Wie Dir die Home Bias Deine Immobilienrendite verhagelt

Du spielst mit dem Gedanken eine Immobilie als Geldanlage zu erwerben?

Mit den Mieteinnahmen Deine Altersvorsorge aufzuhübschen?

Vielleicht sogar die finanzielle Freiheit zu erreichen, wie Melanie?

Herzlichen Glückwunsch!

Die Chancen stehen gut, dass Du Dein Ziel erreichst. Aber auch nur, wenn Du das nötige Durchhaltevermögen mitbringst und… ja und… die passende Immobilie erwirbst.

Und das ist gar nicht so einfach.

Beim Kauf einer Immobilie gibt es viele Dinge zu beachten. Dazu zählt auch – und gerade – die Lage von der Bleibe. Und genau da liegt oft der Hase im Pfeffer begraben.

Ich tausche mich oft mit Lesern über dieses Thema aus. Fast immer herrscht die gleiche Grundannahme vor.

Ich kaufe die Immobilie dort, wo ich auch lebe!

Warum?

Was der Bauer nicht kennt…

Beim Kauf einer Anlageimmobilie gibt es einen starken Hang zur „Home Bias“ oder Heimatmarktneigung, also einer Tendenz des Anlegers, den Heimatmarkt zu gewichten.

Du kaufst Deine Immobilie in der gleichen Stadt oder Region, in der Du auch lebst.

Das kennst Du vielleicht gut von Deinen Investitionen in den Aktienmarkt. Unbewusst bevorzugst Du Aktien von Unternehmen, die Dir gut bekannt und allgegenwärtig sind. Also Anteile von BMW, Lufthansa oder der Allianz. Lieber einen ETF auf den DAX statt den S&P 500.

Dieses Verhalten ist für Dich nicht ohne Risiko. Durch Deinen engen Horizont leidet die Diversifikation. Und wenn man dem freundlichen Herrn Markowitz glauben darf, dann akzeptierst Du damit mehr Risiko bei gleichem Ertrag.

Viel schlimmer ist allerdings, dass Dir durch die Home Bias ein paar richtige Perlen durch die Lappen gehen. Anteile von fantastischen Unternehmen mit einer langen Historie überdurchschnittlicher Renditen.

Du solltest daher eine Home Bias vermeiden – das gilt für den Aktienmarkt genauso wie für den Immobilienkauf.

Lage, Lage, Lage

Dieser Spruch ist nun wirklich schon durchgenudelt. Aber er hat es immer noch in sich. Die Lage ist der wohl wichtigste Treiber für die langfristige Rendite Deiner Immobilie.

Das heißt nicht, dass die teuersten Gegenden Dir langfristig automatisch die beste Rendite bringen. Es ist deutlich komplexer.

Aber das Makroumfeld – Wohnraumangebot vs. Nachfrage, Arbeitslosigkeit oder erwarteter Bevölkerungszuwachs/Schwund – hat einen großen und leicht unterschätzten Einfluss auf die zukünftige Wertentwicklung.

Du willst also sicherstellen, dass Du auch genau dort investierst, wo Du Dir langfristig die höchste Rendite für Deine Immobilieninvestition ausrechnest.

Vielleicht hast Du Glück und lebst in einer Region mit einem günstigen Immobilienumfeld. Aber das wäre dann purer Zufall. Wahrscheinlicher ist, dass Du durch Deine eingeengte Auswahl Geld auf dem Tisch liegen lässt.

Moment mal! Ich habe aber meine Gründe.

Warum solltest Du Dich freiwillig soweit einschränken?

Dafür gibt es einen triftigen Grund.

Du willst vor Ort sein, wenn Du gebraucht wirst. Das ist Dir wichtig.

So kannst Du vor dem Kauf den Markt genau analysieren. Ausreichend Zeit damit verbringen, mit Leuten zu sprechen und Dich auszutauschen. Die Wege sind kurz. Du kannst viele Immobilien besichtigen, bevor Du Deine Traumwohnung (oder Dein Haus) auswählst.

Ist die Immobilie erst mal gekauft, dann kannst Du vor Ort die Sache selbst in die Hand nehmen. Mieterwechsel, defekte Spülmaschine oder die jährliche Eigentümerversammlung? Alles kein Problem.

Das ist ohne Zweifel ein großer Vorteil.

Aber überwiegt es die Nachteile, die Deine Home Bias beim Immobilienkauf mit sich bringt?

