutes Netzwerk bezahlt gemacht.

Mir wurde ein verlässlicher und günstiger Handwerker empfohlen, der nicht nur motiviert war sich meines Problems anzunehmen, sondern auch kurzfristig verfügbar war.

Der einzige Haken an der Sache war, dass Krzysytof kein Deutsch spricht. Dafür kann er fließend Englisch schnacken, nachdem er fünf Jahre auf der Insel malocht hatte. Die Kommunikation kriegen wir schon irgendwie gewuppt.

Die Ansage meinerseits war klar:

Krzysytof, take all the old rubbish out and get rid of it. Thereafter, purchase new laminate and do a hell of job in laying it.

Wir hatten uns dann nach einigem Hin und Her auf einen Pauschalpreis von 400 Euro für „the Job“ geeinigt, plus Material und Umsatzsteuer. Dafür konnte Krzysytof dann auch gleich mit seinem Kompagnon losrödeln.

Der Plan war am Freitag das alte Laminat rauszupopeln und den Müll dann zu entsorgen. Über Nacht kann der Boden dann in Ruhe austrocknen (falls nötig) und am Samstag basteln die Jungs dann das Puzzle mit neuem Laminat wieder zusammen.

Der Mieter hat den Kameraden dann auch netterweise gleich seine Wohnungsschlüssel in die Hand gedrückt und sich für das Wochenende verpieselt. Vertrauen ist alles!

So weit so gut. Kann ja eigentlich nichts schiefgehen, oder?

Es gibt da ein Problemchen…

Es dauerte keine volle Stunde, bis am Freitag der Anruf kam.

Nico, we have a problem.

Oh, oh.

All that shit under the floor is glued together. It takes ages to get it out.

Ups. Schick mal per WhatsApp ein paar Bildchen.

 

 

 

 

 

 

Das sieht wirklich Shit aus. Die ganze Dämmung war mit dem Laminat zusammengekleistert. So etwas hält für die Ewigkeit. Dumm nur, wenn man es auswechseln muss.

Bis runter aufs Holz, was die Etagen voneinander trennt, musste alles raus. Wir brauchten also auch eine neue Dämmung. Da musste dann das Laminat oben drauf verlegt werden.

Hilft ja alles nichts. Nun musste auch Krzysytofs zweiter Hilfsarbeiter mit an die Schippe. Die Jungs haben dann zu dritt Freitagnachmittag und den ganzen Samstag durchgerödelt. Am Montagmorgen gab es dann noch den Feinschliff.

Dann war der Lachs gegessen.

Happy End

Und das Ergebnis kann sich wirklich sehen lassen. Die Jungs haben saubere Arbeit geleistet.

Auch der Mieter ist happy – zumindest einigermaßen. Da er selber Handwerker ist, hätte er es natürlich besser und schneller hinbekommen… Ich hatte ihm sogar angeboten es selber zu machen und dafür einen Monat mietfrei zu wohnen. Wollte er aber nicht.

Preislich habe ich mich dann auch gütig mit Krzysytof geeinigt. Wir haben die Arbeit dann pauschal mit 600 Euro entlohnt. Dazu kommen noch 400 Euro Material und die Mehrwertsteuer. Macht Tutti Completti 1.190 Euro.

Das ist eine Menge Asche, aber für den Schaden noch ein sehr guter Preis.

Wer zahlt die Zeche?

Ob ich auf der Rechnung sitzen bleibe ist noch unklar.

Dem Mieter kann ich es nicht in Rechnung stellen. Es hat schließlich durch die Fenster geregnet. Da kann er nichts für.

Derzeit prüfe ich noch, ob es über die WEG-Instandhaltungsrücklage bezahlt werden kann. Die (Rechts-) Lage ist nicht ganz klar. Es wird dann auf der nächsten Eigentümerversammlung geklärt.

Zeitnah werden jetzt erst mal von der Verwaltung die Fenster repariert. Solche „Jahrhundertregen“ scheint es plötzlich alle Nase lang zu geben. Mittelfristig werde ich die alten DDR-Fenster wohl mal austauschen müssen.

Alles eine Frage der Rendite

Dies war der erste richtige Schaden, den ich bisher in den Wohnungen hatte. Die ersten sechs Jahre bin ich ohne Probleme und Kosten durchgekommen.

