Freitagsfrage: Ist der Kauf Deines Eigenheims eine Investition?

Heute ist Premiere!

Die erste Freitagsfrage auf Finanzglück. Anfang der Woche gab es schon die große Ankündigung.

In der Freitagsfrage geht es um Deine Meinung.

Ich gebe eine kurze Einleitung zu einem Thema und formuliere eine konkrete Frage. Dann überlasse ich Dir das Feld. So kannst Du Dich in den Kommentaren direkt mit den anderen Lesern austauschen und die Diskussion gestalten.

In der Ankündigung wurde fleißig abgestimmt. 89% der Leser haben sich dafür ausgesprochen, der Freitagsfrage eine Chance zu geben. Der Mehrheit von Euch liegen lustigerweise die Schwarznasenimpalas so am Herzen, dass sie eine eigene Freitagsfrage verdienen. Vielleicht starten wir erst mal mit einem anderen Thema und heben uns die putzigen Wiederkäuer für später auf…

Ich bin schon gespannt wie ein Flitzebogen und hoffe auf eine rege Beteiligung.

Hast Du noch ein Thema, was Du bei der Freitagsfrage diskutiert haben möchtest? Dann schicke mir eine kurze Nachricht.

Genug geschnackt! Legen wir los.

Ist der Kauf Deines Eigenheims eine Investition?

Ich investiere nicht in den Aktienmarkt, sondern in Betongold – mein Eigenheim!

Diese Argumentation ist ziemlich weit verbreitet. Das Eigenheim wird oft als Bestandteil der eigenen Asset-Allocation berücksichtigt. Oft ist es der bei weitem größte Posten.

Matthias hatte dies unter dem Beitrag „Aber mieten ist auch scheiße“ – Warum wir uns für ein Eigenheim entschieden haben“ ähnlich beschrieben:

…Für mich ist das selbst bewohnte Eigenheim zudem ein wesentlicher Bestandteil meines risikoarmen Vermögensteils. Da wir den Kredit sehr schnell tilgen, liegt unsere Rendite für’s mietfreie Wohnen bei rd. 3 % per anno. Weil für mich Papierwerte wie Anleihen, Festgeld etc. für den risikoarmen Vermögensteil tabu sind, sehe ich das selbstbewohnte Eigenheim als durchaus sinnvolle Alternative, um Stabilität ins Vermögensportfolio zu bringen. Das dürfte anders sein, wenn man über sehr lange Zeiträume tilgt und parallel keine weiteren Investitionen tätigt.

Diese Ansicht wird nicht von allen geteilt.

alemao kommentierte im gleichen Beitrag:

…Robert Kiyosaki hat ein ganz einfaches Rezept: „Assets put money into your pocket, liabilities take money out of your pocket“ – von daher KANN ein Eigenheim niemals eine „Investition“ sein, weil es in dem Sinne keine Rendite abwirft…

Gedanken wie alemao’s finden sich sehr oft in der Finanzblog-Szene.

Ist der Kauf eines Eigenheims also als Investition zu sehen, und damit ein ganz bewusster Teil Deiner Portfolio-Strukturierung, oder ist es eben doch nur eine reine Wohlfühl-Geschichte abseits Deiner Finanzinvestitionen?

Wie ist Deine Meinung?

Jetzt kannst Du Dich unsterblich machen. Teile Deine Ansicht in der ersten Finanzglück-Freitagsfrage.

 

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35 Kommentare

  1. Die Leute kaufen sich Eigenheime, um – in der Regel – spätestens im Rentenalter keine Miete zahlen zu müssen und/oder fremden Menschen keine Kaltmiete hinterher zuwerfen, sondern in eigenes Vermögen zu „investieren“.
    Daneben werden noch andere Gründe wie „Ich kann machen was ich will“ aufgeführt, das ist in meinen Augen aber meistens nicht der ausschlaggebenste Punkt.

    In meinen Augen ist das auch eine Investition, mir gehört mit jeder bezahlten Kreditrate immer mehr vom Haus (=größeres Vermögen) und irgendwann erhalte ich zwar kein Geld, spare aber welches (Miete). Ob sich das mehr lohnt als andere Anlageformen wie in den Aktienmarkt wird ja in der Szene regelmäßig diskutiert, ist für die Frage aber nicht entscheidend. Eine Investition muss ja nicht zwingend eine „gute“ Investition sein. Da wird es, wie so oft im Leben, für beide (gut/schlecht) vermutlich genügend Beispiele geben.

  2. Das Eigenheim ist keine Investition, da der Eigentümer keine Auszahlung auf das eingesetzte Kapital bekommt. Tatsächlich verschlingt das Eigenheim monatlich Geld für die laufende Bewirtschaftung und ggf. für die Bedienung eines Darlehens. Zwar steht dem Kauf ein Immobilienwert entgegen, der allerdings im Einzelfall sehr volatil sein kann. Von einem „risikoarmen“ Vermögensteil kann daher keine Rede sein, jedoch hängt das jeweilige Risiko der Wertstabilität im Wesentlichen vom Immobilienstandort und der lokalen Bevölkerungsentwicklung ab. Eigengenutzte Immobilien können am ehesten mit Spekulationsobjekten wie Oldtimern verglichen werden, die nur eine (positive) Rendite bringen, wenn sie gewinnbringend weiterveräußert werden und ansonsten nur ein Konsumgut (Kiyosakis liability) darstellen.

    1. Moin MS,

      darf ich Dir direkt eine Frage dazu stellen? Wie siehst Du in hier die eingesparte Miete? Die lässt Du hier ja komplett außen vor. In meinem Fall habe ich all die Kosten, die Du aufgezählt hast. Meine „Auszahlung auf das eingesetzte Kapital“ ist Mietfreies Wohnen, was das direkte Äquivalent dazu ist, als ob mir jemand jeden Monat 1.500 Euro in die Hand drücken würde. Komme was wolle. Egal wo die Märkte gerade stehen.

      Sehe ich das falsch?