Ab in die Muddastadt

Ich glaube nicht. Wahrscheinlich überschätzt Du die Vorteile räumlicher Nähe.

Lass mich mal ein bisschen aus dem Nähkästchen plaudern.

2010 lebte ich noch in London. Ich hatte mir vorgenommen, einen Teil meines Ersparten in eine vermietete Immobilie zu investieren. London selbst schied aus. Ich empfand es als viel zu überteuert. (Hätte ich damals etwas in London gekauft, wäre ich heute deutlich vermögender…  Chance vertan!).

Ich wollte eine kleine Eigentumswohnung in Deutschland kaufen. Eine vermietete Immobilie im Ausland war mir zu heiß. Dort kenne ich mich zu wenig mit dem Miet- und Steuerrecht aus.

Der Umstand, nicht vor Ort in Deutschland zu sein, hat sich im Nachhinein als großer Vorteil erwiesen. Ich hatte keine Home Bias in dem Sinne, dass ich eine bestimmte Region bevorzugen würde.

Alles war weit weg. Alles kam erst einmal in Frage.

Meine Wahl fiel auf Berlin – genauer gesagt den Prenzlauer Berg. Dafür gab es mehrere Gründe.

Die Stadt boomte. Die Nachfrage nach Wohnraum war deutlich höher als das Angebot. Es gab im Ostteil viele sanierte Altbauten, die sich gut zum Vermieten eigneten. Berlin geriet immer stärker in den Fokus internationaler Immobilieninvestoren. Und nicht zuletzt, waren Berliner Eigentumswohnungen 2010 einfach unglaublich billig – besonders im Vergleich zu nahezu allen anderen Europäischen Metropolen. Es war also noch ordentlich Luft nach oben.

Ratzfatz vom Mieter zum Vermieter

Die Umsetzung des Kaufes war dann doch einfacher als ich erwartet hatte.

Nach einigen Wochen Recherche auf den gängigen Internetportalen, hatte ich ein Gefühl für den lokalen Wohnungsmarkt entwickelt. Anschließend machte ich Termine mit Maklern und Banken und stimmte diese zeitlich mit einer gerichtlichen Zwangsversteigerung ab.

Dann ging es in den Billigflieger nach Berlin. Der erste Besuch brachte nichts. Aber beim zweiten Trip hatte ich bereits meine Traumwohnung gefunden. 78.000 Euro für eine 55qm Wohnung im Prenzlauer Berg. Alles im sanierten Altbau mit einfacher Ausstattung. Perfekt.

Beim Gespräch mit dem Makler kam heraus, dass der Verkäufer mehrere Wohnungen in diesem Haus besaß und noch eine weitere verkaufen wollte.

Wie sieht es mit 140.000 Euro Paketpreis für beide aus?

Passt!

Für die Abwicklung, inklusive Notartermin, ging es dann noch ein weiteres Mal nach Berlin. Dann war der Kauf abgeschlossen. Beide Wohnungen waren vermietet, also brauchte ich mich darum erst mal nicht zu kümmern.

Jetzt war ich offiziell Vermieter.

Mein Freund, der Makler

Trotz 1.000 Kilometer Distanz ging der Kauf recht unproblematisch vonstatten.

Und wie sich herausstellte, gilt das gleiche auch für die Verwaltung.

Beim Kauf war ich davon überzeugt, die Wohnung verwalten lassen zu müssen. Schließlich wohnte ich ja nicht in Berlin.

Also fragte ich den Makler, ob er denn einen guten Verwalter empfehlen könnte. Seine einfache Gegenfrage hat mir bis heute über 3.500 Euro gespart.

Warum versuchen Sie es denn nicht erst mal selber?

Ja warum eigentlich nicht?

Verwaltung ≠ Verwaltung

Für die Wohnungen gibt es eine sogenannte Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung), die sich um das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer im Haus kümmert. Die erstellen den Wirtschaftsplan, machen die Hausgeldabrechnungen, organisieren die Eigentümerversammlungen und nehmen Reparaturen am Haus vor. Das kostet mich ca. 20 Euro pro Monat und Wohnung.

Daneben gibt es dann noch die Sonderverwaltung der Wohnungen. Dazu gehört die gesamte Kommunikation mit den Mietern (inklusive Probleme, Kündigung, Neuvermietung, …), die Erstellung der Nebenkostenabrechnung und die laufende Instandhaltung der Wohnung. Also im Prinzip alles, was direkt mit der Wohnung zu tun hat. Das mache ich selber, könnte es aber alternativ für ca. 30 Euro pro Monat und Wohnung von einem Verwalter erledigen lassen.