Ich gehe davon aus, dass ich die Kosten tragen werde – oder zumindest einen Teil davon. Der Schaden entspricht ca. drei Monatskaltmieten. Das haut eine ordentliche Delle in die Rendite.

Und genau hier setzt ja auch Gerd Kommer in seinem „Kaufen oder Mieten“ Standardwerk an. Instandhaltungsrücklagen sind die Schattenseite des Immobilienbesitzers und werden meist brutal unterschätzt. Kommer würde als Annahme für eine Renditeberechnung 2% oder 2,5% des Kaufpreises für die jährilche Instandhaltungskosten ansetzen.

Ich bin bei meiner Renditeberechnung hier und hier bisher von 1% des Kaufpreises ausgegangen – generell für alle Kosten, also auch WEG-Verwaltung.

Das wären für diese Wohnung 700 Euro pro Jahr. Der WEG-Verwalter kostet 250 Euro pro Jahr. Ca. 350 Euro fließen in die WEG-Instandhaltungsrücklage. Da bleibt dann nicht mehr viel übrig für die Instandhaltungsrücklagen meines Sondereigentums.

Diese Annahme müsste ich also im Finanzglück Immobilienrendite-Modell noch nach oben anpassen.

Fazit

Was kann ich also rückblickend über den ersten größeren Schadensfall meiner Immobilien sagen?

Im Großen und Ganzen ist es eigentlich ganz gut gelaufen.

Der zeitliche Aufwand war trotz allem noch im grünen Bereich. Mehr als drei oder vier Stunden meiner kostbaren Zeit musste ich nicht investieren.

Die Kosten sind zwar hoch im Verhältnis zur Kaltmiete, liegen aber noch im Rahmen. Der Spaß hätte auch teurer werden können. Meine ursprüngliche Annahme für Instandhaltungskosten hatte ich zu tief angesetzt. Das muss ich für die Zukunft anpassen.

Meine wichtigste Erkenntnis ist aber, dass sich solch ein Thema recht problemlos aus der Ferne regeln lässt. Dies war der erste große Test für einen Härtefall. Die Koordination zwischen Handwerker, Mieter und Hausverwaltung war recht unkompliziert. Das Endresultat hätte auch nicht anders ausgesehen, wenn ich vor Ort gewesen wäre.

Aber eines hat dieser Vorfall auch noch mal klargemacht. Ein Immobilienkauf ist eine andere Hausnummer, wie z.B. eine Investition in den Aktienmarkt. Beides hat seine Vor- und Nachteile.

Aber eine Immobilie ist deutlich aufwendiger in der Verwaltung – selbst wenn Du einen Verwalter für Dein Sondereigentum zwischenschalten würdest.

Ein ETF-Portfolio ist viel entspannter zu managen.

Besitzt Du eine vermiete Immobilie und konntest bereits Erfahrungen mit solchen Schäden sammeln? Oder ist dieser Fall vielleicht genau das abschreckende Beispiel, warum Du Dir selber keine vermietete Immobilie zulegen würdest? Ich bin schon gespannt auf Deinen Kommentar!

 

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40 Kommentare

  1. Mega witzig! Krzysytof hat das gut gemacht… ich würde da sofort einziehen, wenn die Wohnung in Hamburg stehen würde! Klar, aus der Ferne ein Kunststück das zu koordinieren aber hilft ja auch irgendwie nix. Gott sei Dank kanns ins ETF-Portfolio nicht reinregnen! 🙂

    1. Moin Sascha,

      die Koordination war eigentlich ok. Der Mieter hatte mir die Bilder vom Schaden geschickt und einen Lagebericht abgegeben. Die Kommunikation mit Krzysytof (Telefon und WhatsApp) war auch ok. Mit der Hausverwaltung sowieso. Der Teil hat also ganz gut hingehauen. Man gibt halt irgendwo Kontrolle auf, wenn man nicht vor Ort ist. Aber damit kann ich gut leben. Nachdem ich jetzt eine gute Erfahrung mit Krzysytof gesammelt hatte, würde ich in der Zukunft auch noch mal entspannter sein, wenn neue Probleme auftreten.