      VG, nico

  3. Meine Meinung dazu ist, dass dieses Thema schon ausgiebig diskutiert wurde und x-fach auf sämtlichen Finanz-Blogs nachzulesen ist und im Grunde alle möglichen Meinungen dazu kundgetan wurden. Warum also nochmal und nochmal und nochmal die Frage „Ist der Kauf Deines Eigenheims eine Investition?“. Ich gehe die Wette ein und behaupte, es wird nicht eine einzige neue Erkenntnis dabei herauskommen. Wirklich sehr kreativ, diese „Freitagsfrage“. Hat bestimmt mächtig viel Gehirnschmalz gefordert…

    1. Moin Mitleser,

      eine gewisse Enttäuschung, über die gewählte Frage, kannst Du hier nicht verbergen. Und Du liegst genau richtig: Ich habe dafür meinen Gehirnschmalz ordentlich gefordert. Spot on.

      Jetzt bin ich aber mal gespannt, mit was für einem Vorschlag Du kommst. Wie soll die nächste Freitagsfrage lauten?

      Einfach nur meckern geht nicht. Dazu braucht es keinen Hirnschmalz. Das kannst Du besser, da bin ich mir sicher.

      VG, nico

      1. Für die nächste Freitagsfrage: wie mobilisiere ich meinen „Bankberater“ (den die Bank einem zuteilt… meistens jedenfalls), so dass er die Investitionen vornimmt, die ich will. Nicht alle machen ihre Anlagen per Internet, wenn ich so einen Termin habe, wie gehe ich am besten vor (s. auch „angedrehte“ Lebensversicherungen etc. pp). Grüße und gute Woche

  4. Für mich ist der Kauf eines Eigenheims eine Anlagemöglichkeit. Hierbei kann man verschiedene Investmentstrategien verfolgen. Im Folgenden einige Ideen genannt:

    1. Investmentidee
    Spekulieren, das das Eigenheim später inflationsbereinigt mehr wert ist und veräußern.

    2. Investmentidee
    Zum einen könnte ich mir eine sanierungsbedürftige Immobilie kaufen. In dieser würde ich einziehen und diese Raum für Raum sanieren. Nach vollständiger Sanierung kann ich diese wieder mit Gewinn veräußern und in die nächste sanierungsbedürftigen Immobilie wechseln. Dies dürfte man jedoch nicht allzu oft machen, sonst könnte dies als Gewerbe angesehen werden.

    3. Investmentidee
    Wie oben, nur das man die Immobilie weitervermietet anstatt zu verkaufen.

    4. Investmentidee
    Eigenheim kaufen, in kleinere Wohneinheiten separieren und vermieten/veräußern. Eine Wohnung selbst bewohnen und im Alter mietfrei und evtl. durch Mieten kostenfrei wohnen. Natürlich kann man auch gleich ein Mehrfamilienhaus kaufen.

    Alles andere empfinde ich als Lifestyle-Entscheidung mit Sparbuch-Effekt. Bei Fremdfinanzierung würde ich in das Sparbuch durch die Tilgungsrate einzahlen, bei Eigenfinanzierung direkt als Einmalanlage. Bei Fremdfinanzierung würde ich eine Kapitalmiete anstelle einer Wohnungs-Kaltmiete zahlen, bei Eigenfinanzierung entschulde ich mich aus der Wohnungs-Kaltmiete.

    Mit einer Immobilie kaufe ich jedoch auch Verbindlichkeiten, da ich Nebenkosten und Instandhaltung finanzieren muss. Diese Verbindlichkeiten sind an die Inflation gekoppelt. Wachsen meine monatliche Einnahmen (z.B. Rente, Mieten, Dividenden, Zinsen, Aktiendepot etc.) nicht in der gleichen Höhe, fressen die Verbindlichlichkeiten an meiner Lebensqualität. Man sollte also beim Erwerb eines Eigenheims sicherstellen, das man die Verbindlichkeiten zukünftig bedienen kann.

    Damit das klassiche Eigenheim aber ein positives Investment ist, muss ich die Neben- und Instandhaltunskosten plus die Inflation schlagen. Das heißt, wenn ich für mein Eigenheim 200000 Euro zahle und monatliche 400 Euro Zusatzkosten habe, muss ich bei Verkauf der Immobilie bei einer Inflation von 2 Prozent in 10 Jahren mindestens 292000 Euro erhalten.

    Fazit:
    Ein herkömmlich, abbezahltes Eigenheim ist erstmal eine Entschuldung von der zukünftigen zu zahlenden Wohnungs-Kaltmiete. Man kauft jedoch zusätzlich Betriebs- und Instandhaltungskosten.
    Das Eigenheim kann ein positives Investment sein, zum Beispiel wenn der Immobilienwert zukünftig höher steigt, als die Kosten plus Inflation.

  5. Melde mich aus dem Urlaub zurück und gleich mal zu Wort 🙂
    Also für mich ganz klar eine Investition. Vor der Entscheidung zu kaufen, habe ich mir das Objekt genau angesehen und als Investor bewertet. „Ich kaufe nur, wenn ich im Verkauf auch gewinne erzielen kann“
    Wenn ich unter diesen Aspekt den Markt dann analysiere und mich für ein Objekt entscheide. Ist es auch ein Invest! Kasse wird dann gemacht wenn die Bude verkauft wird. Alles andere ist aus meiner Sicht Blödsinn! Die Alternative „Miete“ hält in keiner von mir angestellten Berechnung einer eigengenutzen Immobilie stand! Beispiel mein 1. gekauftes Eigenheim war ein Reihenhaus 1999, bis 2010 habe ich darin gewohnt und „nicht Investiert“ 2010 habe ich dann mein 2. Eigenheim bauen lassen und das 1. vermietet. Aktuell zahle ich für das 1. Haus Darlehn+Tilgung 700 EUR und bekomme 1100 EUR Kaltmiete.
    Ups vom bösen Eigenheim zur guten Geldanlage hmmmm….bitte nochmal genau lesen – der Mieter zahlt jetzt 4% Zinsen 1,5% Tilgung UND 400 EUR für mein damaliges Eigenheim!
    Ok nehmen wir meine aktuelle Lage, das neue Haus ist erbaut (2010) und wenn man so will, wohnen wir auf einen riesigen Geldberg. Wenn ich jetzt den Wohnraum und die Lage vergleiche, bekomme ich für Darlehn und Tilgungsrate nicht ansatzweise eine vergleichbare Immobilie gemietet!!! Irgendwann (vielleicht wenn die Kids mal ausziehen) wird verkauf und dann wird sich auch diese Investition auszahlen.