Alles bequem von der Couch

Es hat mich wirklich überrascht, wie gering der Arbeitsaufwand für die Sonderverwaltung ist. Alles lässt sich wunderbar aus der Ferne erledigen.

Jährliche Nebenkostenabrechnung? – Brauche ich mittlerweile weniger als eine Stunde für. Hierzu wird es noch einen separaten Beitrag geben.

Kaputte Spülmaschine? – Bitte ich den Mieter, es selber reparieren zu lassen und mir die Rechnung zu schicken. Klappt soweit wunderbar. Solche Themen kommen erstaunlich selten vor.

Mieterwechsel? – Gab es bisher zweimal. Beide Male involvierte ich einen Makler. Der schickte mir die Informationspakete der Interessenten zu, gab mir eine Empfehlung und organisiert die Wohnungsübergabe. Bisher hatten die Mieter den Makler gezahlt. In Zukunft zahle ich (richtigerweise) selber.

Eigentümerversammlung? – War ich noch nie persönlich anwesend. Die Agenda lasse ich mir vor der Versammlung von der WEG-Verwaltung zuschicken. Die strittigen Punkte kläre ich dann telefonisch (wenn nötig) und erteile anschließend der WEG-Verwaltung eine detaillierte Vollmacht, wie bei den einzelnen Punkten für mich abzustimmen ist. Das klappt gut.

Finanzierung? – Lässt sich unkompliziert per E-Mail, Post und Telefon organisieren.

Ich verwende also alles in allem nur wenige Stunden pro Jahr auf die Verwaltung meiner beiden Eigentumswohnungen. Das wäre auch nicht anders, wenn ich in Berlin wohnen würde.

Sollte es zu Problemen kommen, z.B. mit einem schwierigen Mieter, dann gäbe es immer noch die Möglichkeit einen Verwalter einzuschalten.

Und die Moral von der Geschicht

Beim Kauf einer Anlageimmobilie solltest Du eine Home Bias vermeiden. Suche Dir die Region oder Stadt aus, in der Du Dir die besten langfristigen Renditechancen ausrechnest.

Du musst nicht in der Nähe Deiner vermieteten Immobilie leben. Die Verwaltung lässt sich einfach und effizient aus der Ferne organisieren. Lass Dich nicht von Distanzen abschrecken.

Je breiter Dein regionaler Fokus bei der Auswahl Deiner Immobilie, desto höher sind die Chancen, die langfristig höchste Rendite zu erwirtschaften.

 

Besitzt Du eine Eigentumswohnung/Haus zur Vermietung? Oder spielst Du mit dem Gedanken eine zu kaufen? Könntest Du Dir vorstellen diese in einer entfernten Region zu vermieten? Ich freue mich schon auf Deinen Kommentar!

 

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14 Kommentare

  1. Hallo Nico,

    den Artikel könnte ich so komplett unterschreiben. Die Eigenverwaltung von den Wohnungen ist ziemlich unkompliziert, wenn kein renitenter Mieter drin sitzt. Dagegen ist niemand gefeit. Aber ansonsten läuft das sehr unkompliziert ab. Allerdings sind die Verwaltungspreise der WEG, die du da aufführst ein echter Traum. Bei uns werden mindestens (im Paket) 100 Euro monatlich fällig. Hier hatte ich auch schon einige Diskussionen über den Wechsel zu einem anderen Verwalter. Wenn aber resistente klüngelbehaftete Miteigentümer einen überstimmen, muss eben noch weiter gebohrt werden. Irgendwann wird auch hier ein Erfolg zu sehen sein (hoffe ich :-)).
    Bzgl. dem Kauf im eigenen Ort, sehe ich immer wieder, dass der Blick über den Tellerrand hilft. Bei uns im Raum Stuttgart sind Wohnungen kaum noch bezahlbar und für Vermieter zur Renditeerzielung kaum noch interessant. Geht man dann 50 km raus aufs Land, was dann immer noch zum Speckgürtel zählt, sind die Immobilienpreise niedriger und die Mieten trotzdem noch so hoch, dass eine anständige Rendite erwirtschaftet werden kann. Allerdings werden hier die Lagen bereits auch schon von großen Immobilieninvestoren abgegrast und man muss relativ schnell sein.