      VG, nico

  2. Hi Nico,
    ich finde es super, dass du so offen und ehrlich die Nachteile/Herausforderungen des Vermietens beschreibst. Es scheint, dass du die erforderliche Ruhe mitbringst, um als Vermieter nicht unglücklich zu werden.

    Als Eigentums-Laie hätte ich aber gedacht, dass die Wohngebäudeversicherung einen solchen Schaden abdeckt?!

    Ich wünsche dir viel Erfolg beim Schadensausgleich und in Zukunft weniger böse Überraschungen.

    Viele Grüße
    Felix

    1. Moin Felix,

      die Versicherung war auch mein erster Tipp. Mein Schaden war nicht der einzige im Haus, so dass wir mehrere Betroffene waren. Die Hausverwaltung hatte die Versicherung noch mal gecheckt und Gespräche geführt, aber für diesen speziellen Fall hat sie nicht gegriffen (der Fall ist aber noch nicht abgeschlossen). Eine Hausratsversicherung hätte wohl eher gegriffen, aber die hatte der Mieter nicht.

      VG, nico

  3. Guten Morgen! Krzysytof scheint ein cooler Typ zu sein! Ist doch alles gut ausgegangen, sei froh, dass Du erst nach 7 Jahren so einen Schaden hattest. Diversifikation ist alles!

    1. Hi Jenny,

      so sehe ich das auch. Als unverbesserlicher Optimist ziehe ich sogar noch ein paar positive Aspekte draus. Diese Erfahrung hat mir gutgetan. Ich habe gesehen, dass ich so eine Sache locker aus der Ferne wuppen kann. Darüber hinaus habe ich noch einiges dazugelernt, wie man mit Handwerkern, dem Mieter und der Hausverwaltung in solch einer Situation umgeht.

      Man ist ja nicht als Vermieter geboren. Die Thematik ist hochkomplex und man lernt ständig etwas dazu. Von daher würde ich auch jedem raten erst mal klein anzufangen, bevor man die große Karriere als Immobilieninvestor lostritt. Die Beträge, die ich damals investierte, waren noch übersichtlich. Je länger ich den Kram mache, desto sicherer werde ich. Trotzdem sehe ich mich nach wie vor eher als Anfänger auf dem Gebiet.

      VG, Nico

  4. Würde Krzysytof auch in Leipzig arbeiten 😉

    Mensch Nico, ich hoffe ich habe den Kelch nicht an dir in diesem Jahr weitergegeben 🙁
    Letzendlich ist es mir ja ähnlich 2016 ergangen, als dann aber die Renovierung fertig war und alles neu und schick aussah, habe ich mich auch ein Stück in die Wohnung verliebt, das passiert Dir bei einem ETF bestimmt nicht…hat halt alles Vor- und Nachteile 🙂
    Beste Grüße aus Hamburg
    Rene

  5. Dazu mal eine Frage: Nimmst Du an den Eigentümerversammlungen persönlich teil? Das wäre ja auch ein Aufwand der in irgendeiner Weise finanziell berücksichtigt werden müsste….

    1. Moin Hans,

      ich habe noch nie persönlich an einer Eigentümerversammlung teilgenommen. Die WEG-Verwaltung schickt die Tagespunkte immer von der Versammlung rum und ich bespreche die Punkte dann im Detail. Dann schicke ich denen eine Vollmacht in denen ich detailliert aufschreibe, wie für mich abgestimmt werden soll.

      Ich habe nicht wirklich das Verlangen an der Versammlung teilzunehmen. Es würde mich glaube ich nur aufregen. Wirklich etwas beeinflussen kann ich eh nicht, da ich nur zwei Wohnungen von zwei Dutzend habe. Wenn ich selber in der Wohnung wohnen würde, dann hätte ich wohl ein größeres Interesse. So ist es mir eher egal. Meine Energie verwende ich für wichtigere Dinge.

      VG, nico

  6. Ohje, für mich wär das ja nix. Aber schön, wenn du es positiv sehen kannst!

    Ich konnte mich nun nach langem Hin und Her zum Kauf eines Immobilien-ETFs durchringen. Der damit verbundene Verwaltungsaufwand ist für mich völlig ausreichend. 😉

    1. Moin ETF-Sparer,

      Immo-ETF oder REIT ist auch eine gute Alternative um sich Immobilien Risiken (und Returns) ins Portfolio zu holen. Deutlich entspannter aber eben etwas komplett anderes als eine eigene Immobilie.