    INVESTITION bezeichnet den Einsatz von Geldmitteln zur Beschaffung von Sachkapital auf langfristiger Basis und da gehört Betongold einfach dazu ob selbst genutzt oder vermietet.

    In diesem Sinne, allen ein sonniges Wochenende
    Fiete

  6. Ich finde, das Eigenheim wird erst zum Vermögenswert, wenn es abbezahlt ist. Vorher bekomme ich keine Zinsen oder Dividenden, sondern muss Zinsen bezahlen. Bei den meisten ist das nach ca 20-30 Jahren. Bis dahin ist es Zwangssparen, was besser ist, als gar nicht sparen, aber einen Cashflow wirft es erst ab, wenn es abbezahlt ist, in Form von mietfreiem Wohnen. Davor zahlt man drauf.
    Auch eine eventuelle Wertsteigerung ist erst interessant, wenn man die Immobilie dann verkauft. Die misten älteren Menschen tun das aber nicht, weil sie mit Ihrem langjährigen Eigenheim zu viel positive Emotionen verbinden. Ob eine selbstbewohnte Immobilie 500.000,- oder nur 50.000,- wert ist, bringt mir nichts, wenn ich nicht verkaufen will, außer vielleicht die Sicherheit, dass man, wenn man verkaufen müsste, viel Geld in der Hinterhand hat. Meine Mutter wollte nach der Scheidung unbedingt das Haus behalten und hat Rentenanwartschaften an meinen Vater abgetreten und auf Unterhalt verzichtet. Jetzt krattelt sie mit ein paar mikrigen Euro Rente rum, aber das Haus will sie wegen den schönen Erinnerungen trotzdem nicht verkaufen…

    1. Hmmm demnach wäre ein Kauf 199 von 4 Berkshire Hathaway Aktie (damals ca. 50kEUR) kein Investment, da nachdem Kauf keine Zinsen und Dividenden gezahlten werden. Ok Zinsen zahlt man nicht, wenn man bar bezahlt hat, aber auch ein Haus kann man ja ohne Bankdarlehen kaufen.

      Vor Fehlentscheidungen und Missmanagement ist man aber nie geschützt, selbst wenn deine Mutter nie von ihrer Investition profitieren wird, da sie emotional nicht in der Lage ist rational zu denken, wirst du irgendwann der Gewinner dieser Investition sein! Plant man aber eben nur für eine Generation, dann muss man am Ende auch auf den Acker und die Ernte einfahren. Sonst wird das nichts….

      1. @Fiete
        Die Berkshire Hathaway Aktien kaufst Du ja, weil Du sie irgendwann mit Kurssteigerung = Gewinn wieder verkaufen willst. Die selbstbewohnte Immobilie kaufen viele Familien um darin bis zu ihrem Tod darin zu wohnen. Ein Verkauf mit viel Gewinn wird nach all den Jahren bei vielen aus emotionalen Gründen nie in Betracht gezogen. Also ist für mich eine selbstbewohnte Immobilie, wie das klassische Einfamilienhaus erst ein Vermögenswert, wenn sie nach ca 25 Jahren abbezahlt ist und ich mir dann die Miete spare.

        1. @Michi, @Fiete
          Eigentlich ist Miete eine Art von Schuld. Die Exstudentin hatte schon mal etwas dazu geschrieben (https://exstudentin.wordpress.com/2016/05/05/fixkosten-sind-auch-schulden/).
          Wenn du mietfrei irgendwo wohnst (ob im Eigenheim, bei den Eltern oder unter der Brücke) hast du dich nur von einer Schuld befreit.

          Laut Finanzwesir (siehe http://www.finanzwesir.com/blog/vermoegenswert-verbindlichkeit) ist die Immobilie eine Verbindlichkeit, solange sie keine nennenswerte Einkünfte generiert, und die Kosten diese Einnahmen überdecken.

          Jedoch denke ich auch, dass das Eigenheim ein Vermögenswert sein kann. Wenn ich mir heute ein ETF kaufe und dieser nicht an Wert gewinnt, habe ich also per Definition auch eine Verbindlichkeit gekauft, da der ETF mich trotzdem Verwaltungsgebühren und evtl. Depotgebühren kostet.
          Der Unterschied ist nur, das die Verwaltungsgebühren vom ETF abgezogen werden. Bei der Immobilie muss ich die Kosten direkt aus meiner Tasche zahlen.

          Wenn jedoch beide Anlagen in 1, 5, 10, 20 oder mehr Jahren einen größeren Wert besitzen, als ich investiert habe (Kaufkosten + Verwaltungskosten + Nebenkosten + Instandhaltunskosten + …), sind beide Anlagen ein Vermögenswert. Das schwierige bei dem Eigenheim ist, das die Wertsteigerung meistens nicht die Kosten aufwiegt.

          1. @Kämmerer
            bin ja absolut bei dir! Nur es ist wie mit damaligen „Aktionären“ im Neuen Markt, frag diese Leute mal ob eine Aktien Anlage eine Investition oder der Zock im Spielcasino ist 😉 ..ich kenne sehr viele, die seit dieser Zeit keine einzige Aktie/ETF/Fonds mehr gekauft haben!