    VG alelab

    1. Moin alelab,

      100 Euro WEG-Verwaltungskosten? Holy Shit. Dann hätte in meinem Fall die ganze Renditeplanung gar nicht mehr hingehauen. Es macht schon Sinn, dass Berlin hier günstiger ist. Das Lohnniveau in Stuttgart ist in einer anderen Liga. Vielleicht kommt auch noch hinzu, dass es in meinem Fall über 30 Wohnungen zu einer Einheit zusammengefasst werden. Da muss es Skalenerträge geben. Aber 100 Euro ist eine Menge. Da würde ich selber WEG-Verwalter werden 🙂

      So ganz weit schaust Du aber nicht über den Tellerrand. Vielleicht bis über den Küchentisch, aber nicht bis ins Wohnzimmer 🙂 Ich meine hier eher eine Immobilie in Oldenburg oder Dresden (als Beispiele). Also der komplett frische Blick irgendwo in Deutschland etwas zu kaufen – völlig unabhängig davon, wo Du selber lebst.

      VG, Nico

      1. Hallo Nico,

        das mit dem Speckgürtel war nur ein Beispiel. Wir haben auch noch eine Immo in Ostdeutschland, die es da Mal zum Schnäppchenpreis gab. Allerdings gab es hier schon öfters Umzüge und die Neuvermietung ging nicht so schnell von Statten, wie hier in der Region Stuttgart. Trotzdem ist die Wohnung eine kleine Ertragsperle.

        VG alelab

  2. Ich neige auch zum Home Bias und habe mir letztens eine Wohnung eine Straße ( auch Stuttgarter Region) weiter angeschaut. War ziemlich ernüchternd. Obwohl die Preise sicherlich noch mehr in nächster Zeit steigen werden, möchte ich keinen großen Kredit an der Backe haben. Aufgrund des hohen Bodenrichtwerts kann ich fast nichts abschreiben&von der Steuer absetzen, darf dafür aber die Mieteinnahmen dank Steuerklasse 1 ordentlich versteuern.. Da schreibe ich demnächst auch einen Beitrag drüber. Mich in anderen Wohnorten umschauen, will ich bisher auch nicht.

    1. Hallöchen Jenny,

      ist das eine Wohnung in der Du selber wohnen magst oder zur Vermietung? In ersterem Fall gibt es ja eine natürliche Home Bias 🙂

      Falls Du eine Wohnung vermieten möchtest, dann schau doch vielleicht mal in anderen Gegenden ob Du etwas Nettes findest. Oder wäre das nichts für Dich?

      VG, Nico

      1. Huhu Nico,
        erst habe ich mit dem Gedanken gespielt, ein Objekt zur Vermietung zu kaufen. Aber gleichzeitig will ich eigentlich so wenig Verpflichtungen wie möglich haben, weswegen ich aktuell höchstens an Eigennutzung denke. Da jedoch ein Zuhause zu finden, was mich überzeugt, ist auch nicht so leicht. Erstaunlicherweise ist mir das Wohnen zur Miete deswegen aktuell lieber. Aber ich denke mir immer: Augenaufhalten kann nie schaden.

        Liebe Grüße
        Jenny

  3. Hallo Nico,
    da ich auch mit dem Gedanken spiele mir eine Immobilie zukaufen, habe ich deinen Artikel mit großem Interesse gelesen. Besonders interessant fand ich, wie du das ganze organisatorisch regelst.
    Viele Dank für den schönen Beitrag

    Gruß Klaus-Dieter

  4. Hallo zusammen,
    wahrscheinlich hast du recht mit dem was du schreibst. Trotzdem wäre mir mulmig, wenn meine Immobilie mehr als 200 km weit weg wäre. Und da ich das Glück habe, in einer wundervollen Großstadt zu wohnen, habe ich hier gekauft anstatt in die Ferne zu schweifen.
    Schöne Grüße

  5. Hallo Nico,

    Der Home Bias ist mir natürlich von Aktieninvestments sehr wohl bekannt. Bei Immobilien wird es diesen Effekt richtigerweise auch geben, wie Du ja richtig ausführst. Allerindings hat es mE beachtliche Vorteile die Immobilien in der Nähe zu haben, selbst wenn sich der beste Verwalter darum kümmert. Jeder Verwalter ist immer noch ein „Agent“, der für den Eigentümer als „Principal“ tätig ist. Es ergeben sich die Probleme, des Principal-Agent-Dilemmas. Z.B. bei Reparaturen, der Besichtigung von Schäden oder der Auswahl von neuen Mietern mache ich mir gern von 1. Hand einen Eindruck, was in einer 1000 km entfernten Stadt einfach nicht praktikabel sein wird.