      VG, Nico

  7. Hi Nico,

    Ich besitze auch eine Neubauwohnung die ich seit 3 Monaten als Erstbezug vermiete.

    Ich wurde gleich zu Beginn als Vermieter mit einem Mangel den man klären muss konfrontiert. Und zwar der Strom! Jedes mal als der Mieter den Kühlschrank ansteckte war die komplette Küche nach einigen Stunden stromlos. Zum verrücktwerden..

    Da ich eine neue Küche selbst verbaut habe, dachte ich das ich evtl. ein Kabel an der Wand erwischt habe..

    Da ich auf Anbieb nichts finden konnte, habe ich mich Zu guter letzt doch entschlossen den Bauträger und auch den Elektriker zu kontaktieren..

    Nach 3 Terminen mit dem Elektriker hatte er den endlich herausgefunden das ein defektes Thermostat die Ursache der ganzen Stromsache war.
    Dem Mieter habe ich da das ganze 3 Wochen ging und er keinen Kühlschrank hatte eine Mietminderung von ca. 20% gegeben für den ersten Monat.

    Seit dem ist gottseidank Ruhe und ich kann meine Mieteinnahmen ruhig entgegenehmen 🙂

    1. Hi Ceelow,

      kannst Du Dir in dem Fall die Kohle vom Bauträger zurückholen? Ist doch bestimmt eine Gewährleistungskiste, oder? Ich bin aber wirklich kein Spezialist auf diesem Gebiet.

      Für mich ist selber fummeln keine Option. Ich muss/will immer auf professionelle Hilfe zurückgreifen. Das ist aber auch ok. Die Mieteinnahmen müssen so etwas mit abdecken. Dafür gibt es ja die Rücklage.

      Aber nervig ist es natürlich schon. Dafür ist das Leben eigentlich zu kurz, sich um so einen Mist zu kümmern.

      VG, Nico

  8. Hallo Nico,

    sehr gut, wie du die eigentlich echt nervige und ärgerliche Geschichte mit so viel Gelassenheit genommen hast – zumindest scheinbar. Ich wäre da wohl deutlich impulsiver und wäre wohl ewig am fluchen gewesen 😉 Aber zum Glück habe ich ja Mike, der mich dann hoffentlich wieder runterbringen würde…

    Wir sind gerade sehr involviert in die Überlegungen, selbst eine Wohnung zu kaufen. Klar, haben wir auch Bedenken vor solchen Erlebnissen – aber wie du denken, wir dass man daraus eben auch lernt und wir werden eine etwas höhere Instandhaltungsrücklage einfach einkalkulieren. Und um meinem Kontrollwahn gerecht zu werden, wird es bei uns sicherlich keine Immobilie in Berlin – das wäre mir einfach echt zu weit und ich bewundere, wie entspannt du bei all dem bist!

    Auf ein ruhiges Jahr mit deinen Wohnung 😉

    LG
    Marielle

    1. Hallo Marielle,

      na dann mal viel Glück bei der Suche. Wenn Du fragen hast, dann können wir gerne noch mal schnacken. Wir wollten doch eh noch mal irgendwann lunchen gehen in Frankfurt, oder?

      Das Rhein-Main Gebiet deckt für mich fast alle wichtigen Makro Kriterien für eine Immo-Investition ab. Hier wird auch langfristig die Post abgehen, selbst wenn die Preise/Mieten in vielen anderen Gebieten in Deutschland zu purzeln beginnen. Von daher musst Du auch nicht in die Ferne ziehen. Das wäre anders, wenn Du in Deinem 500 Seelen-Dorf in Thüringen schauen würdest.

      Die Kunst ist es jetzt eine preislich attraktive Immobilie zu finden. Nichts leichter als dass, oder?