            @Michi
            und genau das ist der Punkt. Der Ansatz vieler Familien ist aus finanztechnischer Sicht, schlicht und einfach totaler Bullshit! Was spricht dagegen, mit 70/80/90 Jahren sein EFH zu verkaufen. Nehmen wir Hamburger Verhältnisse, die 500k + x Anzulegen und den Lebensabend in einer schicken (betreuten) Wohnung zu verbringen?!?

  7. Moin zusammen.

    Für uns war und ist das Eigenheim ganz klar eine Investition.
    Wir haben vor drei Jahren gekauft.
    Die Preise hier sind die letzten 10 Jahre geradezu explodiert und werden auch künftig weiter steigen. Grund dafür ist die aktuelle Ansiedlung zahlreicher größerer Unternehmen und der dadurch benötigte Wohnraum.
    Ein Sehr gravierender Grund der ( bei uns ) für den Erwerb eines Eigenheims gesprochen hat und der bisher noch nahezu garnicht hervorgehoben wurde ist der,
    dass ich als Handwerk-Allrounder so gut wie alle Arbeiten die anfallen selbst erledigen kann. So haben wir ein älteres Haus mit guter Bausubstanz gekauft und so gut wie alles in Eigenleistung renoviert. Das spart Unmengen an Geld.
    Die Kosten für das Material waren überschaubar. Allerdings muss man im Vorfeld etwas Recherche betreiben und darf nicht alles beim nächsten Baumarkt besorgen.
    Sollte mal wieder was anfallen, wird das natürlich ebenso selbst erledigt.
    Wenn ich in der Hinsicht zwei linke Hände habe und wirklich für alles eine Firma beauftragen muss, sieht die Rechnung natürlich gleich mal ganz anders aus.
    In dem Fall ist es wahrscheinlich günstiger auf Dauer, wenn ich den Vermieter anrufen kann und den das machen lasse.
    Klar habe ich meine Arbeitszeit nicht veranschlagt. Aber bei 70-90 Euro/Std die z.t berechnet werden, geht die Rechnung in jedem Fall auf.

    Grüße

  8. Hallo zusammen,

    tolle Kommentare! Jetzt würde ich auch mal meinen Senf beitragen.

    Robert Kiyosakis „Rich Dad Poor Dad“ ist ein fantastisches Buch und ich würde es jedem zur Lektüre empfehlen. Aber es gibt einen Aspekt im Buch, dem ich widersprechen muss. Und das ist seine klare Meinung zum Eigenheim. Ich habe alemao oben im Text dazu zitiert. Für Kiyosaki ist der Kauf des Eigenheims keine Investition, weil es keinen Ertrag generiert.

    Für mich weist der Kauf des Eigenheims aber die gleichen Eigenschaften einer Investition auf, wie z.B. der Kauf einer Aktie oder aber einer vermieteten Immobilie.

    Beim Erwerb kannst nur Eigenkapital nutzen oder aber einen Kredit aufnehmen. Je höher der Kredit, desto höher kann die Eigenkapitalrendite, aber auch das Risiko, sein.

    Es gibt eine regelmäßige Ausschüttung. Bei der Aktie die Dividende, bei der Mietwohnung die Mieteinnahmen und beim Eigenheim die Mietersparnis (gleiches Ergebnis, als wenn ich jeden Monat das Äquivalent der Kaltmiete ausgezahlt bekomme und gleich wieder als Kaltmiete abführen müsste). Die Dividenden können steigen oder sinken. Genauso wie das Mietumfeld (Deine Opportunitätskosten), und demnach steigt und sinkt auch Deine „Ausschüttung“ beim Eigenheim.

    Du hast regelmäßige Kosten. Die sind beim Eigenheim gleich wie bei der Investition in eine vermiete Wohnung. Bei ETFs wären das die Verwaltungsgebühren.

    Es kann bei Immobilien eine Wertsteigerung geben, Äquivalent zum Kursgewinn der Aktie, oder aber einen Verlust.

    Das Eigenheim ist für mich daher klar eine Investition. Ob es eine gute oder schlechte ist, ist eine andere Frage.

    Wo es wirklich spannend wird, ist die Besteuerung. Hierzu würde ich gerne Deine Meinung hören. Ist die Besteuerung der Investition in ein Eigenheim besser für den Anleger als z.B. bei Aktien oder vermieteten Immobilien?

    Bei Aktien musst Du sowohl die Dividenden als auch den Kursgewinn (bei Verkauf) versteuern, flat mit 25% plus Soli.

    Bei vermieteten Immobilien kannst Du (vereinfacht) Abschreibung/Zinsen/Rechnungen gegen das Mieteinkommen rechnen und musst den Rest dann mit Deinem persönlichen Steuersatz versteuern. Nach 10 Jahren kannst Du die Immobilie dann steuerfrei verkaufen, vorher gilt auch der persönliche Steuersatz für Deine Gewinne.

    Wie kann ich dazu die steuerlichen Vor-/Nachteile eines Eigenheims einschätzen?

    VG, Nico

  9. Ich habe diese Frage für mich ebenfalls vor Kurzem beantwortet:
    https://exstudentin.wordpress.com/2016/08/12/wohnung-kaufen-vermietung-oder-eigennutzung-teil-2/

    Und bin zum Schluss gekommen: Man legt jeden Monat drauf und muss die Immobilie verkaufen, um Gewinn zu machen. Kann sich nach 20 Jahren mit Werrsteigerung sicherlich lohnen, aber ohne einen Verkauf habe ich erst mal nichts von dem Steinklotz. Ich habe also wirklich erst im Alter etwas von dieser Investition. Ein Depot hingegen ist beliebig skalierbar und ich kann jederzeit sagen: „Jetzt macheuch mal 1 Jahr nichts damit.“ Ich will lieber in jungen Jahren flexibel bleiben. Wer weiß, wie alt man wird.

  10. Ich persönlich kann diese Frage nicht oft genug lesen, da man doch hin und wieder eine andere Sicht auf die Dinge bekommt.
    Was ich jedoch auch beobachtet habe, dass in letzter Zeit einige Blogger in eine Immobilie investiert haben.
    Nur Alexander von Rente-mit-Dividende hat seine Immobilien verkauft.
    Grundsätzlich finde ich die Idee einer vermieteten Immobilie sehr reizvoll, allerdings kann ich das mit der steuerlichen Sache nur sehr schwer abschätzen.
    Welche Bücher hierüber könnt ihr einem denn empfehlen?