    Viele Grüße,
    FF

  6. Hallo Nico,

    danke für die Einblicke. Ich habe mich noch nicht entschieden, ob ich unter die Immobilieninvestoren gehen möchte. Zumindest was den Verwaltungsaufwand angeht, bin ich jetzt beruhigt 🙂

    Den Home-Bias Effekt finde ich für den normalen Immobilieninvestor gar nicht so schlimm. Wenn man nicht gerade Multimillionär ist, ist es mir der Streuung sowieso etwas schwierig. Und was die Lage angeht:

    Der Verkäufer weiß ja auch welche Erwartungshaltungen an die Lage der Immobilie geknüpft ist und passt den Preis dementsprechend an. Wenn der Preis stimmt, kann auch die größte „Schrottimmobilie“ eine Goldgrube sein … die Frage, die ich mir stelle:

    Wie finde ich heraus, ob der Preis angemessen ist?

    Spontan würde ich sagen, dass man das in der Heimatstadt am besten beurteilen kann – was vermutlich ein Trugschluss ist 🙂

    Herzliche Grüße aus der Finanzküche
    Christoph

    1. Moin Christoph,

      Für mich ist ein großer Unterschied zwischen dem Immobilien- und Aktienmarkt die Transparenz und Effizienz. Ich glaube bei Aktien ist alles Mögliche schon eingepreist (auch und besonders die emotionale Verfassung der Herde), während der Immobilienmarkt deutlich intransparenter ist. Hier kannst Du also noch wirkliche Schnäppchen finden. Das wurde in den Kommentaren oben ja auch schon hervorgehoben.

      Ein Ansatz könnte demnach also sein, direkt vor Ort, bei Dir in der Nachbarschaft, den Markt auszuloten und den besten Deal zu finden. Vielleicht nicht über die gängigen Internetportale, sondern als Tipp vom Nachbarn, dass eine Wohnung unter der Hand günstig weggeht. Wenn das klappt, dann super. Das will ich ja auch gar nicht bestreiten. Aber wie oft gibt es so etwas wirklich? Da musst Du schon pfiffig sein und Glück haben.

      Strukturierter kannst Du an die Sache rangehen, wenn Du Dir das Makroumfeld in ganz Deutschland anschaust. Wo geht in Zukunft die Wirtschaft und Bevölkerungsentwicklung ab wie Schmitz Katze während das Immobilienumfeld noch hinterherhinkt. Dann schaust Du genauer und erkundigst Dich in welchen Gegenden dort das größte Potential liegt (und schaust mal für ein Wochenende vorbei um Dir ein persönliches Bild zu machen). Dann lässt Du genau in diesen Gegenden eine Immo-Scout Suche mit Deinen Immobilienkriterien laufen und kriegst so über Wochen/Monate ein gutes Gefühl dafür, wie der lokale Markt so tickt. Dann fängst Du an (gebündelt) Wohnungen zu besichtigen, bis Du Deine Traumwohnung findest.

      Beides sind gute Wege eine Immobilie zu finden. Letztere ist ein strukturierter Ansatz, der in meinen Augen langfristig die höhere Rendite bringen sollte. Für die Wertentwicklung einer Immobilie langfristig das Umfeld viel wichtiger als alles andere. Da willst Du nicht den Fehler machen, dass Du bei Dir in der Straße was kaufst, weil die Wohnung günstig zu haben war und langfristig den Preis zahlst, weil die Lage einfach nicht wertsteigernd ist.

      VG, nico

  7. Hallo zusammen,

    ich muss der Einleitung „Die Chancen stehen gut, dass Du Dein Ziel erreichst“ leider widersprechen. Hier der Grund: http://zendepot.de/warum-du-die-vermietung-von-immobilien-profis-ueberlassen-solltest/

    Weiterhin könnte uns ein Szenario wie in Japan bevorstehen:
    http://www.zeit.de/2016/17/zinsen-japan-verschuldung-nullzins-ezb

    Unter diesen Umständen halte ich es für höchst gefährlich, einen größeren Anteil als 15-20% seines Vermögens in Immobilien zu investieren. Egal ob kleine Wohnung (hochriskant) oder Immo ETF (weniger riskant).

    Viele Grüße
    Benjamin

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