      VG, nico

      1. Hi Nico,

        da hast du vollkommen Recht – es ist sooo einfach eine preislich top Immobilie hier zu finden, dass wir uns quasi nicht entscheiden können 😉

        Wir schreiben Dir die Tage mal wegen einem Treffen – das müssen wir bald mal angehen 😉

        LG
        Marielle

  9. Moin Nico,
    da ist es wieder das viel zitierte und heiß geliebte „passive“ Einkommen 😉
    Ich finde es auch gut, dass mal die negativen Seiten angesprochen werden!
    Du hast es ja schon erkannt: Blöd gelaufen und du kannst froh sein, dass du vorher so lange Ruhe hattest. Ist doch auch alles gut ausgegangen und bei dem Preis für das Ergebnis kann wohl auch keiner meckern. Und die Haftungsfrage finde ich auch immer sehr spannend! Es haftet eigentlich nie der den man als erstes im Kopf hat und oft auch gar keiner also in der Konsequenz man selber :/
    Gib mal ein Update wie es in deinem Fall ausgeht!

    In Zukunft wird sicher mal wieder was sein. Aber bei deiner relaxten Herangehensweise kann die nächste Sintflut die Buden wohl auch nach Marzahn spülen und du organisierst ganz entspannt nach den täglichen Liegestützen aus der heimischen Hängematte heraus einen polnischen Laster für den Rücktransport (Krzysytof hat bestimmt einen nahen Verwandten in der Speditionsbranche).

    Ich manage meine Buden auch selbst. Nur die eine, die weiter weg is,t habe ich einem Verwalter anvertraut. Obwohl die anderen auch weit weg sind, wenn ich in Frankreich bin aber in Hamburg bin immerhin ein paar Tage im Monat und kann was regeln. Man lernt ja ne Menge dabei. Aber wirklich passiv ist der Einkommensstrom bei mir nicht. Trotzdem möchte ich ihn nicht missen und er trägt einen erheblichen Teil zu meinem Einkommen bei. Außerdem können wir ein Großteil des Aufwandes ja jederzeit an eine Verwaltung (Sondereigentum) abgeben. Das kostet natürlich etwas Rendite. Aber langfristig kann ich mir das durchaus vorstellen.

    Ich drücke die Daumen, dass du erstmal Ruhe hast vor Starkregen und anderen Katastrophen!

    Beste Grüße
    Vincent

    1. Hey Vincent,

      sehr lustig 🙂

      Mit Krzysytof hast Du bestimmt Recht. Der scheint eine Allzweck-Waffe zu sein.

      Eine Investition in eine Immobilie ist in meinen Augen immer „aktiver“ als eine Investition in einen ETF. Aber das ist auch ok so. Dessen ist man sich ja auch bewusst, wenn man sich so eine Wohnung ins Portfolio holt.

      Ich will jetzt auch nicht zu negativ rüber kommen hier. Der Kauf dieser beiden Butzen war für mich ein absoluter Glücksfall. Ich würde es immer wieder so machen. Auch würde ich nicht ausschließen wollen, irgendwann in der Zukunft noch mal eine weitere Immobilie zu kaufen. Unter welchen Bedingungen, das werde ich bald noch mal in einem Beitrag beschreiben.

      Im Moment ist mein Fokus aber auf (Immobilien-) Schuldenabbau und dem Wachstum unseres ETF-Portfolios. Die Balance ist durch die beiden Wohnungen und dem Eigenheim viel zu immobilienlastig.

      Du kannst gerne einen Beitrag über Deine Hamburger Wohnungen verlinken, wenn es passt. Mich interessieren solche Posts immer.

      VG, nico

      1. Hello again!
        Zunächst habe ich diesen Artikel mal bei mir auf der Immoseite verlinkt. Es sollen ja auch mal die Schattenseiten aufgezeigt werden. In die Rubrik Immobilien dürfte bei mir demnächst etwas Bewegung kommen… Artikel über meine Immos wird es auch noch geben!

        Außerdem sammle ich ab sofort vermehrt thematisch passende Links zu allen Kategorien, die auf meiner Seite präsentiert werden. Was es damit auf sich hat erfährst du am Ende dieses Interviews:
        https://www.freakyfinance.net/2017/02/01/der-finanzblogroll-bekommt-konkurrenz/

        Beste Grüße
        Vincent

  10. Das ist ja der Horror. Ich muss schon sagen, dass das sehr cool gemanaged hast. Das muss man mal erst mal so machen…

    Obwohl meine Eltern nur in Immobilien investiert haben (in der Türkei), habe ich dafür nie ein Interesse gehabt.