    Was ich allerdings noch viel interessanter finde sind Ferienimmobilien oder Anteile an einem Altersheim(betreutes Wohnen).
    Hat hier jemand von euch Erfahrungen. bei uns in der Region werden solche Wohnungen in Seniorenheimen angeboten. Das Bayerische Rote Kreuz garantiert einem auch für die nächsten 20 Jahre die Miete und kümmert sich um die Vermietung usw.. Sprich selbst wenn eure Wohnung nicht bewohnt ist, bekommt ihr die Miete vom BRK.
    Wo ist bei dieser Geschichte der Haken?
    Bei Ferienimmobilien finde ich es gut, eine Immobilie an einem Ort zu haben, wo wir eh hinfahren(Ostsee), ich diese selbst nutzen kann(ausserhalb der Hauptsaison) und damit vll noch etwas Geld erwirtschafte. Hat hier jemand von euch Erfahrungen auf was man achten sollte. Oder überwiegen hier die Nachteile?

    1. Hallo Iceman,

      an Literatur kann ich Dir leider nicht viel zum Thema Immobilien empfehlen. Ich habe Gerd Kommers Kaufen oder Mieten auf meiner Bibliothekswarteliste. Aber das trifft es für Dich vielleicht nicht ganz.

      Anteile am Altenheim klingt spannend ist aber auch sehr speziell. Auf diesem Gebiet bin ich absoluter Laie. Da kommt es wohl auf die Details an. Wieviel musst Du in Renovierungen reinstecken? Kannst Du danach überhaupt noch einen Verkaufserlös erzielen? Gibt es sonst noch Fallstricke (Kündigungsrechte)? Wenn Du die Risiken besser abschätzen kannst und Deine Rendite komplett über den 20-Jahres-Mietvertrag erwirtschaftest, dann macht es vielleicht Sinn. Das Wichtigste wird der Mietvertrag sein. Wenn der Wasserdicht ist (hier muss ein Anwalt ran), dann kann es passen. Wenn es da aber Schlupflöcher gibt, dann steht wohl ein großer Verlust an.

      Mit Ferienimmobilien wäre ich persönlich vorsichtig. Eine Bekannte hatte vor einigen Jahren eine in Frankreich gekauft. Wie sich herausstellt, ist es doch schwieriger diese vernünftig verwalten zu lassen und die Urlaube dort sind weniger als gedacht. Sie versucht jetzt die Butze ohne Verluste loszukriegen. Ist nicht ganz einfach.

      Ferienimmobilie klingt erst mal toll, kann sich aber in der Umsetzung auch als schwierig erweisen. Die Mischung von Investition (langfristige Rendite) und persönlichem Glücksgefühl (schöner Urlaub) verträgt sich nicht gut.

      VG, nico

    2. Pflegeimmobilien sind die neuen Schifffonds oder Windpark-Anleihen!
      Ich halte die für eine sehr heikle Geschichte, die schießen momentan wie Pilze aus dem Boden, entweder als geschlossene Fonds-Modelle oder eben als „Eigentumswohnung“. Das Problem ist: Du bist auf Gedeih und Verderb dem Heimbetreiber ausgeliefert, wirtschaftet der schlecht, ist Dein sorgenfreier Ruhestand futsch. Wird kein neuer gefunden, wird vorübergehend nicht neu belgegt, Leerstand ist die Folge. Vergeben werden die Appartments nicht nach Lage, sondern der Reihe nach, Du hast keinerlei Einfluss auf die Wahl des „Mieters“. Die Betreiber wiederum sind dem Gesetzgeber ausgeliefert, müssen immer neue Vorgaben erfüllen.
      Hinzu kommen Probleme technischer Natur, die sehr hohe Folgekosten bedeuten, etwa, wenn die Notfall-Ausstattung des Gebäudes (Fluchttüren/-wege, Lastenaufzüge, Datenleitungen…) angepasst oder modernisiert werden muss, als Miteigentümer zahlst du auch dafür – und zwar weit mehr, als wenn z.B. im Mehrfamilienhaus neue Elektroleitungen verlegt werden. Hätte ich 20 Immobilien im Bestand, ich würde mir ein, zwei Pflegeappartments dazunehmen (Diversifikation), aber als Grundlage fallen die durchs Raster!

      Ferienimmobilien sind ebenfalls heikel. Seit 2 Jahren etwa beobachte ich in den Immobilienteilen der Tageszeitungen eine wahre Überschwemmung mit entsprechenden Angeboten. Fakt ist aber, die Vermietungschance sinkt überproportional mit jedem Meter, den das Objekt vom Strand entfernt ist. In den Mittelgebirgen ist es ein Glücksspiel – selbst im Harz – oder an der Meckl. Seenplatte. Außerdem ändern sich die Präferenzen und Ansprüche der Urlauber.
      In den Alpen und an der Côte d’Azur wiederum liegen die Preise jenseits von gut und böse… Dann brauchst Du eine Agentur, die die Bewirtschaftung übernimmt, kostet ca. 20% der Einkünfte – es sei denn, Schwiegermama wohnt nebenan und kümmert sich (eher illusorisch).

  11. Ich nochmal (*Senfdazugeb*), als Laie… Ferienimmobilien waren in den 80er Jahren schon populär, als ich in der Schule Abi machte, durften wir so nach Frankreich (Lehrer kannte jemand mit Hütte dort… heute läuft’s anders, ich weiß…), die lohnen aber nicht wirklich, ist so wie Nico schreibt!
    Alles was in Richtung betreutes Wohnen etc. geht, wird m.E. Sinn machen, weil da sehr großer Bedarf besteht und ich kann Dir versichern, das ist ein teurer Spaß. Meine Mutter musste jetzt zeitweise in ein Heim mit 24-Stunden-Pflege, die Pflegeversicherung zahlt zwar ihren Teil, aaaaber was noch dazu kommt, frisst jede normale kleine Rente völlig auf. Such mal nach dem Stichwort „Elternunterhalt“…….
    Und wenn ich das hier so lese: lautet das Ziel, Gewinn zu machen oder sich abzusichern? Sollte man das nicht auch definieren?