    Vermutlich weil die Immobilien meiner Eltern nach dem Erdbeben im Jahr 1999 abgerissen werden mussten und damit eine Jahre lang aufgebaute Investition ruiniert war.

    An den Schock, den mein Vater erleben musste, als er von der Nachricht erfuhr, kann ich mich noch genau erinnern.

    Irgendwann habe ich dann beschlossen eher Aktien zu kaufen. Gerade habe ich nur Aktien von zwei Unternehmen. Obwohl ich bei weitem nicht voll investiert bin und es keinen rationalen Grund gibt sich Sorgen zu machen, erscheint mir diese Zahl so niedrig, dass ich ständig an Diversifikation denken muss.

    Das ist wohl das einzig Positive, dass ich aus unserer Immobilienzeit mitnehmen konnte.

    1. Hey Ferhat,

      au Backe. Das ist ja ein Albtraum. Ich hoffe Deine Eltern hatten wenigstens irgendeine Form von finanzieller Entschädigungen erhalten (z.B. Versicherung). Solch eine Immobilie ist schon ein großes Klumpenrisiko, keine Frage. Diversifikation durch einen Strauß an Aktien oder in Form eines Fonds ist da einfacher.

      Das Aktienmarkt-Äquivalent zu der Erfahrung Deines Vaters, wenn man denn davon sprechen kann, wäre wohl ein massiver Einbruch am Aktienmarkt, bei dem man gezwungen ist zu verkaufen. Aber so eine Immobilie, die man vielleicht selber mit aufgebaut oder renoviert hat, ist doch schon eine deutlich persönlichere Geschichte, als ein paar Ziffern in der Depot Übersicht.

      VG, nico

      1. Also ein Teil ist tatsächlich zurückgeflossen, aber leider nur ein Teil. Ich habe mich nie mit den Details beschäftigt und weiß nicht warum und wieso, aber so war es nun mal.

        Und ja, beim Aktienmarkt kann es genauso zu Verlust kommen. Der einzige Trost beim Aktienmarkt ist, dass man warten kann nach einem großen Crash und die Aktien häufig auf alte Kurse zurückfinden.

        Ich mag es nicht Kredite zu ziehen und schaffe es derzeit auch nicht ohne einen Kredit Immobilienbesitzer zu werden. Das ist noch so ein Grund, der mich von Immobilieninvestments abhält.

        Interessanterweise meint mein Vater ständig, dass ich eine Immobilie kaufen solle, weil sich das langfristig auszahle. Und das sagt er, obwohl er durch ein Erdbeben so viel verloren hat…

  11. Hey Nico,

    vielen vielen Dank für deinen Bericht. Seit Kurzem bin ich auch Eigentümer und diese Infos sind Gold wert! In Salzburg regnet es ständig, das grenzt schon fast an ein göttliches Urteil. Als ob die Stadt vom Niederschlag heimgesucht wird. Hoffentlich bleibt mir jeglicher Wasserschaden aus.

    Danke und LG
    Johannes

  12. Hallo,

    toller Beitrag und eine super gelassene Herangehensweise. Das ist der Grund, warum die Finanzen auf einem starken Fundament stehen sollten. Wenn du jetzt ganz knapp kalkuliert hättest, wäre deine Reaktion vielleicht anders gewesen.

    Aber mal eine andere Frage, wer zahlt in solch einem Fall eigentlich falls beim Mieter das Inventar kaputt geht. Ich war ehrlich gesagt bis vor kurzem davon ausgegangen, dass mindestens der Fußboden durch die Gebäudeversicherung reguliert wird.

    VG
    Jan

    1. Moin Jann,

      Die Diskussionen zwischen der Versicherung und der Hausverwaltung sind wohl noch nicht fertig, aber das erste Feedback war, dass die Versicherung diesen Fall nicht abdeckt.

      Vom Inventar meines Mieters sind auch ein paar Sachen beschädigt worden. Insbesondere der Teppich und der Wohnzimmertisch. Das war aber alles günstiger Ikea Kram. Das habe ich einfach stillschweigend außen vor gelassen und wurde vom Mieter auch nicht noch mal erwähnt. Ihm war glaube ich wichtig schnell den Boden wieder repariert zu bekommen.

      VG, nico

  13. oh, 500 km ist aber eine grosse Distanz. Ich wüsste nicht, ob ich eine Immobilie vermieten könnte, die so weit von meinem Wohnort entfernt ist.

    Ist es überhaupt möglich mit kleinem Budget in das Immobiliengeschäft einzusteigen?
    -Erfolgsmaschine

    1. Prinzipiell kannst du auch mit kleinem Budget einsteigen. Der Hebel bei Immobilienkäufen ist meistens sehr hoch. Nur wenige können sich eine zu 100% eigenfinanzierte Immobilie leisten. Typische Eigenkapitalanteile liegen bei etwa 10 – 40%. Ob und zu welchen Konditionen du einen Kredit bekommst ist individuell mit der Bank abzuklären.

      Neben dem erhöhten Verwaltungsaufwand und der Risikokonzentration den Einzelimmobilien erzeugen, ist das Spekulieren mit geliehenem Kapital ein weiterer Aspekt, wieso für mich kein Immobilienkauf in Frage kommt.

      Fragt man Bekannte und Freunde, so würde niemand einen Kredit aufnehmen, um mit diesem Geld in Aktien zu investieren (was ja auch nicht klug wäre). Bei Immobilienkäufen liegt der Finger meiner Meinung nach oft ein wenig zu locker am Abzug.

    2. Dem kann ich nichts mehr hinzufügen. Ich werde in den nächsten Wochen mal ein reales Beispiel von einem meiner Leser bringen, der sich kürzlich ohne nennenswertes Eigenkapital eine Immobilie gekauft hatte. Ich werde es durch das Rendite-Modell laufen lassen und die Auswirkungen von so einem extremen Hebel auf die Rendite zeigen. Wirklich interessanter Kram. Hatte mich selbst überrascht welche Auswirkungen kleine Änderungen in den Annahmen auf die Renditekalkulationen haben.

      1. Eine Finanzierung inkl. Nebenkosten entspricht einer Eigenkapitalrendite von „unendlich“.
        Da schaufelt dir das Geld anderer Leute jeden Monat eigenes Geld auf dein Konto.

        Da bastel ich grade für meine jüngsten Erwerbungen dran. Da wird aber seitens der Banken mit harten Bandagen gekämpft. Ist ja auch verständlich und die Kreditvergaberichtlinien haben sich letztes Jahr nochmal verschärft. Hier trifft der alte Spruch mal wieder besonders gut zu:
        „Eine Bank ist ein Ort, an dem man Geld geliehen bekommt, wenn man nachweisen kann, dass man es nicht braucht.“

        Da bin ich grad bei und ich habe Signale empfangen, dass es wohl nach langem Kampf gelingen könnte. Es bleibt spannend. Darüber werde ich definitiv auch noch schreiben. Ist jetzt schon der Hammer die ganze Story dahinter. Egal wie es ausgeht. Ist ja noch nicht fix und könnte auch noch komplett kippen. Die damit einhergehenden Risiken sind mir bekannt, falls sich der eine oder andere Leser Sorgen macht, dass ich mit dem Vorhaben zu nah am Abgrund wandle.

        Meine anderen Objekte sind bezahlt oder solide/konservativ finanziert. Wollte mal was neues probieren…

        Derweil sind Interviews mit ein paar Immobilienexperten in Arbeit. Um einen Gastartikel zum Thema „vermieten“ wurde ich auch gebeten. Sieht aus als könnte es in absehbarer Zeit „Immo-Wochen“ auf freaky finance geben 😉

        Bis dann!
        Gruß
        Vincent

  14. Da hast du mit Krzysytof einen Glücksgriff gemacht. In der Immobilienbranche braucht man ein gutes Netzwerk. War zwar nun ein bisschen Schotter, aber hätte viel schlimmer kommen können. Bin auf den Fenster-Bericht gespannt! Danke fürs Teilen.

  15. Moin,
    finde auch das ist doch ganz gut verlaufen. Obwohl natürlich ganz ohne Schaden es noch besser gewesen wäre.