  12. Dass ein Eigenheim keine Investition oder ein Asset sein kann, steht außen vor. Natürlich spart man sich die Miete und das kann auch ganz angenehm sein. Instandhaltungskosten für den Werterhalt des Hauses sind aber nicht zu unterschätzen. Besonders witzig wird es dann, wenn das Haus in der sogenannten „Pampa“ gebaut wurde: Da kann man so viel herumwerkeln wie man will. Man hat schon mit der Entscheidung an sich Geld vernichtet.
    Für ein Eigenheim können meiner Meinung nach nur persönliche Gründe eine Rolle spielen. Finanziell ist das selten ein gutes Geschäft, aber muss es ja auch gar nicht sein 🙂

    Liebe Grüße

  13. Hallo Nico,
    hallo Mitblogger,

    dann will ich doch auch noch mal was schreiben – und ein wenig zurechtrücken. Was mit immer wieder auffällt bei dieser Diskussion (ja, sie wird auf wirklich jedem Blog geführt…), ist, dass immer nur der eine oder andere Aspekt betrachtet wird, nie das große Ganze! Insbesondere trifft das auf den irgendwann mal abbezahlten Kredit zu: „Keine Zinsen = keine Belastungen mehr“. Unfug!
    Ich lebe im Eigenheim in der Stadt, das ist ein Wahnsinnsgefühl, ich wollte es nicht gegen ne Mietwohnung eintauschen, niemals (schon wegen des Grills und des Holzbackofens nicht…). Tür auf, Kinder raus geht in der Stadtwohnung auch nicht ohne Weiteres… Rein ökonomisch darf man an diese Entscheidung nicht rangehen, einfach, weil viele das Bedürfnis haben (auch ich), dauerhaft sesshaft zu werden, irgendwo „anzukommen“. Und das ist auch gut so, denn (kleiner Exkurs) die Rastlosigkeit der Amerikaner ist eben auch ein Grund für den Hype am dortigen Immobilienmarkt – und die Blase. Ich könnte momentan nach 6 Jahren einen Erlös von 150% des Kaufpreises erzielen – aber will ich das? Ganz klar: Nein.
    Ein wenig mehr rechnen als nur Einkommen und Zinsbelastung gegenüber zu stellen, sollte man hingegen schon. Denn wenn ich sage, dass es keine Investition ist, dann in dem Sinne, dass es kein Einkommen bzw. (ökonomischen) Mehrwert generiert – so wie eine neue CNC-Fräsmaschine, ein weiterer Lieferwagen – oder eben ETWs und Dividendentitel. Die werfen auch noch Geld ab, wenn ich kein Einkommen mehr habe, weil Arbeitsplatz verlagert, Frau weg oder Bandscheibe. Und das wird eben immer mehr, je mehr davon abbezahlt ist bzw. je länger sie laufen. Beim Haus ist das anders: es kostet immer und überall – auch und erst recht, wenn es dann mal Dir gehört: Kaputte Dachsteine, Hagelschaden, verzogene Scharniere, Wasserrohrbruch, verstopfte Abwasserleitung, Setzrisse, Kellerfeuchte, Gartengeräte…
    Es geht noch weiter: Bin ich dann mal in Rente, habe 35, 40 Jahre lang geschuftet (Will ich das? Nein!), habe das Haus mühsam abbezahlt, bekomme dann die Rente, die mir auf dem Rentenbescheid versprochen wird (abzgl. Steuern, Sozialversicherungsbeiträge, Inflation!!!), reicht das vielleicht gerade für die Hausnebenkosten (Versicherungsprämien, Energie, Steuern) – die steigen nämlich deutlich stärker als die durchschnittliche Inflation! Geht dann Heizung oder Auto kaputt, ist Polen offen!
    Erst zu warten, bis alles Geld für’s Häuschen angespart ist, ist aber illusorisch und macht niemanden glücklicher! Man sollte aber zumindest noch passives Einkommen als Rückhalt haben – oder zumindest neben der Tilgung konsequent aufbauen. 6-700€ (also ca. 150T€ „Produktivvermögen“) sollten es bei Rentenbeginn im Monat schon sein, dann sollte man auch das Häuschen problemlos halten können. Hat man z.B. eine vermietete Immobilie mit positivem Cashflow, zahlen die Mieter dort die Raten und einen Teil des Eigenheims. Später genügt dann häufig die Miete zur Deckung der NK.
    Wer auf dem platten Land, im Vogelsberg, Mansfeld, Prignitz oder Burgenlandkreis kauft, sollte etwas mehr anpeilen, denn dort sind Eigenheime Kapitalvernichtungsmaschinen erster Güte (ich habe da ganze 5 Fälle in der Familie…). Hinzu kommt das Problem der Versorgung und Mobilität im Alter. Als Grenze für das langfristige Überleben einer Kommune gelten unter Demografie-Forschern übrigens 12km Umkreis um eine Universitätsstadt, bei Bahn-Anbindung etwas mehr („Die Zukunft der Dörfer“, Berlin Institut für Bevölkerung).
    Ein Vermögenswert und eine Sicherheit ist das Eigenheim trotzdem – auch wenn noch Grundschuld auf ihm lastet! Es verbessert die Bonität ungemein, außerdem kann auf die freie Grundschuld oder zusätzlich dazu (wenn’s das Objekt hergibt) neuer Kredit für echte Investitionen aufgenommen werden, und das schafft kein Mieter! Es dient somit als Hebel bei der Vermögensentwicklung. Steuerlich bringt sie überhaupt nichts, der einzige Vorteil ist, dass man (derzeit noch) Handwerkerkosten ansetzen kann.
    Zusammenfassend denke ich, dass das Eigenheim eine sinnvolle sowie Sinn und Glück stiftende Möglichkeit sein kann, sein Geld zu binden, vorausgesetzt man sichert sich konsequent(!!!) mit zusätzlichem – passivem – Einkommen ab und tilgt schnell (verzichtet also vorübergehend auf Konsum). Eine „Investition“ ist es dennoch nicht.