    Ich weiß nicht, ob es aktuell solche Gründe wären, welche mich von einer Immobilie als Investition abhalten. Glaube eher das Klumpenrisiko und die Diversifikation. Ich glaube wenn die anderen Investitionen einen entsprechenden Wert erreicht haben, dann würde ich auch über Immobilien nachdenken. Geregelt kriegt man es ja dann schon, wie du es zeigst.

    Gruß,
    mafis

    1. Moin Mafis,

      es ist halt eine komplett andere Kiste als seinen Schotter in den Aktienmarkt zu investieren (oder aufs Tagesgeldkonto zu legen). Diversifikation ist einer der Hauptgründe, die gegen den Kauf einer Einzelimmobilie sprechen. Bei solch einer Wohnung, in dieser Lage, ist das Risiko noch leichter zu mitigieren als wenn Du eine komplett neue Wohnung oder sogar ein Haus auf dem Lande investierst.

      Es übt aber eine gewisse Faszination aus, die man mit nackten Zahlen nicht wirklich beschreiben kann.

      VG, Nico

  16. Danke für die ausführliche Schilderung. Da hast du wohl genau den Punkt erwischt, den Immobilienkäufer gern außer acht lassen, wenn sie von Betongold sprechen. Wenn man die 1200 Euro auf die 6 Jahre verteilt sind das bisher Instandhaltungskosten von 200 Euro Pro Jahr. Das ist wohl noch deutlich im Rahmen des möglichen. Allerdings wird an deinem Beispiel auch schnell deutlich, wie sich damit die Rendite verhagelt. Ohne persönliche Rücklagen geht hier absolut gar nichts!

    Ich muss daher immer den Kopf schütteln, wenn Investoren eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital planen. In genau so einem Fall wie deinem stehen sie nämlich am Ende ganz schön im Regen.

  17. Hallo Nico,

    deine Hoffnung, dass die Eigentümergemeinschaft den Schaden aus der Rücklage regelt, kannst du begraben.

    Zwar ist das ein Schaden im Sondereigentum (=deins), der durch ein schadhaftes Gemeinschaftseigentum (Fenster) verursacht wurde, den Schaden am Sondereigentum muss trotzdem der Sondereigentümer selbst tragen. Ausnahme: Der Schaden am Gemeinschaftseigentum war der Gemeinschaft bekannt und ist schuldhaft nicht behoben worden.

    https://www.promeda.de/blog/gemeinschaftseigentum-verursacht-schaden-am-sondereigentum/

    Gruß Martin

    1. Hallo Martin,

      so hatte ich es auch schon recherchiert. Ganz aufgegeben habe ich aber noch nicht. Die Rechnung habe ich (auf Anfrage) an die Hausverwaltung weitergeleitet. Der Fall wird dann bei der nächsten Versammlung zur Abstimmung kommen. Wer weiß, vielleicht passiert ja noch eine Überraschung.

      VG, Nico

    1. Moin PGH,

      da hast Du bestimmt recht. Ich hatte extra noch mal genau draufgeschaut, als ich den Namen von der Rechnung in den Beitrag übertragen habe. Aber ich stoße hier an meine Grenzen 🙂

      VG, nico

  18. Erfrischende Geschichte Nico!

    wie hier schon häufiger geschrieben, hast du ja noch mal Glück im Unglück gehabt – auch dank der fleißigen polnischen Handwerker. Wer es noch nicht kennt, sollte sich unbedingt mal den Schiedunter zwischen Deutschen und Polnischen Handwerkern erklären lassen 😉 https://www.youtube.com/watch?v=j4G6xldo240

    Persönlich habe ich mich u.a. auch als solchen Gründen noch nicht an eine Immobilie als „Ganzes“ herangetraut. Habe aber in diesem Jahr begonnen einen kleinen Teil meines Depots via Zinsland und exporo Projekten in Immobilien anzulegen. Dies ist (je nach Betrachtungsweise) das um einiges risikoreicher als die Direktanlage, hat aber auch den Vorteil, dass sich nicht auf einmal ein gewisses Klumpenrisiko im Depot bildet.

    Wünsche Dir weiterhin maximale Vermieterfolge!
    Gruß
    Anton

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