    1. *mitschreib* danke an Dich (u.a.a auch für den Literaturhinweis wg. langfristigen Überlebens einer Kommune, da kenne ich jemanden, den so etwas sehr interessiert) und danke auch die anderen, ist gerade sehr lehrreich. Schönen Abend

  14. Vielen Dank für die Antworten.
    Eine andere Sicht auf die Dinge ist sehr hilfreich ?. Die Ferienimmobilie ist dann vll doch zuviel Lagerfeuerromantik.
    Mir ist genau das eben auch aufgefallen, überall werden Wohnparks gebaut, irgendjemand muss die ja kaufen, warum also nicht ich?? Typisch Herdentrieb? würde ich sagen.

  15. Hi Nico,

    fuer mich ist eine selbstgenutzte Immobilie im deutlichen Gegensatz zu einer vermieteten Immobilie definitiv keine Investition. Sie ist rein finanziell betrachtet und zusammen mit dem einem Mietobjekt „Die Wahl zwischen zwei Uebeln“.

    Irgendwo muss man wohnen. Es geht erst einmal darum, die Kosten und Risiken fuer beide Wohnkonzepte in der jeweiligen Umgebung gegeneinander zu stellen und dann finanziell zu vergleichen.

    Nachdem das alles geschehen ist(!), kann man immer noch all den emotionalen Kram draufladen, den eine selbstgenutzte Immobilie so oft umweht und sich dann auch sogar dafuer entscheiden. Aber den Grund dazu muss man sich dann schon selbst eingestehen und auch wissen, was man dadurch eventuell mehr bezahlt, bzw. weniger an investierbarem Geld zur Verfuegung hat.

    Ein Kommentarschreiber hat noch angemerkt, das seine Immobilie deutlich im Preis gestiegen ist und nun noch weiter steigen wird. Das kann sein aber das ist auch keine „Investition“ sondern es ist eine „Spekulation“ auf die Wertsteigerung eines Besitzgegenstandes. So etwas einschaetzen zu koennen, muss man genau wie den aktiven Aktienhandel, erlernen. Ohne Bevoelkerungszuwachs, kann eine Immobilie ueber viele Dekaden betrachtet, immer nur so stark steigen, wie die Inflation plus vielleicht noch einen Teil der Nettogehaltssteigerung. (Siehe USA seit 130 Jahren)

    Die Preisblase, die aktuell in vielen Deutschen Staedten im Entstehen ist, kann ja nur so lange weiter gehen, bis auch der letzte Dummkopf seinen Verstand verloren hat (siehe Tulpenmanie, South Sea Bubble, Aktienmarkt USA 1929, Goldpreis 1980, Aktienmarkt Japan 1990, Aktienmarkt USA 2000, US Heausermarkt 2007 usw…).

    Das Hauptrisiko bei einer selbstgenutzten Immobilie ist nach meiner Einschaetzung, dass man sich ein viel zu teures/grosses Objekt zulegt und das dann mit der Argumentation: „Ist ja ein Investment“ bis zum Ende des Lebens abbezahlen muss, ohne jemals Geld zum wirklichen Investieren zu haben.

    Ich plane nun erstmals im Leben einen Hauskauf, nachdem ich weiss, wo ich die naechsten zehn Jahre wohnen werde und ich auch einen Finanzvergleich gegenueber Mieten gemacht habe.

    Gruss und Glueckwunsch zum tollen Blog!
    Maschinist

  16. Noch eine Freitagsfrage (@Nico): mich würde interessieren, wie man sich klugerweise informiert (sag jetzt nicht, Bücherei und Internet….) und welchen Finanzzeitschriften man überhaupt im normalen Stil „glauben“ kann (um es reißerisch auszudrücken), auch da gibt es ja einen eigenen „Markt“, was ist davon zu halten; da würden mich die Antworten durchaus interessieren (daher als Extrafrage evtl…. nicht hier dranhängend). LG

    1. Hallo Regina,
      Ich bin mal so frei und greife einer möglichen offiziellen Freitagsfrage vor: Prinzipiell halte ich jede Form der tagesaktuellen Finanzberichterstattung für „Finanzpornografie“. Tagesaktuelle Kursentwicklungen oder „brandheiße“ Börsentipps werden dort verkauft und sollen im wesentlichen vermehrten Börsenumsatz generieren. Die Zeitschriften werden schließlich hauptsächlich von Investmentfirmen durch Anzeigen finanziert und diese sind eher an regem Umsatz und weniger an langweilem aber für den Anleger günstigerem buy-and-hold interessiert. Handelsblatt, Focus Money, Finanzen und wie die ganzen Finanzblättchen so heißen, halte ich demnach für überflüssig. Selten gibt es dort mal Artikel, die allgemeine gültige Informationen beinhalten. Ehrlich gesagt, halte ich den Konsum dieser Zeitungen eher für wenig förderlich für den Anlageerfolg. Ich selbst habe lange Zeit Finanztest gelesen und bin noch immer Abonnent, jedoch bin ich auch hier nicht mehr ganz zufrieden. Ich denke, als Einstieg in spezielle Themen ist Finanztest nicht schlecht, aber in der Tiefe reicht mir persönlich die Zeitung dann auch nicht aus. Unter den Blinden ist der Einäugige der König. So würde ich Finanztest einstufen.
      Ich würde daher eher zu Büchern raten. Die Frage ist halt, wonach du suchst. Gerd Kommer ist bei Passivinvestoren beliebt, Benjamin Graham bei Einzelaktieninvestoren. William Bernstein und Larry Swedroe kann ich (als Anhänger der Passivanlage) empfehlen.
      Das nur mal so als Kurzeinwurf. Vielleicht macht Nico ja noch eine echte Freitagsfrage daraus.
      Liebe Grüße
      Dummerchen

    2. Hallöchen Regina,

      nehme ich gerne mit auf. Es kommt wirklich ein netter Strauß an interessanten Themen/Fragen zusammen. Wenn das in dem Tempo weitergeht, müssen wir noch eine Montagsfrage dranhängen 🙂

      VG, Nico

  17. Dummerchens Eintrag hat schon sehr geholfen (*freu*); ich stand am Dienstag so sinnend vor dem Zeitschriften-Regal mit jeder Menge bunter Geld-Magazine und dachte, ob das überhaupt Sinn macht was da drin steht.. am besten die Experten hier fragen. Die Verkäuferin dann „Kaufet Sie nix?“, ich „nö, erst mal fragen und informieren“….
    Und ja, Freitagsfragen machen Sinn! 😉
    …jetzt aber erstmal den Freitag gut hinkriegen. Schönes Wochenende!

  18. Als Investition in „persönliche Freiheit“: ein ganz klares ja.
    Zur finanziellen Freiheit: bedingt bzw indirekt.

    Meine Eltern hatten sich für einen „ausbaufähigen Stall“ über Jahrzehnte krumm gelegt, obwohl sie auf dem Dorf ein gutes handwerkliches Netzwerk hatten. Dreißig Jahre später habe ich nach dem Verkauf und an Hand geschätzter Kosten und Eigenleistung eine mittlere Rendite von ganz grob 3% ermittelt.

    Als Schreibtischler ohne handwerkliche Kontakte habe ich den Sprung ins Eigenheim erst gewagt, als eine Finanzierung mit 50% Eigenkapital (inklusive Hilfe) und mit einem Flexkredit möglich war. Die neue Küche wurde nicht mitfinanziert sondern erst nach der abgezahlten Immobilie gekauft. Unser Ausgabenbudget hat sich bis dahin eher an unserer Studienzeit orientiert.

    Wenn ich sehe, was für die Nachbarreihenhäuser an Kaltmiete genommen wird, dann habe ich hier eine nette „passive Rendite“ (und steuerfrei). Das so gesparte Geld kann ich am Aktienmarkt anlegen, z.B. mittels REITs wieder in andere Immobilien.

    Für mich als Einsiedler-Typ kam eine Eigentumswohnung nicht in Frage, da wäre ich eher Mieter. Unser Reihenmittelhaus ist ein Kompromiss zwischen Finanzierung, Nachbarn (wenn alle gleichzeitig auf den Terassen sind oder wenn unser Sohn Schlagzeug spielt), persönlicher Freiheit (eigene vier Wände) und zeitlicher Freiheit (weniger Garten- und sonstige Wartungsarbeiten als bei freistehendem Haus).

    Wenn ich heute (mit Anfang 50) die Qual hätte zwischen Miete oder einem 25-jährigen Kreditvertrag mangels Eigenkapital, würde ich vermutlich die Miete vorziehen. Wegen der Liquidität und der Flexibilität. Der Einzug ins Eigenheim vor 13 Jahren war der 15. Umzug in meinem Leben. Und wer weis, wohin mich meine Wunschenkelkinder in einigen Jahren hinziehen.

    Wünsche Dir viel Erfolg mit Blog und FI Ziel.

    Martin

  19. Ich denk erst vermieten und abzahlen während dessen kann ich das ganze steuerlich geltend machen die Mieteinnahmen mitnehmen und das Hausgeld zu einem großen Teil weiterleiten und wenn es abbezahlt ist dann kann man dort einziehen und sich die Kaltmiete sparen.

    Während dessen solltest du evtl. immer mind. 40% unter deinem Niveau selber mieten.

    Und das ist gar nicht so schwer schau deine Arbeitskollegen dein Umfeld an und wenn die sagen wir eine 4 Zimmer Wohnung beherbergen dann begnüg dich mit 2 Zimmern. So bleibt mehr Geld bei dir.

    Aber da gelten auch noch folgende Dinge: – die Lage, Die Wohnfläche (so viel wie nötig so wenig wie möglich) kostet ja alles in der Rente. Und meistens hat man keine gute Rente im Alter evtl Inflationsbereinigte 900€ und dann wirds schon dünn wenn das Hausgeld bei einem selber bleibt und nicht noch zuzätzlich Einnahmen generiert werden.

  20. Nico,

    wie Hast Du Dich auf Dein Wohnungskauf / Hauskauf vorbereitet bezogen auf Bücher?

    Ich habe Interesse an einer selbst genutzten ETW, vllt. sogar Haus und schon zig Artikel gelesen. Nur fühl ich mich immer noch „0“ gerüstet , mir das mal vernünftig durchzurechnen und Parole in Verkaufs&Beratungsgesprächen zu bieten.

    Tipps?

    Danke & Gruß,

    Capri

    Capri

    1. Moin Capri,

      beim Kauf der Wohnungen damals hatte ich mich ausschließlich online vorbereitet. Auf diversen Blogs, Foren, etc. hatte ich mir ein Grundwissen angeeignet. Rückblickend muss ich sagen, dass da aber noch ordentlich Luft nach oben war. Vieles habe ich mir dann über Learning by Doing angelernt.

      Beim Eigenheim war es dann deutlich entspannter, da es keine Mieter gibt und auch steuerlich deutlich einfacher ist. Da fällt das meiste dann schon weg. Wir haben uns für ein 20 jähriges Reihenmittelhaus entschieden. Da kannst Du nicht wirklich viel falsch machen im Vergleich z.B. vom Neubau oder einer Kernsanierung.

      Ein Buch kann ich Dir daher gar nicht empfehlen. Aber ich kann es ja mal als Freitagsfrage mit aufnehmen. Vielleicht können Dir andere Leser helfen.

      VG, Nico

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